臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第335號
原 告 丁○○訴訟代理人 陳光龍律師複 代理人 陳慧芬律師被 告 丙○○
巷36訴訟代理人 壬○○上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國96年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落㈠彰化縣○○鎮○○段一二六七、一二六七之一地號土地上如附圖所示編號１部分面積一百四十五點五七平方公尺之鐵架造建物、㈡同段一二六二、一二六二之一、一二六三、一二六三之一、一二六七、一二六七之一地號土地上如附圖所示編號２部分面積七百五十點四四平方公尺之鐵架造建物、㈢同段一
二六二、一二六二之一、一二六三之一、一三六二之一二地號土地上如附圖所示編號３部分面積一百七十六點七六平方公尺之鐵架造建物返還予原告。並自民國九十六年四月十八日起至返還上開鐵架造建物之日止，按月給付原告新臺幣伍仟陸佰捌拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣叁拾貳萬肆仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠兩造於民國94年1 月28日就坐落彰化縣○○鎮○○段1267、
1263之1 、1262地號土地暨其上879 建號即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○○ 號三層樓建物（下合稱系爭房地）及未辦理保存登記之建物（鐵棟建物及工作物；下稱系爭鐵皮屋），簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定總價金為新臺幣（下同）670 萬元及「甲方（被告）全部或一部不履行約定之付款時，‧‧。如經乙方（原告）通知限期繳納逾時仍不履行時，視同甲方違約，乙方得解除契約，解約時乙方得沒收甲方已支付之簽約款作為損害賠償，其標的物如已移轉，甲方須負責標的物返還乙方，其狀態為登記狀態及原使用狀態」，並特別約定「⑴本買賣案件，係由賣方丁○○（原告）以系爭房地之抵押債權讓與買受人，再由買方（被告）向法院依拍賣取得所有權之買賣方式；⑵殘餘尾款250 萬元，俟買方取得所有權後向銀行融資貸款後再予以付款」等情。詎被告給付簽約金100 萬元及價金320 萬元後，於鈞院民事執行處以93年度執字第21577 號強制執行事件拍賣系爭房地時，卻故意未依上開特別約定前往投標，而由被告配偶壬○○之姑姑蕭玉緞以4,911,700 元前往投標並得標，是被告顯然故意阻止給付尾款之條件成就，應視為給付尾款之條件已成就，被告理應再給付尾款250 萬元，扣除原告執行所得80萬元，被告尚應給付170 萬元，惟經原告於96年3 月13日以臺中大全街郵局第287 號存證信函催告被告於函到7 日內給付，被告於同年月14日收受信函後逾期仍未給付，為此依系爭契約第9 條第2 款約定解除系爭契約，並以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示。又系爭契約既已解除，原告自得依據系爭契約第9 條第2 款約定，向被告請求給付100 萬元簽約款作為損害賠償，並依據上開條款及解除契約回復原狀規定，請求被告返還原告前依系爭契約所交付供被告使用之系爭鐵皮屋。又系爭契約解除後，被告占有使用系爭鐵皮屋已無法律上之原因，其受有相當於租金之不當得利，爰依不當得利法律關係，請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即96年4 月18日起至返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5 萬元。此每月不當得利之金額係參酌原告之夫甲○○與訴外人辛○○簽訂之搬遷承諾切結書內之約定內容，故尚稱合理。
