臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第357號原 告 丙○○
丁○○乙○○戊○○
13之前列四人共同訴訟代理人 己○○被 告 江大鼻即祭祀公業江四合管理人
7號訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國九十七年六月五日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條第二項前段定有明文。本件兩造間之租佃爭議事件，業經彰化縣政府耕地租佃委員會及彰化縣員林鎮公所耕地租佃委員會依法調解、調處，因調處不成立，而由彰化縣政府移送本院，此有彰化縣員林鎮公所耕地租佃委員會調解程序筆錄、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽，是原告之起訴程序，尚無不合，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）坐落彰化縣○○鎮○○段第六四八地號土地，地目田，面積二四一二平方公尺，為被告所有，而出租予原告父親，原告等因繼承關係繼續共同耕作。按耕地三七五減租條例第十七條第一項規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有下列情形之一，不得終止：．．．．五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」，同條第二項規定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：⑴承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。⑵尚未收穫農作物之價額。⑶終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」。上開土地業於二十餘年前依法編定變更為住宅區，依前開規定被告應補償原告而後註銷三七五租約登記，惟被告二十餘年來卻未補償原告並收回土地。
（二）系爭土地東○○○鎮○○街，田地與路面高度相差約一公尺，而北、西、南側三面鄰地均已建築房屋，致系爭土地成為窪地，且因變為住宅區，周圍建屋、排水溝、給水溝被毀，給水、排水均甚為困難，每逢大雨便積水成湖，致農作物腐爛、受損，原告雖認真耕作，亦難有收獲，經委託代書請示內政部，據答：「承租人終止租約不受限制。」，經二度請示則答稱得依耕地三七五減租條例第二十六條規定申請調解。經原告向員林鎮公所申請調解，該所租佃調解委員會三度調解決議：「出租人應依補償承租人後終止租約。」，但被告不同意致調解不成立。嗣再經彰化縣政府租佃爭議調解委員會二次調處，決議同前。但被告仍不同意而調處不成立。
（三）參酌耕地三七五減租條例第十七條第一項第一至四款之規定而論，本條係對出租人終止租約之限制，並非出租人之權利。出租地如因同條第五款經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人不終止租約補償承租人，承租人亦得聲明終止租約請求出租人依法補償而後註銷租約，以免影響都市計劃之推動及有礙市容觀瞻，並妨害工商事業之發展，乃為正論，因此原告於民國九十五年十月二十六日以員林郵局第八五六號存證信函，向出租人即被告聲明終止租約，並請求被告依法補償原告後註銷租約，非無理由。
（四）又系爭土地九十五年度公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）一萬九千五百元（九十六年度、九十七年度均同），面積為二四一二平方公尺，價值為四千七百零三萬四千元，扣除增值稅一千五百七十一萬五千零二十八元後，餘額為三千一百三十一萬八千九百七十二元，應補償承租人之金額為餘額三分之一，即一千零四十三萬九千六百五十七元。原告請求被告如數給付，並自九十五年十月二十七日存證信函送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計付利息。並聲明：⑴被告應給付原告一千零四十三萬九千六百五十七元，及自九十五年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）按編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用，土地法第八十三條定有明文。本件觀諸耕地三七五減租條例第十七之文義，其內容乃係規定耕地出租人得行使租約終止權之事由，並非授與承租人片面終止租約，要求出租人補償之權利，是上開法律之規範對象僅限於耕地出租人而與承租人無涉。故身為系爭土地承租人之原告援引上開法條第一項第五款之規定，作為其片面終止兩造間租賃契約，及請求被告給付補償費之依據，顯對上開法律有所誤解，自不足採。況被告並未終止兩造間對系爭土地之三七五租約，還要將系爭土地給原告耕作，沒有要終止租約收回土地的意思。
