臺灣彰化地方法院民事判決 96年度重訴字第119號原 告 丙○○訴訟代理人 張淑琪律師被 告 美盛建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃鼎鈞律師
陳銘傑律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國96年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、兩造於民國96年2月間簽訂不動產買賣契約書，約定由原告購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段275、275-4、275-5、275-6、275-7地號土地，及其上彰化縣○○鎮○○段6569、6570、6571、6572、6573建號建物，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋。原告已於96年2月16日給付定金新臺幣（下同）1百萬元。復於同年4月10日給付第一期票款200萬元，合計300萬元。
二、依系爭契約第3條及「其他約定事項」之約定，本件買賣尾款係以銀行貸款支付。詎原告備齊相關文件向新竹商業銀行北苗分行申請貸款時，始由該行人員告知門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○○○號建物，曾於95年5月18日發生「黃朝勤持刀殺死妻子邱惠君」之兇殺案件，為不動產交易上重大瑕疵之「凶宅」，交易價值已嚴重貶損。
三、民法第354條第1項前段規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵；同法第359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。而一般民間購屋，無論其為自住或置產投資，倘其房屋曾有人在內橫死，依我國民間習俗，均多退避拒買，是房屋是否曾發生「非自然身故」之情事，自屬房屋交易之重大資訊，影響買受人之承購意願及交易價值甚鉅。此參內政部所核頒之「買賣仲介委託書範本」附件之「不動產標的現況說明書」，將房屋「是否曾發生兇殺或自殺致死」，列為出賣人應負告知及擔保責任事項之一，即可證之。又事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，已如前述，自屬有物之重大瑕疵。且該兇殺案甫於去年發生，被告難諉為不知。尤其原告經銀行人員告知前情，特委由證人甲○○向被告查詢，而被告董事朱文種猶誆稱該兇殺案係發生於屋外，而否認該建物為凶宅，益證被告於簽訂系爭契約時已知悉其情，卻故意隱瞞而不告知原告，應對原告負物之瑕疵擔保責任。準此，原告自得依據上開民法第359條之規定，解除本件契約，並以起訴狀繕本之送達，為解除系爭契約之意思表示。
四、契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此參民法第259條第1款、第2款、第260條之規定即明。且依系爭契約第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，... 乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所沒收之定金及價金應於違約起10日內加倍返還甲方，作為違約賠償金。」本件系爭房屋因有上開重大瑕疵，經原告合法解除契約後，原告自得請求被告返還其所收取之價金3百萬元，並以被告未忠誠履行告知義務，而依系爭契約第12條約定，請求被告加倍給付違約賠償金3百萬元，合計6百萬元。並聲明：㈠被告應給付原告6百萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
