臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第730號原 告 丙○○訴訟代理人 劉淑華律師被 告 己○○訴訟代理人 丁○○
李進建律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零陸佰捌拾元由原告負擔。
事 實
一、本件原告起訴主張：兩造於民國90年7月16日簽訂不動產賣買契約書（下稱系爭買賣契約書），由被告向原告承買坐○○○鎮○○段○○○○○○號面積135.21平方公尺、同段第595地號面積254．23平方公尺2筆土地及其上門牌號碼○○○鎮○○路○段○○○號、336號及鐵架造平房等3棟建築物。兩造約定買賣價款按土地每坪新臺幣（下同）13萬元整計算。因上開買賣標的不動產鄰接34 1地號土地，而341地號與340地號均作巷道即員水路1段332巷使用，該巷道北端面寬9公尺，南端面寬7公尺（鄰接員水路）。原告家族當時仍保有巷內
364 、363地號及其地上物所有權，為求巷道寬度一致，乃與被告特別約定㈠甲方同意辦理交屋之同時，應切○○○鎮○○段○○○○○○號，在重建時應退縮東側1公尺。㈡房屋以空屋交屋。㈢地上物不另補償。㈣甲方應退縮582－2地號1公尺，應由地政事所測量結果為準，第2條房地總價則雙方願多退少補。㈤90年10月16日甲方再分割1米（以牆壁外牆為準地號342 ）再轉還于賣方。上開約定意指買方即被告於重建時應以其所買受之土地即582－2地號退縮東側1公尺之土地；賣方即原告則於90年10月16日先買回牆壁外牆1公尺之土地，使該巷道332巷南北兩端之寬度均達9公尺。上開約定係兩造先於甲○○住處所提到雙方各自退縮留下1公尺寬土地，作為巷道使用，講妥之後，甲○○才找來乙○○填寫契約內容。是以，原告於90年8月15日將582－2地號面積135．21平方公尺、589地號面積25 4．23平方公尺2筆土地合計
389.44平方公尺（約為117.8坪）過戶予被告指定之配偶丁○○（按：嗣上開2筆土地合併為新員水段342地號），之後由丁○○申請重測，再於90年11月16日分割新增342－1地號土地，並由原告買回新增342－1地號土地，則按土地每坪13萬元整計算，本件買賣總價應為新台幣15,314,728元，然原告實際收到買賣總價金僅14,808,300元，此係因原告事後買回其中12．85平方公尺即重測後新增342－1地號土地。惟被告之子戊○○於96年4月10日將彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地之地上物拆除重建門牌號碼為員水路1段338號之建築物（新員水段466建號）時，被告卻未使戊○○依照不動產買賣契約書之約定在重建時應退縮1公尺。然原告因被告同意於重建時退縮1公尺做為巷道使用，而出資向被告買回1公尺，亦做為巷道使用，且同意地上物部分不另補償。被告違約，致使原告受有損害，原告家族所有巷內364、363地號基地及其地上物之交易價值減損，又支出買回土地之價款做為巷道使用，而被告竟使其子戊○○將342地號土地全部充為建築基地，被告違反兩造於不動產買賣契約書中關於○○○鎮○○段第582－2地號在重建時應退縮1公尺」之約定，而該部分土地之面積為24.83平方公尺，爰依民法第226條之規定，請求被告應賠償按每坪13萬元價格計算共976,440元之損害等語。並聲明：㈠被告應賠償原告976,440元及自96年4月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息予原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：上開342地號土地分割出同地段342－1地號土地，即係特約事項所約定應退縮東側1公尺之土地，被告已依約將該土地賣回移轉予原告而履行完畢，原告自不得再請求被告退縮1公尺土地。