臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第881號原 告 甲○○訴訟代理人 張蓁騏律師被 告 陳猷然
(即陳顯增）上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國97年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）94年9月7日，向被告購買坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號上之預售屋，雙方簽訂有土地及房屋預定買賣契約書等書面，原告除於簽約日依約繳付土地定金新台幣（下同）8萬元及房屋定金2萬元；土地及房屋簽約款各8萬元、2萬元；土地開工款30萬元外；且依約履行截至95年11月間止，共繳付被告有30萬元。另就房屋增建部份7萬5千元、代書費用3萬元，亦已繳付被告，合計共90萬5千元。依契約第7條第1款規定，雙方預定被告應於95年9月30日完工，且依契約第10條規定，被告有通知原告於7日內進行驗收手續之義務。詎被告逾越上述期限而未依約通知原告驗收交屋，竟又於96年1月30日以存證信函要求原告至其指定之聯邦銀行辦理貸款，以將房地價款繳清。然原告認為依約被告尚無指定原告應向何家銀行貸款之權利，而保有自己與銀行商議貸款條件之權利，且系爭房地有前開未經驗收之可歸責被告債務不履行等事由發生，故以口頭通知被告應依約履行等語。且系爭契約僅有依契約所定進度繳納價金之義務，雖契約內有關系爭不動產之貸款事宜，約定在房屋預定買賣契約書第11條第1款、第2款及土地預定買賣契約書第8條第1款「…買方委託賣方向銀行申請貸款…」等規定，然非無限制授權被告有權任意與銀行商定貸款條件，亦即原告雖委託被告申請貸款，然原告最後是否決定申貸？貸款利率若干？被告應先向原告報告貸款條件之，仍應由被告決定之。但被告卻於96年2月9日再以存證信函謂「台端未至聯邦銀行員林分行辦理貸款手續，台端已違約，解除買賣契約沒收已繳價金並同時撤銷土地增值稅及契稅申報」等語。原告隨後於96年2月12日函覆被告96年2月12日略以「一、被告逾期完工，仍未通知驗收，亦未提出使用執照，原告尚無需給付尾款。二、原告是否辦理貸款？貸款額度若干？由原告決定。三、請被告會同驗收，並提出相關文件。四、雙方結算後再付款」等語。被告向聯邦銀行申貸，未曾向原告報告貸款總金額及利率若干，即逕行通知前往銀行辦理貸款手續，亦未依約定於95年9月30日通知原告驗收交屋，原告拒絕配合辦理，符合同時履行抗辯權之行使，原告無可歸責事由。95 年11月22日完工是依據彰化縣社頭鄉公所使用執照的記載。被告至95年11月間都沒有通知原告驗收及交屋，超過95 年9月30日完工日期，為遲延給付，且被告違反系爭契約第16條，而無系爭契約第7條第1項但書之事由。依系爭契約第10條、17條第2款、第18條之規定，被告須以書面通知原告驗收、交屋及交屋之手續，原告始有繳清全部價金的義務。
（二）原告不否認被告提出建造執照之勘驗紀錄表，惟原告未主張被告未依約完工，被告恐有誤會。被告有於完工後通知原告於7日內進行驗收手續之義務，然被告逾越上述期限，而未依約通知原告驗收交屋，並在原告完全不明系爭房屋工程品質及是否依約施作之同時，即行通知原告辦理貸款，因銀行貸款被告有直接領取之權利，且貸款條件完全未告知原告之情狀下，原告自有法律上理由拒絕配合辦理。又被告向社頭鄉公所撤銷契稅的申報，被告拒絕履行契約，主觀的給付不能，依系爭買賣契約第7條及16條，為解除本件契約的請求權，但未對被告催告。原告要求變更係增建部分，與系爭原買賣契約無關。被告偽造原告之簽名，盜蓋原告留存於被告處之印章在「契稅撤銷申報申請書」，並向社頭鄉公所契稅更正之註銷，經原告提出告訴，雖經不起訴處分，復原告異議，由臺灣高等法院台中分院檢察署發回續查。