㈡系爭鐵皮屋係原告之配偶甲○○向訴外人辛○○、蔡春霞所
購買，有廠房及機器買賣合約書為證，甲○○於臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）95年度上字第233 號（即本院95年度訴字第238 號）訴訟中，並未當庭陳稱未買到系爭鐵皮屋，且因94年4 月6 日切結書內容係被告所擬，甲○○除將第4 條扣款約定予以刪除外，對於其餘內容並未細究，故其中記載與訴外人己○○有租賃關係等語並非甲○○之主張，不得據此認定甲○○所述矛盾。又原告係依系爭契約起訴，並無當事人不適格問題，且在一般之買賣契約中，出賣他人之物亦非法律所禁止，故系爭鐵皮屋雖係原告之夫所有，惟原告已得甲○○授權，亦得將之出賣予被告，於法並無違背。再者，系爭契約解除後，被告即應依系爭契約第9 條第2 款約定，將標的物返還原告，其狀態為登記狀態及原使用狀態，惟因買賣標的物中之系爭房地已由訴外人蕭玉緞拍賣取得，並已塗銷500 萬元之抵押權，原告所有之500 萬元抵押權已無法回復，是被告已經無法回復原登記狀態及原使用狀態，自應對原告負損害賠償責任，至於系爭契約第9 條第2 款規定「解約時乙方得沒收甲方已支付之簽約款作為損害賠償」，係指原告主張解約時，可以請求簽約款100 萬元作為損害賠償之金額，此在被告能夠回復原狀時，原告雖必須返還已經收受之價金予被告，惟原告可將被告已交付之簽約款100 萬元予以沒收不予返還，若係被告無法回復原狀時，原告自得依據該條款另外向被告請求100 萬元之損害賠償金額。
㈢本件係被告故意違反契約約定，由被告配偶之姑姑蕭玉緞投
標取得，蓋蕭玉緞遠住南投縣日月潭，與坐落於彰化縣和美鎮之系爭房地相隔甚遠，且系爭房地於拍賣前、後，均一直由被告居住使用，蕭玉緞拍定後亦未曾居住使用，顯見蕭玉緞係配合被告前往投標，以阻止給付尾款之條件成就。又於臺中高分院95年度上字第233 號事件審理中，被告之訴訟代理人曾於95年7 月20日準備程序期日中陳稱：「（法官問：
為何上訴人不參與拍賣？）當時上訴人（指本件被告）想說對造（指本件原告）告訴上訴人沒有人去應買的時候，上訴人可以抵押權人身分去承買，上訴人就把這個訊息告訴她姑姑蕭玉緞去應買」等語，顯見被告自始不願意依約去拍賣取得所有權。況依證人乙○○、戊○○之證詞，可知當時係約定以法拍方式取得，且法拍方式包括拍定及承受，無論是否用拍定或承受之方式均可達成目的。故被告辯稱其於拍賣時有到現場等待要承受，因為仲介說只能用承受云云，並不足採。
㈣被告於簽約前對系爭鐵皮屋有部分係占用水利地一事已知情
。蓋系爭鐵皮屋面積有三百多坪，而被告所購買之系爭三筆土地面積合計為868 平方公尺即約262.57坪，足證被告知悉系爭鐵皮房屋確實有占用他人土地。又依據力霸房屋和美加盟店所提出之房地產說明書、銷售計畫表、物件個案調查表觀之，其中銷售計畫表、物件個案調查表內容已明確記載有水利地之情形，且房地產說明書上已載明提供之資料包含「產權調查」、「物件個案調查」，顯見被告之代理人壬○○應已閱覽該等資料，始會於房地產說明書上簽名。況證人乙○○、庚○○亦於鈞院96年9 月4 日言詞辯論期日結證稱：
確實有告訴被告有關系爭鐵皮屋有占用水利地之情形等語屬實，顯見被告於訂約前即已知悉有占用水利地之情形。
㈤未辦保存登記之系爭鐵皮屋雖非訴外人己○○所有，不在拍
賣範圍內，惟原告依據系爭契約仍負有交付其物於買受人之義務，而原告確實已於94年3 月11日將買賣標的物即系爭鐵皮屋交由被告占有使用，並無欺騙被告。
㈥聲明：⑴被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達被