五、本件兩造訂約時，係就合約所載之全部房屋、土地，統一計價，而約定總價款5千萬元；並未區隔各個標的，獨立計價。被告又稱：本件契約標的先前向華南銀行貸款抵押權擔保總金額為1億2千餘萬元，遠高於本件交易價格，足見原告交易時，已知其為凶宅等語。然查，所謂最高限額之抵押契約，係指所有人提供抵押物，與債權人訂立在一定金額之限度內，擔保現在已發生及將來可能發生之債權之抵押權設定契約而言。此種抵押權所擔保之債權，除訂約時已發生之債權外，即將來發生之債權，在約定限額之範圍內，亦為抵押權效力所及（最高法院66年台上字第1097號判例意旨請參照）。依被告提出之謄本記載，本件最高限額抵押權之債務人為被告，一般公司向銀行設定最高限額抵押權，所提供之擔保品除不動產外，尚包括公司之信用，如票據等（即俗稱票貼），故其設定之債權額與擔保品價值未必相當；被告執此主張系爭房、地價值高達1億元以上云云，尚無可採。況依謄本記載其抵押權設定時間為87年，距離本件簽約時，已將近10年，其價值受屋況及市場交易行情等因素影響，必生減損。被告稱該房、地市價仍與87年相同，以及本件買賣價格低於市場行情云云，均無可取。
六、被告主張兩造訂約時，原告已知系爭建物為凶宅云云，原告否認。查曾發生兇殺案件之「凶宅」，交易價值將受嚴重貶損，為不動產交易上之重大瑕疵；如原告明知此情仍願買受，且雙方已將此瑕疵列為決定本件買賣價金之考量因素之一，按理必形諸文字，避免日後爭執。被告身為專業建商，應深諳此理。惟綜觀本件契約文字，並無被告已將上開瑕疵告知原告，及原告知悉其情仍願買受之記載。被告所言顯不可採。
七、原告於96年2月簽約時，當場交付系爭200萬元支票（發票日為96年4月10日），充作第一期款之交付。嗣發覺該屋有異狀，向被告詢問，被告仍誆稱凶案係發生於屋外，而否認其為「凶宅」。原告因認有查証必要，故要求被告暫不提示該支票，待查明清楚，再做處理，被告亦應允之；詎事後得知原告已獲悉該屋為凶宅，擬解除買賣契約，竟急向銀行提示欲兌領票款。查一般人收受票據，為避免遺失，多事先向銀行辦理託收。然依被告提出之退票理由單記載，其於96年4月27日才提示，距發票日已17日，超過法定支票提示期間（票據法第130條參照），不合交易常情。足証被告係因原告已主張解約，為圖霸領第一期款之200萬元價金，才違約向銀行提示支票。被告稱原告發覺房屋有瑕疵後，毫無異議云云，與事實不符。
八、系爭200萬元支票雖已退票，惟支票雖非金錢，然為有價證券、金錢證券、支付證券，有其面額之價值。倘當事人間係以該面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付，本諸契約自由之原則，應為法之所許（最高法院92年台上字第1967號判決意旨參照）。本件原告交付系爭200萬元支票給被告，係作為買受系爭房地第一期款之給付，為兩造所不爭執。亦即原告之交付系爭支票，有代物清償買賣價金之意，觀之本件不動產買賣契約書第3條1、載明：96年4月10日之前付款貳佰萬元（甲方已開立支票附表一），顯見雙方有「代物清償」意思之合致。則被告收受系爭支票，等同已收受現款200萬元（蓋被告依該支票可向原告主張票據權利）。原告自得請求返還之，不因該票據未兌現而有不同。
九、按買賣契約為雙務有償之債權契約，買受人固有交付價金之義務，惟出賣人亦有按債務本旨將無瑕疵之買賣標的物財產權移轉予他方之義務，出賣人如未依債務本旨交付買賣標的物，買受人依民法第264條規定自得拒絕給付價金而有同時履行抗辯權（最高法院87年度台上字第671號判決意旨參照）。查系爭房屋因有前揭被告應負擔保責任之重大瑕疵存在，基上說明，原告本得拒絕給付價金而主張同時履行抗辯權。被告以原告未依限支付尾款，系爭合約自動作廢，其可沒收定金100萬元云云，實無理由。況約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。查系爭房、地因屬凶宅，影響原告買受意願，被告事先蓄意不告知，隱匿其事，本身有可歸責性。又該房、地迄未完成過戶，被告並無受損可言，其主張沒收全部定金作為懲罰性違約金，亦屬過高。
十、對證人戊○○證詞沒有提到兩造所談的是什麼瑕疵所以不足採信。原告否認證人丁○○有提到說是前夫來殺妻子的事情，而且他有說經過案發現場時他本來以為是電動玩具店的糾紛，這個部分與證人甲○○說法吻合，證人丁○○說其不認識甲○○也沒有接觸，甲○○如果不是透過丁○○得知這個訊息，不可能憑空講出相互吻合的內容，可見丁○○當時只有說到電動玩具店青少年鬥毆的事情並沒有提到前夫殺妻的事情。