（二）再按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力，民法第四百三十二條第一項定有明文。查系爭土地之東側固面○○○鎮○○街，且該街之路面亦較系爭土地為高，但該街係日據時代即已闢建之道路，其道路之寬度及路面之高度百餘年來均未有任何變動，其高度根本與系爭土地之使用分區變更無關。此外，系爭土地係引設置於三條街右側水利溝渠之水灌溉，該水利溝渠亦自日據時期迄今均未有變動，是系爭土地之給水並未因上開房屋之興建而有任何影響。故原告就此部分之主張根本係欺瞞鈞院之詞。又系爭土地之北、西、南三側固均已興建房屋，然該西側房屋興建時已為系爭土地排水之用，預先埋設排水溝連○○○鎮○○○路之大排水溝，是系爭土地之排水亦未因上開房屋之興建受有任何響。再者，姑不論系爭土地並未因其使用分區之變更為住宅區，及其周遭房屋之興建使其給水與排水受有任何影響，而仍得作為耕作使用。縱認系爭土地有原告所主張之情形，原告仍應依民法第四百三十二條第一項之規定，盡其善良管理人之注意義務，儘速設置排水溝及引水溝渠，或申請系爭土地之農地改良調整其高低差，以避免原告所主張之情事發生，而維持系爭耕地之生產力，而原告根本未曾為任何前述維持系爭土地生產力之措施，即遽謂其無法於系爭土地耕作，其請求自無理由等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）系爭坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積二四一二平方公尺為被告所有，並與原告間依耕地三七五減租條例之規定訂有耕地租約。
（二）上開土地之使用分區業已編定為員林都市計畫之住宅區，但現尚做為耕地使用。
（三）被告尚未向原告主張終止系爭耕地租約。
五、兩造爭執事項：原告得否向被告請求給付一千零四十三萬九千六百五十七元，及自九十五年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之補償金。
六、得心證之理由：
（一）原告主張系爭坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積二四一二平方公尺為被告所有，並與原告間依耕地三七五減租條例之規定訂有耕地租約，上開土地之使用分區業已編定為員林都市計畫之住宅區之事實，業據其等提出土地登記謄本、臺灣省彰化縣私有耕地租約書、彰化縣林鎮公司簡便行文表（分區證明書）等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
（二）原告再主張其等已於九十五年十月二十六日以員林郵局第八五六號存證信函向被告聲明終止租約，並請求被告依法補償原告後註銷租約，而被告應補償原告一千零四十三萬九千六百五十七元，及自九十五年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以其並未終止兩造間之三七五租約，且還要將系爭土地給原告耕作，沒有要終止租約收回土地的意思。況耕地三七五減租條例第十七條規定，其終止權利之人為出租人，與承租人無涉，是原告不得請求補償等語置辯。經查：
１、按耕地三七五減租條例第十七條原規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人因遷徙或轉業放棄其耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。」，嗣於七十二年十二月二十三日修訂為：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」，由該條文規定之內容觀之，係為保障耕地承租人在租賃契約存續期間，出租人不得任意終止租約，即該條所規定之情形，均係出租人得以終止耕地租約之要件，而非承租人得以終止租約之要件。準此，耕地租約訂立之始，如屬農地，嗣後始變更為其他種類用地，如繼續供耕作使用，既屬出租人得終止租約事由之一，在出租人未依法終止前，應認當事人原訂之租約仍屬耕地租用契約，而有耕地三七五減租條例之適用。系爭土地簽訂耕地三七五租約之始，既屬農地，其後於租期屆滿時依法展延其租期，並不影響其實質租約之同一性，在出租人即被告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款終止租約前，仍有同條例之適用，承租人即原告依前揭說明，不得主張同條第二項請求支付補償金之權利。
２、再依耕地三七五減租條例修訂第十七條第一項第五款及同條第二項之理由為：「為配合獎勵投資條例第六十五條及平均地權條例第七十六條、第七十七條之規定，而增訂第一項第五款及第二項，規定耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得終止租約並應給予承租人補償。」，乃為促進出租人對於土地之利用而為修訂。又獎勵投資條例第六十五條第一項前段、第二項規定：「工業用地內出租耕地，於政府收購或土地所有權人自行興辦工業或出售、出租與興辦工業人時，終止租約；前項終止租約，除補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，並應以地價扣除繳納增值稅後餘額三分之一，補償原耕地承租人。其據以計算補償之地價，依土地所有權人自行興辦工業或以土地出租與興辦工業人興辦工業者，以公告土地現值計算；其出售與興辦工業人者，以出售地價計算。」（獎勵投資條例業於八十年一月三十日廢除）；平均地權條例第七十六條第一項規定：「出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築使用時，得終止租約。」；第七十七條第一項規定：「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」，由前開法條之規定，益證僅有耕地出租人有依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定之終止耕地租約之權，而承租人並無依前開規定終止租約之權。此乃因耕地出租人如不予終止耕地租約，收回土地利用，而仍由承租人對於承租土地繼續為耕作，對於承租人並無何任不利之故。是被告抗辯耕地三七五減租條例第十七條之規定為耕地出租人之權利，而與承租人無涉等語，應屬可採。
