臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第551號原 告 甲○○訴訟代理人 張崇哲律師複代理人 楊佳勳律師被 告 乙○○訴訟代理人 蔡坤旺律師複代理人 許曉怡律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十六年八月二日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前因向被告購買房地，而簽訂不動產買賣契約書，並已依照兩造簽訂之不動產買賣契約書第三條：簽約款臺幣（下同）五十萬元，於九十三年九月四日給付、用印款一百萬元，於九十三年十月五日給付。惟該契約業經被告於民國九十四年二月二日解除，是兩造間之買賣契約業已合法解除在案。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第一百七十九條、第二百五十九條第一款、第二款分別定有明文。上開不動產買賣契約書業經解除已如前述，故原告自得依上開規定請求被告返還受領之金錢暨附加自受領時起之利息。又本件利息之計算方式為其中一百萬元部分自九十三年十月五日起；另五十萬元部分自九十三年九月四日起，均自清償日止，按年息百分之五計算之利息。並聲明：⑴被告應給付原告一百五十萬元，及其中一百萬元自九十三年十月五日起，另五十萬元自九十三年九月四日起，均自清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
（三）對被告抗辯之陳述：被告將系爭契約解除後，將原告給付之一百五十萬元價金充當違約金全部沒收，實屬過高，應酌減為十二萬元，茲分述如下：
１、參照被告於臺灣高等法院臺中分院九十四年度上字第二六０號民事判決：「系爭不動產係伊於九十三年間向原審法院執行處（九十二年度執字第四五二四號）標得之法拍屋，其中土地部分拍定金額為三百六十二萬三千元，建物部分拍定金額為六十四萬元，合計四百二十六萬三千元，加上過戶繳付之契稅三萬七千四百七十元及地政士代辦費九千六百零四元，是伊購買系爭不動產支出之成本共四百三十一萬零七十四元．．．雙方簽約時即約定系爭不動產移轉過戶須依自用住宅稅率申請，如此依九十三年土地增值稅減半徵收計算僅約為七萬八千元，上訴人尚有十二萬元之價差，始同意以四百五十萬元出售等語。」，亦即系爭契約縱使成立，未經被告解除者，被告亦僅有十二萬元之利潤，連一百五十萬元之一成都不到。故被告主張一百五十萬元之違約金，其金額顯然過高，並衡酌被告應得之利潤，本件違約金金額應依民法第二百五十二條規定將之酌減至十二萬元。
２、又原告第一次給付被告之簽約款五十萬元，系爭契約第三條約定：「本款項包含定金」，惟系爭契約並未約定包含定金之數額，且未約定定金應於原告履行後，應由被告返還原告。又原告亦依系爭契約履行，給付被告用印款一百萬元，是簽約款五十萬元內所包含之定金，應為系爭契約買賣價金之一部。縱使原告俟後違約，而被告解除系爭契約，原告所給付被告之簽約款五十萬元，其法律上性質亦屬系爭契約之買賣價金。被告解除系爭契約後，將一百五十萬元價金充作違約金，經酌減後，尚餘一百三十八萬元，應屬原告所給付之價金，應依民法第一百七十九條、第二百五十九條之規定，將之返還原告。
３、再被告以系爭建物共計四樓半，是租金每月二萬五千元實屬適當。然依另案九十五年度訴字第七四五號判決書，已詳細說明系爭房地租金之計算方式，並認租金以每月一萬二千零九十八元為適當。又系爭房屋之義務人，自九十六年七月十日被告向彰化縣稅捐稽徵處申請變更以前，係為原告，被告稱其需繳納稅金，而受有損害，應屬不實。再者被告於九十三年間向法院以三百六十二萬三千元標得系爭土地及以六十四萬元標得系爭房屋後，以上開不動產向保證責任彰化縣彰化市第一信用合作社設定最高限額三百六十萬元之抵押權，其應繳交之銀行貸款與原告無關，否認被告繳交之貸款是其所受之損害。
二、被告則以：
（一）依兩造簽立之不動產買賣契約第十條第一款約定：「買方（即原告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方（即被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，本件原告違約經被告依法解除契約，是被告自得依上開約定將已收價金一百五十萬元沒收，充作懲罰性違約金，原告起訴請求返還實無理由。
（二）又原告自九十三年起即無權占有系爭不動產，甚至於最高法院在九十五年八月三日，以九十五年度台上字第一七０三號判決，原告請求移轉所有權登記事件駁回後，原告仍拒不搬遷，致被告無法將系爭不動產出售、出租使用收益處分，惟仍須繳納稅金、貸款等受有重大損害，而原告迄今仍無權占有使用系爭不動產，是被告依約沒收價金作為賠償實屬有據，原告請求返還實無理由。
