臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第202號原 告 邱煥火即祭祀公業邱烋管理人訴訟代理人 邱垂勳律師複代理人 陳國偉律師被 告 甲○○上列當事人間租佃爭議等事件，本院於民國98年7月2日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段第1020地號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
被告應將上開土地如附圖所示編號Ｂ部分面積119.86平方公尺之磚造房屋、編號Ｃ部分面積121.82平方公尺之鐵架造房屋拆除，將該部分土地連同編號Ａ部分面積1431.82平方公尺，合計面積1673.5平方公尺土地返還原告，並應給付原告新台幣陸拾肆萬陸仟捌佰捌拾壹元，及自民國97年8月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新台幣壹仟貳佰萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：⑴原告之派下員於民國95年間以逾半數以上之派下員連署同意
而選任邱煥火為新任之管理人，並於95年2月3日經彰化縣永靖鄉公所核准備查並向地政機關辦理土地管理人變更登記完成。
⑵坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號、面積1673.50平方公尺
土地（下稱系爭土地）為原告祭祀公業邱烋所有，系爭土地由原告之前任管理人邱魏才管理，惟邱魏才於日據時期大正8年1月11日（即民國8年1月11日）死亡後，因派下員眾多且分散各地而久久未能合法選任出繼任之新管理人，致原告名下所有包含系爭土地在內之多筆土地均遭不明人士無權占有使用，而該無權占有土地之人於台灣光復後，有部分人更以無實際出租人訂約之耕地三七五租約外觀掩護其無權占有土地之事實。本件被告甲○○及其被繼承人，據悉於民國40多年間，即係以實質上契約關係不存在之耕地三七五租約掩護其無權占有使用系爭土地，並於其上建築數棟房屋作為經營商業店舖使用。
⑶被告於系爭土地上建築房屋居住並作為店舖經營使用（門牌
號碼：彰化縣○○鄉○○村○○路○○號），其就系爭土地之使用，早已違反耕地三七五減租條例第16條「承租人應自任耕作，……承租人違反前項規定時，原訂租約無效。」規定，故退一步言之，倘兩造間原有耕地租約，亦因被告違反耕地須自任耕作之強制規定，而使兩造間耕地租約因無效而關係不在在。兩造間之形式上耕地租約，既因被告違法未自任耕作而無效，則被告已無合法使用系爭土地之正當權利，自屬無權占有土地，即應依民法第767條規定拆除地上建物並將土地返還原告。
⑷按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社
會通常之觀念。又城市地方之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97、105條定有明文。是故原告即以系爭土地各該年度申報地價之年息百分之五計算，請求返還本件租佃爭議自97年8月20日進行第一次調解日起往前推算15年（即自82年8月21日起至97年8月20日止）之不當得利數額。其計算式如下：①請求82年8月21日起至86年8月20日止共4年期間之不當得利數額：占地面積1673.5 平方公尺×新台幣（下同）4051.2元（年度期間內較低之申報地價）×5％年息×4年=1,355,936元。②請求86年8月21日起至93年8月20日止共計7年之不當得利數額：占地面積1673.5平方公尺×5040元（年度內之最低申報地價）×5％年息×7年=2,952,054元。③請求93年8月21日起至97年8月20日止共計4年之不當得利數額：占地面積1673.5平方公尺×5182.4元（年度內之最低申報地價）×5％年息×4年=1,734,549 元。合計前開三個時期之不當得利數額為6,042,539元（1,355,936+2,952,054＋0000000=6,042,539 ）。
⑸綜上所述，兩造於系爭土地之形式上租約書，應無實質有效
之耕地租約關係存在，亦即被告並無合法占有使用系爭土地之正當權源，而屬無權占有，爰依法提起本訴，並聲明：確認兩造間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地上之耕地三七五租約關係不存在。被告應將系爭土地如附圖所示Ｂ部分面積119.86平方公尺之磚造房屋、C部分面積121.82平方公尺之鐵架造房屋拆除，並將該部分土地連同A 部分面積1431.82平方公尺，合計面積1673.50平方公尺之土地返還於原告。被告應給付原告6,042,539元及自97年8 月21日起至清償日止按年息5%計算之利息；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：⑴祭祀公業條例業於97年7月1日施行，該條例規定祭祀公業有
當事人能力，本件原告以祭祀公業邱烋管理人邱煥火為當事人，顯有未當。邱煥火係偽造派下授權書申請永靖鄉公所核准備查登記為祭祀公業管理人，其管理權係偽造取得，自非合法，貴院97年度訴字第162號確認邱煥火對祭祀公業邱烋管理權不存在事件仍在審理中，在該案件尚未判決確定前，請求停止本件訴訟。
⑵就系爭土地，兩造間有耕地三七五租約存在，原告於本件調
解前，曾就同一事實向貴院提起返還無權占有土地之訴，案經貴院審理結果，認為兩造間就系爭土地有三七五租約關係存在，非經依耕地三七五減租條例第26條規定聲請調解不得起訴，而以96年度訴字第968號裁定駁回。
⑶又耕地三七五減租條例屬特別法，優先於民法規定之適用，