（三）按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」、「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約」、「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務」、「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」民法第226條第1項、第256條、第259條、第249條第3款分別訂有明文。被告不履行契約，即有可歸責之事由，致給付不能，原告以本訴狀為解除土地及房屋買賣契約之意思表示，同時請求被告返還所受領之價金805,000元及加倍返還定金200,000元。並聲明：（1）被告應給付原告1,005,000 元，及自訴狀送達之翌日起至清償日止，以年利率百分之五計算之利息。（2）訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯：
（一）原告於94年9月7日與被告簽訂房屋土地買賣契約書，房屋坐落彰化縣○○鄉○○段266之29地號，並非原告所述同段266地號上之土地地號，266之29地號土地因分割增加266之30地號（面積88平方公尺，換算計26.62坪）；另持分道路用地則為同段266之6地號，面積399平方公尺（持分312分之10，面積12.78平方公尺，換算計3.86坪）及同段266之14地號，面積76平方公尺（持分10分之1，面積
7.6平方公尺，換算計2.29坪），合計土地共32.77坪。另房屋部分，換算房屋面積1樓：49.18平方公尺；2樓：
51.6平方公尺；3樓：30.44平方公尺，合計：131.32平方公尺，換算計39.72坪。綜上，除土地多出2坪外，餘均符合契約規定。依據房屋買賣契約書第7條第1項，本預售屋之建築工程應於94年9月30日開工。並於95年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施。事實上是完成3層建築物主體結構完成，非如原告所陳述之「完工」。又依據建築主管機關彰化縣社頭鄉公所建照執照開工日期94年12月2日，放樣94年12月2日，基礎工程94年12月21日，一樓頂版95年3月14日，2樓頂版95年5月12日，3樓頂版95年8月2日，被告均合法依約完成主建物之建築工程。
（二）原告指摘被告未依買賣契約第10條之規定，通知原告進行驗收手續。惟原告應先履行下列義務：（1）房屋契約第8條第1項：土地所有權之移轉，應於使用執照核發後，4個月內辦理所有權移轉登記完畢，及第9條第2項：提出辦理產權登記及貸款有關文件．．．辦理各項貸款等手續，繳清各項契稅、規費．．．並預立取款或委託撥付文件等；
（2）房屋契約第11條第1項、土地買賣契約書第8條第1、2項之規定：第4條房屋總價內之部分價款1,200,000元，買方委託賣方向銀行申請貸款840,000元，約定由買方提供本買賣土地連同購買土地上房屋為擔保物。編號內C1棟壹戶授權賣方代辦銀行各項貸款給付，其貸款核准時由賣方逕行領取抵付買賣價款，預立取款或委託撥付文件等。且本條辦理事項，由賣方指定土地登記事業代理人辦理之。原告以被告違反系爭契約第10條之規定為由，遲不依約履行上開申辦貸款及繳納契稅等義務，經被告於96年1月30日桃園縣八德市麻園郵局第12號存證信函通知原告應連同保人攜帶證件，並預立取款單及委託撥付文件至聯邦銀行員林分行銀行申辦貸款及繳納契稅、土地增值稅等相關稅捐在案。
（三）原告僅繳納房屋分期付款價金至第10期（爭房屋鷹架拆除時），因被告已完成房屋契稅、土地增值稅之各項稅捐申報，而不堪銀行利息之虧損，系爭建物亦於96年1月15 日完成保存登記，被告遂於96年2月9日以員林郵局第54 號存證信函通知原告解除買賣契約，沒收價金並撤銷土地增值稅及契稅申報。按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第254條定有明文。因訂金為買賣土地房屋給付價金之一部，原告無故不履行契約，自不得請求返還上開價金。