貳、被告則以：
一、原告於訂立系爭契約時對發生兇殺之案件即為知悉，被告無庸負擔保責任，原告自無解除契約之權，理由如下：
㈠本件買賣之價額非依一般市場價格，而係考量上開因素而
定，原告於訂約前即已知悉：依兩造所訂系爭契約，契約標的為門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號（被告誤載為38-4號）房屋，為連棟樓高5層之透天房屋，外觀相同，只是每棟的面積不同，買賣之總價款為5千萬元，並非每一棟1千萬元。而該標的之前向華南商業銀行股份有限公司貸款所設定抵押權擔保債權總金額即達122,400,000元，而原告所稱之「凶宅」即系爭房屋，其設定之擔保債權總金額亦達25,200,000元，該屋之市價近1,600萬元，雙方所訂該5棟房地買賣之總價款為5千萬元，遠低於市價，即係考量上開因素而定，原告並非以一般市場價格購買該不動產，故其於洽談此買賣交易時，對於此因素即為知悉。又依被告所提出之土地謄本觀之系爭員林段275地號公告現值為10,196,032元，系爭員林段275-4地號公告現值為9,457,252元，系爭員林段275-5地號公告現值為9,024,000元，系爭員林段275-6地號公告現值為8,719,984元，系爭員林段275-7地號公告現值為8,530,040元，以上五棟房屋坐落土地之全部公告現值計算則為45,927,303元，已接近本件買賣總價金5000萬元，以上尚不包含5棟房屋之價值，故系爭5筆房屋及5筆土地之價值遠超過5000萬元之價值，若非曾發生兇殺案件，被告不可能以此低價出售。再者，原告購買系爭房地所費不貲，其必事先查明屋況，詢問鄰人，兩造於96年2月簽訂契約，距系爭房屋發生兇殺案之時間95年5月18日甚短，該兇殺案不僅鄰里皆知，甚至於整個員林鎮鎮民亦多皆知，被告實無須刻意隱瞞且亦無法隱瞞，故原告稱被告故意隱瞞不告知，實與事實不符。
㈡原告係借凶宅為由欲達解約及請求返還定金之目的：系爭
契約第3條第2項約定：「買方需於96年4月30日之前貸款完畢，並同時付款4千7百萬元。」其他約定事項中之第3項約定：「若買方無法於96年4月30日之前貸款完畢，同時支付尾款給賣方，買方同意所支付全部價金，全數給賣方沒收，做為懲罰性違約金，買方不得異議。」而原告實係無法於上開期日前取得銀行之貸款支付尾款，因而所支付之定金1百萬元遭被告依約沒收，故原告不滿定金遭沒收，始於事後藉買賣標的物為凶宅之由，欲達毀約之正當性，及欲達請求返還已付定金之合理性。
㈢原告毀約在先，買賣契約已終止：系爭契約第2條所增之A
條款規定，甲方未能於96年4月30日前付清全部價款時，本契約書自動終止作廢，甲方不得主張任何權益。且依第3條第1項規定，原告需於96年4月10日之前給付2百萬元。
而原告雖開立2百萬元之支票，然該支票並未兌現，經查係新開帳戶，且發票日前已有退票記錄，又原告並未於96年4月30日前付清全部價款，依契約之規定雙方買賣契約已終止。被告亦曾發函告知原告，然依原告於系爭契約上所載之地址發函及其他可知之聯絡住址寄送，均無法送達，若依原告所言，其事後始知悉該屋有瑕疵，其必會於4月30日違約前主動捍衛其權益，為何放任構成違約，導致契約自動作廢，而於近半年後方以提訴主張解除契約，其心態顯有可議。
二、被告無庸返還原告所給付之定金：原告稱其已給付3百萬元，而請求被告返還所收取之價金3百萬元，及加倍給付違約賠償金3百萬元。惟原告所述非屬事實，且並無理由，蓋該定金依系爭契約中其他約定事項第3條規定，原告無法於約定期限貸款完畢支付尾款，被告有權沒收做為懲罰性違約金，原告不得異議。原告已違反契約之約定，故被告無庸返還，且原告給付之支票根本未兌現，怎會有代物清償之問題。證人丁○○是說其以為玩具店被警察查緝，根本沒有提到青少年鬥毆，而且從隔天從媒體就得知是先生殺妻的事件，證人甲○○所言根本不實，其餘二位證人所言實在沒有意見等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、兩造於96年2月間簽訂系爭契約，約定由原告購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段275、275-4、275-5、275 -6、275-7地號土地，及其上彰化縣○○鎮○○段6569、657
