臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第875號原 告 丙○○
己○○寅○○被 告 戊○○
乙○○丁○○辰○○○兼上四人共同訴訟代理人 甲○○被 告 子○○
癸○○辛○○壬○○○庚○○兼上五人共同訴訟代理人 丑○○被 告 卯○○上列當事人間請求返還攤位等事件，本院於民國99年3月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠坐落彰化縣彰化市○○段1140及1146之1地號土地原為彰化
市三民市場股份有限公司（簡稱三民市場公司）所有，該公司於97年6月清算完結而解散，並於97年5月及7月間以買賣為由將土地所有權移轉登記予債權股東，其中第1140地號土地移轉登記予原告與其他共47人共有，第1146之1地號土地則移轉登記予原告三人共有，三民市場公司將上開土地供做市場使用並劃分攤位出租，自91年起被告等即分別向三民市場公司承租市場內攤位，每壹年均換約一次續訂租約，彰化市民有三民市場共有人陳俊瑋等19人應有部分共有3分之2以上之所有權人連署委任彰化市民營三民市場管理委員會（簡稱三民市場管委會）以97年8月11日三市管字第032號函文予原承租攤位73號被告戊○○、74號被告卯○○、75號被告乙○○、76號被告丑○○、77號被告丁○○、78號訴外人張金樹、80號辰○○○、81號甲○○等8人，換約之租期自97年8月11日起至98年8月10日止，一年租金新台幣（下同）35,000元，嗣上開攤位依彰化市民營三民市場管理委員會自二屆第四次委員會會議決議紀錄，並以98年5月14日三市管字第056號函文通知上開攤位承租人，於98年8月11日調整每攤位每年租金為70,000元，並寬限於98年8月31日前繳交年租，如放棄續租繳納租金，另由本會公開比價招租，98年9月1日三民市場管理委員會三市管字第058號函通知被告於98年9月14日下午3時在市場二樓公開招租投標，而於98年9月15日三民市場管理委員會三市管字第060號函通知被告，攤位73號訴外人吳清田、74號訴外人吳水泉、77號訴外人洪銓彬、78號訴外人陳美錦以每年租金100,000元，75號訴外人丙○○、76號訴外人己○○、80號訴外人寅○○、81號訴外人巫碧綺等人分別以每年租金130,000元得標拍定，被告得以同一價格優先承租，嗣被告放棄優先承租，98年9月26日三民市場管理委員會三市管字第061號函通知拍定之攤位承租人繳納租金，詎被告拒不搬遷，且於98年10月13日以存證信函片面主張租約存續使用，98年10月15日三民市場管理委員會三市管字第063號函通知復97年8月11日起至98年8月10日止一年租約已屆滿，因租賃關係消滅，且放棄招租優先承租權，已無租賃之默示更新存在，如被告欲繼續承租，請逕向拍定之承租人接洽，又被告自98年8月10日係無權占用攤位，自應按日賠償租金，被告戊○○、卯○○、丁○○、張金樹等4人每日應賠償274元，被告乙○○、丑○○、辰○○○、甲○○等4人每日應賠償356元。
㈡又系爭攤位使用之土地於63年間原登記在三民市場股份有限
公司名下，後來96年5月30日經濟部經授中字第09634952080號函命令公司解散，96年12月26日公司就推舉清算人呈報法院准予備查清算，97年6月26日即呈報清算完結，清算以後土地由公司的債權股東登記取得，原告及其他共有人全體第一次價購攤位為公司股東，第二次又以31,362,450元清算取得攤位之所有權，而於97年7月底辦理移轉所有權予原告及其他共有人，因此原告及其他共有人均屬三民市場管理委員會之債權股東，攤位租金係一年一約，倘未到期，原告及其他共有人不可能主動跟他們簽約，全體土地共有人在取得所有權登記以後，就委託三民市場管理委員會授權該會以函文向原來攤位承租人即被告等人詢問自97年8月11日起是否續約更新，並以三民市場管理委員會之名義為出租人與承租人訂定租約，所有承租人均同意跟三民市場管理委員會續訂租約，故原告及其他共有人承受前面三民市場股份有限公司與被告所定租約，三民市場股份有限公司係以口頭告知被告換約一節，三民市場管理委員會承受之後均係以函文通知被告更新重訂租約，及是否願意繼續承租，從未與被告訂定書面租賃契約，每年一次以函文通知被告是否繼續承租一年並繳交租金更新契約，最後一次的通知是98年8月10日到期。
