臺灣彰化地方法院民事判決 97年度重訴字第66號原 告 甲○○訴訟代理人 楊錫楨律師被 告 戊○○
號之5訴訟代理人 丙○○
之5號被 告 丁○○訴訟代理人 己○○訴訟代理人 戊○○
號之5被 告 乙○○
號訴訟代理人 許燦奎律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國97年12月15日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文兩造共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、地目田、面積12529平方公尺土地，應分割為如附圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期97 年10月17日、複丈日期97年10月23日之土地複丈成果圖所示：編號Ａ部分、面積2089平方公尺之土地，分歸被告戊○○取得；編號Ｂ部分、面積2088平方公尺之土地，分歸被告丁○○取得；編號Ｃ部分、面積4176平方公尺之土地，分歸被告乙○○取得；編號Ｄ部分、面積4176平方公尺之土地，分歸原告甲○○取得。
訴訟費用由被告戊○○、謝振喜各負擔六分之一，被告乙○○負擔六分之二，餘由原告負擔負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）、坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號、地目田、面積12529
平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，其應有部分原告1/3，被告戊○○、謝振喜各1/6，被告乙○○2/6，而兩造間就系爭土地並無不為分割之約定，依其使用目的，亦無不能分割之情形，因無法協議分割，故訴請原物分割。
（二）、原告所提如主文第一項所示之分割方案，係依使用現狀
而為分割，既有地上物均能保留無須拆除，被告乙○○所分得之位置，亦與其現在耕作位置大致相符。因原告及被告乙○○所分別取得之Ｄ部分及Ｃ部分土地，須各留面寬5公尺之土地，方能與840地號土地之現有巷道聯絡，原告分得之Ｄ部分土地才不會形成袋地；而原告所取得之Ｄ部分土地，須另留5公尺寬度之長條土地而臨接現有巷道之原因，在於系爭土地屬於高速公路彰化交流道附近特定區之農業區，屬於實施區域計畫地區管理規則辦法第2條所規定之地區，且上開5公尺寬度之長條土地係作為未來連接道路之私設通路，因其長度大於20公尺，故依該辦法第11條第2項第3款規定：「建築基地以私設通路連接道路者，其通路寬度不得小於左列標準：三、長度大於二十公尺者為五公尺。」可知，須為5公尺寬度之留設方能合法建築。
（三）、系爭土地屬於上開所述之特定區，非農業發展條例第3
條第11款所規定之耕地，不受不得增筆分割之限制，則上述原告所留設5公尺寬度之長條土地，本得依法由各共有人繼續維持共有而作為道路使用以利原告通行。但原告基於其他共有人之利益，仍願意退讓自行吸收取得該部分通路之土地。
（四）、被告三人雖不同意原告所提出之分割方案，然原告方案
與被告戊○○、丁○○所同意由被告乙○○所提之方案相較，被告戊○○、解振二人所分得之位置均相同，且其二人之地上物均能保留，故本方案與被告戊○○、解振所同意之分割方法，並不相違背。
（五）、被告乙○○所主張之方案（詳如卷內彰化縣彰化地政事
務所收件日期97年10月23日、複丈日期97年10月23日之土地複丈成果圖所示）並非適當之分割方法：