告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；⑵被告應將系爭鐵皮屋即如彰化縣和美地政事務所96年6 月15日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號１部分面積145.57平方公尺之鐵架造建物、編號２部分面積750.44平方公尺之鐵架造建物、編號３部分面積176.76平方公尺之鐵架造建物返還予原告。並應自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年4 月18日起至返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付5 萬元予原告；⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以下列等語置辯：㈠原告於簽訂系爭契約時，即向被告表示系爭房地為其所有，
無權利瑕疵、無限制登記等，此觀系爭契約第5 條責任擔保即明。被告當時原意係要購買土地、房子，詎原告隱瞞其非系爭房地所有權人，系爭房地早於93年12月17日遭鈞院以93年度執字第21577 號事件查封登記完畢，其上未保存登記之系爭鐵皮屋屬他人所有且竊佔水利地、違反區域計畫法而屬違建等情事，難謂無權利瑕疵，原告及仲介公司人員於被告到現場查看時又未明確告知，致被告於不諳法律程序下，信任仲介公司之信譽，依原告預先設定之以拍賣抵押物之方式取得所有權之條件，簽立系爭契約，顯失公平。
㈡系爭鐵皮屋並非原告所有，故原告當事人不適格。又系爭契
約僅約定被告取得系爭房地（含未保存登記建物）所有權，始辦理貸款，惟原告是否有將系爭鐵皮屋所有權移轉被告之權利？縱系爭鐵皮屋所有權人為原告之夫甲○○，惟簽約時甲○○也在場，為何不於契約上簽名蓋章？如甲○○不懂，難道代書黃信章亦不清楚？實係故意將法律關係混雜來坑外行人。
㈢原告陳稱被告故意未依系爭契約特別約定前去投標云云，惟
原告確實有到場，僅因仲介人員告知被告僅能以承受方式取得，被告遂於拍賣當時到場等待。又參酌94年4 月6 日兩造與甲○○、代書黃信章及仲介人庚○○之切結書記載，原告、甲○○及代書三人應於拍賣期日到場指導被告於無人投標應買情況下，當場向法院聲明承受，故由切結書可知被告於法院開標日不用投標，應由代書在場指導承受，其主張並無理由。又法院公開標售查封標的物，任何人均可投標，系爭契約無法拘束他人公開投標應買，縱系爭房地得標人為原告配偶之姑媽，孰能謂之為「以不正當之方法阻止契約條件成就」而以此為違反契約之約定主張解除契約？公開投標本即有不可抗力與不確定因素存在，本件被他人得標而使契約條件不能成就，不可歸責於被告，更不能推論被告與蕭玉緞通謀以不正當之方法阻止契約條件成就。蕭玉緞係聽聞被告夫妻於不諳法律而被他人契約陷害，以疼姪女婿之心情，自主自資參加競標，並無與被告通謀，且系爭契約及法律並無規定不得由被告之親朋好友進場投標得標。
㈣原告夫妻與系爭房地原始所有權人辛○○、蔡春霞本為熟識
舊友，渠等對於原所有權人蔡春霞之不動產被拍賣之鑑價底價知之甚詳，何以設定高額之500 萬元抵押權？另系爭契約總價670 萬元，並未就合法建物及未保存登記之建物分別標價，僅特別約定由法拍方式取得所有權，而未保存登記部分既非系爭房地所有權人己○○所有，被告如何以拍賣程序取得？法院拍賣公告已明載：拍賣標的之土地上未保存登記建物之法律關係，由買受人與該物權利人自行解決，由此可知以法拍方式僅取得抵押權效力所及之部分，不及於未保存登記建物部分，證人乙○○、黃信章亦均未說明究如何取得未保存登記建物，故本件實係海蟑螂集團欺騙外行人。
㈤系爭契約簽訂後，原告交付鑰匙囑咐被告可以進住，然被告