此等情事，並已由當時承辦土地移轉登記及契約製作之代書乙○○於原告另案請求之本院94年度訴字第386號拆屋還地案件中到庭證述甚詳，兩造所簽訂之買賣契約之其他特約事項，並無如原告所述買方即被告除分割1公尺土地即同段342－1地號土地賣回予原告外，尚須再退縮東側1公尺土地供原告使用之約定，買方即被告既已依約定將分割出之1公尺即同地段342－1地號土地予原告，其應負之義務已履行完畢，原告主張被告應再就342地號土地向東側退縮1公尺，且本院94年度訴字第386號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第41號拆屋還地事件亦均為相同認定，是原告起訴主張被告違約，請求被告賠償其損害，並無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於民國90年7月16日簽訂買賣契約，由被告向原告承買坐落彰化縣○○鎮○○段第582－2地號、面積135.21平方公尺、同段第595地號、面積254‧23平方公尺2筆土地及其上門牌號碼○○○鎮○○路○段○○○號、336號及鐵架造平房等3棟建築物。
（二）兩造收執之系爭買賣契約特約事項第1點約定：甲方（即買方）同意辦理交屋之同時，應切○○○鎮○○段第582－2地號在重建時應退縮東側1公尺；第4點約定：甲方應退縮582－2地號1公尺，應由地政事務所測量結果為準。
（三）上開582－2、595地號土地嗣合併為342地號。
（四）被告於90年10月16日將自342地號土地分割出之同段342－1地號土地、面積12.85平方公尺，賣回並移轉登記予原告。
（五）原告收執之買賣契約書特約事項載有第5點：「90.10.16甲方再分割一米（以牆壁外牆為準，地號342），再轉還于賣方」。而被告收執之買賣契約則無該部分記載。
（六）上開事實，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本在卷可稽，堪信為真實。
四、原告主張系爭買賣契約其他特約事項除約定被告應將342地號土地以牆壁外牆為準分割出1米範圍之土地賣回予原告外，尚須於重建時再就分割後之342地號土地退縮東側1尺，惟被告竟使其子戊○○將342地號土地全部充為建築基地，違反上開約定致原告受有損害等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件應審究者厥為：被告於90年10月16日賣回並移轉登記予原告之342－1地號土地，是否即係特約事項所約定應退縮東側1公尺之土地？茲析述如下：
（一）查證人即系爭買賣契約之代書乙○○於本院94年度訴字第386號原告訴請被告之妻丁○○拆屋還地之案件中具結證：「契約書是我寫的，丙○○賣土地給己○○，當時土地上還有建物，結構如買賣契約書上所寫，其他約定事項第1條約定重建時應退縮582－2地號土地東側1公尺，買賣契約時登記之後有測量，第4條補充第1條即將向東側退縮1公尺的範圍土地返還給賣方丙○○，而且也確實分割出這部分移轉回去，價金部分丙○○有將返還的這1公尺範圍的土地價金還給己○○，其他特約事項的第5條的部分是我事後再填上去的，可能是沒有用複寫，所以只填寫原告的契約書上，漏了再把被告那一份填上去，90年10月16日應返還登記給丙○○，與第1條、第4條所約定的是同一件事情，因當時房屋尚未拆除所以就分割並轉回給賣方到以牆壁外緣為準，以被告所持的買賣契約正本，未載明其他約定事項第5條來看，應該僅是第5條的部分未於書立買賣契約時填載，其他部分都是在寫買賣契約時所寫，342（582－2）土地地籍圖謄本，後來分割出342－1地號土地即是其他約定事項所稱賣方要分割並返還1公尺土地給買方的範圍，分割移轉的事情也是我替他們辦的，辦好之後雙方沒有爭議。當時建物還存在不知道建物的外牆與地籍線有多少的距離，雖是約定1公尺的範圍，事實上雙方的意思是以到牆壁外牆為準為退縮的範圍。