臺灣彰化地方法院民事判決 97年度訴字第979號原 告 丙○○訴訟代理人 胡宗賢律師被 告 乙○○
甲○○戊○○上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國98年4月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：‧‧‧請求之基礎事實同一者。擴張或減縮應受判決事項之聲明者‧‧‧不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。」，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款及第2項各定有明文。經查：原告原依據租賃物返還請求權、所有人物上請求權及不當得利等法律關係，起訴聲明請求：⒈被告乙○○、甲○○應將後開房地（不含未保存登記房屋）遷讓返還原告。⒉被告乙○○應給付原告新台幣（下同）24萬元。⒊被告甲○○應自民國97年12月21日起至返還之日止，按月給付原告4萬元等語。嗣後本於所有人物上請求權及不當得利等法律關係，並追加戊○○為被告，變更其訴之聲明請求：⒈被告乙○○、甲○○、戊○○應將後開房地（含未保存登記房屋）遷讓返還原告。⒉被告乙○○、甲○○、戊○○應自96年11月21日起至返還之日止，按月給付原告4萬元等語。經核與前開規定，洵無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠如附表一所示土地及附圖即附表二所示房屋（以下簡稱系爭房地）為原告所有。
㈡原告與被告甲○○於96年6月21日簽訂買賣契約（以下簡稱
系爭前買賣契約或系爭買賣契約），約定由原告以2,900萬元之代價，將系爭房地出賣予被告甲○○。原告與被告乙○○又於同日即96年6月21日簽訂租賃契約（以下簡稱系爭租約），約定由原告將系爭房地出租予被告乙○○，租期3年，月租金4萬元。原告與被告甲○○嗣於96年12月11日再簽訂買賣契約（以下簡稱系爭後買賣契約或系爭買賣契約），買賣標的及價金同系爭前買賣契約。茲因系爭租約隱藏買賣之真意，應適用買賣相關規定及約定。
㈢兩造為規避買賣仲介費用，遂簽訂系爭租約，實屬通謀虛偽意思表示，故該系爭租約無效。
㈣系爭買賣契約載明買賣價金2,900萬元，於契約成立時，被
告甲○○應給付定金290萬元，否則即依系爭買賣契約第10條約定，視為不買，原告有權將已付定金沒收，被告甲○○不得異議。
㈤被告甲○○給付定金290萬元方式：係於96年6月21日交付如
附表三所示2張支票，其中金額52萬元之支票已兌現，金額238萬元之支票則遭退票未獲付款；另於96年12月11日交付如附表四所示3張支票，均遭退票未獲付款。
㈥系爭後買賣契約第2條記載現金52萬元部分，係指原告已領得52萬元票款，非謂另行給付現金52萬元。
㈦原告已於97年2月18日以存證信函表明，解除買賣契約之意
思表示，故系爭買賣契約已合法解除。因此，被告無權占有系爭房地，原告自得依民法第767條，請求遷讓返還。
㈧原告已兌領52萬元票款，此為買賣定金之一部，依據系爭買
賣契約第10條約定，因被告已違約，原告有權沒收。又該52萬元並非使用系爭房地之對價，原告亦得依民法第179條，請求無權占有人比照系爭租約所定租金標準，自96年11月21日起至返還之日止，按月給付原告4萬元之不當得利。
㈩爰依所有人物上請求權及不當得利等法律關係，請求被告應
將系爭房地遷讓返還原告，及應自96年11月21日起至返還之日止，按月給付原告4萬元，並陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。
三、被告辯稱：㈠被告乙○○部分：
⒈原告於96年6月21日締約時已知被告購買系爭房地之目的，
乃供作寺廟永忠宮使用。被告乙○○為該宮廟負責人，因工作關係，故聘請被告甲○○、戊○○管理該寺廟事務，未違反系爭租約第8條約定。
⒉被告於96年12月11日簽訂系爭後買賣契約時，已交付現金52
萬元及金額合計238萬元之支票，作為定金。茲因系爭後買賣契約第2條中已載明，故未再索取收據。
⒊原告配偶朱靜淑表明為節稅，故待原告將系爭房地3分之1移
轉予朱靜淑後，再移轉予被告。嗣因原告無法提出過戶文件，被告金主始未將錢入帳，支票才始跳票。
⒋系爭後買賣契約簽訂後，因買賣不成立，朱靜淑曾以電話聯絡被告甲○○，雙方決定以該現金52萬元權充第2年租金。
被告除已支付現金52萬元租金外，加上原告已兌領52萬元票款，被告共給付原告租金104萬元，是被告迄今未積欠任何租金。
⒌系爭租約係朱靜淑主張訂立，現金52萬元亦係直接交給朱靜淑收執。
⒍買賣與租賃分屬兩事，雙方簽訂系爭後買賣契約時，原告要
