臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第795號原 告 己○○
戊○○共 同訴訟代理人 陳鴻飛律師被 告 壬○○
1號兼法定代理人 丙○○上列一人訴訟代理人 林見軍律師複代理人 辛○○ 住彰化被 告 庚○○ 住彰化
弄9號甲○○ 住同上上列當事人間請求移轉不動產登記事件，本院於民國96年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、庚○○、甲○○於原告給付附表壹所示買賣價金予各被告之同時，應分別將附表壹所示土地移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹拾萬捌仟伍佰貳拾陸元由被告丙○○、甲○○各負擔百分之三十二即新台幣參萬肆仟柒佰貳拾捌元，被告庚○○負擔百分之十八即新台幣壹萬玖仟伍佰參拾伍元，餘新台幣壹萬玖仟伍佰參拾伍元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被告庚○○、甲○○受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落彰化縣彰化市○○段495 、495 之1 、495之2 地號土地（下合稱系爭三筆土地，分稱495 、495 之1、495 之2 土地）為原告及被告丙○○、甲○○自母親林雪繼承而來，原告及被告丙○○、甲○○於民國96年5 月1 日簽立調解書約定被告丙○○、甲○○將系爭三筆土地以每坪新台幣（下同）55,000元之價格出售予原告，並約定於96年
7 月31日完成相關手續。嗣因被告丙○○、甲○○將495 之
1 土地應有部分分別移轉予被告丙○○之子即被告壬○○及被告甲○○之配偶即被告庚○○，且前開調解書尚有不明確之處須加以補充，遂再簽訂調解同意書，除原先約定外，另將系爭三筆土地之價金總額及土地所有人部分明確約定，其地號、所有人、應有部分、買賣價金詳如附表一、二所示，被告壬○○部分係由被告丙○○代理，且被告壬○○應有部分為7 分之1 ，非公同共有，無給付不可分之問題，爰依買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭三筆土地所有權等語。並聲明：各被告應將附表一、二所示土地移轉登記予原告。
二、被告壬○○、丙○○及受合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟提出答辯狀之被告庚○○、甲○○則以：被告丙○○、庚○○、甲○○不否認確有簽立原告提出之調解書及調解同意書，惟其真意乃雙方就某特定事項達成之初步預定共識，明此特定事項具體而言，乃原告有意以一定價格向被告購買系爭土地，而被告丙○○、庚○○、甲○○站在個人立場及家族和諧考量先作允諾朝此方向處理以求圓滿，本質上，尚未成立正式之買賣契約，強要解釋，僅屬於預約之本質，因僅言及坐落地號、持有、總價，其餘就價款繳納方式、移轉登記期限、何人向何人購買、登記何人名下等均未有明確約定，且僅成立於原告及被告丙○○、庚○○、甲○○間，是原告僅得請求被告丙○○、庚○○、甲○○履行訂立本約之義務，其逕請求被告丙○○、庚○○、甲○○移轉系爭三筆土地所有權，於法未合。至於被告壬○○部分，其一未見簽名其上，其二尚有生父簡志名，且被告丙○○代為處分被告壬○○名下財產亦非為被告壬○○利益計，核與民法第1088條規定有違，應認屬無權代理，不生效力，況被告丙○○僅以自己名義而未以被告壬○○法定代理人名義參與協調，故該調解書及調解同意書對被告壬○○應不生效力，又協議時係協議全部買賣給付不可分，如被告壬○○買賣部分無效，依民法第111 條規定應視為全部買賣無效，且此部分亦有如上所述預約問題，故原告亦無立場據為主張。末爰依民法第
264 條規定主張同時履行抗辯，於原告未給付買賣價金前拒絕移轉系爭三筆土地所有權等語，資為置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）原告主張：原告及被告丙○○、甲○○於96年5 月1 日簽立調解書約定被告丙○○、甲○○將系爭三筆土地以每坪55,000元之價格出售予原告，並約定於96年7 月31日完成相關手續。嗣因前開調解書尚有不明確之處須加以補充，遂與被告丙○○、庚○○、甲○○再簽訂調解同意書，除原先約定外，另將系爭三筆土地之價金總額及土地所有人部分明確約定，其地號、所有人、應有部分、買賣價金詳如附表一、二所示等情，業據提出土地登記謄本、調解書、調解同意書在卷可稽，且被告丙○○、庚○○、甲○○亦不否認確有簽立原告提出之調解書及調解同意書，僅以前開情詞置辯，是就不爭執部分，足信原告之主張為真實。
（二）按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第2295號判例參照）。另按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約（最高法院91年度台上字第100 號判決意旨參照）。本件依原告與被告丙○○、甲○○簽訂之調解書六記載：「甲方以及丙方（按指被告丙○○、甲○○）繼承自母親林雪之三筆土地（地號
