臺灣彰化地方法院民事判決 98年度重訴字第39號原 告 庚○○訴訟代理人 柯開運律師被 告 戊○○訴訟代理人 薛任智律師複 代理 人 丙○○
乙○○輔 佐 人 辛○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國98年8月5日言詞辯論終結，茲判決如下
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國90年4月4日向訴外人黃柯翕、黃楊益治、林明麟
等3人承租坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段177之2、177之141、177之142、177之180、177之181等地號土地，租賃期間自90年7月1日起至97年6月30日止，按月給付租金新台幣（下同）3萬元，開立每月1日到期之支票1年份共12 張，按年交付出租人，並簽定租賃契約（下稱系爭租約）為憑。
㈡系爭租約第7條第5款約定：「租期屆滿，雙方仍欲繼續租賃
時，應另訂立書面契約，其租賃條件亦得另議之。」。第7條第6款約定：「租期屆滿時，不須甲方（出租人）預先通知，租賃關係當然消滅。」。第6條約定：「乙方（承租人即被告）如違約不於租賃期滿交還土地，經甲方催告後，仍不履行，即應支付違約金新台幣貳拾萬元。」。
㈢177之2地號土地，因分割增加177之183地號土地。177之142
地號土地，因分割增加177之187地號土地。即分割後合計為7筆土地（起訴狀誤載為6筆），原係訴外人黃柯翕（即柯翕）、甲○○、黃秀榮、丁○○等人所有，嗣於96年8月24日以買賣為由，將其中177之2、177之141、177之142、177之
180、177之181（非本件訟爭土地）等地號土地所有權移轉登記予原告。依民法第425條規定，系爭租約自原告受讓所有權即96年8月24日起，仍繼續存在。惟被告於97年6月30日系爭租約租期屆滿後，未與原告另訂書面契約，依系爭租約第7條第6款約定，系爭租賃關係當然消滅。
㈣系爭租賃關係消滅後，被告僅將177之181地號土地交還原告
，其餘177之2、177之141、177之142、177之180、177之183、177之187等地號土地（下稱系爭土地），仍遭被告以附圖所示編號B屋簷、編號C冷氣機、編號D鐵樓梯、編號E、F、G帆布架攤販、編號H通道、編號I和風鐵架造1層、編號J、K、L潔亮鐵架造1層、編號O、P混水摸魚鋼架造3層等地上物或建物（下稱系爭建物）占用，屬於無權占用。
㈤依系爭租約第4條第1款約定，系爭土地僅供停車等合法使用
，並非如被告所稱建屋使用，故於系爭租約第4條第5款始載明：「土地有工作設施之必要，乙方取得甲方之同意後，得自行施設，但不得損害原有土地，乙方於交還時，並應負責回復原狀。」之約定。被告辯稱出租人口頭同意被告得在系爭土地上建屋云云，顯屬不實，原告鄭重否認。
㈥系爭租約既非民法第426條之2所規定之租地建屋契約，承租
人自無優先承買權可言。況且，被告於97年7月4日所立予訴外人林國賢之切結書載明：「本人戊○○向林國賢先生承租坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段177之2地號、177之141地號、177之142地號、177之180地號及訴外177之181地號等5筆土地，共129.47坪，已於97年6月30日到期，本人同意最遲於97年8月15日以前搬遷並恢復原狀，屆期若未搬遷，拆除地上物恢復原狀，同意視為廢棄物，由林國賢先生全權處理絕無異議」等語，此有該切結書在卷為憑。被告於本院98年度訴字第168號返還租賃物事件曾具狀陳稱：「當時被告乃認租約既已到期，原物歸還給當時之地主庚○○，是合於誠信之舉」等語。益見被告明知系爭土地租期屆滿，故書立該切結書，表明同意限期拆還意旨。且被告之輔佐人辛○○（被告之妹婿）於98年5月20日亦陳稱：「切結書是被告簽的，被告已經同意由林國賢依廢棄物處理」等語。被告於同日亦陳稱：「增建到實踐路地鐵皮屋是我蓋的，我父親的鐵皮屋及我蓋的鐵皮屋是連在一起」等語。被告於98年6月15日履勘期日亦陳稱：「7-11便利商店所在的建物是我出租的，租約是從97年到106年共10年」等語。足證被告對於系爭建物有處分權。惟被告委任律師事後卻具狀改稱：「伊願以訴外人黃柯翕等人出賣系爭土地之同一條件優先承買之」云云，殊不知被告已將177之181地號土地交還原告，不知被告如何行使優先承買，何況被告依法並無優先承買權。
㈦系爭租約租期既已屆滿，系爭租賃關係當然消滅，則被告仍
繼續占有系爭土地，自屬無權占有，原告依據民法第767 條規定，有權請求被告拆屋還地。
㈧被告於租期屆滿後仍拒絕返還系爭土地，原告依據系爭租約
第6條約定，有權請求被告給付違約金20萬元及法定遲延利息。
㈨被告自97年7月1日繼續無權占有系爭土地，則原告依據民法
第179條及最高法院61年台上字第1695號判例要旨，有權請求被告返還自97年7月1日起至98年4月30日止共計10個月份相當於原租金之不當得利20萬元，及法定遲延利息。又被告應自98年5月1日起至交還系爭土地之日止，按日給付原告666元。