（四）被告於95年8月2日完成系爭房屋主結構，取得使用執照是95年12月15日，於96年1月30日催告原告至聯邦銀行辦理貸款，再於96年2月9日再催告辦理貸款，否則解除契約及沒收價金，但無通知或催告原告為系爭房屋之驗收，事後也沒有發函解除系爭買賣契約。原告有要求變更設計、施工、門窗變更，所以不受契約第7條本文的約束，變更設計資料。並聲明：(1)原告之訴駁回；(2)訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
1.兩造於94年9月7日就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號上之預售房屋C1棟一戶，簽有土地及房屋預定買賣契約書，雙方約定94年9月30日開工，並於95年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施。原告依約已繳付土地定金8萬元及房屋定金2萬元，土地及房屋簽約款各8萬元、2萬元，土地開工款30萬元，及至95年11月第十期之前各期分期款共30萬元，房屋增建部份7萬5千元、代書費用3萬元，合計支付被告共90萬5千元。且被告已完成前項系爭房屋。
2. 對被告於96年1月30日存證信函及96年2月9日存證信函、契稅撤銷申報申請書等件影本，及原告於96年2月12日函覆被告存證信函影本之真正。
3.彰化縣社頭鄉公所建造執照之勘驗紀錄表之真正。
4.被告未依系爭契約第10條約定通知原告驗收系爭不動產建物
5.系爭房屋於95年8月2日完成全部三樓結構體，後於95年12月15日取得使用執照。
四、本院之判斷：
（一）徵諸兩造前揭主張及陳述之情，本件爭點如下：⑴1.原告得否以被告未依約通知原告進行系爭房屋驗收手續
為由解除契約，並請求被告返還所受領之價金80萬5千元（含被告代收之代書費3萬元）及加倍之訂金20萬元？⑵2.被告得否以原告未依約申辦系爭房屋貸款為由解除契約
和拒絕返還已受領原告交付之價金80萬5千元（含被告代收之代書費3萬元）及訂金10萬元？
（二）查兩造於94年9月7日就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號上之預售房屋，簽有土地及房屋預定買賣契約書，雙方約定94年9月30日開工，並於95年9月30日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施。原告已依約分期繳付土地定金8萬元及房屋定金2萬元，土地及房屋簽約款各8萬元、2萬元，土地開工款30萬元，及自95年3月20日第1期起至95年11月12日第十期止之分期款共30萬元，房屋增建部分7萬5千元、代書費用3萬元，合計支付被告共90萬5千元；被告於95年8月2日完成共三樓主結構體，依約完成系爭房屋，並於95年12月15日取得使用執照，但被告未依約通知原告驗收系爭房屋乙節，為兩造所不爭執，並有系爭契約、建照執照、使用執照等件影本在卷可稽，堪信屬實。
（三）原告主張系爭房屋依彰化縣社頭鄉公所使用執照記載於95年11月22日竣工云云。按系爭契約固載明完工日為95年9月30日，並應完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施等部分，但依系爭契約第7條第1款規定「買方（原告）未依規定付款期日交付本契約所載之各期房地價款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅捐或規費其遲延期間。」、同條第2款規定「買方要求變更設計或增加室內裝修工程，致影工程進度時其影響期間。」其期間不計入前開工天數。查原告向被告購買系爭房屋C1棟一戶之三層樓房，依系爭契約第2條規定，主建物為一層至三層及三樓頂層；附屬建物如陽台、屋頂突出物等；關於使用執照所定之必要設施所指為何，兩造於系爭契約內未予明定，惟依一般通常觀念，應完成系爭房屋之門窗及裝置水、電之配管與埋設而處於得為使用之狀態。查被告就系爭房屋已於95年8月2日完成主建物共三樓及三樓頂板之建造，有系爭房屋建築圖說及彰化縣社頭鄉公所建造執照影本附卷可憑，而附屬建物及水、電之配管與埋設，門、窗之框架，依建築工法之通念，常併主建物設作時同時進行，完成後再將門窗整體予以套置固定即可。