1、被告乙○○所主張之方案，雖為被告戊○○、丁○○所同意，然該分割方案將原告所分得之E部分土地，置於系爭817地號土地之最東側，而由被告乙○○取得C及D部分之二筆土地，致原告所分得之土地，無法與作為現有巷道之840地號土地 (即彰化縣彰化市○○路○○○巷道路)聯絡，且南興段814-1（系爭土地北側）、822-1地號（系爭土地南側）二筆土地，僅為水利溝渠用地，而非既成道路之情況下，原告所分得之土地成為袋地，對原告而言十分不利，有礙土地之利用。
2、被告乙○○所主張之方案分割僅讓被告三人所分得之土地，能與上述現有巷道聯絡，而被告乙○○所分得之C部分土地，已能與現有巷道聯絡外，卻無端分割取得D部分土地，其目的根本在於讓原告所分得之E土地成為袋地，除此之外毫無實益，故非適當之分割方法。
（六）、被告乙○○抗辯應依其於勘驗時所提出之分管契約所示
分割方法而為分割云云。按最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用 (大法官會議解釋釋字第349號解釋意旨參照)。依被告乙○○所出示之共有土地分管使用契約書可知，其內容不僅含有協議分管條款，亦有協議分割條款之約定。但因原告向前手巫又銘買受系爭土地之持分時，系爭契約根本尚未訂定，此從原告係於88年7月7日與巫又銘簽訂系爭土地持分之不動產買賣契約後，再由巫又銘與本件被告等人於88年9月15日方簽定系爭契約書，而為分管條款之約定，則原告對於分管或分割之協議內容，事實上根本無從知悉，或有可得而知之情形，自不得以事後發生之上開分割或分管協議內容，拘束已先買受系爭土地之原告。則依最高法院48年度台上字第1065號判例意旨之反面解釋可知，原告自不受上開協議分割條款之拘束，自得為提起本件分割訴訟。
（七）、原告之聲明：兩造共有坐落彰化縣彰化市○○段817地
號、地目田、面積12529平方公尺土地，應分割為如附圖即彰化縣彰化地政事務所收件日期97年10月17日、複丈日期97年10月23日之土地複丈成果圖所示：編號Ａ部分、面積2089平方公尺之土地，分歸被告戊○○取得；編號Ｂ部分、面積2088平方公尺之土地，分歸被告解振取得；編號Ｃ部分、面積4176平方公尺之土地，分歸被告乙○○取得；編號Ｄ部分、面積4176平方公尺之土地，分歸原告甲○○取得。
二、被告方面：
（一）、被告乙○○主張系爭土地之分割方法，詳如卷內附圖即
彰化地政事務所收件日期97年10月23日、複丈日期97年10月23日、97年10月27日所繪製土地複丈成果圖所示，編號Ａ面積二○八九平方公尺之土地分歸被告戊○○單獨取得；編號Ｂ面積二○八八平方公尺之土地分歸被告丁○○取得；編號Ｃ面積四○○六平方公尺、與編號Ｄ面積一七○平方公尺之土地，均分歸被告乙○○取得；編號Ｅ部分面積四一七六平方公尺之土地，分歸原告甲○○取得。被告戊○○、丁○○二人均同意被告乙○○所主張之分割方案。
（二）、被告乙○○主張本件系爭土地，係在民國八十九年一月
四日前共有之耕地，依農業發展條例第十六條第一項第四款之規定，每宗耕地分割後每人所有面積即不受○˙二五公頃之限制。又系爭共有土地，係屬於高速公路彰化交流道附近特定區之農業區，係屬都市計畫法第九條規定都市計劃特定區之農業區，並非屬農業發展條例第三條第十一款所規定之耕地，故不受農業發展條例第十六條第二項後段所規定，其分割後之宗數，不得超過共有人人數之限制，此亦業經原告於九十七年八月二十九日所提出準備㈠暨追加狀第二頁第二點自認在案，故本件被告乙○○所提出之分割方案之分割宗數雖為五筆（按：其中一筆即編號Ｄ，係考量到原告通行問題，故由被告乙○○所應分割取得土地中，再另外增加分割該筆土地，俾供原告及被告乙○○通行），依前揭法律之規定，應不受不得超過共有人人數之限制。
（三）、被告乙○○所提出分割方案之理由如下
1、被告所提出分割方案，係斟酌各共有人使用土地之現況，並參酌多數共有人之意見後所擬定（詳參其餘被告於鈞院九十七年十月十三日審理時之陳述即明），較符合多數共有人之利益。
