臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第47號原 告 乙○○
戊○○共 同訴訟代理人 楊錫楨律師共 同複 代理人 陳國偉律師被 告 己○○
丙○○庚○○丁○○共 同訴訟代理人 李淵源律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國98年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段第六地號土地、面積2265平方公尺分割為如附圖所示甲、乙、丙等三部分後，將如附圖所示甲部分面積103平方公尺土地所有權移轉登記為原告乙○○所有，將乙部分面積103平方公尺土地移轉登記為原告戊○○所有。
訴訟費用由被告己○○、丙○○各負擔三分之一、由被告庚○○、丁○○各負擔六分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠先位之訴部分：
⒈坐落彰化縣○○鎮○○段○○號土地（重測前為三塊厝段
418地號土地，下稱系爭土地)，原為訴外人楊進加所有，楊進加於85年2月13日死亡，其繼承人為其配偶即訴外人楊洪玉蘭及其子楊登科、被告己○○、丙○○，系爭土地則於85年5月30日由其三子辦理繼承登記為應有部分各三分之一，嗣訴外人楊登科於96年7月20日死亡，楊登科之應有部分，則由其兒子即被告庚○○、丁○○於96年9 月26日辦理繼承登記為應有部分各六分之一。故系爭土地目前登記為被告己○○、丙○○應有部分各三分之一、被告庚○○、丁○○應有部分各六分之一。原告乙○○、戊○○前於70年10月12日，約定各以價金新台幣（下同）110萬元，向被告之被繼承人楊進加分別買受系爭土地內已建築之十間樓房中，由東邊算起第二間（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號）、第三間（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號）之建物及其基地約30坪（基地範圍從系爭土地北方地籍線至系爭建物後方圍牆，約99平方公尺，以實測為準），並分別訂有不動產預約買賣契約書，依上開買賣契約書第4條約定，雙方約定買賣登記履行日期為土地能分割之日起，應會同辦理不動產登記；第5條約定，雙方約定於70年12月底以前應將本件買賣標的物點交給原告使用收益；第11條約定，本件買賣房屋按現況交付，即買受人認為滿意時始成交之；第12條約定，本件出賣土地係部分甲種建築用地，土地之移轉登記待將來能土地分割之日始為辦理等語可知，因系爭土地於立約當時，受限於法令，不能由訴外人楊進加為分割系爭土地後移轉予原告，建物亦因上開事由無法辦理保存登記後移轉予原告，故除先將原告所買受之基地先點交給原告使用，並將建物部分移轉點交給原告後，由原告取得該建物之所有權（事實上處分權），上開彰化縣○○鎮○○路○段○○○號之建物即為原告乙○○所有，同路段527號則為原告戊○○之建物，後其將該建物再移轉給其配偶楊江京，並繳納房屋稅迄今。又原告價金給付方式，係約定於系爭契約書第3條，由原告以分期給付方式給付價金；另尾款30萬元，則約定於本產權移轉與買受人經收件審查通過之日應付清。對於上開價金，原告對於第3條所約定之㈠、㈡、㈢、㈣價金給付，均如期履行，此從系爭契約書所載如期收到價金並由楊進加用印之文字內容意旨，可得證明；另對於尾款30萬元部分楊進加則提前於74年7月10日向戊○○先收取尾款中之10萬元，並於契約中記載收取意旨並用印；於74年7月19日向乙○○先收取尾款中之10萬元，並另立收據除載明收到10萬元之意旨外，特別記載「右款係立收據人於民國70年10月12日與買受人乙○○所訂立之不動產預約買賣契約書，買賣價金之壹部屬實 (另尚欠尾款新台幣貳拾萬，立收據人同意待土地分割完畢後移轉登記給買受人始為交付)，」並由楊進加之子楊登科代楊進加用印並親押楊登科指印於該收據上。從而，依前開約定，原告尚餘20萬元價金未給付楊進加之繼承人即被告，而該價金則於系爭土地於分割登記移轉所有權給原告時，再由原告給付之。