臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第147號原 告 建華大樓管理委員會法定代理人 乙○○○訴訟代理人 黃茂松律師被 告 甲○○訴訟代理人 賴淑惠律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年5月26日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾捌萬零參佰陸拾捌元，及自民國98年3月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣捌仟玖佰貳拾元由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部份及該部分之訴訟費用於原告以新台幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新台幣伍拾捌萬零參佰陸拾捌元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴時係請求被告應給付原告新台幣（下同）813,600元及法定利息，嗣於訴狀送達後民國98年3月26日本院審理中，追加請求之金額為928,350元及法定利息，後於98年5月26日本案言詞辯論期日時，又減縮請求之金額為737,100元及法定利息。核為擴張及減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：㈠被告自鈞院85年度執字第3487號強制執行事件，向法院拍定
取得建華大樓門牌號碼為彰化縣彰化市○○街○○號地下一樓、面積共452坪之建物所有權，並依法向稅捐機關繳納房屋稅在案，此由彰化縣政府工務局於85年7月29日以85彰工管使字貳壹捌肆號核發使用執照、載明「層棟戶數、地上壹拾肆層、地下貳層貳棟壹佰零參戶、地下室一樓區分所有權比例、面積1496.41平方公尺」即可明知，又被告於98年3月10日所提出之民事答辯狀亦自承，「座落彰化縣彰化市○○段南郭小段233- 26、233-73、233-74地號建物（即門牌號碼：彰化縣彰化市○○街○○號），因建築中建商倒閉，該建築中房屋法院查封拍賣，由被告拍定該建物地下一樓之未保存登記建物，取得事實上處分權」等語，益證被告已經取得系爭建物地下一樓之所有權，退步言之，本件被告既已依強制執行法相關規定，依拍賣程序取得系爭建物地下一樓，並經執行法院發予權利移轉證書，被告自領得執行法院所核發權利移轉證書之日即86年5月17日起，依法取得系爭取得系爭建物地下一樓之所有權至明，再者，被告聲請變更建物登記簿之登記與否，本係被告之權利，被告未為建物登記簿之所有人登記，係被告自己不行使權利，被告自不得以此為由抗辯其非系爭建物地下一樓之所有權人，綜上，被告非僅取得系爭建物地下一樓之事實上處分權，而為系爭建物之區分所有權人。
㈡復按區分所有權人之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管
理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條第1項定有明文，故本件被告經法院拍定而取得系爭建物之地下一樓後，自應依公寓大廈管理條例第24條第1項之規定，負擔權利義務。原告法定代理人乙○○○於民國97年3月間，經出席住戶選舉，當選建華大樓社區管理委員會第3屆主管委員，並於97年5月2日經彰化縣彰化市公所以彰市工務字第0970017118號函，通知原告，並公告之，主旨載明「貴會依公寓大廈管理條例第29 條申請核備公寓大廈管理組織第3屆主任委員及管立委員變更乙案，本所同意備查，復請查照。」，而依社區管理委員會會議對區分所有權人應交納管理費額數之決議，每二個月一期，住戶應按期繳納管理費，管理費每坪30元，惟被告自93年6月1日起至98年3月26日止管理費均未繳納，迄今共積欠管理費928,350元，詎經屢催，被告均置之不理，是原告依法請求被告給付自94年9月4日（第一屆區分所有權人會議日期）起至98年3月26日之管理費737,100元。㈢縱被告抗辯未收受開會通知，而認定原告召集程序或決議方
法違反法令或章程。惟該決議並不因程序瑕疵而無效，僅被告得於該決議作成後三個月內，請求法院撤銷該決議，自不影響該次決議之效力。又被告以訴外人即原告法定代理人乙○○○之配偶主張無權占用系爭建物地下一樓，而以鐵皮圍堵該地下一樓大部分空間，剩餘部分空間則遭其竊占供其他住戶停放機車使用，致使被告無法自由進入、使用系爭建地之地下一樓為由，而拒絕繳納管理費，原告否認之。被告自應就其主張之上開事實負舉證責任，惟按管理費旨在作為公寓大廈管理負責人或管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈之修繕、管理、維護等用途使用。區分所有權人或住戶基於公寓大廈管理規約或區分所有權人會議之決議，所應負之繳納管理費義務，與管理委員會就所隸屬公寓大廈應負之管理維護等義務，兩者間並不具互為對價之關係，縱被告所稱上開事由屬實，亦不能作為拒絕繳納管理費之論據等情。並聲明：⒈被告應給付原告737,100元及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠按公寓大廈區分所有權人會議組成、召集，管理委員會之成