2、被告乙○○所提出之分割方案，因考量到原告甲○○所分歸取得編號Ｅ所示土地通行之問題，故特在被告乙○○所應分割取得土地中，再另外增加分割一筆三米寬之土地即編號Ｄ（按：編號Ｄ土地面積，完全由被告乙○○一人自行吸收），俾供原告及被告乙○○通行之用，故原告所分割取得編號Ｅ土地，即可藉由編號Ｄ之土地與外界相通而不會成為袋地。且因系爭共有土地所面臨同地段八四○地號之土地即彰化市○○路○○○巷道之入口處只有三至四米寬，故原告主張要預留五米寬之土地，俾供其通行，顯然比該巷道入口處三米至四米寬之道路較為寬敞，故被告認為不合理。
3、按彰化縣建築管理自治條例第二條規定：建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。但都市計畫農業區及區域計畫各種分區之農牧用地、甲種建築用地，未臨接道路基地，其總樓地板面積六百六十平方公尺以下者，得申請建築，於本自治條例施行後分割者，應合併計算。查本件系爭共有土地，係屬高速公路特定區農業用地，依前揭法條規定，只要總樓地板面積不超過六百六十平方公尺，係可直接申請建築，並無需面臨五米寬道路，方能建築房屋之情事，故原告引用應適用於非都市土地之實施區域計劃地區建築管理辦法第十一條第二項第三款之規定，主張應預留五米寬之道路，方能建築房屋，似有誤會，且與依據建築法第一百零一條規定而制定之前揭彰化縣建築管理自治條例第二條但書之規定不符。
4、如依原告所提出之分割方案，將被告乙○○所分割取得編號Ｃ之土地南方即編號Ｄ之土地分歸原告取得，勢必會造成被告乙○○所分割取得，面積高達四一七六平方公尺編號Ｃ之土地，面寬由原本六十二公尺寬左右，變為狹窄五米寬度而已。且被告乙○○所分割取得編號Ｃ土地前方原本寬敞門面，因遭受阻擋之故，勢必造成被告乙○○出入不便，且影響被告乙○○將來建築房屋及使用該土地之經濟價值。為兼顧其他共有人之利益，故被告乙○○寧願自行劃出三米寬之土地即編號Ｄ之土地，供原告及被告乙○○通行，並自行吸收該土地之面積，顯見被告乙○○所提出之分割方案，已兼顧到其他共有人之利益及原告通行之問題，誠可謂一舉兩得，應較為可採。
三、查兩造對於附卷共有土地分管契約書，均不爭執僅為分管性質，而非分割協議書，故原告撤回民事準備㈠暨追加狀有關後位之訴之追加訴訟，先予敘明。
四、原告主張系爭土地為兩造所共有，其應有部分為原告1/3，被告戊○○、謝振熺各1/6，被告乙○○2/6，而兩造間就系爭土地並無不為分割之約定，依其使用目的，亦無不能分割之情形，因無法協議分割等情，業據原告提出地籍圖、土地登記簿謄本在卷可稽，被告對此亦不爭執，堪信原告此部分之主張為真。從而，原告主張依據民法第823條第1項、第824條第1項第1款規定訴請判決原物分割，於法有據。
五、查系爭土地略呈不規則型，東西向較長，南北較窄，西臨同段840地號土地之現有巷道，兩造均由此巷道出入，系爭土地北側之南興段814-1、與系爭土地南側822-1地號土地，僅為水利溝渠用地，而非既成道路等情，經本院會同彰化地政事務所人員履堪現場，製有本院勘驗筆錄與該所97年8月1日土地複丈成果圖在卷可稽。
六、本件兩造爭執為究原告所提之上開分割方案較可採？或被告乙○○所提之方案較可採？
（一）、經查，原告所提之分割方案，係依使用現狀而為分割，
既有地上物均能保留而無須拆除，被告乙○○所分得之位置，亦與其現在耕作位置大致相符。為避免原告分得之Ｄ部分土地不致形成袋地，故原告及被告乙○○所分別取得之Ｄ部分及Ｃ部分土地，須各留面寬5公尺之土地，方能與840地號土地之現有巷道即彰化市○○路○○○巷道聯絡。
（二）、被告乙○○所主張之方案，雖為被告戊○○、丁○○所
