臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第691號原 告 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求確認租賃權存在事件，本院於民國98年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：被告於98年8月間經本院強制執行拍賣取得彰化縣○○鎮○○段340、340-3地號土地二筆及其上建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○號、23號二棟建物，惟上該土地及建物原告於98年2月10日即向原所有權人巫喜盛承租供倉庫及住宅使用，租金每月新台幣（下同）2萬6千元，保證金7萬8千元，租期至108年1月31日，並經本院98年彰院公字第001000075號公證在案，依民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，兩造間就上開土地及建物應有租賃關係存在等情。並聲明：請求確認兩造間就彰化縣○○鎮○○段34 0、340-3地號土地二筆及其上建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○號、23號二棟建物之租賃關係存在。
二、被告則以：原告與系爭土地暨建物之所有權人間之租賃關係業經法院強制執行時予以除去，拍賣條件已排除租賃權並公告點交，原告與前手間之租賃契約是假的，其與原告間並無租賃關係存在等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查原告主張被告於98年8月間經本院強制執行拍賣取得彰化縣○○鎮○○段340、340-3地號土地二筆及其上建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○號、23號二棟建物，惟上開土地及建物原告於98年2月10日即向原所有權人巫喜盛承租供倉庫及住宅使用，租金每月2萬6千元，保證金7萬8千元，租期至108年1月31日，並經本院98年彰院公字第001000075號公證在案等情，業據其提出房屋租賃契約、公證書、本院執行命令等影本為證，復經調取本院98年度司執字第3263號清償債務強制執行案卷及98年彰院公字第001000075號公證卷宗核閱屬實，被告雖稱原告與系爭房地之原所有權人巫喜盛間之上開租賃契約係虛偽者，惟未提出任何證據以實其說，尚無足採，是原告之上開主張堪信為真。
四、又查，系爭土地及房屋之原所有權人巫喜盛於94年6月間向台灣銀行股份有限公司（簡稱台灣銀行）借款1300萬元，並於94年6月16日以上開房地為擔保設定最高限額1560萬元之抵押權予台灣銀行，嗣債務人巫喜盛未依約繳付本息，經台灣銀行聲請本院核發支付命令，並持以向本院執行處就上開抵押物聲請強制執行，本院98年度司執字第3263號清償債務強制執行事件因第一次拍賣未拍定，台灣銀行以租賃關係存在影響抵押權之行使，向本院請求排除租賃權，經執行處於98年6月16日將原告與巫喜盛間就系爭拍賣不動產之租賃權予以除去，並在98年8月12日第二次拍賣公告備註欄中載明系爭房屋於查封時由債務人出租與第三人，業經本院處分除去該租賃權在案，拍定後連同座落基地點交等情，有上開強制執行卷宗可稽。按民法第八百六十六條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。」，是不動產所有人於抵押權設定後，在不動產上設定地上權或其他使用收益之權利予第三人，於抵押權有影響者，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，以保護其利益，抵押權人聲請拍賣抵押物時，執行法院即須除去該項權利而為拍賣。且依強制執行法第99條第2項規定，並應於拍定後解除被除去權利之第三人之占有而點交於拍定人或承受人。於此拍賣標的物既係以無任何租賃關係存在之情形下而為拍賣，自無民法第四百二十五條規定之適用，而認受讓土地之拍定人與原承租人間有租賃關係存在之餘地，亦即原告與系爭房地原所有權人巫喜盛間之租賃契約，不能對受讓該不動產所有權之被告主張繼續有效，被告既未繼受前手與原告間之租賃契約，則原告主張其與被告間就系爭房地有租賃關係存在，自於法無據。
五、綜上所述，原告對於系爭房地之租賃權於法院強制執行時業經處分除去在案，則被告於拍定取得該房地所有權時，即未繼受其前手巫喜盛與原告間之租賃契約，原告自不得對被告主張有租賃關係存在，其請求確定其與被告間就彰化縣○○鎮○○段340、340-3地號土地二筆及其上建物門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○巷○○號、23號二棟建物之租賃關係存在，顯無理由，不應准許。從而，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日
書記官 黃幼華