臺灣彰化地方法院民事判決 98年度重訴字第56號原 告 吳冠真訴訟代理人 陳振吉律師複代理人 林輝明律師被 告 陳張香玲訴訟代理人 林開福律師複代理人 張宏銘律師複代理人 張琴華訴訟代理人 張德銘律師複代理人 羅瑞洋上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾壹萬貳仟柒佰陸拾貳元，及自民國98年5月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔100分之15，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分及該部分之訴訟費用原告以新台幣陸拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新台幣壹佰捌拾壹萬貳仟柒佰陸拾貳元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告於民國97年10月25日經由苙荃不動產經紀有限公司永春
不動產彰化二林加盟店經紀人謝玉盞之仲介，與被告所有坐落於彰化縣○○鄉○○段崙子小段98-2地號、面積3,880平方公尺之土地（下稱系爭土地）及其上建號163號建物（下稱系爭建物）即門牌號碼彰化縣○○鄉○○○路○○○巷○○○號房屋、三層樓面積共計331.36平方公尺，簽立總價為新臺幣（下同）1,200萬元之不動產買賣契約書，簽約當日已由原告簽發面額為120萬元之支票1紙交由被告親自收執，作為定金，此亦有不動產買賣契約書1紙可證；嗣後原告已分別於97年10月27日、11月24日、11月28日及11月29日，各給付金額350萬元、350萬元、100萬元及280萬元之款項予被告，並經被告簽收，此亦有付款明細表1份可證。另原告為系爭契約之履行，亦已支付與苙荃不動產經紀有限公司之仲介費用合計24萬元及宏惟地政士事務所許信菖地政士規費、移轉登記費用、謄本申請費及代繳之契稅費用，計為199,246元，亦有苙荃不動產經紀有限公司所開立之統一發票及許信菖地政士開立之登記收費明細表影本為憑。
㈡惟查，被告於將系爭房地交付予原告後，原告始發現系爭建
物已因嚴重滲、漏水，且該滲水及漏水嚴重，被告使用矽橡膠將窗戶封死，根本無法開啟，以防止滲水、漏水進入，致使窗戶已完全失去當初設計窗戶之功能，原告臚列如下：
⒈第1樓至3樓室內牆壁皆有嚴重滲水、漏水。
⒉第1樓至3樓屋內，上下、大小之窗戶共計有67組，有一半
以上因有漏水、滲水嚴重，故被告使用矽橡膠將窗戶封死，根本無法開啟，以防止滲水、漏水進入，致使窗戶已完全失去當初設計窗戶之功能及意義。
⒊第3樓之露陽台有漏水、滲水之情事，被告竟僅採用PU材
質，塗抹於露陽台之地面上，且其牆壁只塗抹油漆，致有嚴重之漏水及滲水情事，瑕疵嚴重及施工粗糙。
⒋第4樓之頂樓屋頂上，已有嚴重之漏水、滲水情形，被告
亦僅用PU材質塗抹於屋頂之樓層版面地面，且牆壁亦只塗抹油漆，致有嚴重之漏水及滲水情事，瑕疵嚴重及施工粗糙，甚且，以上露陽台、屋頂僅採用PU材質塗抹，只能暫時性防漏，無法永久且完全解決漏水、滲水之情事。
⒌滲水、漏水處之房屋外牆，僅採用塗抹油漆而已，造成房屋不斷滲漏水。
⒍本棟房屋有三道大型落地門、二道單片門，計有五道門，