495 、495 之1 、495 之2） 以每坪55,000元售予乙方（按指原告），買賣繳納契稅、賣方繳納土地增值稅，此部分另立土地買賣契約，並於96年7 月31日前完成相關手續」等語，既約定另立土地買賣契約，則該調解書應係就買賣標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之買賣預約。嗣原告與被告丙○○、庚○○、甲○○復又簽訂調解同意書，明確約定有關買賣契約必要之點即買賣標的物如系爭三筆土地所有人、應有部分、面積並買賣價金等事項，且依調解同意書即可履行無須另訂本約，則該調解同意書應解為原告及被告丙○○、庚○○、甲○○本於前開簽立之買賣預約即調解書為張本，另行訂立之買賣本約，故被告辯稱：前開買賣契約僅屬預約性質云云，要無足採。
（三）又查，被告丙○○、甲○○係授權訴外人乙○○、丁○○與原告洽談系爭三筆土地買賣事宜，而被告壬○○則未授權乙○○、丁○○與原告洽談系爭三筆土地買賣事宜，其母即被告丙○○亦未以被告壬○○法定代理人名義授權乙○○、丁○○與原告洽談系爭三筆土地買賣事宜，亦據證人乙○○、丁○○證述在卷，且被告壬○○亦未在調解書及調解同意書上簽名或蓋章，亦為兩造所不爭執，則被告壬○○自非買賣契約之當事人而不受該契約之拘束。至被告壬○○之母即被告丙○○雖於調解書及調解同意書上簽名，惟其僅簽署自己之姓名，並未簽署係被告壬○○之母或其法定代理人，足認被告丙○○所辯：被告丙○○僅係以自己名義而非以被告壬○○法定代理人名義簽署調解書及調解同意書等語，亦足採信，是被告丙○○簽名之效力亦不及於被告壬○○，故原告主張被告壬○○部分係由被告丙○○代理云云，委無足採。此外，原告復未能舉證證明被告壬○○亦係買賣契約之當事人，則原告以調解書、調解同意書為據，請求被告壬○○將495 之1 土地所有權移轉登記予原告，要屬無據。
（四）至被告另辯稱：當初係協議全部買賣給付不可分，如被告壬○○買賣部分無效，依民法第111 條規定應視為全部買賣無效云云，原告則陳稱：被告壬○○應有部分為7 分之
1 ，非公同共有，無給付不可分之問題等語。按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111 條固定有明文，然查本件買賣情形係被告丙○○、庚○○、甲○○分別將其所有如附表一所示土地應有部分各7 分之1 出賣予原告，買賣關係係分別存在於原告與被告丙○○間、原告與被告庚○○間及原告與被告甲○○間，而非存在原告與被告壬○○、丙○○、庚○○、甲○○間，縱原告與被告壬○○間之買賣契約無效，亦不影響前開獨立存在之原告與被告丙○○間、原告與被告庚○○間及原告與被告甲○○間之各買賣契約，自無民法第111 條規定之適用，故被告辯稱：被告壬○○買賣部分無效，依民法第111 條規定應視為全部買賣無效云云，容有誤會，委無足採。
（五）末按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項前段定有明文。
另按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345 條第1 項定有明文。準此，原告給付買賣價金予被告丙○○、庚○○、甲○○之義務，與被告丙○○、庚○○、甲○○移轉系爭三筆土地所有權予原告之義務，係基於同一買賣契約之雙務契約而產生，且彼此間立於對待給付之地位，則被告據以主張同時履行抗辯，自屬有據，亦應准許。
四、綜上所述，原告主張依買賣契約之法律關係，請求被告丙○○、庚○○、甲○○將系爭三筆土地所有權移轉登記予原告，核屬有據，應予准許。而被告丙○○、庚○○、甲○○辯稱於原告未給付買賣價金前拒絕移轉系爭三筆土地所有權之同時履行抗辯，亦為可取，爰依法為同時履行之判決如主文第1 項所示。原告其餘請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核與判決結果均不生影響，自毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 游秀雯以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 26 日
書記官 張西武附表一┌──┬──────────────┬───┬────┬─────────┐│編號│地 號│所有人│應有部分│買賣價金（新台幣）│├──┼──────────────┼───┼────┼─────────┤│1 │彰化市○○段○○○○號土地 │甲○○│7分之1 │ 495,000元 │├──┼──────────────┼───┼────┼─────────┤│2 │同上 │丙○○│7分之1 │ 495,000元 │├──┼──────────────┼───┼────┼─────────┤│3 │彰化市○○段495 之1 地號土地│庚○○│7分之1 │1,922,800元 │├──┼──────────────┼───┼────┼─────────┤│4 │彰化市○○段495 之2 地號土地│甲○○│7分之1 │2,935,000元 │├──┼──────────────┼───┼────┼─────────┤│5 │同上 │丙○○│7分之1 │2,935,000元 │└──┴──────────────┴───┴────┴─────────┘附表二┌──┬──────────────┬───┬────┬─────────┐│編號│地 號│所有人│應有部分│買賣價金（新台幣）│├──┼──────────────┼───┼────┼─────────┤│1 │彰化市○○段495 之1 地號土地│壬○○│7分之1 │1,922,800元 │└──┴──────────────┴───┴────┴─────────┘