臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第512號原 告 乙○○訴訟代理人 邱垂勳律師被 告 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾萬元，及自民國九十六年四月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟捌佰貳拾元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號土地及其上同段349 建號房
屋，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○ 段○○○ 巷○○○ 號（下合稱系爭房地，分稱系爭土地、系爭房屋），原為被告所有，被告於民國96年間委由其母親即被告訴訟代理人丙○○代理出售系爭房地，並於96年3 月2 日以總價新臺幣180 萬元，將系爭房地出售給原告，雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。嗣原告依約付清180 萬元之買賣價金，被告亦於96年4 月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈡原告於買受取得系爭房地所有權後，本有計畫將其轉售，雖
中古房屋市場之買賣，近年來的景氣尚非熱絡，但仍有出售獲利之機會，惟98年1 月間，原告在處理相關出售事宜時，始聽聞系爭房地於未經原告買受前之某個時間曾發生非自然死亡之兇殺刑案事件，亦即系爭房地係屬坊間俗稱之凶宅，原告就此一凶宅之傳聞，曾向丙○○查證，未獲明確答覆，嗣原告乃委託律師於98年4 月20日以員林中正路郵局第0013
6 號存證信函催告被告出面解決，惟被告卻於98年4 月27日以員林郵局第174 號存證信函答覆指稱原告於購買系爭房地之前，即已四處打聽，並請地理風水師及具天眼通靈師父前來鑑驗過此屋很乾淨沒問題。被告之函覆誠屬無稽卸責之詞。
㈢曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，對於一般社會大眾而言
，確屬具有心理層面之嫌惡狀況，對於居住其內之住戶，不僅會有居住品質的疑慮，且在心理層面亦會造成相當大的負面影響。因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的之市場接受程度及價格低落情事，亦即具有經濟性之價值減損，而屬物之瑕疵，出賣人應就此負法定無過失之瑕疵擔保責任。本件系爭房地既屬坊間俗稱之凶宅，在通常交易觀念上，即具有經濟性價值減損之重大瑕疵，被告應依民法第354 條第1 項前段規定及最高法院73年台上字第1173號判例意旨，對原告負物之瑕疵擔保責任，原告爰依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示。
㈣就本件買賣價金之交付，原告於系爭房地完成所有權移轉登
記之日即96年4 月23日之前，即陸續以簽約定金18萬元及其餘銀行貸款等方式完成全部180 萬元價金之支付，是原告以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示後，自得依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還180 萬元之價金及自96年4 月23日完成價金受領日起之利息。
㈤綜上，系爭房地之買賣，因在房地出售之前，即具有俗稱兇
宅之非自然身故情事，依通常交易觀念，已構成減損系爭房地經濟性價值之重大瑕疵，被告自應依民法第354 條第1 項規定負出賣人之物之瑕疵擔保責任，而原告依民法第359 條前段規定主張解除系爭買賣契約，並依民法第259 條第2 款規定請求返還價金，應屬有理由等語。並聲明：⑴被告應給付原告180 萬元，及自96年4 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯之陳述：㈠臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86