㈩爰依民法第767條、第179條等規定及系爭租約第6條約定，
請求：⑴被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告。⑵被告應給付原告（違約金）20萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應給付（返還）原告（不當得利）20萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷被告應自98年5月1日起至返還系爭土地之日止，按日給付（返還）原告（不當得利）666元。⑸陳明願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告辯稱：㈠被告於租期屆滿前屢向原告表示續租意願，但未獲置理，遂
於97年7月4日在原告合夥人即訴外人林國賢要求下簽定切結書，約定被告若未於97年8月15日前搬遷並拆除系爭建物及回復原狀，同意視為廢棄物，由林國賢全權處理。惟依本院98年度訴字第168號民事判決，已認定系爭租約僅對受讓系爭土地所有權人繼續存在，訂立不動產買賣契約之林國賢並未因此變成系爭租約之出租人，故林國賢不得對被告主張租賃物返還請求權，因此判決林國賢敗訴確定。原告卻授引該切結書，主張被告已放棄優先承買權，似有誤會。
㈡被告承租系爭土地時，因經營事業等必要，於簽定系爭租約
時已徵得出租人同意，得於系爭土地上興建房屋，遂於系爭租約第4條第5款約定：「土地有工作設施之必要，乙方（即被告）取得甲方（即出租人）之同意後，得自行施設，但不得損害原有土地。乙方於交還時，並應負責回復原狀。」。㈢訴外人即原出租人之子丁○○、甲○○、己○○等人均知悉
被告在系爭土地上建屋使用，且渠等於租賃關係存續期間亦多次親往被告位於系爭土地上之營業處所收取租金。
㈣被告既經原出租人同意在系爭土地上建屋使用，故將系爭建
物（門牌彰化市○○街○○號、彰化市○○路○○號對面房屋）申報稅籍，復經稅捐機關先後於90年4月30日、同年9月21日發函核定房屋現值，再加以被告直至98年度仍繼續繳納房屋稅，足見系爭租約屬於租地建屋性質。
㈤系爭土地於系爭租賃關係存續期間內，以買賣為由，將土地
所有權移轉登記於原告名下，惟出賣人迄今均未將出賣條件以書面通知被告優先承買，依民法第426條之2規定，原告自不得以其所有權移轉登記，對抗具有優先承買權之被告，是被告願以同一條件優先承買系爭土地，依此形成權行使結果，被告確非無權占有，亦無不當得利或違約等問題。
㈥從而，原告訴請被告拆屋土地、返還不當得利及給付違約金
，即無依據。爰請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行等語。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地及177之181地號土地原由訴外人黃柯翕（即己○○
之母）、黃楊益治（即丁○○之母）、林明麟（即甲○○之父）等人出租予被告，並於90年4月4日簽定系爭租約，約定租賃期間自90年7月1日起至97年6月30日止，應按月給付租金3萬元。嗣由訴外人林國賢於96年8月2日以25,894,000元之代價，向訴外人黃柯翕、甲○○、黃秀榮、丁○○購買，並於96年8月24日將土地所有權移轉登記於原告名下。㈡系爭建物為原告所建造，屬於未經保存登記之建物，除如附
圖所示編號A、B、C、D等建物或空地出租予7-11便利商店外，其餘荒廢中。
㈢系爭建物（即門牌彰化市○○街○○號、彰化市○○路○○號對
面房屋）有向彰化縣地方稅務局申報稅籍，並分別於90 年4月30日、9月21日發函核定房屋現值，稅籍納稅義務人係被告之弟黃輝成、黃輝森，直至98年度仍繼續繳納房屋稅。㈣被告於97年7月4日簽立切結書予原告合夥人即訴外人林國賢
，承諾被告若未於97年8月15日前搬遷並拆除地上建物恢復原狀，同意視為廢棄物，將由林國賢全權處理。
㈤系爭建物坐落在系爭土地上，即附圖所示編號B屋簷、編號C
冷氣機、編號D鐵樓梯、編號E、F、G帆布架攤販、編號H通道、編號I和風鐵架造1層、編號J、K、L潔亮鐵架造1層、編號O、P混水摸魚鋼架造3層等地上物或建物。
㈥系爭土地之出賣人於系爭租約租期存續中出賣系爭土地，未以書面通知被告購買。
四、兩造爭執事項：㈠系爭租約之性質？屬於單純之土地租賃契約？或租地建屋契
約？㈡被告是否得行使優先承買權？㈢原告各項請求是否於法有據？