第78號攤位之原承租人即訴外人張金樹業於97年1月17日死亡，被告張柯金蘭、子○○、癸○○、辛○○、庚○○等為其繼承人。
㈢綜上，兩造間雖於正式之租賃契約書所訂租賃期間屆滿後，
另以二聯租金收據以簡便形式取代再行簽訂正式租賃契約，再者續租期限為一年等情亦無需以字據訂之，縱二聯租金收據不能認係民法第422條所謂之「字據」，亦無礙定期租賃關係之成立，因此，被告主張系爭攤位兩造間有不定期租賃關係存在一節，顯與事實不符，亦無不定期限租賃之適用，是爰依共有物返還請求權及相當於不當得利之租金請求權之規定，請求被告返還攤位及給付相當於租金之損害賠償等情。並聲明：⒈請求被告應分別依彰化縣地政事務所99年1月22日複丈成果圖所示之編號、面積予以遷讓，返還土地於原告及其他共有人，暨自98年8月11日起至被告返還攤位之日止，請求賠償攤位每日租金即被告戊○○、劉佳坪、丁○○、張金樹之繼承人（即壬○○○、子○○、癸○○、辛○○、庚○○）等人每日應賠償274元，被告乙○○、丑○○、辰○○○、甲○○等4人每日應賠償356元予原告及其他共有人。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊請求依職權宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告戊○○、乙○○、丁○○、辰○○○、甲○○、子○○
、癸○○、辛○○、壬○○○、庚○○、丑○○部份：被告等大都自70年間已向原土地所有權人彰化市三民市場股份有限公司開始承租攤位至今，雖然原告於97年5月6日取得該攤位土地所有權，但該土地之共有人亦大都為原彰化市三民市場股份有限公司之原始股東，取得攤位所有權後仍持續出租予被告，且三民市場管理委員會亦未曾詢問被告是否續訂租約，除97年8月11日之函文由被告丑○○（其妻代簽）、辰○○○、丁○○及壬○○○、乙○○（其女何文蘭代簽）等簽名並表示收到通知，但不表示其等同意調整租金，況其他人之簽名亦非真正，此外，均未曾收受原告所寄送之函文，又原告自97年5月6日登記取得土地所有權而承受原租賃關係，其又於98年8月10日主張調整一倍以上租金，至98 年10月15日發函主張被告租賃權消滅，顯已逾一年，顯已有不定期期限租賃之適用，又不定期限之租賃就調整租金無法達成協議時，得請求法院定之，被告均為市場內小販，長期於市場內營生，養家活口，適逢經濟不景氣，盼能體恤經濟困境，維持原租金，原告拒收被告租金，被告於98年10月13日已以彰化光復路郵局第00589號存證信函催告原告向被告收取，惟原告仍受領遲延，被告等於98年12月14日已將97年8月11日起至98年8月10日止攤位租金245,000元提存於鈞院。綜上，原三民市場股份有限公司未曾以口頭告知被告換約或續租等情，僅每年收取租金一次，三民市場管理委員會接手後，原告亦從未向被告表示更新租約，亦未曾口頭告知租賃期間屆滿倘不續租即行終止租約，被告雖係以年繳租金之方式承租攤位，但並非一年換約一次，縱有通知被告欲調整租金並辦理公開招標一事，兩造間仍應為未定期限租賃關係等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
㈡被告卯○○部分：其雖有於97年8月11日三市管字第032號函
上簽名，惟該函上之簽名為三民市場管理委員會事後剪貼，不具法律上效果，其係與於91年8月10日與三民市場管理委員會訂立租賃契約，期間自91年8月11日起至92年8月10日止為期一年，期滿未再訂定租約，惟三民市場管理委員會每年仍繼續向伊收取租金，因此依民法第422條，其與三民市場管理委員會之租賃關係視為不定期限租賃而尚未終止，嗣三民市場管理委員會欲調漲租金為7萬元，因其承租之攤位位處屋簷下，調漲為7萬元價格顯有過高，不同意原告調漲，因此原告於98年8月10日以三市管字第056號函通知其繳納租金7萬元，放棄繳納時，將另行公開比價招租，然原告未曾協議遽為調整租金，不符誠信原則。且依土地法第101條規定，因房屋租用發生爭議，得由該管直轄市或縣 (市)地政機關予以調處，不服調處者，得向司法機關訴請處理。同法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。