臺灣彰化地方法院民事判決 98年度簡上字第22號上 訴 人 Ｏ○○
Ｂ○○○Ｐ○○Ｌ○○戊○○丁○○丙○○○玄○○○Ａ○○○己○○宙○○○辛○○庚○○Ｅ○信Ｍ○○Ｎ○○Ｊ○○Ｉ○○黃○○Ｔ○○Ｆ○○上列二十一人共 同訴訟代理人 Ｒ○○ 住新竹市○○路○○號4樓之6上 訴 人 未○○ 住雲林縣○○鄉○○村○○路○○號
巳○○ 住雲林縣○○鎮○○路○○○號午○○ 住雲林縣○○鄉○○村○○路○○巷○○號辰○○ 住同上申○○ 住高雄縣鳳山市○○里○○街○○巷○號酉○○ 住彰化縣○○鎮○○里○○路○段○○○巷
○○號宇○○ 住同上地○○ 住同上天○○ 住彰化市○○里○○路○○巷○弄○○號亥○○ 住彰化縣○○鄉○○村○○路○○○巷○○號戌○○ 住彰化縣○○鄉○○村○○路○段○○巷○○
弄○○號Ｄ○○ 住高雄縣○○鄉○○村○○○街○○號視同上訴人 Ｋ○○ 住高雄市○○區○○○路○○○號4樓之1
丑○○ 住彰化縣○○鎮○○路○段○○○巷○○號寅○○ 住桃園縣桃園市○○路○○○巷○○號卯○○ 住桃園縣桃園市○○○街○○○號子○○ 住同上壬○○ 住彰化縣彰化市○○街○○○巷○○號癸○○ 住彰化縣○○鄉○○路○段○○○號Ｑ○ 住日本國東京都杉並區下高井戶三丁目
9番地16號（現應為送達處所不明）Ｈ○○ 住日本國東京都涉谷區幡谷000000
0000（現應為送達處所不明）Ｇ○○ 住日本國東都京世田谷區弦卷2一36一9Ｅ○ 住日本國東京都涉谷區代木000000
0000（現應為送達處所不明）甲○タツ子
住日本國東京都杉並區下高井戶三丁目9番地16號（現應為送達處所不明）Ｃ○○ 住高雄縣○○鎮○○里○○路○○○號
（現應為送達處所不明）被 上訴 人 Ｓ○○ 住彰化縣○○鎮○○路○段○○○號訴訟代理人 林世祿律師複 代理人 乙○○ 住彰化縣○○鎮○○路○段○○○號上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國97年12月25日本院北斗簡易庭97年度斗簡字第280號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回原審法院。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴及上訴審主張：坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地全部、同段1116地號土地全部，同段1112地號土地應有部分6912分之6561、同段1113地號土地應有部分6912分之6561及同段1114地號土地應有部分6912分之6561，為被上訴人買受並於民國81年5月15日辦畢移轉登記而取得其所有權。該4筆土地前為訴外人蕭友聯所有並出租給訴外人蕭園建屋使用，未定租賃期限，雙方因請求增加租金事件，曾於42年6月20日在台灣高等法院成立訴訟上和解，約定自42年起每坪年租金新台幣（下同）1元，於每年7月1日給付，如物價波動時，照物價指數調整。嗣蕭園於43年3月18日死亡，蕭友聯訴請其繼承人蕭五常、蕭振茂、Ｆ○○、蕭昌恆調整租金，經最高法院52年度台上字第3753號民事確定判決，准予調整為每坪年租金1.64元（即1元6角4分）在案。被上訴人輾轉取得該等土地之所有權，依法上開租賃契約對於被上訴人繼續存在，上訴人Ｏ○○及視同上訴人Ｑ○等共41人則為蕭園之繼承人或再轉繼承人（其中蕭園之長子蕭五常嗣後死亡，因其妻蕭劉盆、子Ｒ○○、蕭興義、蕭興禮、蕭興智、蕭興信、女蕭貴美依法拋棄繼承，不列為繼承人），依繼承關係而共同取得該項租賃權。茲該出租之土地位於彰化縣社頭鄉火車站附近，且距前次調整租金已逾45年，目前租金顯然過低等情，依民法第442條之規定，求為准自