立，管理負責人之選任，公寓大廈管理條例第三章管理組織訂有明文，未經法定程序組成、召集區分所有權人會議，未經法定程序成立管理委員會、選任管理負責人或決議，依法均不生效力，查座落彰化縣彰化市○○段南郭小段233-26、233-73、233-74地號建物（即門牌號碼：彰化縣彰化市○○街○○號），因建築中建商倒閉，該建築中房屋法院查封拍賣，由被告拍定該建物地下一樓之未保存登記建物，取得事實上處分權。而該大樓大部分建物因未辦理保存登記，故無法成立區分所有權人會議，事實上被告亦未曾接獲任何區分所有權人會議召開或任何決議通知，既未經法定程序組成、召集區分所有權人會議，又未經法定程序成立管理委員會、選任管理負責人或決議，則原告是否為適格之當事人，又法定代理人乙○○○是否合法代理，均有疑義。
㈡系爭建物係未辦理保存登記之建物，依法尚無不動產所有權
，被告經法院拍賣拍定取得僅該不動產之事實上處分權，並非區分所有權人，自無受公寓大廈管理條例或區分所有權人會議決議拘束。又專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第1、2項訂有明文，是管理費應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。查被告並非區分所有權人，亦無共用部分之應有部分比例，自無分擔管理費之義務。被告固取得系爭建物地下一樓之事實上處分權，惟並非公寓大廈之區分所有權人、承租人，亦未取得停車空間建築物所有權。又因系爭建物地下一樓未取得基地之土地登記，故基地所有權人即原告法定代理人乙○○○之配偶無權占有土地，而以鐵皮圍堵該地下一樓大部分空間，剩餘部分空間則遭其竊占供其他住戶停放機踏車使用，被告自法院拍定取得系爭建物地下一樓事實上處分權後，卻無法使用，甚無法自由進入，被告自非系爭建物地下一樓之使用者，而非公寓大廈管理條例第3條第8款所稱之住戶。
㈢原告是否依法定程序合法召開區分所有權人會議？並達法定
區分所有權人三分之二以上及區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意而成立？原告並未舉證證明，自非適格之當事人。至於原告所提出之彰化縣彰化市公所97年5月2日彰市工務字第0970017118號函，係針對第三屆主任委員及管理委員變更一案，僅係形式上備查程序，非實質審核，不足以回溯證明原告成立之初，係經法定程序組成、召集區分所有權人會議，並經法定程序決議成立之管理委員會。又依原告所提出之彰化縣彰化市公所97年5 月2日彰市工務字第0970017118號函所附備查文件，其中「建華大樓區分所有權人名冊」關於地下一樓部分係記載：「許炳煌」，足見被告未受合法通知。又該次會議是否已依公寓大廈管理條例第30條以書面載明開會內容，通知各區分所有權人？並無回執等文件證明已合法召集。另文件未附有「出席區分所有之簽名簿」及「代理出席之委託書」，亦不能證明該次會議達法定出席人數及比例而合法開會。又依所附「建華大樓第三屆區分所有權大會會議紀錄」所載，該次會議係依公寓大廈管理條例第32條第1項作成決議，惟依公寓大廈管理條例第32條第2項規定：「前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」，而該次會議未踐行此程序，決議尚未成立，乙○○○自非合法選任之管理負責人。另再觀「建華大樓第三屆區分所有權大會會議紀錄」主席簽署欄鄭明珠簽名之後記載：「本人未召集下開出席委託書無從審查。由該提示人各行負責，茲被推派所有權會議主席，僅於此法定事項簽署，關於公告事項暨選舉公告之歧異，均不涉及本人權責，由貴會自行負責。」等語，亦證該次會議未經法定程序召集、出席、決議。被告拍定系爭建物地下一樓，未經所有權第一次登記（保存登記），僅取得事實上處分權，非區分所有權人，亦非公寓大廈管理條例第3條第8款所稱之住戶。另按房屋稅條例第3條規定：「房屋稅，以附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，為課徵對象。」；第4條第4項規定：「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。」是房屋稅課徵對象包含未辦建物所有權第一次登記之房屋，原告所舉系爭建物地下一樓之「房屋稅繳款書」，自不足證明該地下一樓已依法為建物所有權第一次登記，而取得所有權。
㈣就彰化縣政府98年4月23日府建使字第0980092057號函檢送