原告與三民市場管理委員會均屬同一利益團體，以不當手段收回攤位，應無理由，三民市場管理委員會未曾與伊協議調整金及終止租賃關係，其係向三民市場管理委員會承租攤位，並非向原告承租，其與原告間並無租賃關係，原告提起本訴於法無據，因原告無故拒收租金，伊與其餘被告依法將租金提存至法院等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、查原告主張坐落彰化縣彰化市○○段1140及1146之1地號土地原為三民市場公司所有，該公司於97年6月清算完結而解散，並於97年5月及7月間分別以買賣為由將土地所有權移轉登記予債權股東，其中第1140地號土地移轉登記予原告及第三人等共47人所共有，第1146之1地號土地則移轉登記予原告三人所共有，三民市場公司將上開土地供做市場使用並規劃攤位出租，自91年起被告等即分別向三民市場公司承租市場內攤位，被告所承租之攤位占用系爭兩筆土地之情形，即如附圖所示：被告吳木同使用攤位73號即編號 (B)面積4.4平方公尺及編號 (K)面積1.2平方公尺、被告卯○○使用攤位74號即編號 (C)面積4.6平方公尺及編號 (L)面積1.3平方公尺、被告乙○○及丑○○共同使用攤位75號即編號 (D)面積6.9平方公尺及編號 (N)面積2.2平方公尺、被告丑○○使用攤位76號即編號 (E)面積6.9平方公尺及編號 (O)面積2.2平方公尺、被告丁○○使用攤位77號即編號 (F)面積7.2平方公尺及編號 (P)面積2.3平方公尺、訴外人張金樹（於97年1月17日死亡）之繼承人被告子○○、癸○○、辛○○、壬○○○等4人使用攤位78號即編號 (G)面積6.3平方公尺及編號 (Q)面積2.1 平方公尺、被告辰○○○使用攤位80號即編號 (H)面積4.1平方公尺及編號 (S)面積1.4平方公尺、被告甲○○使用攤位81 號即編號 (I)面積4.8平方公尺及編號
(T)面積1.7平方公尺等情，業據原告提出土地登記謄本、土地所有權狀、攤位平面圖、91年8月10三民市場公司攤位出租合約書8份、攤位場地使用費收據等為證，並經本院會同彰化地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及彰化地政事務所99年1月22日複丈成果圖附卷足憑，亦經本院調取系爭2筆土地舊式登記謄本暨異動索引及三民市場公司申請設立登記資料（彰化縣政府99年3月19日府建用字第0990067489號函附資料）附卷可稽，復為被告所不爭執，故原告之上開主張堪信為真實。
四、又查，被告等原係向三民市場公司承租系爭土地所在之攤位，嗣三民市場公司將系爭土地所有權移轉登記予原告及其他共有人，依民法第425條第1項規定其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，因此自97年5月及7月系爭土地所有權移轉登記時起，攤位出租合約即繼續存在於受讓土地所有權之原告等共有人與被告之間，原租約內容並未改變，併此敘明。
五、次查，三民市場公司與被告間最後一次以書面訂立租賃契約在91年8月10日，該租約記載合約期限一年（自91年8月11日起至92年8月10日止），年租為3萬5千元，92年8月10日以後三民市場公司即未再與被告等以書面方式訂立租賃契約，惟三民市場公司仍將攤位繼續向被告等收取租金，被告等亦承租系爭攤位使用迄今，並一年繳付租金一次，被告最後一次係繳付97年8月11日起至98年8月10日止之一年租金予三民市場管委會，受讓系爭土地所有權之共有人於97年8月1日曾將三民市場共有房地委託三民市場管委員會處理出售及出租等事宜等情，此有原告提出之97年8月1日彰化市民有三民市場共有房地委任市場管理委員會代辦出售出租授權書在卷可考，復為兩造所不爭執，惟三民市場管委會嗣於97年8月11日曾以三市管字第032號函知被告等稱：租用系爭市場攤位已於97年8月10日到期，如需繼續使用請向本會繳交自97年8月11日起至98年8月10日止1年租金3萬5千元，逾寬限繳費期限97年9月10日未繳納，視為放棄承租等語，該年被告則已依限繳付租金，迄至98年8月10日三民市場管委會再以三市管字第056號函予被告稱：貴攤位年租7萬元請於98年8月31日前向本會繳納，如有攤位放棄繳納者，由本會另行公開比價召租等語，然被告認原與三民市場公司之租賃契約於92年8月10日到期後，未再訂書面契約，被告仍繼續承租至今，已屬民法第422條視為不定期限之租賃，而於98年10月13日以存證信函通知三民市場管委會無權將攤位再行出租在或片面解除租約及任意調整租金，而三民市場管委會即於98年9月1日及同年10月15日分別以函通知被告98年9月14日擬將攤位公開投標，及攤位已由第三人得標承租在案等情，亦有原告提出之上開函文及存證信函在卷可憑，因此本件所須審認者為92年8月10以後三民市場公司與被告間所存在者，究係一年為期之定期租賃契約或者為不定期限之租賃契約。
