臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第612號原 告 沅展國際企業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 金鋐鑫生化股份有限公司（原名宇豐生化科技股
份有限公司）法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求減少租金等事件，本院於民國98年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴訴之聲明第1項原係：請判決當事人間不動產租賃糾紛事件追溯租金減半，並將原告已溢付金額新臺幣（下同）3,660,016元作為預付自民國（下同）98年10月1日起至101年11月7日止應付租金。嗣於起訴狀送達被告後，並於最後言詞辯論時將訴之聲明變更為：⑴兩造於96年10月1日所定租約，應自97年3月12日起租金減半為每月98,334元。⑵被告應給付原告1,819,179元。核屬請求之基礎事實同一及減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，自應准許。
二、原告之主張及聲明：原告原名源鵬應用材料股份有限公司，於97年8月5日更名為沅展國際企業股份有限公司，前於96年10月1日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），向被告租用坐落彰化縣○○鄉○○○段27、32、33、34地號等四筆土地，面積約1,821.44坪暨其上同地段2之1、2之2建號2棟建物，佔地面積約710.06坪及雨遮棚佔地約18.9坪、鋼架佔地約54.99坪，鐵皮屋佔地約49.6坪，承租建物佔地面積共約833.57坪，佔承租土地面積使用率百分46，尚不及一半。系爭租賃契約租賃期間自96年10月1日起至105年9月31日止，約定前二年每月租金196,668元，一次交付一年支票12張，指定到期日按月兌現支付，自96年10月1日起至98年9月30日止，原告已交付24張支票均兌現計付4,720,032元，並付押金130萬元之支票1張，亦已兌現，此押租金應俟解約時無息退還。系爭租賃契約附帶條款七（約定）、空地使用：⑴甲方（即出租人即被告，下同）同意於空地處於租賃期間有效期間（原訂9年）內由乙方（即承租人即原告，下同）出資，以甲方名義興建建築物，供乙方做為工廠及倉庫及辦公廳使用……，惟被告於兩造簽訂系爭租賃契約後，竟於96年10月23日提供前開土地與房屋向訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（下稱上海商業儲蓄銀行）設定抵押借款6,000萬元，嗣遭被告另外之債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）聲請本院於97年3月12日以97年度執全字第294號事件假扣押查封前開土地與房屋。
原告為免徒增將來被查封拍賣時點交發生糾紛，兩造系爭租賃契約增建條款客觀情況已有受限，致土地面積有一半不能為約定之使用，原告得參照民法第423條、第436條、第435條第1項請求減少租金，且原告經函詢彰化縣政府，其亦以
98 年7月23日府建工字第0980174824號函覆○○○鄉○○○段○○○號土地為窯業用地，同地段33地號土地應依原核准興辦事業計畫作為增闢必要通路及設置污染設備使用及管制，增建工廠、倉庫、及設置污染設備使用及管制，增建工廠、倉庫及辦公廳，實際上亦受有政府法令上之限制。且現實租賃範圍，空地部分無法加蓋，造成原告的產製成品會遭到風吹日曬，容易損壞，從而計算自97年3月12日起應減少租金一半，則原告已溢付1,819,179元，爰聲明請求：⑴兩造於96年10月1日所定租約，應自97年3月12日起租金減半為每月98,334元。⑵被告應給付原告1,819,179元。
三、被告則聲明請求駁回原告之訴，抗辯稱：
（一）系爭租賃契約第7條第1項係兩造約定空地亦為出租之一部分，原告若欲於空地上興建建物，被告原則上同意，並不因為原告未於空地上興建建物或作其他辦公廳使用，而得任意主張減免租金，蓋因系爭租賃契約租金之約定係以建築物及土地之使用為計算基準，並非約定將來空地未使用時，原告得以主張減免租金。又被告前開土地與建物雖為債權人查封，而禁止被告處分，但並未妨礙原告使用前開建物及土地。
（二）前開建物及土地，經華聲科技不動產估價師聯合事務所估價報告，已知四筆土地共值63,329,393元，建物登記部分值18,183,472元，建物未登記部分值3,927,253元，總價值為85,440,118元，系爭租賃契約每月租金約定為196, 668元，年租金共2,360,016元，為土地與建物總值之2.76%，依據土地法第97條規定「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價年息百分之10為限。」而本件建物及土地之年租金僅為土地與建物總價值之2.76%，實為相當低廉，原告何以主張租金不當，並無理由。
四、兩造不爭執部分：
１、兩造簽有系爭租賃契約，租期9年，前2年租金每月196,668元，自96年10月1日起至98年9月30日止，原告已交付24張支票均兌現計付4,720,032元，並付押金130萬元之支票1張，亦已兌現。
２、前開租賃的土地及建物，被告於96年10月23日設定抵押權予上海商業儲蓄銀行抵押借款，嗣遭合作金庫銀行聲請本院於97年3月12日以97年度執全字第294號假扣押查封在案。
五、本院得心證之理由：
１、兩造不爭執部分，並有房屋租賃契約書、土地登記謄本、建物登記謄本及支票影本等在卷可證，自可信為真正。
２、原告主張因前開租賃的土地及建物於97年3月12日遭查封且空地佔租用面積百分之五十以上，但實際不能興建建物使用，故租金應自97年3月12日起減少一半部分，被告否認，抗辯稱，其出租的是建物與空地，均已交付使用，兩造並無約定將來空地未可興建建築物使用時，原告得以主張減免租金，故原告主張不合理等語。經查，兩造租賃標的物為前開四筆土地與建物為系爭租賃契約第一條所約明，故被告交付該四筆土地與建物予原告使用，原告自有依約給付租金予被告之義務。雖系爭租賃契約第七條另行約定甲方同意於空地處於租賃有效期間內由乙方出資，以甲方名義興建建築物，供乙方……使用之事項，但興建建築物與否，顯可由原告決定，為不確定之事項，且不屬被告之義務，何況被告已抗辯稱，空地是否建築與系爭租賃契約之租金無涉等語，原告亦未證明【空地得興建建築物與被告保證空地得興建建築物屬部分租金之對價】之情，從而，空地是否依法令得興建建築物殆與兩造約定之租金無涉可加認定。此外，前開土地及建物縱經本院查封，但該查封效力尚不妨礙原告之使用，為原告所不爭執，是原告既得使用前開土地及建物之全部，自應負有給付全部租金之義務，此部分原告所稱參照民法第423條、第436條、第435條第1項得請求減少租金云云，並稱原告經函詢彰化縣政府，土地部分係不得興建廠房等，租金應減少等語，亦均屬不當而無足採取，故被告抗辯之詞應加採信，原告之主張未足採取。
綜上，原告主張兩造間之租金應自97年3月12日起減少一半，被告並應給付返還原告溢付之租金並不足採取。
結論：本件原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 12 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 11 月 12 日
書記官 蔡亦鈞