臺灣彰化地方法院民事判決 98年度訴字第970號原 告 丙○○
丁○○乙○○上列三人共同訴 訟代理 人 陳振吉律師複 代理 人 林輝明律師被 告 甲○○ 住彰化縣○村鄉○○村○○路10之5號訴 訟代理 人 賴思達律師複 代理 人 盧志科律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國99年3月3日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍仟捌佰肆拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第256條定有明文。基此規定，不變更訴訟標的，而僅補充或更正事實上或法律上之陳述者，無須經被告同意，即得任意為之。經查：原告原起訴請求被告應將下列土地中所有權應有部分之一部
53.542坪（即177平方公尺）移轉登記予原告公同共有，嗣於起訴後更正陳述，請求被告應將下列土地所有權應有部分1981分之177移轉登予原告公同共有，於法洵無不合，合先敘明。
二、原告主張：㈠被告於民國67年4月22日間將坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○
○號（重測前大崙段大崙小段351地號）、地目田、面積1,
981.53平方公尺土地中面積53.542坪即177平方公尺（下稱系爭土地，或系爭應有部分）出售予原告被繼承人黃水信，雙方約定買賣價金新台幣（下同）133,855元，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定俟系爭土地可辦理所有權移轉登記後，應無條件辦理移轉登記。黃水信嗣於90年3月17日死亡，原告為其繼承人。
㈡系爭契約締約時，因囿於當時法令規定，不得將農地應有部
分一部移轉，致當時無法辦理所有權移轉登記。雙方特於系爭契約第6條約定：「因政府實施農業發展條例農地不得分割或不得持分一部分移轉登記，日後始得辦理時，該應納之增值稅由兩人均分負擔外，契稅、登記費、印花、代書等由承買人負擔支理，但出賣人應無條件提供登記文件及印章等，並不得請求任何費用及不得刁難之事。」等內容。據此，系爭應有部分之移轉，係待將來依法得辦理移轉之日始為辦理。
㈢系爭應有部分於締約時，依法固無法辦理移轉登記。惟被告
已將黃水信所買受之基地點交，黃水信亦在該基地上建築未保存登記之鐵皮屋，並申請水電設施。
㈣農業發展條例已於89年1月26日修正刪除農地不得細分之規
定，是系爭土地可辦理所有權移轉登記。依據系爭契約第6條約定，被告應履行所有權移轉登記之給付義務。
㈤黃水信與被告簽定系爭契約時，早已具有自耕農身分，故系爭契約自始有效成立。
㈥系爭契約係約定應有部分移轉登記，而非特定位置之買賣。
此由系爭契約第1條約定，可知買賣標的指系爭土地約合面積53.542坪之應有部分，並同時約定東北地點約53.542坪部分由黃水信分管，即可明瞭。
㈦原告丙○○與被告間對話之錄影光碟，其拍攝地為原告丙○
○所經營龍欣茶行門市部，屬於公共場所，非針對特定對象為之，亦利於原告舉證，以維護原告實體法上權利，尚無侵害被告隱私權，故該錄影光碟具有證據能力。
㈧黃水信與訴外人黃金炎於61年7月28日簽定農地買賣契約，
該契約與系爭契約內容用語大抵相同，已於61年8月1日辦竣所有權移轉登記。基此，系爭契約應屬應有部分之買賣，而非特定位置之買賣，其約定東北地點僅具分管性質。
㈨爰依繼承及買賣契約等法律關係，請求被告應將系爭應有部
分移轉登記予原告公同共有，並陳明願供擔保請准宣告假執行等語。
三、被告辯稱：㈠依最高法院歷年來實務見解，恆認出售私有農地於無自耕能
力之人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，其契約應屬無效。基此，黃水信簽定系爭契約時無自耕農身分，系爭契約應屬無效。
㈡依最高法院64年台上字第331號判例要旨等實務見解，可知系爭契約訂約當時，農地不能分割，系爭契約應屬無效。
㈢系爭契約第1條約定，其中由東北地點約53坪542左右部分，
似指某特定位置，依一物一權主義，系爭土地屬單一不動產所有權，不能以其一部分為買賣標的，且其約定位置、面積均不明確，更未以地政機關繪製測量圖作為特定方法。基此，系爭契約買賣標的不明確，無法履行，係以不能之給付為契約標的，依民法第246條前段規定，系爭契約應屬無效。
㈣系爭契約明定買賣標的為系爭土地東北地點約53坪542左右
，並非約定系爭應有部分（1981分之177）。再者，被告復於締約後點交特定位置土地予黃水信，以建築地上物使用。由此，足見系爭契約屬於特定位置買賣，而非應有部分買賣。
㈤依農業發展條例第16條第1項規定，每宗耕地分割後每人所
有面積未達0.25公頃（2,500平方公尺），不得分割。惟系爭應有部分折合面積177平方公尺，未達0.25公頃，依上開規定，不得分割。是以，原告請求分割及移轉登記，於法不合。
㈥從而，原告請求被告應將系爭應有部分移轉登記予原告公同
共有，即屬無據。爰請駁回原告之訴及其假執行之聲請等語。
四、兩造不爭執事項：㈠黃水信為原告之父，嗣於90年3月17日死亡，原告均為黃水信之合法繼承人。
㈡黃水信與被告於67年4月22日簽定系爭契約。
㈢黃水信已全數付清系爭契約買賣價金133,855元。
㈣被告於締結系爭契約後，已將系爭土地東北角約53.542坪（