系爭土地於70年10月12日簽訂系爭買賣契約當時，依當時適用之農業發展條例固屬耕地，應受該條例第30條農地不得細分之限制，依依法不得辦理分割與移轉登記，然參酌「系爭契約書第4、12條之約定，立契約書人於訂契約書時已預期於此項法律不能之情形除去後，再履行分割與移轉登記之給付，依民法第246條第1項但書之規定，契約仍屬有效。原告於97年11月20日對被告寄發律師函，請求其依約於函到後一個月履行，然被告於97年12月13日回函表示如能辨明契約書真偽時，將善意解決。未料，當原告持該泛黃之契約書原本前往被告處出示給渠等人辨識時，被告竟稱該契約書為偽造，而拒絕辦理，被告雖否認系爭契約書之真正，並表示被告為繼承人，無法確定印章是否為楊進加所有云云，然查，私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項有明文規定；民事訴訟法第358條關於私文書經本人或其代理人簽名、畫押、蓋章或按指印者，推定為真正之規定，須其簽名、畫押、蓋章或按指印係本人或其代理人為之，在當事人間已無爭執或經舉證人證明者，始得適用，最高法院28年度上字第10號判例參照，原告戊○○與楊進加於70年10月12日所簽訂不動產預約買賣契約書之私文書，業經證人甲○○於鈞院到庭證稱：「（起訴狀證2文書是否你所寫？）民國74年7月10日收到尾款中的10萬元整（尾款餘20萬元整）是我寫的，我在寫這些字時，其他欄位都已經寫好，且印章也蓋齊，當時只有我及楊進加、戊○○在場，我與他們二位是鄰居，我又做過里長，所以他們在我的雜貨店當場交付款項由我經手，當時戊○○表示已經付款要有個證據，他們說不識字，所以要求我寫上面這些字，寫完之後，楊進加才蓋章。」等語可知，證人甲○○在前述契約書上，書寫收取尾款中的壹拾萬元等文字時，原告戊○○及楊進加均在場，且契約書上之其他文字欄位均已寫好，復有原告戊○○及楊進加親自蓋印其上，茲可證明前述不動產預約買賣契約書之內容為真正，另觀諸原告乙○○與楊進加於70年10月12日所簽訂之不動產預約買賣契約書，其內容與楊進加與原告戊○○所簽訂之不動產預約買賣契約書之內容相較，除屬於同一格式之打字內容契約書外，另以文字書寫之部分，均出於同一人之筆跡，其上之楊進加印章印文亦為相同，甚且有關買賣價金、訂金、價款交付方式、登記履行日期之條件、點交標的物時間、稅捐負擔內容、違約處理方式 (詳契約書第1條至第5條、第10條)、第11條至第13條之內容，均屬一致，另各該契約書所約定出賣之房屋，即為原告二人目前所居住之房屋，亦均坐落在各該契約書所約定之位置即複丈成果圖所示土地位置，基於證人甲○○前開證詞可證明原告戊○○與楊進加之前述合約書及楊進加在該合約書上之印文為真正之推論，亦足證明乙○○與楊進加於70年10月12日所簽訂之不動產預約買賣契約書之私文書為真正，前開二份契約書，亦經原告提出原本經鈞院核對無誤在卷，從而，依民事訴訟法前開規定及最高法院判例意旨可知，原告各別與楊進加所簽訂之不動產預約買賣契約書均為真正，被告辯稱上開私文書不真正，要無足採。
⒉又按72年8月1日修正農業發展條例第3條第11款之規定「
耕地：指農業用地中依區域計劃法編定之農牧用地，或依都市計劃法編為農業區、保護區之田、旱地目之土地。」，同條例第30條前段明定「每宗耕地，不得分割移轉為共有。」，並於施行細則第20條前段明定「本條例第30條所稱每宗耕地不得分割，指已登記之每宗耕地，不得分割為二宗以上之地號。」，系爭土地於70年原告買受當時，地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地，迄今亦同，依當時適用之上開農業發展條例第3條第11款、第30條前段與施行細則第20條前段之規定，固屬耕地，應受耕地不得細分之限制，而無法分割。惟農業發展條例於89年1月26日修正時已刪除上開第30條農地不得細分之限制規定，復於92年2月7日將第3條第11款耕地之定義修正為「指依區域計劃法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，並於第16條規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限…本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。