五、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。若雙方中途有變更立約內容之同意，自應從其變更以為解釋（最高法院39年台上字第1053號、49年台上字第303號判例要旨參照）。次按土地所有人同意或默許其上房屋所有人使用土地，或建造房屋，且必須或客觀上已給付相當代價者，應認其使用土地之法律關係屬於租地建屋契約之性質，而非單純之土地租賃契約，此理甚為明確。經查：被告在系爭土地上建造系爭建物，於租期屆滿後，迄今仍未拆還等情，業據本院會同兩造及彰化縣彰化地政事務所派員履勘現場屬實，並分別製作勘驗筆錄、現場簡圖及土地複丈成果圖附卷可稽，復有原告所提彩色照片在卷可佐。次查：依系爭租約第4條第5項約定，被告於系爭土地上有工作設施必要時，取得出租人同意後，得自行施設，固未明文載明屬於租地建屋之性質。惟查：證人即系爭土地出賣人丁○○（原出租人黃楊益治之子）於本院審理時證稱：「出租用途沒有明講，作停車場是代書寫的‧‧‧（被告）沒有告知（我們蓋房子），但我們也沒有反對，當初締結租約時‧‧‧按年收取租金，沒有間斷‧‧‧被告的大哥與我聯絡的，談的結論是跟己○○所言一樣，出租人的對口單位是我，被告是他們大哥。」等語。證人即系爭土地出賣人己○○（原出租人黃柯翕之子）於本院審理時證稱：「‧‧‧原先有講清楚是要作停車場用，可不可以蓋房子沒有明講，‧‧‧原先（與被告約定）交換土地的事情，是我方（指原出租人）理虧，所以才沒有終止租約，才繼續收取租金。」等語（本院98年8月5日言詞辯論筆錄參照）。基此證詞，可知系爭租約原約定用途僅止於供被告作停車場使用，嗣經原出租人默許被告所建造之系爭建物繼續使用系爭土地，加以原承租人不為反對之意思表示，更繼續不間斷地向被告收取租金無訛。準此以觀，足認被告與原出租人於系爭租約租其存續中途有變更立約內容之合意，揆諸前開規定及說明，原告主張系爭租約非租地建屋契約，核與前開事證不符，難以採認。換言之，被告辯稱系爭租約屬於租地建屋契約之性質，始與事實較為相符，堪予採信。
六、按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，民法第426條之2、土地法第104條分別定有明文。此即具有物權效力之優先承買權規定，出賣人未依此規定通知者，有優先承買權人得主張原買賣契約無效。次按所謂優先購買權係指成立買賣契約之形成權而言，亦即學說上所稱之先買權或先買特權，依土地法104條第2項後段規定，該優先購買權，具有物權之效力。
則原承租人確有前揭具物權效力之優先購買權，且未經其放棄或有何喪失之原因，並表明願以同樣條件購買系爭土地，則依此形成權行使之結果，原承租土地之買受人能否主張上訴人為無權占有系爭土地，而訴請原承租人拆屋還地、給付相當租金之損害金或遷離系爭房地，即非無疑。況且，優先購買權人有權訴請確認其優先權存在，塗銷已為土地所有權移轉登記，與優先購買權人補訂買賣契約，協同辦理土地所有權移轉登記。且在該訴訟獲勝訴判決確定，取得土地所有權之前，非謂優先承買權人當然對房屋之基地並無合法使用之權源（最高法院91年台上字第1033號民事判決要旨參照）。經查：系爭租約屬於租地建屋契約之性質，且原告亦未爭執系爭土地之出賣人於系爭租約存續中出賣系爭土地時，未以書面通知被告乙節，則被告辯稱其本於前開規定，有權主張優先承買權，洵屬有據。
七、按「物權除法律另有規定外，因拋棄而消滅。」，民法第764條第1項固定有明文。惟在不動產物權之拋棄，必須向因拋棄而直接受利益者為拋棄之意思表示，並向地政機關為塗銷登記（指已辦保存登記之建物而言），始能生效。經查：被告固曾於97年7月4日簽立切結書予原告合夥人即訴外人林國賢，承諾被告若未於97年8月15日前搬遷並拆除地上建物恢復原狀，同意視為廢棄物，將由林國賢全權處理。惟查：系爭土地係登記在原告名下，而非林國賢之名義，故因系爭建物之拋棄而直接受利益者為原告，則被告向林國賢所為拋棄之意思表示，難認有何效力可言。況且，該切結書內容係拋棄系爭建物所有權，而非優先承買權，則原告竟以被告書立該切結書之舉，故主張被告已喪失優先承買權，即屬無據，要難採認。
八、從而，被告自始至終既未接獲原出賣人以書面通知出賣系爭土地之條件，亦無拋棄優先承買權之意思表示，更於98年6月10日具狀表明願以25,894,000元之同一價格購買系爭土地。揆諸前揭規定及最高法院判決要旨，被告依此形成權行使之結果，原告即不得以其取得系爭土地所有權對抗被告。換言之，原告不得主張被告為無權占有、不當得利，更不得再主張其已取得系爭租約之權利。
九、綜上所述，原告既不得以其取得系爭土地所有權對抗被告，則原告猶本於民法第767條、第179條等規定及系爭租約第6條約定，請求：⑴被告應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還原告。⑵被告應給付原告（違約金）20萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶被告應給付（返還）原告（不當得利）20萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑷被告應自98年5月1日起至返還系爭土地之日止，按日給付（返還）原告（不當得利）666元，為無理由，應予駁回。
十、原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 8 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳正禧以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，得於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 98 年 8 月 27 日
書記官 莊素美