依照買賣契約書所載並沒有約定於分割轉回後582－2地號土地還要再退1公尺土地給原告，當時是買方過戶之後，再將權狀交給我，去辦理分割轉回1公尺範圍土地給賣方，如果雙方對於分割出的範圍有意見，事後應不會依約履行交付價款的事情，所以雙方應該沒有爭議，當時土地是登記給丁○○，丁○○於簽訂買賣契約時有在場，所以他也知道其他特約事項的內容，甲○○是介紹土地買賣的介紹人，擬完賣買契約書之後我有將內容唸給兩造聽，丁○○有在場，雙方沒有表示反對意見，就在契約上簽名，在場人有說了什麼話已經不記得了」、「特約事項第1點是雙方約定好之後叫我記載進去，確實的範圍是哪裡到哪裡並沒有到現場去看，所以我也不記得應該到哪裡，後來地政機關有去測量，測量出兩造所約定以牆壁外緣為準的1公尺範圍即是後來分割出來的342－1地號土地。兩造在測量時有沒有在場我不記得。當初簽完買賣契約因為有第1條（按：應指上開特約事項第1點）的限制才會產生第4條（按：應指上開特約事項第4點）約定的問題，買賣契約當時是買整筆土地，並沒有因為移轉登記的面積超過買賣所約定的面積，而需由買方將超過未買的部分移轉返還給賣方的情形。分割出342－1返還給原告，是依照契約書其他特約事項的約定所辦理，並不是因為有移轉登記超過買賣面積所造成的。」等語在卷（見本院94年度訴字第386號卷第110至111頁），本院衡酌系爭買賣契約特約事項第1點係約定買方即被告於房屋重建時應退縮1公尺，又於第4點約定買方應退縮之1公尺以測量結果為準，第5點復約定買方自342地號土地以牆壁外牆為準再分割1米土地轉還于賣方，均係針對1米即1公尺為約定，則證人乙○○證述該特約事項第5點所謂90年10月16日買方即被告應返還登記予賣方即原告，與第1條、第4條所約定的是同一件事情乙節，應非無據，參以原告提出之買賣契約書特約事項有記載第5點：「9
0.10.16甲方再分割一米（以牆壁外牆為準，地號342），再轉還于賣方。」，然被告收執之買賣契約則無該部分記載，此為兩造所不爭執，且有原告與被告各自提出之買賣契約書為憑（見本院94年度訴字第386號卷第25頁、第127頁），顯見該第5點約定確係事後增添，觀諸證人乙○○上開證述，足認應係當時被告買受之土地其上房屋尚未拆除，故兩造復約定改由被告以牆壁外牆為準分割1米土地轉回予賣方作為履行上開特約事項第1點「重建時應退縮東側1公尺」約定之方式，且本院94年度訴字第386號、臺灣高等法院臺中分院95年度上易字第41號判決亦均為相同之認定。準此，被告既已將分割出之1公尺土地即同地段342－1地號土地予原告，則其依約應退縮1公尺之義務，實已履行完畢。
（二）至原告雖以證人即系爭買賣契約之見證人甲○○於本院94年度訴字第386號作證時證述與事實不符有所保留，聲請訊問證人甲○○，惟查，證人甲○○於本院94年度訴字第386號已具結證稱：「當初介紹雙方買賣系爭土地兩造談好後，他們自行到代書處簽訂契約，我並沒有參與，契約書是後來他們再拿來給我於見證人欄上簽名，所謂的退縮一公尺範圍，我並不清楚。我也沒有跟他們去現場參與鑑界等事項，買賣雙方有沒有到現場指界一公尺的範圍我也不清楚，我只負責價金尾款是否有交付清楚，後來他們價金也如期付清，也沒有表示任何的意見，我認為他們這個買賣事件已經結束，不知道為什麼會有糾紛出來。簽買賣契約之前，他們有談到退縮一公尺的事，為何要退縮，範圍到哪裡我都不清楚。我於見證人欄簽名時契約的內容都已經簽好了，包括特約事項。」等語（見本院94年度訴字第386號卷第112頁）明確，是以證人甲○○既證述其不清楚兩造約定退縮1公尺之緣由及內容，則原告聲請訊問上開證人，核無必要，爰不再加以訊問，併此敘明。
六、綜上所述，原告主張被告未履行系爭買賣契約關於買方○○○鎮○○段第582－2地號重建時應退縮東側1公尺之約定，請求被告賠償損害，洵非可採。從而，原告本於債務不履行之法律關係，請求被告應賠償原告976,440元及自96年4月10日起至清償日止，按年息5％計算之利息予原告，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 12 月 17 日
民事第三庭 法 官 尚安雅以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 23 日
書記官 陳文俊