（三）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院九十二年度台上字第六九七號、第二七四七號、九十三年度台上字第九０九號判決意旨參照）。查兩造所簽立之不動產契約書第十條第一項約定：「買方（即原告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方（即被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，同條第二款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性約金。」，依契約文義觀之，足見雙方於訂約時已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位決定，嗣契約因原告違約經被告依法解除，被告自得依雙方上開約定將已收價金一百五十萬元充作懲罰性違約金，原告雖主張約定違約金過高，然未舉證以實其說，且依兩造契約約定如被告違約時，亦須賠償與已收價款同額之金額，足證該約定係屬公平而無過高，實無予以核減之事由。
（四）又原告雖主張被告僅受有十二萬元之利潤，惟此僅為被告所失利益，尚不含所受損失，且系爭房屋一至四樓半面積合計達二二九．二四平方公尺，且位於彰化火車站附近繁華地段，經濟價值甚高，附近每月租金相當於二萬五千元（另案九十五年訴字第七四五號僅就房屋一樓土地面積計算，認每月租金一萬二千零九十八元有誤，因二樓以上面積每層樓均與土地面積相等。），經遭原告自九十三年四月十二日占有迄今近四十個月，租金合計一百萬元（25000×40=0000000），且原告迄今仍一再以訴訟方式（於另案遷讓房屋事件，就未繳裁判費駁回上訴部分提出抗告，拖延訴訟確定時間），占有系爭建物拒不搬遷，致使被告無法將系爭不動產出售、出租使用收益、處分，惟仍須繳納稅金、貸款等受有重大損害，是被告依約將已收價金作為違約金實屬有據。
（五）按契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還，民法第二百四十九條第二款定有明文。是本件被告收取原告交付之一百五十萬元中之五十萬元為定金，依法自無須返還。又訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第二百四十八條定有明文。是定金為締結契約及確保契約履行所為之給付，與違約金係當事人約定債務人不履行債務時應支付之金錢或其他給付，必待債務不履行時始有支付之義務，旨在確保債務之履行有所不同，故定金非屬違約金之性質，自無民法第二百五十二條違約金酌減之適用。並聲明如主文。
三、兩造不爭執事項：
（一）兩造有於九十三年九月四日就坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，及其上建物四二八建號，即門牌號碼彰化縣彰化市○○街○○○號房屋簽訂不動產買賣契約。
（二）被告有收取原告交付之價金一百五十萬元（包括簽約金五十萬元、用印款一百萬元）。
（三）上開買賣契約業經被告於九十四年二月二日解除。
（四）被告係分別以三百六十二萬三千元及六十四萬元，標得系爭土地及建物。
（五）被告自九十三年四月十二日起占用系爭不動產。
四、兩造爭執事項：
（一）原告得否請求被告返還上開價金一百五十萬元。
（二）被告得否將上開一百五十萬元以違約金之方式全部沒收。
五、得心證之理由：
（一）原告主張其與被告於九十三年九月四日就坐落彰化縣彰化市○○路○○○○號土地，及其上建物四二八建號，即門牌號碼彰化縣彰化市○○街○○○號房屋簽訂不動產買賣契約。被告並有收取簽約金五十萬元、用印款一百萬元，計一百五十萬元，而上開買賣契約業經被告於九十四年二月二日解除，業據其提出不動產買賣契約書、臺灣高等法院臺中分院九十四年度上字第二六０號判決等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）原告主張被告應返還上開價金一百五十萬元等語。被告則以原告違約，依兩造簽立之不動產買賣契約第十條第一項之約定，被告已將上開契約解除並將價金充作違約金而沒收，原告不得請求返還等語置辯。經查：１、原告係因違反兩造簽訂之不動產買賣契約書第七條第五項之約定，而經被告於九十四年一月二十八日以存證信函催告原告依約協助辦理自用住宅優惠稅率，其後並於九十四年二月二日於本院九十四年度訴字第四八號言詞辯論期日，由其訴訟代理人除當庭表示解除雙方之買賣契約，經記明筆錄，並將解除契約之書狀送達原告，而合法解除兩造間之買賣契約，業經最高法院九十五年度台上字第一七０三號判決確定在案，已據本院調閱上開卷證查明無誤，並有最高法院九十五年度台上字第一七０三號民事判決書、臺灣高等法院臺中分院九十四年度上字第二六０號民事判決書附卷可按。是原告係因違反上開不動產買賣契約書第七條第五款之事由，而遭被告解除系爭契約無訛。２、本件係因原告違反上開不動產買賣契約書第七條第五款之事由，致遭被告解除契約，則被告之解除契約係可歸責於原告之事由而解除，依上開不動產買賣契約書第十條第一款約定：「買方（即原告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方（即被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，被告既以依約以存證信函催告原告履約，因原告未履約而解除契約，應有可歸責於原告之事由而解除契約，被告自得依前揭約定沒收原告所交付之價金充作懲罰性違約金，則原告即不得再請求被告返還已交付之價金。