從而，系爭土地因於農業發展條例修正施行前，於85年5月30日登記為楊登科、被告己○○、丙○○共有，後於農業發展條例修正施行後，因楊登科死亡，由其子即被告庚○○、丁○○辦理繼承登記為共有，故依前開規定可知，系爭土地已能分割，原告自得請求被告辦理土地分割後移轉登記予原告，換言之，被告即有履行移轉登記義務，耕地分割執行要點係依農業發展條例第16條規定辦理共有耕地分割時之原則，又共有耕地，係指數人按其應有部分，對於耕地有所有權者而言，而本件原告並非基於耕地共有人之地位而訴請共有耕地之分割，自無耕地分割執行要點規定之適用，況內政部就耕地分割執行要點第11條所發之內政部91年2月23日台內地字第0910003153號函令，亦認為對於該條之規定，仍以法院確定判決為準。退步言之，原告於起訴前亦徵詢過溪湖地政事務所可否為本件之登記，亦經該所表示肯認。其分割方式，因目前登記之共有人為被告4人，系爭土地最多可分割為4筆，原告自得訴請被告將系爭土地分割為3筆，即如附圖所示甲、乙部分土地由原告乙○○、戊○○分別單獨取得所有，丙部分土地則應由被告全體依其原應有部分比例繼續保持共有。綜上，系爭契約書約定之內容，既符合民法第246條第1項但書之規定，即非無效之契約，則在法律不能分割與移轉登記之限制既經除去，原告依系爭契約書第4、12條之約定及繼承之法律關係，請求被告辦理土地分割後分別移轉登記所有權予原告，即為有理由等情。並為先位聲明：①被告應將其共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○號、地目田、面積2265平方公尺土地分割如複丈日期98年3月30日彰化縣溪湖地政事務所土地複丈成果圖所示，編號甲部分面積103平方公尺土地移轉登記為原告乙○○所有、編號乙部分面積103平方公尺土地移轉登記為原告戊○○所有；②訴訟費用由被告負擔。
㈡備位之訴部分：倘認為本件確實不能依耕地分割執行要點第
11條規定，辦理分割及移轉登記時，惟按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院86年度台上字第2921號、75年度台上字第404號判例意旨參照）。
亦即土地之特定部分買受人，於出賣人有不能將該特定部分分割後移轉登記予買受人之情形，買受人得請求出賣人移轉登記該部分計算之土地應有部分，而與原共有人共有該土地，因農業發展條例於89年1月26日修正後，該條例已刪除原第30條關於每宗耕地不得分割及移轉為共有之規定，茲因如系爭耕地受限於耕地分割執行要點第11條規定，而無法如本書狀先位聲明請求分割出特定部分土地時，則被告即有不能將系爭土地分割後移轉登記予原告之情形，揆諸上開法條規定、最高法院判例意旨及契約、繼承之法律關係，原告自得請求被告將按其被繼承人楊進加出賣之特定部分計算之土地應有部分即為2265分之103分別移轉予原告二人後，而與被告共有系爭土地等情。並為備位聲明：⒈被告應將其坐落彰化縣○○鎮○○段○○號土地，其中各應有部分2265分之103之所有權分別移轉登記予原告乙○○、戊○○；⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告否認系爭契約書之真正，縱契約為真正，原告所提分割方案亦不合法，依農業發展條例第16條第1項第3款、第4款規定，系爭土地雖符合上開條款而得分割，惟因耕地分割執行要點第11條第2項規定，依前項規定即農發條例第16條第1項第3、4款辦理分割者，其分割後之耕地不得有全體繼承人或全體共有人維持共有之情形。是系爭土地不論分割為四筆、三筆或二筆，其分割後之土地不得有被告四人維持共有之情形，原告所主張將系爭土地分割為甲、乙、丙三筆，且三筆土地均分歸被告四人按原應有部分比例共同取得之分割方法顯然有違上開耕地分割執行要點第11條第2項之規定，地政機關將不准登記，系爭土地無從依原告主張之方案分割為甲、乙、丙三筆，此依卷附方案及說明向溪湖地政事務所函查即可明知。