並無實質取得所有權，故系爭契約顯有應歸責於原告致辦理貸款之條件尚未成就之情形。又原告交付系爭鐵皮屋時，並未明確告知究係借貸或是占用，故被告主張善意占用，補償金之計算標準請參酌土地法第148 條、第105 條、第97條第
1 項、土地法施行法第25條規定，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限予以計算，較為客觀公允。
㈥系爭契約係原告以不誠信之意思故意陷被告於錯誤，被告認
為原告應負民法第245 條之1 第1 項第1 款、第3 款之締約過失責任，且參酌民法第148 條第2 項規定、最高法院86年度臺再字第64號裁判要旨，加之系爭契約係以定型化契約及特別約定交叉設陷，基於雙方利益考量，原告讓與被告債權與抵押權500 萬元部分，被告已全額給付完畢，並無違約。
況系爭房地僅賣得491 萬餘元，扣除執行費、增值稅，尚有18萬元未清償之不足額，此部分應由何人負擔？故被告並未違約。本件被告同意解除契約，惟因系爭契約屬定型化契約，其中包含諸多原告違約以及不明確、不利被告之約定，原告不得以系爭契約要求被告給付違約金。
㈦聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項㈠兩造於94年1 月28日就系爭房地及系爭鐵皮屋簽訂系爭契約
，約定總價金為670 萬元及「甲方（被告）全部或一部不履行約定之付款時，‧‧。如經乙方（原告）通知限期繳納逾時仍不履行時，視同甲方違約，乙方得解除契約，解約時乙方得沒收甲方已支付之簽約款作為損害賠償，其標的物如已移轉，甲方須負責標的物返還乙方，其狀態為登記狀態及原使用狀態」，並就本件買賣方式、尾款給付時期特別約定由原告將系爭房地上之抵押債權讓與被告，再由被告向法院依拍賣取得系爭房地之所有權，及殘餘尾款250 萬元，俟被告取得系爭房地所有權後向銀行融資貸款後再予以付款。
㈡原告已依約將系爭房地上之抵押債權讓與被告，並於94年3
月29日辦妥變更移轉登記；系爭鐵皮屋係原告之配偶甲○○向訴外人辛○○所購買，並交由原告管理收益，原告已依約於94年3 月11日將系爭鐵皮屋交予被告占有使用。
㈢系爭房地於94年9 月15日進行拍賣時，係由原告配偶壬○○
之姑姑蕭玉緞一人投標並以4,911,700 元得標，被告與代書、仲介人員均有到拍賣現場，惟被告並未參與投標；系爭鐵皮屋係獨立建物，不在上開拍賣範圍內。
㈣被告於簽訂系爭契約時，已交付簽約款100 萬元，另已依序
交付其他價金320 萬元，尚有餘款250 萬元未給付，嗣經原告扣除執行所得，尚餘尾款170 萬元未清償。原告曾於96年
3 月13日寄發存證信函向被告催告限期於函到7 日內給付尾款，被告已於翌日收受該存證信函。
㈤對於系爭契約書、催繳尾款郵局存證信函暨郵件收件回執、
94年4 月6 日切結書、90年6 月21日廠房及機器買賣合約書暨照片、93年6 月30日搬遷承諾切結書、房地產說明書、不動產買賣斡旋承諾契約書、簽收單、不動產拍賣筆錄、本院95年度執字第25012 號執行命令、93年度執字第21577 號執行事件卷宗、95年度訴字第238 號民事事件卷宗及土地登記謄本等形式上之真正不爭執。
㈥系爭鐵皮屋各部分均有獨立出入口，經囑託彰化縣和美地政
事務所測量，其各部分坐落位置、面積、結構如附圖編號１、２、３所示，有勘驗筆錄、附圖及現場照片可憑。
五、綜合兩造陳述，本件主要爭點分述如下：㈠按在給付之訴，原告只須主張自己有給付請求權者，即有原
告之適格，被告只須為原告主張有給付義務者，即有被告之適格。至其是否確為有給付請求權或為有給付義務者，乃為訴訟標的法律關係之要件，並非當事人適格問題。查本件原告已主張其對於被告有給付請求權，並主張被告有給付義務，依上開說明，本件當事人即屬適格。至於原告是否確為有給付請求權者，乃為訴訟標的法律關係之要件，為另一問題，與當事人是否適格，尚屬無涉，合先敘明。