折合177平方公尺）部分點交予黃水信，嗣由黃水信在其上搭建鐵皮屋，供作倉庫、車庫使用，並由原告繼承使用迄今。
㈤系爭契約之立會人（見證人）為本件證人黃献峻。
㈥兩造為居住同村之鄰居關係。
㈦系爭土地使用分區為特定農業區農牧用地，屬於耕地及農地之性質。
五、兩造爭執事項：㈠黃水信於締結系爭契約時有無自耕農身分？㈡系爭契約買賣標的，究為系爭土地之抽象應有部分（1981分
之177）？抑或系爭土地之具體特定位置（東北地點）？㈢原告本於繼承及買賣契約等法律關係，請求被告應將系爭應
有部分移轉登記予原告公同共有，有無依據？
六、依據彰化縣大村鄉戶政事務所99年2月24日彰村戶字第0990000434號函附職業變更登記申請書影本、加錫村証字第18號自耕能力證明書影本顯示，黃水信於61年7月27日申請職業變更，由傭役變更為自耕農。準此，原告主張黃水信於締結系爭契約時具有自耕農身分，即非無據，洵值採信。換言之，被告辯稱黃水信締結系爭契約時不具自耕農身分，故系爭契約應屬無效，自無依據，要難採認。
七、按「乙方（即被告）所○○村鄉○○段大崙小段參五壹地號、田、０‧參四八壹公頃，其中由東北地點約伍拾參坪伍肆弍左右，以新台幣壹拾參萬參仟捌佰伍拾伍元，出賣給甲方（即黃水信）取得。」、「甲方承買該地興建房屋時，與隔壁之壁路，各人提供四寸充作壁路使用」、「双方約定該地點興建住家之用，不得興建豬舍或雞舍‧‧‧」，系爭契約第1條、第2條、第5條載有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不得拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表示當事人真意，無須另別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，此有最高法院17年度上字第1118號判例要旨可資參照。經查：原告雖主張系爭契約所載「東北地點約53坪542左右」，僅係約定買賣標的持分部分，並同時就系爭土地訂定分管契約，而非限定特定範圍等語。惟查：系爭契約第1條已明文約定買賣標的為系爭土地「東北地點約
53.542坪」，即已明示當事人真意為特定位置之買賣；系爭契約第2條、第5條約定，更明指黃水信購買「東北地點」，供興建房屋住家使用。經核其用語極為簡單，尚無文義不明情事，自不得任意曲解為抽象應有部分（1981分之177）之買賣，或僅具分管契約之性質。再者，系爭契約所指系爭土地「東北地點」部分，早經被告於締約後點交予黃水信搭建鐵皮屋，供作倉庫、車庫使用，並續由原告繼承使用迄今，業如前述。基此，黃水信締約系爭契約之目的，當然在於取得系爭土地分割後「東北地點」特定位置之所有權，而非系爭土地之抽象應有部分。至於證人即系爭契約立會人黃献峻於本院審理時固證稱：「系爭買賣契約書，未經買賣雙方拿給我看，我不清楚是特定位置的買賣，還是持分的買賣。買賣價金13萬元付清以後，賣方就將土地交付給買主使用。」等語（本院99年1月13日言詞辯論筆錄參照），然證人黃献峻既非系爭契約之當事人，亦未詳細閱覽系爭契約全文，其不知系爭契約買賣標的，究係抽象應有部分，抑或特定具體特定位置，實屬當然，自難憑此據為原告有利認定之依據。準此各情，原告主張系爭契約買賣標的，應為系爭土地之抽象應有部分（1981分之177），即無依據，自難採認。換言之，系爭契買賣標的乃分割後系爭土地之具體特定位置，即系爭契約所指東北地點約53.542坪，始符合締約當事人之真意。
八、按「因政府實施農業發展條例農地不得分割或不得持分一部分移轉登記，日後始得辦理時，該應納之增值稅由兩人均分負擔外，契稅、登記費、印花、代書等由承買人負擔支理，但出賣人應無條件提供登記文件及印章等，並不得請求任何費用及不得刁難之事。」，系爭契約第6條定有明文。次按「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。非農地重劃地區，變更為農水路使用者。其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。」，農業發展條例第16條第1項定有明文。準此，再對照系爭契約第1條約定內容，可知系爭契約買賣雙方於締約時，已明示系爭土地於將來可以辦理分割時，出賣人則無條件提供證件辦理移轉「東北地點」。換言之，買方請求辦理所有權移轉登記之前提要件，賣方必須先將「東北地點」分割出來，始足當之。惟依上規定，系爭土地迄今猶在禁止分割之列，且其買賣標的既為「東北地點」，則系爭契約第6條關於農地不得移轉共有規定解除時始得辦理之約定內容，即無意義。是以，原告逕行請求被告應將系爭應有部分移轉登記予原告，顯與系爭契約買賣標的之約定不符，難謂有據。
九、從而，原告本於繼承及買賣契約等法律關係，請求被告應將系爭應有部分移轉登記予原告共同共有，為無理由，應予駁回。
十、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請失所附麗，亦應駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 99 年 3 月 17 日
民事第一庭 法 官 陳正禧以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 99 年 3 月 18 日
書記官 莊素美