年台上字第3079號刑事判決已明確認定訴外人游日水是在系爭房屋內遭殺死之事實。
㈡原告沒有請風水師去看過系爭房屋，原告是透過21世紀房屋
仲介公司（下稱21世紀公司）員工劉素娟向被告購買系爭房屋，購買時並不知道系爭房屋是凶宅，簽約前也曾經跟被告之代理人丙○○詢問房子乾不乾淨，丙○○回答沒問題。原告否認簽約時有聽到系爭房屋是凶宅的傳言；當時會問房子乾不乾淨只是一般購屋時的詢問。
㈢因本件房屋買賣仲介人是劉素娟，簽約時21世紀公司老闆即
訴外人陳瑞志也在店裡，簽完約陳瑞志表示如果沒有馬上要處理，是否可以出租，之後過了幾個月原告才租給陳瑞志。因此原告購買系爭房屋後，有供21世紀公司員工即訴外人周世華住過，但出租時原告並不知道陳瑞志是租屋給哪位員工住。
㈣原告並非陳瑞志的人頭，更不知情陳瑞志是否知道系爭房屋為凶宅。
㈤被告陳稱出租系爭房屋每月有3 萬元租金收入不實在，且被
告所提出租約之租賃標的物與系爭房屋所在不同，不能作為本件之參考。
㈥否認被告於將系爭房屋交付予原告前有重新裝潢，當時系爭
房屋沒有任何的新的裝潢或設備，裡面的裝璜及設備都是老舊的，原告沒有做任何的更動；亦否認系爭房屋於被告交付予原告後有遭人為破壞；另系爭房屋現在的外觀就是買賣當時的狀況，從原告所提出之系爭房屋外觀照片就看得出系爭房屋與隔壁的房屋都一樣，沒有重新整理過。又系爭房屋係於71年辦理保存登記，本次買賣被告交付時就已經是26年的中古屋，且交付至今不到3 年，屋況不可能如被告所述，從嶄新變成很舊。再者，被告陳稱出售前特別裝璜超過100 萬元，卻只以180 萬元出售系爭房地，更與常理不符。故被告請求扣除修繕費用無理由等語。
三、被告則以：㈠原告指稱系爭房地為非自然死亡之刑案發生地，應提出相當
之證據，不可一再誣指，事實上系爭房地與刑案無任何關聯，被告已以員林郵局第174 號存證信函向原告說明詳細。
㈡被告訴訟代理人丙○○為刑案苦主，當年刑案屍體是在郊外
產業道路的車上，並非在系爭房屋內；當年系爭房地各角落經數次化驗，全無案情任何痕跡，可證系爭房地與刑案無關聯。
㈢對於臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法
院86年台上字第3079號刑事判決認為游日水是在系爭房屋內遭殺死，丙○○還要上訴，丙○○之刑案20年內可提非常上訴及再審，正在預備再審。
㈣原告是四處打聽後才投資系爭房屋，故購屋時即知悉一切，
才有叫通靈師父來鑑驗檢視之動作，且21世紀公司老闆陳瑞志也是通靈師，檢定過才當系爭房地之仲介人；只是原告以投資欲出賣系爭房屋，卻因近年房市低迷，賺多不易，才以本件主張方式欲陷丙○○於不利。
㈤另原告簽約前曾經詢問丙○○系爭房屋乾不乾淨，就是因原
告有聽到傳言才會問；蓋因丙○○是殺人犯出獄的身分在賣系爭房屋，大家都知道，原告也聽系爭房屋附近鄰居說過，且當時丙○○也有向原告說自己是殺人犯，但被害人沒有死在系爭房屋裡面；最後被告還是用凶宅的價格即半價賣給原告，此從原告用180 萬元買到房子，還去貸款240 萬元可證。
㈥系爭房屋事實上是陳瑞志買的，也曾供21世紀公司員工居住
，原告只是人頭，而陳瑞志於系爭房屋買賣前就知道是凶宅，也曾特地去現場勘察確認沒有兇殺案的那些徵象，但因外面確實有謠言，所以被告就按照凶宅的價格賣給陳瑞志。
㈦丙○○係經營套房出租之房東，每房出租約4,000 元至6,00
0 元，系爭房地內共7 個房間，每月最少應收入租金3 萬元左右，所以若原告解除契約，原告要賠償被告交付房屋到解除契約這段時間的房租收入，因為被告有租金收入的損失。
本件被告若須返還價金，價金應與租金損失之賠償抵銷。
㈧98年10月間縣政府發佈公告，系爭房地前將施工拓寬道路，
系爭房地應拆除前端約半數之房地，則被告96年以整間房屋出售，98年10月取回時僅剩半屋，且還有修繕工程，故系爭房地應只剩出賣時半價之金額90萬元。
㈨系爭房屋於出賣前被告有重新裝修，光樓梯裝璜就花了50幾
萬元，客廳及房間玻璃都有雕刻及彩繪，也花了50幾萬元，玻璃是找藝術家來畫的，衣櫥、和室也重新裝修，大概花了
50 萬 元，另外有裝新的太陽能熱水器，還有電熱水器，還有衛浴設備，總共花了約18萬元，但現在裝璜都已經被破壞了，故原告請求返還之價金，應扣除這部分的修補費用70萬元。另房屋外觀也被破壞，破損修繕費要20萬元亦應扣除。