97 年7月1日起，調整前開土地之年租金為每坪703元（如物價波動時照物價指數調整）之判決等情。
二、上訴人則以：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地（重測○○○鄉○○
段○○○○○○號-分割自同地段436地號、面積457.89平方公尺）全部、同地段1116地號土地（重測○○○鄉○○段○○○○○○○號-分割自同地段436-3地號、面積177.23平方公尺）全部、同地段1112地號土地（重測○○○鄉○○段○○○○○○號、面積13.21平方公尺）應有部分6912分之6561、同地段1113地號土地（重測○○○鄉○○段○○○○○○號、面積24.15平方公尺）應有部分6912分之6561及同地段1114地號土地（重測○○○鄉○○段○○○○○○號、面積8.53平方公尺）應有部分6912分之6561，惟重測○○○鄉○○段○○○○號（16公畝78公釐）土地於日據時代昭和17年3月7日（即民國31年）分割時被蕭友聯及蕭清標等11人侵占，該11人於39年12月12日登記共同取得所有權而共有，於50年分割出436-3地號（6公畝31公厘）才由蕭友聯取得全部權利，在此之前土地為共有，被上訴人主張蕭友聯出租土地與蕭園顯非事實，因蕭園早於43年2月18日已死亡，蕭友聯不可能於50年出租436-3地號土地予蕭園，且該土地為蕭清標等11人共有，非蕭友聯單獨所有，蕭友聯依法不能將之出租；另重測○○○鄉○○段○○○○○○號分割自437地號土地，該土地於45年1月6日才登記完畢為共有，蕭友聯不可能出租予已亡故2年之蕭園，蕭園早在民國16年即定居於437番地，而地上房屋係上訴人Ｒ○○及訴外人蕭興義（此二人由家長蕭五常代表）、蕭振茂、蕭昌恒、Ｆ○○等五人於30年所興建完成，蕭友聯不可能於39年12月12日單獨出租給無房屋之蕭園，故上開436及437地號土地蕭友聯從未出租予蕭園，該等土地之承租人並非蕭園之全體繼承人，52年台上字第3753號調整租金事件判決記載，蕭五常、蕭振茂、蕭昌恒、Ｆ○○係房屋所有權人，其中蕭五常以家長身分代表Ｒ○○、蕭興義，蕭五常、蕭振茂、蕭昌恒、Ｆ○○並非蕭園之全體繼承人，蕭園之繼承人尚有六男蕭錦元及其他人，蕭錦元未在被告之列，則其租金調整對象顯然非蕭園之全體繼承人，故判決以蕭園之全體繼承人為對象調整租金違反論理及經驗法則，無效。而上開土地原為訴外人蕭清標等11人所共有，非蕭友聯一人所有，共有地之出租屬共有物之管理行為，應由共有人全體共同為之，未經其他共有人全體同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。本件僅由被上訴人一人起訴，於法不合。
㈡被上訴人於第一審中起訴聲明系爭1110、1116、1112、1113
及1114地號土地，惟原審法院僅就其中1110、1116、1112及1113地號土地為判決，與被上訴人起訴聲明不符，非同一案件。
㈢事實上，重測前社頭段436、437地號土地係祭祀公業蕭奮所
有，經蕭光紅、共同管理，最後成為共有，上訴人即為共有人之一，依據日據時代戶籍謄本及「祭祀公業蕭份召開臨時派下大會啟示，蕭圓為族長」等情可知，蕭源家族早於16年級定居系爭土地上，無須登記即為公同共有人，亦無須向他人承租土地，系爭五筆土地上之房屋為上訴人與蕭興義、蕭振茂、蕭昌恆、Ｆ○○等五人所共有，在30年底前即已完工，31年7月起開始課徵房屋稅，當時Ｒ○○等5人係在自己共有土地上建築，到39年12月12日土地始遭共有人蕭友聯侵占，而由其取得所有權，依最高法院48年台上字第1457號判例、64年台上字第110號判例及民法第425條之1規定，Ｒ○○及蕭興義等五人依法自動與蕭友聯成立不定期租賃關係迄今，37年5月27日之祭祀公業之大會啟事，僅係針對蕭友聯侵站祭祀公業一節做出回應，並非租約。