㈡兩造於系爭契約已特別約定：「⑴本買賣案件，係由賣方丁
○○（原告）以系爭房地之抵押債權讓與買受人，再由買方（被告）向法院依拍賣取得所有權之買賣方式；⑵殘餘尾款
250 萬元，俟買方取得所有權後向銀行融資貸款後再予以付款」等情，已如前述，並有系爭契約書可憑，且兩造於簽約後，原告已於94年3 月29日將系爭房地之抵押權移轉登記予被告，被告於上開抵押權變更登記後，亦曾於本院93年度執字第21577 號執行事件中，多次以債權人名義向本院民事執行處陳報各事項等情，業經本院核閱上開執行卷宗無誤，參以卷附被告不爭執真正而於簽訂系爭契約前之94年1 月20日、94年1 月24日由被告之代理人壬○○所簽章之不動產買賣斡旋承諾契約書上亦已載明系爭房地之所有權人為訴外人己○○，並加註「甲乙雙方同意承購者配合以法拍程序取得」等語，則被告於簽約前，應已知悉系爭房地之所有權人為己○○，且已遭法院查封，必須向法院依拍賣程序始能取得所有權等事實，故被告辯稱：原告故意隱瞞其非系爭房地所有權人及系爭房地已遭查封等事實云云，要屬無據。又按經由法院拍賣程序是否可順利得標取得系爭房地所有權，因涉及是否有第三人參與競標及出價之高低，固有風險存在，惟被告若依約參與投標，並評估本身得標之可能性，而以適當之價格競標，仍可順利標得系爭房地，或可於無人應買時，以抵押權人身分承受系爭房地，因此，兩造於系爭契約中約定被告以此方式取得系爭房地所有權，對被告而言，並無顯失公平情事，被告既同意而簽署系爭契約，依私法自治原則，自為有效，並無被告所稱違反誠信原則，或有何詐欺、故意陷人於錯誤及締約過失責任可言。被告又辯稱：伊於簽約前不知系爭鐵皮屋有占用水利地等情云云，此為原告所否認，且證人即仲介人員乙○○、庚○○已於本院審理時分別結證稱：被告簽訂系爭契約時，渠等都有將產權說明書等說明給兩造知道，有給他們簽名，產權說明書等資料上有記載鐵皮屋有坐落在水利地上等語及買方那邊是伊接洽的，被告他們知道鐵皮屋坐落基地有水利地，當時去看現場時看了三次，伊有告訴他們說看到的面積這麼大是因為有占用到水利地，不然不會這麼大等語甚詳，並有房地產說明書、銷售計畫表、物件個案調查表等資料一冊在卷可稽，被告稱：房地產說明書係伊（指被告之代理人壬○○）所簽，惟未看過房地產說明書後附之產權調查資料，及當時庚○○有無說占用水利地，已無印象云云，顯係避重就輕之詞，不足採信。再者，系爭契約中已載明買賣之標的物包含所有未辦保存登記之建物（包含鐵棟建物及工作物部分），足見被告於本件買賣時已知悉系爭鐵皮屋係違章建築之事實，則依一般買賣交易習慣，必先查明何因為違章建築而未能登記，該建物所占用土地之權源為何等事項，且於履勘現場時亦會實地瞭解標的物占地之實情後，始會簽立買賣契約書，要無在未究明買賣標的物之詳細情形，即率而簽約之理。準此，被告辯稱其於簽約時並不知系爭鐵皮屋有占用水利地云云，核與常情有違，要無足採。此外，未辦理保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記而無法為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該未辦理保存登記建物之事實上處分權讓與受讓人。查系爭鐵皮屋係原告之配偶甲○○向訴外人辛○○所購買，並交由原告管理收益，原告於簽訂系爭契約後，已依約於94年3 月11日將系爭鐵皮屋交予被告占有使用等情，已如前述，則依上開說明，系爭鐵皮屋雖係未辦理保存登記之建物，然甲○○已取得系爭鐵皮屋之事實上處分權，其又交予其配偶即原告管理收益，復於簽訂系爭契約過程中屢屢出面與被告洽談，甚至簽訂切結書等情，足見原告所稱有經甲○○授權處分系爭鐵皮屋等語，並非無據。職此，依債之相對性理論及原告已依約點交系爭鐵皮屋予被告占有使用等觀之，被告就此部分應已取得事實上處分權，而原告就此部分應屬已履行債務且屬有效。綜上所述，被告辯稱系爭契約有權利瑕疵云云，難謂有理。