求必須另行支付52萬元定金，再重新開立金額合計238萬元之支票，供作買賣定金。
⒎系爭買賣及系爭租約均屬有效，若系爭租約無效者，通常欠
租逾2期即遭催繳，原告不可能拖延超過1年始進行催繳。⒏從而，原告之訴為無理由，爰請求駁回原告之訴及其假執行
之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
㈡被告甲○○部分：
⒈系爭買賣契約由被告甲○○簽訂無誤，52萬元定金確已交付。
⒉原告因不願給付百萬元以上之仲介費，故先簽訂系爭租約。
⒊系爭租約係由原告所寫。
⒋其餘引用被告乙○○之陳述。
㈢被告戊○○部分：
⒈被告原為購買系爭房地，惟因原告不願支付仲介費，表示必須待仲介期間過後再簽買賣契約，故簽訂系爭租約。
⒉永忠宮財務由被告乙○○處理，被告戊○○負責在晚上打掃環境及整理供桌等工作，白天則由被告甲○○負責。
⒊被告乙○○於96年12月11日在原告鹿港家中交付現金52萬元予朱靜淑收執。
⒋其餘引用被告乙○○之陳述。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造原為買賣系爭地，經東森房屋仲介人員介紹而認識。
㈡如附表四所示3張金額合計238萬元之支票遭退票後，原告於
97年2月18日寄送郵局存證信函予被告甲○○，限其於收函7日內給付同額現金，如未給付，則沒收已付定金，並解除系爭買賣契約，被告甲○○已於97年2月19日收到該存證信函。
㈢原告（由其配偶朱靜淑代理）與被告甲○○於96年6月21日
簽訂系爭前買賣契約，約定由原告以2,900萬元之代價，將系爭房地出賣予被告甲○○。
㈣原告（由其配偶朱靜淑代理）與被告乙○○於96年6月21日
簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房地出租予被告乙○○，租期3年，即自96年6月21日起至99年6月21日止，每月應於21日前給付租金4萬元，押租金4萬元。
㈤原告（由其配偶朱靜淑代理）與被告甲○○於96年12月11日簽訂系爭後買賣契約，買賣標的及價金同系爭前買賣契約。
㈥原告於96年11月21日始將系爭房地交予被告乙○○使用。
㈦被告乙○○為永忠宮之負責人，並兼管香油錢等財務。
㈧原告於96年12月19日將其申請裝機在系爭房地之0000000電話門號過戶至被告甲○○。
五、兩造爭執事項：㈠系爭租約之效力？㈡系爭買賣契約之效力？㈢被告甲○○於96年12月11日簽訂系爭後買賣契約時，被告乙
○○有無另行給付現金52萬元予原告？其給付原因屬於給付買賣價金？或給付租金？㈣何被告為系爭房地之占有人？㈤被告使用系爭房地是否屬於無權占有？㈥被告使用系爭房地是否屬於不當得利？
六、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」，民法第87條第1項前段定有明文。此規定所謂通謀虛偽表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示，即欠缺內心效果意思。故表意人之相對人，不僅須知表意人無真意，並須就表意人非真意之表示，相與為非真意之合意，始為相當。主張通謀虛偽行為者，應由主張之當事人負舉證責任（最高法院51年度台字第215號、27年度上字第2622號等判例要旨參照）。次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，民法第421條第1項定有明文。準此規定，可知租賃契約只要當事人就租賃標的物及租金等契約成立必要之點，互為意思表示一致，即可成立並生效力。經查：原告（由其配偶朱靜淑代理）與被告乙○○於96年6月21日簽訂系爭租約，約定由原告將系爭房地出租予被告乙○○，租期3年，每月應於21日前給付租金4萬元，押租金4萬元各情，此有原告所提內容相符之系爭租約影本附卷可佐。次查：依系爭租約第19條後方租金收執欄記載：「96年6月21日票號XA0000000金額52萬元正：收執人朱靜淑」，此即如附表三編號1所示業經原告兌領金額52萬元之支票。又查：原告已於96年11月21日將系爭房地交予被告乙○○使用，此情亦為兩造不爭執之事實。準此，可知系爭租約之出租人為原告（由其配偶朱靜淑代理），承租人為被告乙○○，租賃標的為系爭房地，租期3年，即自96年6月21日起至99年6月21日止，每月應於21日前給付租金4萬元，押租金4萬元。核其內容，無論契約成立必要之點（如租賃標的、租金），或其他非必要之點（如租期、押租金、給付租金時間），當事人均互為意思表示一致。再佐以原告至少已收受第1年租金包含押租金在內，合計52萬元（計算式：4×12＋4＝52），及原告於96年11月21 日將系爭房地交予被告乙○○使用收益。