之建華大樓區分所有權人會議紀錄，計三份，分別為94年9月4日之「建華大樓第一屆第二次區分所有權人會議紀錄」、96年1月13日「建華大樓第二屆區分所有權大會會議紀錄」、97年3月8日「建華大樓第三屆第區分所有權大會會議紀錄」，茲表示意見如下：⒈就94年9月4日之「建華大樓第一屆第二次區分所有權人會議紀錄」部分：①按出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。公寓大廈管理條例第28條第二項後段訂有明文，是管理委員會成立必需有同條例31條所規定區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，始能成立。查原告所提出卷附之85年12月26日所有權第一次登記資料，僅24位區分所有權人完成所有權第一次登記，依建華大樓使用執照記載，該件案合計為103戶，則94年9月4日當時建華大樓建築物所有權登記之區分所有權人數及其區分所有權比例合計，是否已達該條例第31條規定之定額，尚有疑義。②又雖有區分所有權人會議紀錄，惟該次會議是否召集權人所召集？是否完全未為召集通知而為之決議？會議是否達法定出席人數及比例而合法開會並作成決議，或係未召集會議或無決議之事實僅有虛構之會議記錄？均有未明，此涉決議是否欠缺成立要件之問題，並非決議撤銷事由，自應由原告舉證證明。③縱退萬步言，該次會議決議成立管理委員會係合法決議，惟該次會議就管理費收繳事宜，僅決議「經出席住戶討論意見，授權管理委員會依相關法令及參考其他社區作法或聘請專業人員規劃，提列相關規劃表報請管委會討論，再就決議事項供各住戶參考，或召開區分所有權人會議討論或以書面方式調查，以利相關工作之進行。」，由此可知94年9月4日之前，該大樓並未成立管委會亦未收取管理費，則原告請求被告自93年6月1日起給付管理費，即非實在而無理由。又其後管理委員會或區分所有權人會議對管理費收取究決議如何？管理費究何時開始收取？自應由原告舉證證明。⒉就97年3月8日「建華大樓第三屆第區分所有權大會會議紀錄」部分：①會議紀錄未附有「出席區分所有之簽名簿」及「代理出席之委託書」，不能證明該次會議達法定出席人數及比例而合法開會。又依會議紀錄所載，該次會議係依公寓大廈管理條例第32條第1項作成決議，惟依公寓大廈管理條例第32條第2項規定：
「前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。」，而該次會議未踐行此程序，決議尚未成立，乙○○○自非合法選任之管理負責人。另再觀「建華大樓第三屆區分所有權大會會議紀錄」主席簽署欄鄭明珠簽名之後記載：「本人未召集下開出席委託書無從審查。由該提示人各行負責，茲被推派所有權會議主席，僅於此法定事項簽署，關於公告事項暨選舉公告之歧異，均不涉及本人權責，由貴會自行負責。」等語，亦證該次會議係由無召集權人所召集，而作成決議，該決議依法欠缺成立要件，應不成立。②就原告提出住戶繳納管理費收費紀錄簿及收據等資料，經檢視最早之收費紀錄為約為96年11 月、12月間，而94年9月間至96年11月間並無收取管理費資料。
又被告請求管理費金額之依據及計算基準為何，原告應舉證證明等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行；訴訟費用由原告負擔。
四、查原告起訴主張訴外人許炳煌所有未辦理所有權第一次登記之彰化縣彰化市○○街○○號地下一樓（即建華大樓之地下一層）、面積1496.40平方鋼筋混凝土造建物，經本院85年度執字第3487號強制執行事件予以查封拍賣，查封時標的物未出租他人使用，拍定後點交，嗣上開建物由被告於86年5月7日拍定買受，並於同年月15日經本院發給權利移轉證書在案，被告迄今未申請辦理上開建物之所有權第一次登記等情，業經調取本院85年度執字第3487號強制執行卷宗核閱屬實，復為被告所不爭執，原告此部份之主張堪信為真。
五、又查，系爭建華大樓為地上14層、地下二層兩棟103戶之公寓大廈，該大樓領有彰化縣政府工務局85年彰工管（使）自2184號使用執照，被告拍定取得之地下一樓建物（編列門牌彰化市○○街○○號地下一樓），於申請建照執照時，此樓層之起造人列載訴外人許炳煌，依其建築設計圖係規劃為辦公室及店鋪等情，此有使用執照、建華大樓區分所有權人名冊在卷可稽，復有本院85年度執字第3487號強制執行案件卷附之建築平面圖及建築執照申請人名冊可考。而建物所有權第一次登記與否，法令無強制規定，依土地登記規則第78 條規定，權利人如要辦理建物所有權第一次登記，應先向該管轄地政事務所申請建物第一次測量，其申辦建物所有權第一次登記時應檢附登記申請書、建物測量成果圖及原因證明文件（土地登記規則第79條第1項第2款規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照，如申請人非起造人時並應檢具移轉契約書或其他證明文件；同法第82條第1項規定，區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記）等資料，亦有彰化縣彰化地政事務所98年4月21 日彰地一字第0980004616號函在卷足憑，因此被告所拍定取得之系爭彰化縣彰化市○○街○○號地下一樓建物，依法可由被告檢附上開文件申辦建物所有權第一次登記，因該地下一樓建物在構造上及使用上具有獨立性，可編定獨立建號並辦理單獨所有權登記，自屬區分所有建築物之專有部分，得單獨為所有權之標的者，故該建物雖因可歸責於被告拒絕辦理致未能為建物所有權第一次登記，仍係公寓大廈管理條例第3條第3款所稱之專有部份，被告應為系爭建華大樓之區分所有權人之一自堪認定。