㈢按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條
件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。查系爭契約就本件買賣價金尾款250 萬元應於何時期給付乙節，已特別約定「俟買方取得所有權後向銀行融資貸款後再予以付款」等情，業如前述，故本件應審究者係被告應給付買賣尾款之條件是否已成就？被告有無「以不正當行為阻其付款條件之成就」？本件被告雖辯稱：伊未以不正當行為阻止付款條件之成就云云，然查證人乙○○已到庭結證稱：依照特別約定條款，本件係約定由買方以法拍方式取得所有權，而所謂法拍方式是包括拍定及承受等語，核與證人即系爭契約承辦代書戊○○到庭結證稱：當時係約定以拍賣取得所有權，惟因為了保障買方之權益，所以約定將抵押權讓與給買方，讓買方還有承受之機會，所以無論是否用拍定或承受之方式均可達成目的等語大致相符。又向法院承買法拍屋，並非僅有以債權人身分承受一途，其對於法拍標的物若參與投標，並評估可能性而以適當之價格競標，仍可順利標得系爭房地，故身為系爭契約當事人之原告及其他仲介、代書人員為期順利完成買賣交易獲取利益，當無要求被告僅限依承受方式取得所有權之理。故雙方當時所謂以「法拍方式取得所有權」應係包含自行投標拍定或以抵押權人身分於無人應買時加以承受取得。又縱使如被告所述：伊獲告知僅能以承受方式為之云云，然依94年4 月6 日切結書所載內容，可知雙方係約定「於法院第一次拍賣因無人應買而到場聲明承受確定」等情，則被告對於本件拍賣實應盼望無他人出面應買，使其得以順利承受，然其竟告知配偶之姑姑蕭玉緞出面應買（見臺中高分院95年度上字第233 號95年7 月20日準備程序期日筆錄），顯係因簽約後因故反悔欲阻攔付款條件成就始通知蕭玉緞出面投標。否則，蕭玉緞應不至於出面投標，縱使出面投標，亦應會將投標價格壓低，使其未達拍賣最低價格而流標，再由被告出面聲明承受取得，何以竟高價投標並得標？故蕭玉緞之出面投標並得標，應係配合被告所為，其目的係為讓被告無法依拍賣程序取得系爭房地所有權，進而無法辦理融資貸款給付尾款。準此，被告確有「以不正當行為阻其付款條件之成就」情事，依上開規定，其給付系爭契約尾款之條件應視為已成就。被告給付系爭契約尾款之條件既視為已成就，則原告於96年3 月13日寄發存證信函向被告催告限期於函到7 日內給付尾款，被告於翌日收受後逾期迄至原告起訴前，仍未依約給付尾款，其屬違約甚明，則原告依系爭契約第9 條第2 款解除契約，並以起訴狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，自屬有據。而本件起訴狀繕本已於96年4 月17日送達於被告，故系爭契約已於96年
4 月17日合法解除，殆無疑義。㈣系爭契約既已合法解除，原告自得依據系爭契約第9 條第2
款約定，沒收被告所交付之簽約款100 萬元作為損害賠償，然原告除沒收被告已交付之100 萬元簽約款外，另援引系爭契約第9 條第2 款約定，再請求被告給付另外100 萬元之簽約款作為損害賠償云云，此為被告所否認。查該條款所約定者係「解約時乙方得『沒收』甲方『已交付』之簽約款作為損害賠償」，既稱「沒收」、「已交付」，顧名思義即係對於已收之簽約款不予返還之意，並非得再依據該條款請求支付簽約款。準此，已依約交付簽約款者，沒收固無問題，未交付簽約款者，即無所謂沒收，至於原告倘因解除契約受有其他無法回復之損害，應另依據其他法律關係請求（此部分經本院加以闡明，原告並未表示變更或追加其他請求權基礎，本院自毋庸就是否尚有其他請求權基礎及有無理由加以審究），非得再依上開條款請求賠償。故原告依據系爭契約第