台灣高等法院台中分院95年度上字第157號塗銷所有權移轉登記等事件，判決認定Ｒ○○及蕭興義等五人係61年以後成為房屋納稅義務人，非原始房屋所有權人因而無租賃權，與事實不符，Ｒ○○提出新證據54及56年之納稅通知和收據，足以證明Ｒ○○等為房屋原始所有權人，該判決為誤判，Ｒ○○依法成為不定期租約之承租人之一，蕭園雖置產給Ｒ○○等五人但房屋用Ｒ○○等名義起造，故房屋非蕭園所有，且蕭友聯不能將共有土地單獨出租予已亡故多年之蕭園，本院83年訴字第749號確認土地優先承買權存在事件及台灣高等法院台中分院95年度上字第157號塗銷所有權移轉登記等事件，判決認定房屋為蕭園所有，土地承租人為蕭園之全體繼承人均屬違法，上訴人提出之附件13係蕭友聯所繪製，圖上標明房屋所有權人為Ｒ○○及蕭興義、蕭振茂、蕭昌恆、Ｆ○○等五人暨建物位置，此證物證明蕭友聯請求調整租金訴訟之對象係上開Ｒ○○等五人，並非被上訴人所稱之蕭園全體繼承人，同時亦證明Ｒ○○等五人為房屋所有權人；Ｒ○○因對蕭五常拋棄繼承，而被認定對蕭五常之租賃權無繼承權，惟蕭五常之財產明細中其所有房屋位於社站路6號，與位於社斗路房屋無關，係因該房屋為Ｒ○○等五人原始取得，且依法對系爭土地取得不定期租賃關係。
㈣被上訴人與Ｒ○○間本院83年度訴字第749號、93年度訴字
第10號等優先承買權事件之歷審判決，以蕭友聯出租土地與蕭園為判決認定之基礎，乃屬誤判。又被上訴人否認Ｒ○○對系爭五筆土地存有承租權，認為系爭五筆土地承租人為訴外人即蕭園之全體繼承人Ｏ○○等41人，並以彼等為被告訴請准予調整租金，經本院97年度斗簡調字第27號（即97年度斗簡字第280號）判決，惟上開判決判斷事實顯有謬誤，依前揭最高法院52年度台上字第3753號民事判決，調整租金之對象為房屋所有權人，並應依物價指數調整，房屋所有人並非蕭園，業如前述，且所謂依物價指數調整而計算，應以目前之年租金應為每坪新台幣（下同）10.18元，退步言之，97年度斗簡字第280號民事判決對於調整租金之對象及方法主張前後相矛盾，且亦違反民法第425條之1規定，該判決於理由載明調整租金係以蕭園之全體繼承人為對象，惟蕭園之其餘繼承人蕭錦元等人卻漏未載記於當事人欄，故該判決與最高法院52年度台上字第3753號民事判決相違；被上訴人與Ｒ○○間前雖曾經鈞院以93年度訴字第10號、95年度上字第157號、97年度斗簡字第267號及97年度斗簡字第280號審理而訴訟終結，惟本件訴訟標的是調整租金，與上開確認優先承買權等事件沒有關係，非屬同一事件，且不受違法確定判決效力所及，況於上開93年度訴字第10號、95年度上字第157號、97年度斗簡字第267號及97年度斗簡字第280號案件均未對Ｒ○○所提新證據依法審判，亦與法有違。
㈤原第一審判決事實及理由欄第四項載明「被告Ｏ○○等人抗
辯該等土地為蕭友聯侵占自祭祀公業蕭奮，Ｒ○○等人為居住該地之子孫，享有該土地之共有權云云，並無任何證據可證，不僅難以採信，也與本案無關…均不足以影響蕭友聯為土地所有人並將土地出租給蕭園之認定。」等辭不實，因被上訴人起訴係依台灣高等法院台中分院95年度上字第157號判決所認定之事實即蕭友聯出租與蕭園一節，於原審判決卻演變成蕭園之全體繼承人為承租人，而認定蕭興人等人無租賃權，顯係串通滅證據及引用不適法條自由心證之結果，該第一審判決認事用法自有違誤。又判決中同項載明「然該等房屋既非原土地出租人蕭友聯所有，且基地租約之當事人，亦不以基地上房屋所有權之歸屬為認定基準，該等房屋之所有權人究為蕭園，或是Ｒ○○等五人？」顯然胡言亂語，既已承認房屋之原始納稅人為Ｒ○○等人，則依最高行政法院60年度第360號判例所揭，房屋稅之納稅義務人即為房屋所有人至明。
㈥綜上，被上訴人訴請調整租金，應以房屋所有權人即Ｒ○○