上開費用均係人為破壞後要進行修補的費用，總計應扣除90萬元。
㈩系爭房地是丙○○受刑完後回鄉進行出賣，因此鄰居謠言四
起，致本屋以半價180 萬元賤賣，該價格已是減損房地經濟性後之價金，故應不違反瑕疵擔保責任等語，資為抗辯。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭房地原為被告所有，96年3 月2 日被告委由其母親丙○
○代理，以總價180 萬元出售系爭房地予原告，雙方並簽立系爭買賣契約。原告已依約繳清180 萬元之買賣價金，而被告亦於96年4 月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告。
㈡臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86
年台上字第3079號刑事判決認為訴外人游日水是在系爭房屋內遭殺死。
㈢彰化縣員林鎮公所98年9 月18日員鎮建字第0980028631號函記載，系爭房地並無辦理徵收情事。
五、兩造爭執事項：㈠原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約？⒈臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86
年台上字第3079號刑事案件中，游日水是否在系爭房屋內遭殺死？系爭房屋是否為凶宅？⒉若游日水在系爭房屋內遭殺死，是否構成物之瑕疵？⒊原告於買賣當時是否知悉系爭房屋為凶宅？原告得否以上開
物之瑕疵為由，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約？㈡若原告得依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，其依民法
第259 條第2 款規定得請求返還之金額為何？⒈被告辯稱系爭房地將因政府拓寬道路，而需拆除前端約半數
之房地，故系爭房地價值只剩出賣時半價之金額90萬元，是否有理由？⒉被告辯稱返還之價金應扣除系爭房屋內部裝潢設備及外觀遭
破壞之修繕費共90萬元，是否有理由？⒊被告辯稱原告如解除系爭買賣契約，即應賠償其未能出租系
爭房屋之每月3 萬元租金損失，其並主張以該損害賠償債權與原告之價金返還債權相抵銷，是否有理由？
六、得心證之理由：㈠原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約？⒈游日水是否在系爭房屋內遭殺死？系爭房屋是否為俗稱之凶
宅？本件被告固否認系爭房屋為俗稱之凶宅，並辯稱游日水並非在系爭房屋內遭殺死云云。惟查：被告訴訟代理人丙○○（原名高淑丹）與夫游日水平日相處不睦，丙○○本亟思離婚，並曾與他人商討要對付游日水事宜。於82年6 月2 日下午
3 時50分許，游日水自外返回伊與丙○○共同居住之系爭房屋後，因自浴廁所出來走至廚房門時，不慎踢到門框跌倒，後頭部撞擊地面受傷昏迷，丙○○見狀，不但未將游日水送醫急救，反因思及平日相處不睦之情，竟起殺意，將白毛巾沾水弄濕後掩住游日水口鼻，並以雙手掐游日水頸部，致使游日水窒息死亡。嗣丙○○並於翌日即同年月3 日凌晨0 時許，駕游日水所有之自用小客車，將游日水之屍體自系爭房屋載出，運至彰化縣○○鎮○○里○○路○○○ 號前產業道路旁之空地，放火焚燒游日水之屍體及自用小客車等情，業據本院調取臺灣彰化地方法院檢察署86年度執字第1739號執行案件全卷（包括該署82年度偵字第6076號、本院82年度重訴字第15號、臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號及最高法院86年台上字第3079號等偵查（含警卷）卷宗、歷審刑事卷宗）核閱明確，並有相驗屍體證明書、驗斷書、內政部刑事警察局82年7 月8 日刑醫字第1275號函、電話通聯記錄、指認照片、現場照片、丙○○指導證人進行偽證之字條、證人江麗君、謝萬來、黃雙好、陳秀滿、張秀敏、高錦昌、林春桐、張壬寅之證述及丙○○之供述等筆錄附於該等卷宗內可稽，應堪認定；且丙○○經檢察官以殺人罪及損害屍體罪起訴後，已經判決有罪確定，入監執行後，目前假釋付保護管束中，而該刑事案件判決亦認定丙○○是在系爭房屋內以白毛巾沾水弄濕後掩住游日水口鼻，再以雙手掐游日水頸部致使游日水窒息而死亡之事實，復有臺灣高等法院臺中分院85年上重更㈡字第34號、最高法院86年台上字第3079號判決及臺灣高等法院被告前案紀錄表可按。是游日水係遭丙○○在系爭房屋內殺死之事實，至堪確定。則原告主張系爭房屋內曾發生游日水遭人殺死之非自然死亡事件，為俗稱之凶宅等語，即堪採信，被告辯稱游日水非在系爭房屋內遭殺死，系爭房屋非凶宅等語，委不足採。