六、另按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。又區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應類推適用民法第56條第1項規定，由區分所有權人於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。查建華大樓於94年9月4日召開第一屆第二次區分所有權人會議，應到戶數103戶，實到簽名戶數76戶，會議決議選任並成立第一屆管理委員會，且就管理費收繳事宜授權管理委員會處理，並以此會議紀錄向管理機關報備在案，此有彰化縣政府98年4月23日府建使字第0980092057號函附會議紀錄及原告提出之區分所有權人會議出席人員名冊、委託書在卷可考，如被告認該會議之召集程序或決議方法有違法之情，應另就該決議提起撤銷訴訟以資救濟，因此被告辯稱原告管委會之成立不合法且未召開區分所有權人會議等情洵無足採。再證人童天墀到庭證稱：其受僱於中原保全管理股份有限公司（簡稱中原保全公司），原告管委會於94年間開始委任中原保全公司負責管理建華大樓，管理委員會決定管理費以每坪30元計算，之前另一家保全公司管理時即以此計收，所以沿用，其他住戶均有依此繳納管理費等語在卷，原告並提出管理費收繳簿及收據存根為憑，蓋如上開管理費之收費方式未經建華大樓區分所有權人會議同意，其餘住戶或區分所有權人豈有據此繳納管理費多年而均無異議之理，是被告辯稱原告收取管理費之計算基準於法無據亦不足採。又按公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用。被告辯稱系爭地下一層建物遭基地地主以鐵皮圍堵大部分空間，剩餘部分空間則遭原告竊佔供其它住戶停放機踏車使用云云，除據原告予以否認外，被告復未提出證據以實其說，且縱其所述為真，區分所有權人繳納管理費與其是否得使用其專有部份，並無對待給付之關係，被告僅得依法律程序向占用其區分所有專有部分之人主張法律上之權利，不得以此做為拒繳管理費之同時履行抗辯事由。
七、再按區分所有權人或住戶，積欠應繳納之公共基金，或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理費負人或管理委員會，得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文。本件建華大樓之管理費係以每坪30元計算，被告所有之系爭地下一層建物面積為1496.40平方公尺即452坪，原告於本件起訴請求之管理費為自94年9月4日起至98年3月26日止（即3年6個月又23日＝42.8個月），雖其對被告所為定相當期限之催告，係請求自93年6月1日起至97年5月31日止之管理費，此有存證信函可稽，然原告既已對被告起訴，並於98年3月26日以準備書狀追加請求至98年3月26日止之管理費，該書狀繕本又於同日由被告之訴訟代理人收受無訛，自可認原告已對被告為此部份請求之催告，且截至本院言詞辯論之日止，為時已逾二個月以上，可認已符合前開定相當期限催告仍不給付之情形，故被告積欠之管理費金額為580,368元（452坪×30元×42.8月＝580368元）。
八、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第二十一條規定請求被告給付管理費580,368元及自追加聲明狀繕本送達被告之翌日即98年3月27日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即有理由，應予准許，逾此部分之求則無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。
九、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分兩造陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。致原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗應予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 15 日
書記官 楊美芳