0、6571、6572、6573建號建物，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋。
雙方所訂系爭房地買賣之總價款為5千萬元。
二、原告已給付定金1百萬元。原告於96年4月10日給付之第一期票款200萬元已經退票，原告並未於96年4月30日前付清全部價款。
三、系爭38-2號建物曾於95年5月18日發生先生殺死妻子之兇殺案件。
四、系爭房屋設定之最高限額抵押權金額為25,200,000元。系爭房地尚未交付。
肆、兩造爭執事項：
一、原告於簽訂系爭契約時，是否已知悉系爭房屋曾於95年5月18日發生兇殺案件？
二、原告是否有解除契約之權？
三、原告並未於96年4月30日前付清全部價款，則系爭契約於96年4月30日是否已消滅？被告得否沒收原告之100萬元？
伍、得心證之理由：
一、原告主張兩造於96年2月間簽訂不動產買賣契約書，約定由原告購買被告所有坐落彰化縣○○鎮○○段275、275-4、275-5、275-6、275-7地號土地，及其上彰化縣○○鎮○○段6569、6570、6571、6572、6573建號建物，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋，總價金5千萬元。原告已於96年2月16日給付定金1百萬元，原告於96年4月10日給付之第一期票款200萬元已經退票，另於系爭38-2號建物曾於95年5月18日發生先生殺死妻子之兇殺案件等情，有原告提出之不動產買賣契約書、匯款申請書回條、95年度重訴字第9號刑事判決及被告提出之支票及退票理由單等影本為證，且為被告所不爭執，堪認原告此部分之主張為真實。被告另外辯稱原告於訂約前即已知悉曾經發生兇殺案件之事實，故總價金始以遠低於巿價之5000萬元出售等語。原告則否認訂約前即已知悉。經查，被告抗辯此部分之事實，業據證人即介紹原告購買系爭房地之中間人丁○○到庭證稱: 「在簽約前在現場看房子的時候，大約是今年的一月份，我就有跟原告講說這個房子有發生過凶案，當時還有一位林先生在場，我是透過林先生才認識原告，我本身是住員林，有一天我騎車經過東京便利商店有看到很多警察在場，我以為是電動玩具的事，隔天看報紙才知道有兇殺案，我當時有跟丙○○講這間房子有發生過先生來殺妻子的事，而且當時隔壁鄰居都在講，當時陳先生聽了說哪壹間房子沒有死過人，最後他還是決定付訂金。當初我是跟丙○○先生講凶宅的事，不是跟甲○○講，我沒有提到青少年鬥毆的事情，我講的是先生來殺妻子的事。發生的地點就是在騎樓的地方，他們的騎樓是有用採光罩當牆壁隔起來，我沒有說是在屋裡或屋外」等語。而證人即代書戊○○亦到庭證稱當初簽約時有聽到被告對原告說因為有瑕疵所以才賠錢在賣，被告說銀行還有七八千萬的貸款才賣原告五千萬元等語，足見被告抗辯原告於訂約前即已知悉曾經發生兇殺案件之事實等情應可採信。另證人甲○○雖到庭證稱:「我知道原告買員林五棟房子，我會知道是因為當初原告資金不夠找我一起買，一百萬元是我去匯的，會全部買原告的名字，是因為合約書只有一份，而且我們都信任對方，我算是暗股，簽約時候我有在現場，房子的價金是陳先生跟仲介談的，... 談價金的時候我沒有在場，但是價金確認之後我知道，..... 跟銀行貸款是我將資料備齊送銀行，我們從新竹商銀北苗分行的業務窗口遞件以後，由新竹商銀的中央審核放款中心決定放貸金額，之後銀行他們建議我們不要碰這個房子，他們是在看過之後告訴我們，銀行沒有告訴我們什麼原因，建議我們自己去查，我們去問別的仲介，仲介建議我們去查凶宅網才發現這個房子有發生過命案，之前我們有問過黃先生這裡發生過什麼事情，他說這裡之前是電動玩具店，門口有發生過青少年鬥毆，曾經發生過事，我們想是在戶外就沒有再去深究，後來我們發現是凶宅有再去跟被告公司的劉小姐談，但她說不用談」等語，惟查，證人丁○○證稱「對甲○○沒有什麼印象，當初我是跟丙○○先生講凶宅的事，不是跟甲○○講，我沒有提到青少年鬥毆的事情，我講的是先生來殺妻子的事」，故證人丁○○顯係對原告本人說凶殺案之事，並非對證人甲○○說，則證人甲○○所言之前我們有問過黃先生這裡發生過什麼事情，他說這裡之前是電動玩具店，門口有發生過青少年鬥毆乙節，顯係聽他人所轉述，且與證人丁○○所述不符，自不足採。