同意，且可使被告三人所分得之土地，能與上述現有巷道聯絡，而被告乙○○所分得之C部分土地，已能與現有巷道聯絡外，卻無端分割取得D部分土地，實益不大，故非適當之分割方法。且被告乙○○所主張之方案將原告所分得之E部分土地，置於系爭817地號土地之最東側，而由被告乙○○取得C及D部分之二筆土地，日後若被告乙○○將其所分得之D部分面積170平方公尺轉讓予他人，勢必造成原告所分得E部分土地，因無法與現有巷道之840地號土地（即彰化縣彰化市○○路○○○巷道路）聯絡，且因南興段814-1（系爭土地北側）、與822-1地號（系爭土地南側）二筆土地，僅為水利溝渠用地，而非既成道路之情況下，原告所分得之土地成為袋地，對原告而言十分不利，有礙原告之出入與土地之利用。
（三）、據彰化縣政府97年11月19日函覆本院略稱：於都市計畫
農業區申請建築者，依據彰化縣建築管理自治條例第二條規定：建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。但都市計畫農業區及區域計畫各種分區之農牧用地、甲種建築用地，未臨接道路基地，其總樓地板面積六百六十平方公尺以下者，得申請建築，於本自治條例施行後分割者，應合併計算。有關農業區土地分割後得否建築，除應依區域計劃法、實施都市計畫地區建築管理辦法等相關法令審查，本件私設道路應留設之寬度，應視申請建築時，依據實施區域計劃地區建築管理辦法等規定檢討私設道路之長度與寬度，如私設道路之長度超過35公尺，應依建築技術規則設置迴車道，此有彰化縣政府97年11月19日函附卷可稽。原告主張系爭土地屬於高速公路彰化交流道附近特定區之農業區，屬於實施區域計畫地區管理規則辦法第2條所規定之地區，且上開5公尺寬度之長條土地係作為未來連接道路之私設通路，因其長度大於20公尺，故依該辦法第11條第2項第3款規定：「建築基地以私設通路連接道路者，其通路寬度不得小於左列標準：三、長度大於二十公尺者為五公尺。」，而主張須為5公尺寬度之留設方能合法建築乙節，於法尚難謂有何違誤。被告主張系爭共有土地，係屬高速公路特定區農業用地，固為兩造不爭之事實，惟被告另辯稱原告引用應適用於非都市土地之實施區域計劃地區建築管理辦法第十一條第二項第三款之規定，主張應預留五米寬之道路，方能建築房屋，似有誤會云云，核與彰化縣政府97年11 月19日函文所是意旨不符，其所辯不足採信。且被告辯稱原告上開主張與依據建築法第一百零一條規定而制訂之前揭彰化縣建築管理自治條例第二條但書之規定不符云云，亦法無據。
（四）、按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請
求分割共有物之訴，應由法院斟酌當事人之聲請、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益、意願等公平決定之。關於系爭土地之分割方法，有原告提出如主文所示方案及被告提出之上開方案，上開二方案對被告戊○○、丁○○二人分得之位置與面積並無差異，原告所提之分割方案，係依使用現狀而為分割現有地上物均能保留，被告乙○○所分得之位置，亦與其現在耕作位置大致相符，雖不免造成被告乙○○所分割取得，面積高達四一七六平方公尺編號Ｃ之土地，面寬由原本六十二公尺寬左右，變為狹窄五米寬度而已，影響被告乙○○將來建築房屋及使用該土地之經濟價值。然為兼顧其他共有人之利益，為避免日後若被告乙○○將其所分得之D部分面積170平方公尺轉讓予他人，將造成原告分得之土地部分致形成袋地，影響原告之出入，本院認為兼顧各共有人之公平、與地形位置、交通等因素，應以原告上開分割方案較公平、可採，爰判決如主文第1項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。中 華 民 國 97 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 12 月 31 日
書記官 施嘉玫