因此，系爭土地現仍受農業發展條例第16條之限制而不得任意分割，亦不能依農業發展條例第16條第1項但書之規定，分割出面積各為99平方公尺且為被告四人按原應有部分比例保持共有之如附圖所示甲、乙二筆土地。從而原告依契約書第4、12條之約定請求將系爭土地分割為甲、乙、丙三筆後，再將甲部分移轉登記為原告乙○○所有，而乙部分移轉登記為原告戊○○所有顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、查原告主張坐落彰化縣○○鎮○○段○○號土地（重測前為三塊厝段418地號土地)、地目田、使用分區特定農業區農牧用地，原為訴外人楊進加所有，楊進加於85年2月13日死亡，系爭土地則於85年5月30日由其子楊登科及被告己○○、丙○○辦理繼承登記為應有部分各三分之一，嗣訴外人楊登科於96年7月20日死亡，楊登科之應有部分，則由其兒子即被告庚○○、丁○○於96年9月26日辦理繼承登記為應有部分各六分之一。系爭土地現登記為被告己○○、丙○○（應有部分各三分之一）、被告庚○○、丁○○（應有部分各六分之一）分別共有。原告乙○○、戊○○前於70年10月12日，約定各以價金新台幣（下同）110萬元，向被告等之被繼承人楊進加分別買受系爭土地內已建築之十間樓房中，由東邊算起第二間（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號）、第三間（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段○○○號）之建物及其基地約30坪（基地範圍從系爭土地北方地籍線至系爭建物後方圍牆，約99平方公尺，以實測為準），並分別訂有不動產預約買賣契約書，約定本件出賣土地係部分甲種建築用地，土地之移轉登記待將來能土地分割之日始為辦理等語，因系爭土地於立約當時，受限於法令，不能由訴外人楊進加為分割系爭土地後移轉予原告，建物亦因上開事由無法辦理保存登記後移轉予原告，故楊進加先將原告所買受之基地及建物分別點交給原告使用，買賣價金尚欠尾款新台幣貳拾萬，並約定待土地分割完畢後移轉登記給買受人始交付等情，業據其提出土地登記謄本暨異動索引、不動產預約買賣契約書、收據、房屋稅繳款書等為證，被告則否認不動產預約買賣契約、收據係屬為真，惟對於系爭土地上門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號、527號建物由原告乙○○、戊○○分別占有使用一節則未予爭執。經查，原告戊○○與訴外人楊進加訂立之上開不動產預約買賣契約書中，末頁「民國柒拾肆年柒月拾日收到尾款中的壹拾萬元正（尾款餘貳拾萬元正）」等字樣係證人甲○○所書寫，證人加記上開字樣時，契約書已寫好印章也蓋齊，當時只有證人及楊進加、戊○○在場，當時在證人之雜貨店當場交付款項，由證人經手，戊○○表示已經付款要有證據，要求證人於契約末頁書寫上開字樣後，楊進加蓋印章（於加記之字樣末尾處）等情，業據證人甲○○到院證述屬實，而楊進加所加蓋之印章經核與系爭二份不動產預約買賣契約書出賣人、收款金額、收據立據人處之楊進加印文顯屬同一，因此原告主張訴外人楊進加與原告二人分別訂立系爭不動產買賣契約並收取部分價金立據為憑，洵屬有據，應屬為真；又原告乙○○、戊○○占有使用之系爭土地上門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號、527號建物之位置及面積，經本院勘驗現場及囑託彰化縣溪湖地政事務所測量屬實，有勘驗筆錄及彰化縣溪湖地政事務所收件日期文號98年2月24日溪測土字第179號複丈成果圖附卷可稽，其中附圖所示編號甲部份面積103平方公尺土地、乙部份面積103平方公尺土地即係訴外人楊進加分別售予原告乙○○、戊○○之特定部分土地，亦堪認定。