依照台灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定，得由出租人或承租人一方單獨申請登記，且依行政法院56年判字第377號判例要旨所示「地之租賃，固屬私權關係，但行政機關依耕地三七五減租條例第六條規定辦理租約訂立、變更、終止或換訂之登記，則係本於行政權之作用，而為公法上之單獨行為，不能謂非處分之性質。當事人對於此種登記處分，如有不服，應許依訴願及行政訴訟程序，請求救濟。」，原告主張其公業管理人邱魏才早已死亡，無人代表公業簽約，租約自始不存在，殊無可採，縱有爭執亦應循行政訴訟程序辦理，原告提起本訴於法不合。
⑷兩造間既有租約存在，原告依無權占有之規定，請求被告交
還土地為無理由，且其僅得依耕地三七五減租條例之規定請求被告給付租金，其依民法不當得利之規定請求被告給付租金亦無理由，況相當於租金之不當得利其時效僅有5年，主張時效抗辯等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、按人民因耕地租佃關係所發生之爭執，依耕地三七五減租條例第26條第1項之規定，應另循租佃爭議程序，申請調解調處，不服調處者，移送該管司法機關裁判，不得依行政爭訟方法以求救濟。本件兩造因耕地租佃關係發生爭執，經永靖鄉公所耕地租佃委員會調處不成立，移送本院裁判，故原告提起本件訴訟於法尚無不合，先予敘明。
四、查祭祀公業邱烋之前任管理人邱魏才日據時代大正8年1月11日死亡後，未合法選任繼任之管理人，原告邱煥火於民國95年1月間始經祭祀公業派下員完成連署同意選任其為新任管理人，並於同年2月3日經彰化縣永靖鄉公所同意備查原告邱煥火為新任管理人，亦有土地登記謄本可稽，雖原告邱煥火之管理權經部份派下員提起確認管理權不存在之訴訟，尚於本院審理中，惟於該案尚未判決原告邱煥火無管理權存在確定以前，原告邱煥火以祭祀公業管理人之身分提出本件訴訟並無當事人不適格之情事存在，附此敘明。
五、按耕地三七五減租條例第16條第1項規定承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。又佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院70年台上第4637號、64年台上第571號判例參照）。經查，被告在系爭土地上搭建面積119.86平方公尺之磚造房屋及面積121.82平方公尺之鐵架造房屋，作為居住及店舖使用，且系爭土地僅少部分面積種值蔬菜，其餘則雜草叢生，此經本院履勘現場會同員林地政事務所測量員測量屬實，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽，並有系爭土地現場相片附卷可佐，足認被告之上開建物並非為便利耕作而設之農舍，自與自任耕作之情形有間，是原告主張被告並未自任耕作一節，堪予採信。又按耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在。惟系爭租約既屬無效，則原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，並依民法第767條所有物返還請求權，訴請被告將該土地如附圖所示編號Ｂ部分面積119.86平方公尺之磚造房屋、編號Ｃ面積121.82平方公尺之鐵架造房屋拆除後，並連同編號Ａ面積1431.82平方公尺之土地返還於原告，自有理由。
六、末查，被告占用系爭土地，且無正當權源，依社會通常觀念，無權占有他人之土地可獲得相當於租金之利益，並使土地所有人受有相當於租金之損害，故原告主張被告獲有相當於租金之利益，要屬可採，惟被告提出時效抗辯，原告請求超過5年之不當得利部分，即無理由。又原告主張依土地法第105條準用同法第97條之規定，以申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項。查系爭土地為耕地，並非供建築房屋之基地，被告雖於系爭土地上建築房屋使用，惟其面積僅241.68平方公尺，約占系爭土地面積之14%，原告依申報地價5%計算相當於租金之損害殊嫌過高，應以
1.5%計算為允妥。本件兩造於97年8月20日進行租佃調解，原告對被告可請求自92年8月21日起至97年8月20日止之租金利益，系爭土地之申報地價依原告主張，最近4年為5,182.4元，之前則為5,040元，此有原告提出之地價謄本在卷可佐，則被告因無權使用系爭土地，獲得5年相當於租金之利益，共計646,881元【1673.5㎡×｛〈4年×5182.4元〉＋〈1年×5040元〉｝×1.5%＝646881】。
七、綜上所述，原告與被告就系爭土地之三七五租約關係，縱使原來有效，亦因被告於土地上建築房屋居住及作為商業使用，已違反耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，租約因而無效，因此原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，並依民法第767條所有物還請求權，訴請被告將系爭土地如附圖所示編號Ｂ部分面積119.86平方公尺之磚造房屋、編號Ｃ面積121.82平方公尺之鐵架造房屋拆除，並連同編號Ａ面積1431.82平方公尺之土地返還於原告，及依不當得利之規定請求被告返還自92年8月21日起相當於租金之利益646,881元，及自97年8月21日進行租佃調解之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。
九、假執行之宣告：原告陳明願供擔保請准為假執行，就其勝訴部分經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 8 月 27 日
民事第二庭 法 官 施錫揮以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 8 月 27 日
書記官 蕭秀吉