臺灣彰化地方法院民事判決 96年度訴字第931號原 告 丙○○
庚○○己○○上三人共同訴訟代理人 蘇哲科律師被 告 乙○○○訴訟代理人 陳青來律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告丙○○、庚○○、己○○新台幣壹佰貳拾陸萬元及自民國九十六年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落彰化縣田中段一○○二地號土地上之未辦保存登記建物（門牌號碼為：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號），全部遷讓交還原告庚○○及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣叄萬貳仟柒佰柒拾玖元由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣陸拾伍萬元供擔保後，得假執行；但被告如為原告預供擔保新台幣壹佰玖拾䦉萬陸仟䦉佰元，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)訴外人謝永華為原告丙○○之配偶，原告庚○○、己○○之父親，其於民國95年3月16日死亡，原告3人依法繼承謝永華之所有權利及義務，合先敘明。
(二)原告之被繼承人謝永華前於82年12月30日將其母所有門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號未辦保存登記之本國式鐵筋加強磚造樓建物（下稱系爭建物）全部出租與被告，雙方並簽有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間為自83年1月1日起至88年12月31日止，共計6年，租金新台幣（下同）300萬元，依該契約書第9條約定：「甲方（即謝永華）現僅擁有1/4繼承權，至民國83年1月15日前甲方不能全部繼承時甲方應退還租金全部，雙方同意解除本契約，不得任何訴訟，並應續租1年，租金每月42000元」，嗣因訴外人謝永華無法取得全部之繼承權，故依前揭租賃契約之約定，雙方之租賃契約關係轉變成被告承租系爭建物為期1年之定期租賃契約，其租金為每月42000元。惟因83年底1年期滿後，謝永華並未隨即終止租約，進而致使該定期租賃契約依民法第451條規定成為不定期租賃契約，惟當時租金部分雙方似仍以6年300萬元計算之。詎被告於租滿6年後，自89年1月1日起即未曾再給付任何租金與謝永華，此往後之租金雖迭經謝永華向被告催討，惟被告均置之不理，此有謝永華生前分別以88年12月28日台中郵局第3191號函及91年1月17日台中郵局第452號函催告被告履行給付租金可資為證，又謝永華亦有於94年間向鈞院民事庭聲請核發支付命令，請求被告給付租金、房屋稅等等，此有鈞院94年度促字第672號支付命令可稽。
(三)按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。又原告3人於95年3月間因謝永華死亡而繼承其之所有權利及義務，業如前述，是關於訴外人謝永華與被告間因房屋租賃契約所滋生自89年1月起之租金債權，亦由原告3人共同繼承，而原告復於96年5月間委託誠正法律事務所以（96）科字第6號律師函，催告被告給付函到後往前計算5年合計金額252萬元之租金（計算式：42000元×12月×5年=0000000元），惟被告亦不為給付。
(四)雖被告以田中三潭郵局第11號存證信函函覆原告表示，其於89年1月初另與謝永華議定系爭土地、建物租金為每月1萬元，並已給付租金至95年12月31日止，惟原告否認之，被告就此部分應負舉證責任。
(五)復按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第440條第1、2項、第455條及第767條第1項前段分別定有明文。系爭建物未辦理保存登記，謝永華之應有部分為1/2，其死亡後，由原告庚○○單獨繼承該應有部分，有彰化縣稅捐稽徵處員林分處函可稽，目前仍與其叔叔辛○○處於共有狀態中。經查，被告自89年1月1日起至今約7年餘之時間皆未再給付租金，經原告委託律師催告後，惟被告亦不給付，遲付租金之總額，顯遠遠超過2個月之租額，原告並以該函為終止租約之通知，被告已無占有權源，從而，原告再次以本訴狀送達被告為終止租約之意思表示，並本於共有人之地位之所有物返還請求權及事實上管理權，請求被告遷讓系爭建物返還予全體共有人。故聲明：被告應給付原告丙○○、庚○○、己○○新台幣252萬元及自96年9月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；被告應將坐落彰化縣田中段1002地號土地上之未辦保存登記建物（即門牌號碼為：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號），全部遷讓交還原告庚○○及全體共有人；願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：