（三）原告另主張其如應給付違約金，則本件違約金為一百五十萬元太高，應予酌減為十二萬元等語。被告則以原告並未舉證違約金何以過高，且依契約書第十條第一款、第二款之約定，系爭違約金之約定實屬公平。再原告收取之金額中之五十萬元為定金，非屬違約金，依民法第二百四十九條第二款規定自無須返還等語置辯。經查：１、被告雖抗辯其收取金額中之五十萬元為定金，非屬違約金等語。然依民法第二百四十九條第一款規定：契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。則上開定金於系爭契約履行時，並未返還原告，業已作為給付價金之一部。再依系爭契約第十條第一款約定：「買方（即原告）不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方（即被告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，係將已收價款全部沒收，充作懲罰性違約金，是上開定金已屬價金之一部，已為應沒收之違約金，被告非得以民法第二百四十九條第二款之規定，不予返還。２、原告自九十三年四月十二日起即已使用系爭不動產迄今未為遷讓，此為兩造所不爭執。又系爭土地自九十三年五月十九日起，其申報之前次移轉現值或原規定地價為每平方公尺六萬七千零九十二．六元（即總價為三百六十二萬三千元），其建物部分得標價額為六十四萬元，有土地登記簿謄本在卷可按，並為兩造所不爭執。則依土地法第九十七條城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定，以計算租金，則每月租金為三萬五千五百二十五元（67092. 6×54〈土地面積〉=0000000+640000=0000000×10/100÷12=35525），被告以每月二萬五千元計算損失，尚堪採信。雖原告主張本院另案九十五年度訴字第七四五號計算為每月租金為一萬二千零九十八元等語。然該案計算之基準僅以一樓之面積而非土地之面積計算，且未考量申報之前次移轉現值或原規定地價為每平方公尺六萬七千零九十二．六元等情，故本院認該計算基準應屬有誤，不予採取。另原告占用系爭不動產自九十三年四月十二日起，迄九十六年八月十六日判決時止（其後尚未返還），計四十個月，被告計損失一百萬元（25000×40=0000000）。又被告除上開損失外，尚有其間繳納貸款利息、履約後之利潤、建物因使用年限而折價之損失、自九十六年七月十日後迄原告搬遷日止，應繳納稅金等損失，則原告主張被告之損失僅為其履行契約後之利潤十二萬元，即屬有誤，尚非可採。３、原告再主張被告之貸款與其無關等語。然被告主張之貸款乃係因參與投標，得標後繳納尾款所為之貸款，則該貸款既因得標後為支付尾款而為，則其因之而支付之利息，自應計算在被告本件投資投標之本內，始屬洽當。４、再依系爭契約書第十條第二款約定：「賣方（即被告）如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方（原告）得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額做為懲罰性約金。」，則被告如未履約，其違約金亦與原告未履約之金額相同，且本件價金之給付係分為四期即分為簽約金、用印款、完稅款、尾款，故並不能確定如有一造有違約之情事，其價金就已給付多少，足見對於原告之給付價金，兩造於訂約時已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等因素，本諸自由意識及平等地位而為決定，法院自應予以尊重，始符契約約定之本旨。再原告僅以被告如果履約其利潤僅十二萬元為由，認本件違約金只為十二萬元云云。然其未察被告因本件契約為履行所受之損失不僅應得之利潤，尚有其他損失，已如前述，且原告迄今仍未將系爭不動產返還被告，被告之損失仍在繼續中，而不斷擴大。又依民法第二百五十條第二項前段之規定，違約金既係因不履行契約而生損害賠償之總額，則就本件迄於回復原狀之期間，被告相當於租金收入及稅金、貸款利息、履約利潤、建物因使用年限而折價之損失觀之，違約金一百五十萬元尚屬合理，原告主張應予酌減，尚無可採。
六、從而，原告主張依解除契約之法律關係，請求被告應給付原告一百五十萬元，及其中一百萬元自九十三年十月五日起，另五十萬元自九十三年九月四日起，均自清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。原告之訴已經駁回，則其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 16 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 8 月 16 日
書記官 王惠嬌