等五人為被告，方為合法，其訴訟對象錯誤。復觀蕭友聯繪製之房屋所有人位置圖，載明房屋所有人為Ｒ○○等五人，並有該五人所共有之祠堂，益證調整租金之對象應為Ｒ○○等五人，無關蕭園之全體繼承人。另按物價指數調整而計算，目前之年租金應為每坪10.18元，依慣例已由親族代表Ｒ○○，於96年10月30日納完20年租金，目前並無調整需要等情，惟本件調整租金案件，卻變更承租人及調整租金之規範，違反民法第425條規定等語為辯。
三、原審判決上訴人承租被上訴人所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地全部（面積457.89平方公尺）、同段1116地號土地全部（面積177.23平方公尺）之年租金，准自民國98年7月1日起，調整為1110地號土地每坪新台幣215元，1116地號土地每坪新台幣208元。被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服上開判決，提起上訴聲明請求：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；被上訴人則聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴費用由上訴人負擔。
四、按第一審之訴訟程序有重大之瑕疵者，第二審法院得廢棄原判決，而將該事件發回原法院。但以因維持審級制度認為必要時為限。民事訴訟法第451條第1項定有明文。此規定，依同法第436條之1第3項規定，於簡易程序事件之第二審上訴程序準用之，先予敘明。
五、次按言詞辯論日期當事人之一造不到場者，限於該當事人已於相當時期受合法之傳喚，始可依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。又關於公示送達之方法，依民事訴訟法第一百五十一條規定，除應由法院書記官保管應送達之文書，而於法院之牌示處黏貼公告，曉示應受送達人，應隨時向其領取外，法院並應命將文書之繕本或節本登載於公報或新聞紙，或用其他方法通知或公告之。兩者必須兼備，苟缺其一，即不生公示送達之效力（最高法院18年上字第2122號、75年台抗第183號判例參照）。查原審應送達視同上訴人Ｈ○○之文書（即刑事附帶民事起訴狀及民事追加被告狀）經囑託外交部送達日本因無人認領遭退件，此有外交部條約法律司97年5月26日條二字第09702054290號函在卷可稽，原審得以應為送達之處所不明為原因而公示送達，惟原審並未依民事訴訟法第151條之規定，將97年12月18日上午10時之言詞辯論期日開庭通知，於法院之牌示處黏貼公告，並登載於公報或新聞紙（係誤對業經合法送達之視同上訴人Ｇ○○進行公示送達程序），即於97年12月18日言詞辯論期日於有民事訴訟法第三百八十六條第一款所定「言詞辯論期日不到場之當事人未於相當時期受合法傳喚」之情形下，准予由到場對造即被上訴人之聲請而為一造辯論之判決，其所踐行之訴訟程序顯有重大瑕疵，是該第一審判決即係違背法令，並影響視同上訴人Ｈ○○之審級利益，且兩造並未合意願由本院就該事件為裁判，為維持審級制度，自有將本件發回原審法院更為裁判之必要。
六、從而，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄，為維持上訴人之審級利益，自屬有理由。爰不經言詞辯論，將原判決廢棄，發回原審法院重行審理。
七、本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第451條第1項、第453條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 康弼周
法 官 施坤樹法 官 黃倩玲上為正本係照原本作成不得上訴。
中 華 民 國 99 年 1 月 29 日
書記官 黃幼華