9 條第2 款約定，請求被告給付100 萬元簽約款，核屬無據。
㈤系爭契約既已自96年4 月17日起因解除而不存在，被告無其
他正當占有權源，其自斯時起即屬無權占有系爭鐵皮屋，則依債之相對性理論，原告依據系爭契約第9 條第2 款約定及民法第259 條第1 款規定，請求被告返還系爭鐵皮屋，洵屬有理。
㈥按無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。查被告自系爭契約解除起即屬無權占有系爭鐵皮屋，已如前述，則依前開說明，被告自受有相當於租金之不當得利。茲應審究者係本件計算相當於租金之不當得利之標準為何？查依土地法第97條第1 項規定，城市地方房屋之租金，雖得以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限當作計算標準，然因本件系爭鐵皮屋所坐落之基地，或為訴外人臺灣省彰化農田水利會所有，或已為訴外人蕭玉緞拍賣取得所有權（94年9 月28日取得不動產權利移轉證書，94年10月28日辦妥所有權移轉登記），此有相關土地登記謄本足稽，故於被告發生無權占有時，該等基地均非原告所有，故在計算相當於租金之不當得利時，自難以將該土地價格併計，否則，難謂公允。又系爭鐵皮屋並無任何相關之現值證明可供核算，惟兩造於審理中均同意系爭鐵皮屋之標的價值以每坪3,000 元計算，依此標準及按如附圖所示編號１、２、３部分之系爭鐵皮屋面積合計1,072.77平方公尺計算結果，系爭鐵皮屋價值約為973,800 元（3,000 元×324.6 坪）。此外，租金之數額，除以房屋價值為基礎外，尚須斟酌房屋之位置，工商業繁榮之程度，占用人利用該房屋之經濟價值及所受利益等項，以為決定。經查，系爭鐵皮屋坐落於彰化縣和美鎮，四周大部分為農田，並散布少數工廠及住家，交通並非便利發達，附近無顯著商圈、學校等，生活機能普通，惟系爭鐵皮屋目前係供作廠房使用等情，已據本院會同兩造履勘現場屬實，並有現場照片十五幀在卷為據。本院審酌上開情狀，認本件相當於租金之不當得利數額，應以系爭鐵皮屋總值年息百分之七計算，較屬公允。據此標準計算結果，被告每月應給付原告相當於租金之不當得利為5,681 元（973,800 元×7%÷12；元以下四捨五入）。原告雖主張每月應按5 萬元計算不當得利云云，然查原告用以參考之標準係訴外人辛○○與甲○○所簽之搬遷承諾切結書之約定，依該切結書所載，辛○○使用範圍係包含系爭房地（遭拍賣部分）及系爭鐵皮屋，故區分為廠房及住家部分，此與被告僅占有系爭鐵皮屋無法等同視之，況依該切結書所載，其上亦未明確載明有關使用廠房部分之對價為若干金額，有該切結書可參，則原告援引為計算本件相當於租金之不當得利之標準，尚屬無據。
六、從而，原告依據系爭契約第9 條第2 款約定及民法第259 條第1 款、第179 條規定，請求被告返還系爭鐵皮屋，並自起訴狀繕本送達翌日即96年4 月18日起至返還系爭鐵皮屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5,681 元，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就此部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法暨所提證據，經核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 1 月 10 日
民事第二庭 法 官 陳連發以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 1 月 10 日
書記官 彭月美