(一)坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、地目田、面積316.01平方公尺之土地（下稱系爭土地），及土地上未保存登記之系爭建物，前揭土地及建物，現為被告與訴外人辛○○、原告丙○○等3人所共有，應有部分被告與訴外人辛○○各1/4，原告丙○○1/2；被告所有之系爭土地及建物係於88年1月14日向訴外人丁○○買受而來，惟當時因系爭建物所有人謝萬瑞即丁○○之父死亡，建物尚未辦理繼承登記，致買賣標的之建物無法辦理移轉登記，嗣後再補行辦理，此亦有該契約書附註可稽。原告丙○○之配偶即訴外人謝永華於95年3月16日死亡，從而原告丙○○因分割繼承而取得對前揭土地、建物應有部分1/2之權利。
(二)謝永華於89年1月初與被告議定，前揭土地、建物應有部分1/2之租金，為每月1萬元，被告應付之租金已給付至95年12月31日止，且被告於95年1月1日將95年全年租金12萬元交付予謝永華收訖。至於96年1月1日起迄今之租金，被告亦曾以電話催告原告丙○○前來收取。
(三)系爭土地共有人辛○○對前揭土地、建物應有部分1/4，其租金為每月6000元，被告至96年10月31日均按月如數交付予辛○○之姊戊○○或戊○○之配偶收受，此並有戊○○與被告於92年12月1日，93年11月1日所定房屋租賃契約書可稽。而原告庚○○、己○○2人，對前揭土地、建物並無任何權利，併予敘明。
(四)至於謝永華寄予被告之台中郵局88年12月28日第3191號及91年1月17日第0452號等2件存證信函，其內容均虛偽不實，被告否認其真正。謝永華曾以被告之名義私自簽發面額分別為120萬元及240萬元、發票日均為93年10月18日、到期日均為93年10月22日之本票2紙，並持以向台灣彰化地方法院聲請本票裁定，業經被告提出偽造有價證券及詐欺之告訴，謝永華於偵查中畏罪自殺，此有台灣彰化地方法院檢察署檢察官95年度偵字第3026號不起訴處分書可稽。
嗣被告對原告3人提起確認前揭本票債權不存在之訴，業經鈞院北斗簡易庭以95年度斗簡字第270號民事判決判決被告勝訴確定，綜上，原告之訴顯無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
(一)被告陳稱於88年1月14日已向原共有人丁○○買受系爭土地及建物之應有部分，故系爭土地及建物為被告、訴外人辛○○、原告丙○○等3人共有，惟查，被告已承受系爭土地應有部分1/4之權利固屬無誤，惟其上之系爭建物是否為其所有，容有疑義，蓋被告是否逐年繳交房屋稅，是否為房屋納稅義務人，皆無從自土地或建物謄本中窺知，從而，被告自須提出納稅證明或相關文件以資證明。
(二)被告縱於嗣後取得系爭土地1/4應有部分，或復與其他共有人另行簽訂租賃契約，然依系爭租約，均無礙原告3人因繼承關係，取得就租賃契約所生之租金給付請求權，又按共有物之出租因屬管理行為，固應得共有人全體之同意，對全體共有人始生效力。惟若共有人中一人或數人不同意，亦僅發生該出租行為對不同意之共有人不生效力而已，非謂承租人得據以為拒絕給付租金或調整租金之藉口，最高法院86年台上字第336號判決可資參照，本件兩造間之系爭租約於原告發函終止契約前，兩造間之租賃契約並未終止或解除，被告仍繼續使用該系爭土地及建物，其自有給付租金之義務。且依照契約相對性而言，被告與原告間，抑或是被告與訴外人辛○○間，均屬不同之契約、不同之主體，相互間並無衝突或矛盾，各須依契約內容負其責任，是以，本件縱被告與他共有人間另行簽訂租賃契約，依法並無礙原告與被告間簽訂契約之本旨，被告自仍應依照契約內容履行義務。從而，本件原告3人基於繼承謝永華與被告之租賃契約，而向被告請求給付租金之債權請求權，並不因原告己○○、抑或庚○○有無所有權而有疑義，且被告亦不得以其與其他共有人另有租賃契約而拒絕給付租金予原告。
(三)被告所提出其與其他共有人辛○○之租賃契約書，該出租人並非辛○○本人所簽，是其契約書並非真實，況該契約內容為何亦與原告無涉。
(四)被告雖提出鈞院95年斗簡字第270號確認本票債權不存在事件，判決訴外人謝永華所提出之本票非被告所簽發，惟依卷附本票2紙及存證信函判斷之，均益證被告確實自89年起即未再給付租金，謝永華亦無與被告議定其所自稱調整租金為每月1萬元，並已收受自89年1月至95年1月止租金之情事。
(五)證人甲○○於96年12月13日言詞辯論期日到庭證稱渠於89年過年後前往去被告所經營之蘋果理容院實習後上班，89年以前謝永華要求租金每月12000元，89年才談成每月1萬元，並有給付1年租金予謝永華云云。惟證人甲○○嗣又改稱其係於88年10月去實習，89年過年後才開始領薪水，
89 年之前雙方如何訂約，伊不知道，此明顯證言不一、前後矛盾。倘證人甲○○於89年過年後才去被告所經營之蘋果理容院實習，而該年過年係已2月，而被告主張89年1月1日另訂新約之日期之當時，證人甲○○還未至該理容院上班，其所言僅係臨訟杜撰，遑論前後矛盾，其所稱無足採信。另證人丁○○因82年間與其兄弟謝永華、辛○○為了系爭土地及建物等家產如何分配已生紛爭，其後恐嚇、惡意破壞等滋擾謝永華及原告之情事不斷，其所言皆與事實有違，委無足採。
