臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第159號原 告 乙○○訴訟代理人 胡昇寶律師被 告 甲○○○○○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國九十七年四月十一日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌拾萬元，及自民國九十七年三月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣捌仟柒佰元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾柒萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條第一、二項分別定有明文。本件原告起訴依據之房屋買賣契約書第二十條約定「因本契約發生之訴訟，雙方同意以房地所在之地方法院為第一審管轄法院。」，而系爭房地坐落彰化縣社頭湳雅段二六六－二九、－一四、－六地號上之預售屋，故兩造間已約定買賣契約所生之訴訟，合意由本院為管轄法院，先予敘明。又本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國九十四年九月七日向被告購買坐落彰化縣社頭湳雅段二六六－二九、－一四、－六地號土地上之預售屋，並簽訂土地及房屋買賣契約書，施工期間原告並已先交付被告新臺幣八十萬元。詎被告於九十五年十二月十五日取得系爭建物之使用執照，並於九十六年一月十五日向彰化縣田中地政事務所，辦理第一次保存登記完成後，竟未依房屋買賣契約書第十條之規定，通知原告就系爭建物進行驗收手續，即於九十六年一月三十日以麻園郵局第十一號存證信函通知原告，於同年二月五日前往聯邦銀行員林分行辦理貸款手續，嗣隨即於九十六年二月九日以員林郵局第五十三號存證信函通知原告，謂原告因於九十六年二月五日未至聯邦銀行員林分行辦理貸款手續，已經違約，予以解契約，並沒收已繳價款云云。原告即於九十六年二月十二日委託律發存證信函予被告，不同意被告沒收原告已繳價款。惟被告置之不理，竟於九十六年三月二十三日逕自將原告所購買之前揭土地及房屋，移轉登記予訴外人陳業澔，嚴重影響原告之權益，屢經協調，被告仍置之不理。
（二）兩造所訂立之土地預定買賣契約書第十二條，及房屋買賣契約書第十六條均載明：「買方（即原告）違反第五條第
１、２、３項規定者，賣方（即被告）得沒收已繳房地價款，賣方並得解除本契約。」，而房屋買賣契約書第五條約定：「１、本條付款辦法買方應依附件一付款明細表之規定於接到賣方書面掛號繳款通知七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。
２、依前款規定，如買方逾期達五日仍未繳清分期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期分期款部份每日千分之五計算遲延利息，於補繳期款時一併繳付賣方。３、買方應付之分期款如逾期貳個月未繳並經賣方以存證信函催繳後七日內仍未繳者，雙方同意依第十五條（第十六條之誤）違約之處罰規定處理。」，亦即原告違反前述第五條之約定時，被告方得解除契約，並沒收已付房地價款，合先敘明。
（三）被告主張原告於九十六年二月五日未至聯邦銀行員林分行辦理系爭房地之貸款手續，而認原告違約，並於同年二月九日以存證信函通知原告解除買賣契約並沒收價金云云。
惟查，兩造所訂立之買賣契約並未載明原告違反契約第九條之約定，被告即得解除買賣契約，並沒收已繳價金之約定解除契約事由及違約條款。縱原告於九十六年二月五日未至銀行辦理系爭房地之貸款手續已違反契約上之義務，然被告依契約約定仍不得逕予解除契約。況被告亦未定期催告原告履行前述義務，即逕予解除買賣契約，其片面解除買賣契約自不合法。
（四）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第二百十六條之情形時，得解除其契約，民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條分別定有明文。本件被告解除契約既不合法，復將系爭土地、建物移轉登記予訴外人陳業澔，已對原告構成給付不能之狀態，原告自得依前揭法條之規定，解除系爭買賣契約，並以本起訴狀繕本之送達作為解除兩造間買賣契約之意思表示。爰依民法第二百五十九條之規定，請求返還已付之價款八十萬元。並聲明：除假執行之擔保金額外，餘如
主文所示。
（五）次按兩造房屋買賣契約書第二十條約定「因本契約發生之訴訟，雙方同意以房地所在之地方法院為第一審管轄法院。」，故依法鈞院有管轄權。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原告主張之事實，業據提出相符之土地買賣契約書、房屋買賣契約書、麻園郵局第十一號存證信函、員林郵局第五十三號函證信函、嘉義中山路郵局第一百號存證信函、土地及建物登記謄本等件為證，核屬相符。且被告經二次合法通知均未到場，亦未到庭或提出書狀爭執，應視為自認，先予敘明。
四、原告又主張被告之解除系爭買賣契約不合法等語。按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；契約當人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第一項前段、第二百五十四條分別定有明文。經查，被告雖以存證信函解除系爭買賣契約，然其於九十六年一月三十日，以麻園郵局第十一號存證信函通知原告，其內容略以：依契約書第九條及代辦貸款委託書第一、二項規定，通知原告於九十六年二月五日協同保證人攜帶身分證、印章、扣繳憑單等資料，前往聯邦銀行員林分行辦理貨款二百萬元，以利辦理房地所有權移轉等項；再於九十六年二月九日，以員林郵局第五十三號函證信函通知原告，其內容略以：因原告經通知後未於九十六年二月五日依買賣契約書第九條第二項規定，至九十六年一月（應為二月之誤）八日均未至聯邦銀行員林分行辦理貸款手續，故以原告違約而解除買賣契約沒收已繳價金等情。有上開二份存證信函附卷可稽。是本件於被告催告原告依房屋買賣契約書第九條第二項之約定，履行辦理貸款事宜，因原告未到場辦理，原告應負遲延責任無疑。然在原告給付遲延中，被告應依民法第二百五十四之規定，再次定相當期限催告原告履行貸款及所有權移轉登記等項，如不履行始得解除契約，惟被告並未再次定期催告原告履行上開義務。是原告主張被告上開解除契約之通知不合法，依前開法條規定，應屬有據，而可採信。
五、原告再主張被告已將系爭土地、建物移轉登記予訴外人陳業澔，已對原告構成給付不能之狀態，原告自得依民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條之規定，解除系爭買賣契約，並以本起訴狀繕本之送達作為解除兩造間買賣契約之意示等語。按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第二百十六條之情形時，得解除其契約，民法第二百二十六條第一項、第二百五十六條分別定有明文。查被告已將原告購買之系爭房地移轉登記予訴外人陳業澔，業據原告提出土地及建物登記謄本在卷可按，被告在主觀上已屬給付不能，是原告主張依前揭法條解除系爭買賣契約，亦屬有據，應予准許。
六、從而，原告依解除買賣契約關係請求被告返還價金八十萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日，即九十七年三月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當金額准許之。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 25 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 4 月 25 日
書記官 王惠嬌