據此，足認被告於95年8月2日完成三樓頂版時，主建物與附屬建物及水、電之配管埋設即已完成，其餘如門窗等設施，於上開完工後至95年9月30日止之相當期間，亦可完成。徵以系爭契約第6條第1款約定，原告增訂變更設計之約定，且系爭契約分期款，原告僅於95年11月12日繳納至第10期分期款（鷹架拆除完成），自第11期（地磚完成）至第15期（水電接通完成）共5期分期款（第16期屬交屋尾款，原告對被告未通知驗收而要求辦理貸款有爭執，容後述，故此期不予列入）並未繳納，為原告所不爭執，亦有系爭契約影本在卷可考，依系爭契約第7條但書及第1、2款約定，該期間不計入開工天數。被告辯稱：原告有辦理系爭房屋之變更設計，及有各期系爭房款未繳納，不受系爭契約第7條規定完工日約束等語，即非無據，故系爭房屋實際完工日，應增加上開情事所延遲天數甚明，然原告未能舉證證明增加上述遲延天數，仍違反系爭契約第七條本文之約定期限。復觀之原告於96年2月12日寄發被告之嘉義中山路郵局第101號存證信函內容，雖表示被告應於95年9月30日完成建物，迄今仍在施工中等語，然未因此主張解除系爭契約，反而表示如被告欲繼續出售系爭房地予原告，請被告會同原告驗收系爭房屋是否合乎契約之手續，此為原告所自承之情，亦有該存證信函影本附卷可參，且原告自95年11月12日繳納第10期分期款後至本件起訴時即96年9月27日之前，從未對系爭房屋應於上開期日完工予以爭執，而主張被告違反系爭契約第7條約定，表示解除系爭契約之意思表示。據上以觀，益見系爭房屋最終建築完成日縱超過95年9月30日，原告仍有繼續履行系爭契約之真意。是原告以被告未依系爭契約第7條規定完工，並依第16條規定解除契約云云，難認有據，似無可採。
（四）原告主張伊於96年2月12日寄發上開存證信函，以被告未依系爭契約第10條約定，通知伊驗收系爭房屋，即指定銀行要求伊辦理系爭房屋貸款，已違約，並要求被告應依系爭契約先辦理驗收，否則解除系爭買賣契約，其後被告亦向（彰化縣社頭鄉）公所撤銷契稅申報，拒絕履行系爭契約，被告主觀的給付不能，且可歸責於被告，依民法第226條第1項之規定，以本件起訴狀為解除契約之意思表示云云。按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買賣標的物與其價金之交付，除法律領有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之，民法第367條、第359條、第369條分別著有規定。然查，依系爭買賣契約約定，原告僅於被告違反系爭契約第7條（違反開工時間及取得使用執照）、第8條（逾期未辦理所有權移轉登記）、第15條（產權清楚）之約定，得依系爭契約第15條、第16條約定解除契約，或系爭房屋有重大瑕疵，無法為通常效用或契約預定效用時，原告得解除契約外，原告不得任意解除系爭房地買賣契約自明。次按爭房屋其建築之四十日完工期限，僅為通常約定完成工程之期限，原與民法第二百五十五條所謂非於一定時期為給付不能達其目的者有間，而依兩造訂立前開合約之內容，又未就此項履行期間有特別重要之合意表示，自無適用該條逕行解除契約之餘地，最高法院45年台上字第1718號判決意旨參見。依兩造系爭契約第10條約定：「賣方依約完成本戶一切主建物，附屬建物之設備及領得使用執照，並完成用水，電力之配管及埋設等必要公共設施後，應通知買方於七日內進行驗收手續，買方就本契約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收單上要求賣方期限完成修繕。」係規範被告依主義務有交付系爭房屋前，併有通知原告驗收系爭房屋之附隨義務，縱有違反該附隨義務者，僅屬遲延給付之損害賠償問題，非謂原告得逕行解除契約。復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。民法第226條第1項、第256條定有明文。本件被告雖自始未依系爭契約第10條約定，在完成系爭房屋之主建物、附屬建物、領得使用執照並完成用水電力之配管及埋設等必要公共設施後7日內通知原告驗收系爭房屋，為被告自承在卷，固然違反附隨義務而生遲延給付之問題，惟迄至原告起訴後，被告尚非不能交付系爭房屋予原告，亦為被告供陳在卷（參見本院97年1月18日言詞辯論第2頁)，自無主觀上或客觀上給付不能之情事，或有特約得解除契約之約定事由，難認原告有得為解除系爭契約之事由存在。從而，原告依前揭事由逕為解除契約，於法不合，不生解除契約之效力