雖原告否認證人丁○○有提到說是先生來殺妻子的事情，主張丁○○有說經過案發現場時他本來以為是電動玩具店的糾紛，這個部分與證人甲○○說法吻合，證人丁○○說其不認識甲○○也沒有接觸，甲○○如果不是透過丁○○得知這個訊息，不可能憑空講出相互吻合的內容云云，惟查，證人甲○○既與原告一起購買系爭房地，其本身為暗股，原告所付之訂金100萬元亦為甲○○所匯，顯見甲○○與本件買賣有密切關係，故其證詞自有偏頗之虞，再者甲○○所得知之內容亦可能為原告本人所轉述，故原告主張甲○○如果不是透過丁○○得知這個訊息，不可能憑空講出相互吻合的內容云云，尚不足採。參以，系爭5筆土地之公告現值為45,927,303元，尚不包含5棟房屋之價格，巿價遠高於5000萬元之事實，業據被告提出土地及建物登記謄本為證，另據證人即代書戊○○到庭證稱：「這五筆房地，因為它地點在員林市中心而且是五層樓，如果照市價一間房地大約1500萬元至2000萬元之間」，故系爭5筆房地之巿價確實顯高於5000萬元，甚至達2倍之多。而系爭5筆房地之巿價既高於5000萬元甚多，被告實無理由僅為如證人丁○○所述為出清手中剩餘的房地，即不顧自身銀行之貸款尚有7、8千萬元，仍以5000萬元賤價拋售，足見被告於出售系爭房地時應已將系爭房地曾發生凶殺案件之事實考量在內，始會低價賣出，而原告購買系爭房地所費不貲，於訂約前不可能未探詢當地巿場行情，被告竟願以如此低價賣出，顯有蹊蹺，原告不可能不去探詢個中原委。而原告訂約前既已知悉系爭房地曾經發生兇殺案件，則買賣契約書內是否一定須記載該項瑕疵，則屬未必，故本院認被告之抗辯較可採信。
二、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第355條第1項、第359條第1項前段分別定有明文。本件原告於訂約前既已知悉系爭38-2號建物，曾於95年5月18日發生「黃朝勤持刀殺死妻子邱惠君」之兇殺案件，仍願意以遠低於巿價之價格購買，依民法第355條第1項規定，被告自不負擔保之責。則原告依民法第359條第1項規定主張被告應負擔保之責而解除契約，並請求被告返還所付之訂定100萬元及票款200萬元，自屬無據。
三、又原告主張依系爭契約第12條約定，本件系爭房屋因有上開重大瑕疵，被告未忠誠履行告知義務，而依系爭契約第12條約定，請求被告加倍給付違約賠償金3百萬元等語。
按兩造系爭契約第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，... 乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所沒收之定金及價金應於違約起10日內加倍返還甲方，作為違約賠償金。」惟查，依上開說明，證人丁○○於原告訂約前已明確告知原告系爭房地曾經發生凶殺案件之事實，原告仍願意買受，被告自無故意隱瞞瑕疵而有不誠實履行系爭契約之問題。故原告依系爭契約第12條約定請求被告給付原告300萬元之違約金亦屬無據。
四、綜上所述，原告提起本訴，請求被告應給付原告6百萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院前揭判斷無違，毋庸再予一一論述。又原告主張被告沒收之違約金過高乙節，由於本件並非被告請求原告給付違約金事件，由原告主張予以酌減，且原告針對酌減違約金部分並未為任何之聲明，故原告主張酌減違約金部分，並不在本院審判範圍內，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 12 月 10 日
民事第二庭 法 官 詹秀錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 11 日
書記官 陳秀香