四、查原告主張被告於82年間，向其被繼承人謝永華承租系爭建物，租期自83年1月1日起至88年12月31日，共計6年，原租金約定共為300萬元，但因謝永華未依約取得系爭房、地全部之權利，依約每月租金減為42000元，租期並改為1年，然謝永華已向被告收取300萬元租金，嗣1年租約屆滿後，雙方並未停止租賃關係而繼續租用，依法原定期租賃關係已成為不定期限繼續租賃，而謝永華已於95年3月16日死亡，原告為其繼承人等情，業據原告提出房屋租賃契約、戶籍謄本等件為證，且為被告所不爭執，堪認為真實。然原告指稱被告自89年1月1日起即未依原租賃契約給付每月42000元之租金，而向被告請求96年5月前5年之租金252萬元，並終止該租約，請求將系爭房屋地返還予繼承謝永華對系爭房屋權利之原告庚○○及全體共有人等語，則為被告所否認，辯稱：原告之被繼承人謝永華於89年1月初業與被告另行就其系爭土地及建物應有部分1/2之權利定訂新租賃契約，租金改為每月1萬元，且至95年12月31日止之租金，均已給付給謝永華，另系爭房屋係由原告丙○○繼承，庚○○、己○○2人並無權利等語置辯，然其就此並未能提出所另定之新租約或已給付租金之證明，僅請求傳詢問證人甲○○、丁○○2人，而甲○○、丁○○固均證稱：謝永華確有與被告另定被告所述之租約，且被告已給付租金予謝永華至95年12月31日等詞。然查：原告之被繼承人謝永華生前曾分別於88年12月28日及91年1月17日2度以台中郵局第3191號及第0452號等2件存證信函催告被告給付租金，甚於94年1月間，據以向本院聲請對被告核發支付命令，此有原告所提上開存證信函影本、本院94年度促字第672號支付命令影本等件在卷可參，而觀存證信函及支付命令之內容，無非係謝永華向被告主張應依原租賃契約之約定給付所欠租金或催告被告搬遷等情，雖支付命令嗣因被告聲明異議而視為起訴，後謝永華未繳納裁判費而失效，但已足以證明謝永華直至94年間仍繼續依其與被告所簽之原租賃契約請求被告給付所欠租金等事實，此與被告或證人甲○○、丁○○所述被告已與謝永華另訂租賃契約之情節，實相逕庭，要不可採，被告就此有利於己之事實，顯未負舉證證明之責；又謝永華對系爭房屋之權利於謝永華死亡後，業經謝永華之繼承人即原告3人議定由原告庚○○繼承等情，業據原告3人表示明確，並有其等所提之系爭房屋房屋稅籍證明書在卷可查，故被告辯說系爭房屋之權利係由原告丙○○繼承顯然無稽；再被告並未提出具體之事證，足資證明原告之被繼承人已同意調降租金為每月1萬元，其上開所辯，尚屬無據，已見前述，又應有部分乃共有人對於共有物權利抽象之成數，並非共有物可得特定之具體的某一部分，原告之被繼承人謝永華就系爭房屋僅有應有部分1/2 之權利，因此原告本於繼承關係，自僅繼承取得系爭房屋1/2之權利，且因被告於88年間業已取得系爭房屋1/4之權利，並另向訴外人戊○○承租系爭房屋1/4之權利，有被告所提之不動產買賣預約書、房屋租賃契約書等可證，故自89年1月1日起，被告當無繼續向原告之被繼承人謝永華承租系爭房屋全部之可能，是衡諸常情，自89年1月1日起，謝永華與被告間之上開不定期租賃關係，應只限於系爭房屋1/2之權利，故若依被告與謝永華間之原租賃契約所約定，原告應僅能向被告請求每月42000元租金之1/2即每月26000元始為合理，故依此計算原告所請求96年5月前5年所得請求之租金應為126萬元（計算式：42000×1/2×5×12＝0000000），且原告主張被告與原告之被繼承人謝永華所訂租賃契約租期已於96年5月間終止之事實，有其所提律師函1份附卷為憑，則兩造之租賃關係，已於上開期限屆滿時消滅，被告自96年6月起占用系爭房屋，對系爭房屋共有人庚○○即屬無正當權源，則原告庚○○本於共有人地位，行使全體共有人之所有物返還請求權及事實上處分權，訴請被告應將坐落彰化縣○○鎮○○路○段○○○號之三層鐵筋加強磚造未保存登記之建物，全部遷讓交還全體共有人，自有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依租賃、所有物返還請求權及事實上處分權等法律關係，請求被告給付其就承租系爭土地及建物應有部分1/2部分之租金126萬元及自起訴狀繕本送達被告之翌日即96年9月15日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息給原告3人，且被告應將系爭建物返還給原告庚○○及其他全體共有人皆為有理由，應予准許。其餘逾此部分之請求，非有理由，不能准許。
六、本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審核後，認與判決結果無影響，不另論述。
八、負擔訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 97 年 3 月 11 日
民事第一庭 法 官 葛永輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 3 月 12 日
書記官 楊美芳