六、經查，如前所述原告及其他系爭土地之共有人係受讓前土地所有權人三民市場公司與被告間之租賃關係，因此97年起原告及其他土地共有人均應受三民市場公司與被告間原租賃內容之拘束，三民市場公司於92年8月10以前係與被告以書面訂立租期1年之租賃契約，92年8月10到期後雙方即未再以書面訂約，然被告仍為租賃物之使用收益，三民市場公司亦繼續向被告收取每年之租金。按民法第422條係規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者視為不定期限之租賃。」足見該條所定之旨趣係指出租人與承租人均就租賃之條件，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租賃而已，又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意見者，依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約。因此三民市場公司必須在92年8月10日租賃期限屆滿後，曾與被告間經合意另訂一年期限之新租約，且每年均重新換約一次，否則租期屆滿後，雙方未再重新合意另訂新租約，僅被告等承租人仍繼續使用收益租賃物，三民市場公司亦繼續向渠等收取租金，依民法第451條之規定將視為以不定期限繼續契約，即係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言，至契約之其他約定，當仍依原約。進一步言縱使雙方於租期屆滿後曾合意另訂新租約，如未約定一年之租賃期限，且三民市場公司並未每年與被告換約一次，僅要求年繳租金一次，則因雙方未以字據訂約，被告承租攤位亦已逾一年以上，依民法第422條亦應視為不定期限之租賃。查本件原告己○○在三民市場公司仍為土地所有權人時，係代理三民市場公司處理租賃事務，其固到庭陳稱於92年8月10日以後其每年均以口頭詢問被告如要續租即要繳一年租金，每年時間一到即詢問一次云云，惟此為被告予以否認，並辯稱三民市場公司之代理人每年均只有前來收取1年租金，並未作其他表示，雙方亦未另訂新租約等語，蓋原告並未提出任何積極證據證明三民市場公司與被告在92年8月10日租賃期限屆滿後，確實曾於每年重新換約一次，則依上開說明系爭租約自92年8月10日租期屆滿後已變更為不定期限之租賃契約，除租期以外其他約定仍依原約內容，故縱使嗣後三民市場管委會代理原告及其他土地共有人，於97年8月11日以函文表示租期將於98年8月10日屆滿，亦不因此使不定期限之租賃契約片面改為一年之定期租約，因此原租約約定之租金既為每年3萬5千元，原告及其他土地共有人非經向法院依法聲請增加租金外，不得逕自調漲為每年7萬元，且原告亦無法律上之正當理由可自行終止兩造間之租賃關係，並將租賃物轉租他人使用自於法未合，是被告所辯洵屬可採。
七、綜上，被告與原告及系爭土地之共有人間就土地上攤位之租賃係屬不定期限之租賃契約，被告已於98年10月13日以存證信函通知原告收取到期之租金，因原告未予受領，故被告已將98年8月11日至99年8月10日之租金提存於法院，此有被告提出之存證信函及本院98年度存字第1620號提存書暨98年12月29日（98）存字第1620號更正函附卷可憑，因此兩造間之租賃契約仍有效繼續存在，原告請求被告等自各攤位遷出並交還系爭土地予原告，於法無據，又兩造之租賃契約既仍有效存在，被告繼續使用收益系爭攤位即非無法律上之原因，原告併請求被告等賠償相當於不當得利之租金損害，復無所據，顯無理由。從而，本件原告之訴，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85第1項前段。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
書記官 黃幼華