３、綜上所述，原告既無依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定，終止系爭耕地租約之權，則其於九十五年十月二十六日以員林郵局第八五六號存證信函向被告聲明終止耕地租約，即不生終止系爭耕地租約之效力。在被告未依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款主張終止系爭耕地租約前，原告不得主張依同條第二項之規定，請求被告支付補償金。
（三）原告另主張系爭土地東○○○鎮○○街，田地與路面高度相差約一公尺，而北、西、南側三面鄰地均已建築房屋，致系爭土地成為窪地，且因變為住宅區，周圍建屋、排水溝、給水溝被毀，給水、排水均甚為困難，每逢大雨便積水成湖，致農作物腐爛、受損，原告雖認真耕作，亦難有收獲，經委託代書請示內政部，據答：「承租人終止租約不受限制。」，經二度請示則答稱得依耕地三七五減租條例第二十六條規定申請調解。經原告向員林鎮公所申請調解，該所租佃調解委員會三度調解決議：「出租人應依補償承租人後終止租約。」，但被告不同意致調解不成立。嗣再經彰化縣政府租佃爭議調解委員會二次調處，決議同前。但被告仍不同意而調處不成立等語。被告則以上開興建房屋與系爭土地之給水及排水無關，縱認有原告所指之情事，原告亦應依善良管理人之注意義務，加以調整改善等語置辯。經查：
１、系爭土地現仍為耕地使用，有原告提出之現場照片可稽，並為兩造所不爭執。縱認系爭土地確有給水、排水困難之情形，然此亦僅係系爭土地應予改善給水、排水功能之問題，而與耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款無涉，原告不得以此為由，主張終止系爭耕地租約。
２、原告雖稱內政部雖函復「承租人終止租約不受限制。」等語。然內政部函復原告訴訟代理人己○○之內容為：『
二、按耕地三七五減租條例第十七條第一項明定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、．．．。五、經依法編定或變更為耕地使用時。」，依反面解釋，該條項各款情形之一成就時，其終止租約與否，要非強制規定，合先敘明。三、本部前受理之台端九十五年九月十三日申請書，略謂：「耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款情事發生，出租人拒不終止租約，耕地又因鄰地興建房屋，影響耕作，致承租人受損失，．．」，果有如所陳狀況而發生租佃爭議時，尚得依同條例第二十六條相關規定調解、調處。然不論申請終止租約或調解、調處等，其受理及審認，依法均屬地方政府權責．．．」』，有原告提出之內政部九十五年十月十四日台內地字第０九五０一五八八九六號函在卷可按。是上開內政部所為函釋，並未表示承租人即原告有依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，終止系爭耕地租約之權，且出租人即被告應否依前開規定，終止系爭耕地租約，亦由出租人即被告任意為之，而非強制出租人即被告應依前開規定，立即終止耕地租約，並補償原告，足認原告主張其得依前開法條規定，終止系爭耕地租約，或被告應依前開法條規定，即予終止系爭耕地租約，並補償原告，容有誤會。
３、原告再稱彰化縣員林鎮公所租佃調解委員會，及彰化縣政府租佃爭議調解委員會對系爭耕地之爭議，均決議：「出租人應依補償承租人後終止租約。」，然上開決議係指出租人即被告於補償承租人即原告後，始得終止系爭耕地租約之意，非謂出租人即被告應即予終止系爭耕地租約，並補償原告。再按耕地三七五減租條例第十七條第二項規定之補償，與同條第一項第五款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題，最高法院著有八十三年度台上字第二四００號判例。是依前揭判例意旨觀之，被告縱依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，終止系爭耕地租約時，亦無須即給付原告補償金，必待原告主張後始有支付補償金之義務，是上開彰化縣員林鎮公所租佃調解委員會，及彰化縣政府租佃爭議調解委員會之決議亦屬有誤。
七、從而，系爭耕地租約在被告依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，向原告表示終止系爭耕地租約前，原告不得主張依同條第二項之規定，請求被告給付補償金。而本件被告尚未依前揭法條規定終止系爭耕地租約，為原告所不爭執，系爭耕地租約被告既尚未終止，則原告依耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，請求被告給付原告一千零四十三萬九千六百五十七元，及自九十五年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬無據，應予駁回。又原告之訴已經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、復查本件為耕地租佃爭議事件，依法免收裁判費用，二造亦未支出訴訟費用，爰不為訴訟費用負擔之諭知，併此敘明。
九、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 12 日
書記官 王惠嬌