⒉游日水在系爭房屋內遭殺死，是否構成物之瑕疵？
按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373 條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項前段定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾對於此類有兇殺等非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼之心理，對居住於其內之住戶而言，除會對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵；而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責，此觀最高法院87年台上字第2907號判例亦謂「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」甚明。從而，本件系爭房屋為凶宅，且在系爭房屋內殺害游日水之人即被告母親丙○○既如上述，則原告主張系爭房屋存有物之瑕疵等語，自堪採信。
⒊原告於系爭房屋買賣時是否知悉系爭房屋為凶宅？原告得否
以上開物之瑕疵為由，依民法第359 條規定解除系爭買賣契約？⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約。但買受人於契約成立時，知其物有民法第35
4 條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第35
9 條前段、第355 條第1 項分別定有明文。可知，出賣人原則上應負物之瑕疵擔保責任，但如買受人於契約成立時即知該瑕疵，嗣後即不可再以該瑕疵主張出賣人應負瑕疵擔保責任並據以解除契約；惟基於舉證責任分配，如買受人否認於契約成立時即知該瑕疵存在，則就該有利於出賣人之事實，即應由為該辯解之出賣人負舉證之責。是本件被告雖以①丙○○因殺人案服刑出監後代理被告處理系爭房屋出賣，大家都知道，原告去看系爭房屋時也有聽鄰居說、②原告於購買前即找通靈人士到場看房屋，並詢問丙○○系爭房屋乾不乾淨，顯見原告當時即已聽聞系爭房屋為凶宅之傳言、③系爭房屋就是因有凶宅之傳言，才以半價即180 萬元出售、④原告是21世紀公司老闆陳瑞志之購屋人頭，而陳瑞志是通靈人士，曾去看過系爭房屋，確認沒有問題，故陳瑞志已知悉系爭房屋有關凶宅之傳言等理由，辯稱原告於系爭買賣契約簽定前即已聽聞系爭房屋為凶宅之傳言，故當時已知系爭房屋為凶宅之瑕疵等語，惟此既均經原告否認，自應由被告就此辯解負舉證責任。
⑵被告就其上開辯解，雖自行帶同證人賴紹報、林添財到庭，
欲證明原告於購買系爭房屋時即知悉系爭房屋為凶宅之事實，且證人賴紹報證稱：伊於95年9 月間曾因售屋廣告去看過系爭房屋，當時有聽到鄰居說系爭房屋死過人，不乾淨等語（見本院98年10月2 日言詞辯論筆錄第2 、3 頁）、證人林添財亦證稱：伊曾於92年至95年間向被告租用系爭房屋，當時鄰居曾告知系爭房屋有兇殺案乙事，且如有人去看系爭房屋，鄰居也會這樣講等語（見同上筆錄第5 頁）；惟渠二人復均證稱：不知道本件兩造房屋買賣事宜，也不知道原告去看系爭房屋時，是否有鄰居告知原告系爭房屋為凶宅之事等語；證人林添財並證稱：伊於95年就搬走了，沒看到原告去看房子等語（見同上筆錄第2 、3 、5 頁）。則該二證人既未親自見聞原告購屋過程，自不能僅憑渠等自己於原告購屋之1 年前所經歷之事情，推認原告於購屋時亦曾聽聞系爭房屋為凶宅之事實，是該二證人上揭證述尚無從據以為被告辯解為真之認定。
⑶原告固不否認曾向被告售屋代理人丙○○詢問系爭房屋是否