基此，益證系爭租約之當事人均依照系爭租約繼續履行，縱有隱藏規避仲介費之意思，但尚難謂有何非真意之表示，或欠缺內心效果意思，應無通謀為虛偽意思表示之情事。況且，系爭房地成交價金高達2,900萬元，在買方所付價金未逾1成情況下，依通常交易慣例，賣方鮮有可能願將買賣標的物交付買方使用。由此，益徵原告乃出於交付租賃物之意思，而將系爭房地交予被告乙○○使用收益，且其所收受52萬元票款之性質屬於租金，始與事實較為脗合。再者，就同一標同時或先後成立租賃及買賣契約，難謂稀奇特例。如在買方資金籌措不及或急需使用買賣標的等情況下，買賣雙方約定先租後買，即屬適例。另外，原告提起本件訴訟伊始，原主張系爭租約有效，嗣因被告乙○○違約轉租，故終止系爭租約，此情有起訴狀附卷可參。惟原告事後竟改口主張於通謀虛偽意思表示而無效云云。由此，可見原告前後說詞不僅游移反覆，更與前開事證不符，要難採信。換言之，被告辯稱系爭租約合法有效，於法有據，洵值採認。
七、按債之內容變更，有僅發生不失同一性之債之變更者，亦得為債之更改，即使舊債關係消滅而成立新債關係。以契約為債之變更時，究為不失同一性之內容變更，抑為更改，應依當事人之意思及變更之經濟的意義定之，倘於債之內容之給付發生重要部分之變更，依一般交易觀念已失債之同一性者，為債之要素有變更，即應認為債之更改。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不得拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人真意，無須另別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號判例要旨參照）。又按契約之解除係依既存之解除權，由當事人之一方行使解除權，使契約自始歸於消滅。解除之契約則係契約之雙方當事人，依合意訂定契約，使原屬有效之契約，自始歸於無效，亦稱合意解除。依契約自由原則，契約之當事人當得再訂契約，使原屬有效之契約，歸於消滅。經查：系爭前後買賣契約之出賣人均為原告（由其配偶朱靜淑代理），買受人同屬被告甲○○，買賣標的均為系爭房地，買賣價金同為2,900萬元，核屬不失同一性之債之變更。揆諸前開說明，堪認系爭前買賣契約關係消滅，雙方當事人之權利義務，應以系爭後買賣契約為準。次查：系爭後買賣契約第2條第1款既明文記載於契約成立同時（即96年12月11日）給付現金52萬元，核與被告戊○○辯稱：現金52萬元是被告乙○○於96年12月11日在原告鹿港家中交付予原告配偶等語（98年2月25日言詞辯論筆錄參照）相符，亦無文義不明情事。原告竟捨契約文字於不顧而更為曲解，主張此現金52萬元即52萬元票款云云，核屬事後推卸之詞，要難採認。又查：被告乙○○辯稱：原告配偶朱靜淑表明為節稅，待原告將系爭房地3分之1移轉予朱靜淑後，再移轉予被告；嗣因原告無法提出過戶文件，被告金主始未將錢入帳，支票才跳票；系爭後買賣契約簽訂後，因買賣不成立，原告配偶以電話聯絡被告甲○○，雙方決定以該現金52萬元權充為第2年租金；如果系爭租約是假的，欠租2期以上就要催繳，為何在1年以後才催繳，且原告於97年2月18日才以存證信函催告買賣契約無效等語（本院98年2月25日、98年4月15日言詞辯論筆錄參照）。此情核與原告所提系爭後買賣契約影本最後頁記載：「彰化縣○○鄉○○段第8地號、0.1120公頃，買方同意賣方丙○○過戶給配偶朱靜淑，過戶完成後，再由朱靜淑過戶給買方甲○○。」等語，及原告所提郵局存證信函暨掛號郵件收件回執影本所載內容，大抵相符。由此，足認被告乙○○所辯，堪予採信。換言之，由於原告未將系爭房地部分移轉予其配偶朱靜淑，致被告甲○○不願繼續給付價金（定金），買賣雙方遂合意解除系爭後買賣契約，其中現金52萬元原為買賣定金，嗣後合意抵充系爭租約第2年租金。
八、按「對於物有事實上管領之力者，為占有人。」、「受僱人、學徒或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。」，民法第940條、第942條各定有明文。經查：依被告所述情形，系爭房地供作寺廟永忠宮使用，被告乙○○為該宮廟負責人並兼管財務，被告甲○○、戊○○等人受被告乙○○指示，負責該宮廟之打掃整理工作而已。揆諸前開規定，可見系爭房地之占有人為被告乙○○，其餘被告甲○○、戊○○等人均屬占有輔助人，並非占有人。
九、綜上所述，系爭租約合法有效，且被告乙○○已預付2年份租金及押租金合計104萬元，迄今尚欠租情事，則被告乙○○及受其指示之被告甲○○、戊○○等人，本於系爭租約，繼續使用系爭房地，自非無權占有，亦無不當得利可言。原告猶本於所有人物上請求權及不當得利等法律關係，請求被告應將系爭房地遷讓返還原告，並應自96年11月21日起至返還之日止，按月給付原告4萬元，為無理由，應予駁回。