（五）又被告主張：伊於96年1月30日存證信函催告原告應依系爭契約第9條辦理貸款，應於96年2月5日前往聯邦銀行員林分行辦二佰萬貸款事宜；復於同年月9日再以存證信函通知原告至同年月8日前，依上述催告函至聯邦銀行辦理貸款事項，解除系爭契約及沒收已繳價金，伊無須返還上開價金予原告等語。原告答稱：依系爭契約第10條、第17條第2款、第18條規定，被告應以書面通知驗收、交屋之通知，原告才有繳清全部價金之義務等語。然依系爭契約第5條第1款約定，原告應依附件一付款明細表（如本院第18-19頁），於接到被告「書面」掛號繳款通知單7日內如數繳款；第5條第2款：原告未依附件一繳款，如原告逾期達5日仍未繳清分期款，原告應付遲延利息，並於補繳期款時一併繳付；第5條第3款：原告第一項之分期款逾二個月未繳並經被告以存證信函催繳後7日內仍未繳清，被告得依第16條（系爭契約誤載第15條）解除契約，沒收已繳價金。第16條第2款規定，原告如違反上開第5條第1款至第3款規定，得解除契約並沒收原告已繳房地價款。第17條第2款規定「買方（即原告）應於收到交屋通知書起七日內，配合辦理交屋手續，並繳清全部價款」；第18條規定「買方賣方所為徵詢或通知事項，應以書面... 以掛號信函或存證信函方式郵寄為之，....。」由上開約定觀之，被告就系爭契約之分期款繳納、驗收通知、交屋通知及其他關於系爭房地買賣之徵詢或通知事項，均應以「書面」並「掛號或存證信函」通知原告甚明。換言之，被告如非以書面並掛號或存證信函為系爭買賣事項之通知，不發生送達之效力，難認原告應負遲延給付之責。被告供述：原告分期付款僅繳到第10期，之後沒繳部分，濃縮至貸款部分，伊有口頭告知云云，即與前開系爭契約約定不符，縱被告以口頭告知原告繳款事宜，亦不生送達效力。另查，依系爭契約第17條第2款約定，「買方應於收到交屋通知書起七日內，配合辦理交屋手續，並繳清價款」。查原告就系爭房屋貸款事宜，固授權被告代辦銀行貸款給付，其貸款核准時由被告逕行領取抵付款買賣價款，為系爭契約第11條第1款定有約定，惟被告依上開授權，仍屬原告之代理人，仍應忠實本人之真意為之，否則對原告而言，仍屬無權代理行為。關於原告本人欲向何家銀行貸款、數額等事項，事涉原告利益甚為重大，被告又為利害關係人，除有契約有特別明訂外，被告尚不能以前開約定，逕自代原告決定或指定銀行辦理貸款及金額。再徵諸被告上述前後存證信函內容，未徵詢原告欲貸款銀行及貸款金額，即擅自決定貸款銀行與金額，已有未洽，且其前後寄發通知之期日為97年1月30日、97年2月9日，扣除自桃園縣寄至彰化縣之在途期間約三、四日，原告尚無合理之相當期日為貸款或繳款準備，或為系爭事項為表示。綜上所述，被告就系爭房地對原告為上述催告貸款及解除契約，有違系爭契約約定，似難謂已生效。從而，被告既未合法解除系爭買賣契約，當不得沒入原告已繳系爭買賣之價金，併予說明。
（六）綜上論斷，本件原告依前述事由為系爭房地買賣契約之解除，既未生效力，其依民法第226條第1項、第256條、第259條、第249條第3款之規定，請求被告返還所受領之價金805,000元及加倍返還定金200,000元，即難認有理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及事證，經本院詳加審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 10 月 23 日
民事第二庭 法 官 張德寬以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 10 月 30 日
書記官 魏淑美