乾淨乙節，但主張僅是購屋時一般性之詢問等語，亦否認曾找通靈人士到系爭房屋查看。則本院審酌①被告並未就其此部分之陳述為任何具體之舉證、②證人即本件買賣之仲介人劉素娟證稱：簽約時我們有問丙○○系爭房屋是否乾淨，丙○○回答說沒有不乾淨。又如果在簽約前就知道系爭房屋為凶宅，就不會仲介買賣了；且後來原告要出售系爭房屋，因買主反悔而得知系爭房屋為凶宅後，伊曾與原告去找被告，丙○○還否認說沒有發生兇殺案這樣的事等語（見本院98年10月2 日言詞辯論筆錄第7 、8 頁）、③原告所陳「詢問房屋是否乾淨僅是購屋時一般性之詢問」等語，與臺灣民情風俗相符，甚為合理等情，認被告僅憑原告於購屋時曾詢問系爭房屋是否乾淨，即推認原告必已聽到系爭房屋為凶宅之傳言，實屬主觀臆測之詞，委不足採。
⑷證人賴紹報證稱：伊於95年間想買彰化縣○○鎮○○路附近
之房屋，所以才去看系爭房屋，當時系爭房屋那邊之房價約
200 多萬元等語（見同上筆錄第2 、3 頁）；另證人劉素娟亦證稱：系爭房屋以180 萬元成交後，於97年初，系爭房屋隔壁第二間房屋也有交易，該房屋是邊間，且土地比系爭房屋多約10幾坪，成交價約200 萬元等語（見同上筆錄第8 頁）。則被告辯稱系爭房屋當時市價應有400 萬元，以180 萬元成交就是因原告知道系爭房屋是凶宅，其才以半價出售等語，真實性尚有可疑。更何況被告於98年4 月27日員林郵局第174 號存證信函中自承系爭房屋亦因鄰居養雞及回收物堆積致影響價格等情，有該存證信函影本附卷可稽，則系爭房屋交易價格180 萬元雖較上開證人證述之價格仍有略低情形，但系爭房屋既有被告自承之環境缺點，且土地面積又較小，自難認該180 萬元之價格有何不合理或特別低於市價行情之情事。是被告此部分之辯解亦不足採信。
⑸又被告雖辯稱原告僅是陳瑞志之購屋人頭等語，惟其就此辯
解並未舉證以實其說，已難認有據。況細核被告之辯解，其一開始是先辯稱原告係為投資獲利而購買系爭房屋，購屋前已四處打聽系爭房屋情形，去看房屋時亦有鄰居告知系爭房屋是凶宅之事，故原告曾找通靈人士去看房屋，確認沒問題才購買，且陳瑞志也是確認系爭房屋沒問題才接手系爭房屋「當仲介人」等語（見被告98年8 月3 日答辯狀及本院98年
8 月19日言詞辯論筆錄），嗣才又改辯稱原告僅是陳瑞志之購屋人頭，而陳瑞志知道系爭房屋是凶宅等語（見本院98年11月18日言詞辯論筆錄第2 頁），前後辯詞明顯矛盾，益顯被告此部分之辯解應是臨訟卸責之詞，無足憑採。
⑹綜上，依被告之舉證及卷內證據資料，顯尚無法證明被告上
揭辯解為真；此外，被告又未能提出他證以實其說，本院自無從僅憑其空言辯解，遽為有利被告之認定。是被告辯稱原告於系爭買賣契約成立時即知系爭房屋為凶宅之瑕庛等語，洵屬無據。
⑺從而，系爭房屋既曾發生兇殺案而有物之瑕疵，且被告並無
民法第355 條第1 項不負瑕疵擔保責任之情形，則原告主張依民法第359 條前段規定解除兩造間之系爭契約，並以本件起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示等語，自屬有據。
㈡原告依民法第359 條規定解除系爭買賣契約後，依民法第25
9 條第2 款規定得請求返還之金額為何？⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規
定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2 款定有明文。本件原告主張其已依約繳清180 萬元之買賣價金，而被告亦於96年
4 月23日將系爭房地所有權移轉登記予原告，故被告於96年
4 月23日即已完成受領價金等語，為被告所不爭執，並有土地登記謄本、建物登記謄本及異動索引附卷為憑，堪認為真實。
⒉被告雖辯稱系爭房地將因政府拓寬道路徵收，而需拆除前端
約一半房屋，故系爭房地價值只剩出賣時半價之90萬元，且返還之價金應扣除系爭房屋內部裝潢設備及外觀遭破壞之修繕費共90萬元；另原告如解除契約，應賠償其交付房屋後未能出租房屋之每月3 萬元租金損失，其並主張以該賠償與應返還之價金相抵銷等語。然既均為原告所否認，則被告自應就其辯解為真負舉證責任。經查：
⑴本院依被告聲請，函詢彰化縣員林鎮公所系爭房地是否有辦