十、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
民事第一庭 法 官 陳正禧上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於收受判決正本送達後20日內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 5 月 1 日
書記官 蕭美鈴┌──────────────────────────────┐│97年度訴字第979號附表一（原告丙○○所有土地） │├──┬────────────┬──┬─────┬─────┤│編號│坐落地號 │地目│使用分區及│面積（㎡）││ │ │ │使用地類別│ │├──┼────────────┼──┼─────┼─────┤│1 │彰化縣○○鄉○○段○○號 │田 │特定農業區│1,182 ││ │ │ │農牧用地 │ │├──┼────────────┼──┼─────┼─────┤│2 │同上段8地號 │田 │特定農業區│1,120 ││ │ │ │農牧用地 │ │├──┼────────────┼──┼─────┼─────┤│3 │同上段9地號 │田 │特定農業區│2,000 ││ │ │ │農牧用地 │ │└──┴────────────┴──┴─────┴─────┘┌──────────────────────────────────────┐│97年度訴字第979號附表二（原告丙○○所有房屋） │├──┬───┬───────┬───────┬───────┬───────┤│編號│建號 │建物門牌 │坐落土地 │用途、主要建築│建物面積（㎡）││ │ │ │ │材料、房屋層數│ │├──┼───┼───────┼───────┼───────┼───────┤│1 │581 ○○○鄉○○村○○○○段7、8地號│農舍、鋼筋混凝│322（編號a） ││ │ │崙街52之25號 │ │土造、1層 │ │├──┼───┴───────┴───────┴───────┴───────┤│備註│A棟建物：1層編號b，面積36㎡、2層面積358㎡、3層面積50㎡（未辦保存登記）││ │B棟建物：1層面積556㎡（未辦保存登記） │└──┴───────────────────────────────────┘┌─────────────────────────────────────────────┐│97年度訴字第979號附表三（支票） │├──┬──────┬───────┬─────┬────────┬────┬───┬───┤│編號│發票日 │金額（新台幣）│支票號碼 │發票人 │付款人 │提示日│備註 │├──┼──────┼───────┼─────┼────────┼────┼───┼───┤│1 │96年6月30日 │52萬元 │XA0000000 │洪基營造有限公司│第一銀行│不詳 │已兌現││ │ │ │ │（負責人丁○○）│竹南分行│ │ │├──┼──────┼───────┼─────┼────────┼────┼───┼───┤│2 │96年12月5日 │238萬元 │XA0000000 │同上 │同上 │同上 │退票 │└──┴──────┴───────┴─────┴────────┴────┴───┴───┘┌───────────────────────────────────────────────┐│97年度訴字第979號附表四（支票） │├──┬──────┬───────┬─────┬────────┬────┬──────┬──┤│編號│發票日 │金額（新台幣）│支票號碼 │發票人 │付款人 │提示日 │備註│├──┼──────┼───────┼─────┼────────┼────┼──────┼──┤│1 │97年1月5日 │80萬元 │AA0000000 │伊薇服飾精品店 │臺灣銀行│97年1月7日 │退票││ │ │ │ │（負責人朱嘉琪）│士林分行│ │ │├──┼──────┼───────┼─────┼────────┼────┼──────┼──┤│2 │97年1月12日 │80萬元 │AA0000000 │同上 │同上 │97年1月14日 │同上│├──┼──────┼───────┼─────┼────────┼────┼──────┼──┤│3 │97年1月25日 │78萬元 │AA0000000 │同上 │同上 │97年1月25日 │同上│└──┴──────┴───────┴─────┴────────┴────┴──────┴──┘