四、次按以不能之給付為契約之標的，如其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，依民法第二百四十六條第一項但書規定，故應認其契約仍為有效；又查修正前土地法第三十條第一項前段，及修正前農業發展條例第三十條前段固有：「私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。」「每宗耕地不得分割及移轉為共有。」等規定，惟修正前土地法第三十條已於九十年十月三十一日經公布刪除，修正前農業發展條例第三十條前段之規定，亦於八十九年一月二十六日經公布修正為農業發展條例第十六條：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰㈠因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。㈡）部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。㈢本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。㈣本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。㈤耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。㈥非農地重劃地區，變更為農水路使用者。㈦其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。」。查訴外人楊登科及被告己○○、丙○○於85年辦理繼承登記共有系爭土地應有部份各三分之一，係在89年1月4日前，而被告庚○○、丁○○則於96年因繼承取得訴外人楊登科就系爭土地之應有部份各六分之一，依新修正之農業發展條例第十六條第三、四款規定，已不受土地法第三十一條第一項所定禁止分割最小面積及修正前農業發展條例第三十條前段所定每筆最小面積均不足五公頃不得再予細分之限制，因此於上開法令變更後系爭土地已得分割且不受分割後最小面積之限制，且原告等與訴外人楊進加之不動產買賣契約第4條約定：「買賣登記履行日期約定能土地分割之日起，雙方會同代書事務所履行登記手續，屆期乙方（即賣方）應將不動產，產權移轉登記需要之各項文件遞交以利辦理聲請登記。」，顯於訂約時並預期於不能之情形除去後為給付，契約有效，且條件業已成就，因此原告主張訴外人楊進加之繼承人即被告等，自應繼承楊進加就系爭不動產買賣契約之一切權利義務，將系爭土地辦理分割並移轉建物占有部份之土地所有權予原告，尚非無據，自有理由。
五、再依農業發展條例第16條第1項第4款、第2項之規定，僅對於分割後之宗數，不可超過共有人數為限制，並未對分割後之各筆土地是單獨所有，或保持共有等加以限制；復就文義解釋而言，本條例第16條第1項但書第3、4款既謂「得」分割為單獨所有，而非「應」分割為單獨所有，解釋上自不能排除就共有物之某部分維持共有關係之分割方案，耕地分割執行要點第11條第2項規定：「依前項規定（即農發條例第16條第1項第3、4款）辦理分割者，其分割後之耕地不得有全體繼承人或全體共有人維持共有之情形。」顯已逾越農發條例之規定，增加法律所無之限制，不足以拘束法院，從而地政機關亦不得以違反耕地分割執行要點第11條第2項之規定，而不予以登記甚明。因此被告辯稱原告主張將系爭土地分割為甲、乙、丙三筆，且三筆土地均分歸被告四人按原應有部分比例共同取得之分割方法，有違上開耕地分割執行要點第11條第2項之規定，地政機關將不准登記云云，顯無理由，故原告請求被告應將系爭6地號土地辦理分割為如附圖所示甲、乙、丙等三部份，於法尚無不合，洵有理由。
六、從而，原告依據買賣契約之法律關係請求被告等將系爭第6地號土地分割為如附圖所示甲、乙、丙等三部分後，將如附圖所示甲部分面積103平方公尺土地所有權移轉登記為原告乙○○所有，將乙部分面積103平方公尺土地移轉登記為原告戊○○所有，為有理由，應予准許。
七、再預備訴之合併，依通說均以先位之訴不合法或無理由，為後位預備之訴之判決條件，先位之訴有理由，後位之訴即無庸判決。查本件原告先位之訴為有理由，已如前述，則原告之預備之訴即無庸審究，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 5 月 27 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 2 日
書記官 楊美芳