理土地徵收及發放補償費事宜，彰化縣員林鎮公所函復表示系爭土地並無辦理土地徵收之情事，有該所98年9 月18日員鎮建字第0980028631號函附卷可稽，則被告辯稱系爭土地將有一半遭徵收，系爭房屋需拆除一半，故系爭房地僅有當初買賣價格一半即90萬元之價值等語，即屬無憑，不足採信。
⑵被告雖辯稱於出售系爭房屋予原告前，曾將系爭房屋內部重
新裝潢、外觀重新整修，並裝設太陽能熱水器等新設備，但已遭人為破壞，故應扣除修繕費共90萬元等語。惟迄本件言詞辯論終結，被告除於98年11月18日言詞辯論期日提出系爭房屋現況照片3 幀為證外，始終未能提出其他證據資料為憑；而細核其提出之現況照片，系爭房屋外觀固甚老舊，然系爭房屋為連棟透天厝，整排房屋均為同時所興建，而照片中系爭房屋所貼磁磚、外觀形式及大門樣式，均與兩側鄰房完全一樣，且一樣老舊，則系爭房屋目前外觀仍與同時興建之鄰房外觀相同之事實，堪可確定，實難認系爭房屋於3 年前出售予原告前曾經重新整修，更難認定系爭房屋於賣予原告後，外觀有何遭人為破壞而須修繕之情形，是被告雖提出該
3 幀照片，但實無從證明其辯稱系爭房屋曾重新整修，但交付原告後已遭人為破壞，須修繕費20萬元之事實。此外，被告就其上揭辯解又未能舉出任何證據為佐，本院自無從僅憑其空言辯解而為有利被告之認定。因此，被告辯稱縱需返還價金，亦應扣除系爭房屋修繕費90萬元等語，亦無足憑採。
⑶又被告雖辯稱原告如解除契約，應賠償其未能出租系爭房屋
之租金損失，並欲以之與價金返還債務抵銷等語。惟解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條固有明文，但該條之規定，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙。故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行（給付不能或給付遲延）所生之原損害賠償請求權而言（最高法院55年台上字第2727號、55年台上字第1188號判例意旨參照）。而依民法第226 條第1 項、第227 條或第231 條規定，契約債權人得請求債務人債務不履行之損害賠償者，均以有可歸責於債務人之事由為要件，然本件係因被告隱瞞系爭房屋為凶宅之事實，經原告依民法第354 條、第359 條規定主張被告應負物之瑕庛擔保責任，並據以解除系爭買賣契約，可知原告並無任何可歸責事由，亦無債務不履行之情事，則被告辯稱原告如解除系爭買賣契約，即應負損害賠償責任，實屬無據。此外，被告又未提出其他原告應依何法律規定負損害賠償責任之主張及舉證，是本院認被告辯稱原告應賠償其未能出租系爭房屋之租金損失等語，並無理由。而原告對被告既不負損害賠償責任，被告主張以對原告之損害賠償債權與原告對被告之價金返還債權為抵銷，當亦無理由，不應准許。
⒊綜上，被告既已於96年4 月23日完全受領180 萬元之價金，
且其上開主張應予扣除之金額及抵銷之金額均無理由，則原告於解除系爭買賣契約後得依民法第259 條第2 款規定請求被告返還之金額，即為被告所受領之金額180 萬元，及自受領日即96年4 月23日起計算之利息。而系爭買賣契約並無契約解除後返還價金時利息如何計付之約定，則依民法第203條「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 」之規定，該價金返還之利息即應依週年利率百分之5 計算之。
㈢從而，原告依民法第359 條前段規定解除系爭買賣契約，並
依同法第259 條第2 款規定，訴請被告給付原告180 萬元，及自96年4 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，洵屬有據，為有理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、本件裁判費用18,820元，業據原告預為繳納，有收據1 紙在卷可憑，是本件訴訟費用為18,820元，堪予確定。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
民事第一庭 法 官 吳永梁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 12 月 4 日
書記官 陳美敏