凡有下大雨，雨水則自然流入屋內，因門外地面高於屋內地板，若有暴風、颱風肯定將造成滲水及漏水。綜上，系爭建物已因嚴重滲、漏水，且該滲水及漏水嚴重，被告使用矽橡膠將窗戶封死，根本無法開啟，以防止滲水、漏水進入，致使窗戶已完全失去當初設計窗戶之功能，根本即無達致履行債之本質，原告所購買之買賣契約，完全失其意義。至於被告陳稱於96年8月15、16日，委託鴻陞防水壁癌五金材料行，分別就一、二、三樓窗口處做漏水處理，三樓頂樓樓板及三、四樓頂樓防水處理，共花費40多萬元，益見系爭房屋確實有漏水之事項，確屬事實，且其目的就是為了漏水治理，然被告作此防滲漏水既不美觀，又無法達成其效用，若系爭建物如無嚴重滲漏水者，即應無斥資40萬元作防漏之必要。又被告雖然有花錢做防漏水工程，且有保固五年保證書，被告為何隱藏此事實？被告於出賣房屋時，為何不將保證書移交予原告？顯見被告所辯，尚無可採。被告所稱該建物係以現況交屋，但事實上被告未盡告知責任，嚴重隱瞞系爭建物有嚴重滲漏水之情事，且當時被告係以屋況說明書指稱系爭建物並無漏水之說明，顯然被告未為誠實之告知，有背於誠信原則，被告不得減免瑕疵擔保責任，確屬顯然。再就系爭建物有滲漏水、窗戶被矽橡膠封死、無法開啟之情事，非待逐一檢視及查驗，尚無法發現，此非原告所得明知之事項，如被告抗辯而為免除負擔之排除，依民事訴訟法第277條規定，係屬有利於被告之事由，自應由被告負舉證責任證實之。原告為能釐清系爭建物之修繕費用等事宜，已委請環宇營造股份有限公司針對系爭房屋之瑕疵作成估價單，依該估價單所示，系爭建物之修繕費用總價為476,112元。至於彰化地區之降雨量應與本件無涉，系爭建物既有嚴重之滲漏水，基於瑕疵發現、瑕疵擔保責任負擔之理由，應有請求公正之第三機關就系爭房屋進行鑑定，以確認系爭建物究竟應花費多少價金修補滲漏水之嚴重瑕疵。
㈢關於系爭土地後方是屬於農地，以供種植蔬果、花木等用途
，然事實上系爭土地之土壤竟淪為廢墟廢料及垃圾掩埋場，其內混有已挖取大小混擬土塊、木材、磚塊、塑膠片、磁磚、塑膠麻布袋、石塊、鋼筋條等之廢棄物，輪胎、磚塊等廢棄物，並不能供農作耕作使用，被告之給付已不符合債之本旨，係屬於無法修補之嚴重缺失：謹按被告所提供之給付於系爭土地內，即農地內竟存有大量之廢棄輪胎、磚塊、水泥塊等大小型不等之廢棄物，實已不能作為耕作之使用。該情事已屬重大嚴重之瑕疵，並非必須侷限至系爭土地之土壤必須已被污染之情事，被告於98年7月27日所提呈民事陳明意見狀所述，顯屬自我限縮給付義務之範圍，規避其應負有使系爭農地得以耕作等用途及使用等目的，實無可採，故本事件尚無要求環保公司作為檢驗之必要，被告該主張自無可採。又原告原係居住於台北市，因嚮往鄉間舒適自然之環境，企盼能耕地自給，親近土地之鄉居生活，故在被告保證下既見被告所供給之後方有一果園等物，應符合原告之需求，再依被告所提出之相關資料以觀，依地政事務所所記載為地目為田，等則08表示優質水田，原告之心中企盼，似已成形，乃向被告購買系爭房地。詎料，系爭農地土壤遭挖出販售，並將垃圾及事業廢棄物回填予系爭土地下，是故系爭土地係被被告作為廢棄物之掩埋場，根本即無法耕作農作物。當初所看到是有草皮、小果樹、花苗、小竹苗等，應是被告為掩飾系爭土地地下為掩埋場，故意所設之障眼法，以騙取原告，難怪原告天天澆水，並施有機肥料，然前開樹苗、草皮皆悉枯死，令人生且有疑慮，原告始僱工開挖土地後，竟然發現整個水田竟是廢墟廢料及垃圾掩埋場，實令人瞠目結舌無法置信。被告於98年7月27日所提呈民事陳明意見狀，其所陳述係僅要求鑑定系爭土壤是否已遭受污染等情，然原告當時所購買者係屬農地，當然應可得提供作為農地之耕作使用，此毋寧為基本之社會理解，此亦係符合一般經驗法則及論理法則，然事實上，被告私自整地時，已徹底發現該農田地下土壤確實已有嚴重回填及傾倒廢棄物之情事。原告事後依左鄰右舍之告知，當時被告於整地時，已曾僱工清理及載運一部分之廢棄物，並曾僱請貨車清運一少部份之垃圾，然後再重新購買土壤以鋪在上面，再種植果樹草皮以圖掩飾，此部分亦已由公證人親自見聞以挖土機挖開土壤後，現場確實尚留存大量之磚頭、輪胎、水泥塊等大小型不等之廢棄物，又由被告所提供之照片以觀，被告根本即明知而不予告知前開事實，被告之行為實不足取。又原告已於98年6月9日已收受彰化縣政府以府地用字第0980132174號函文，命令於文到十五日內恢復原狀使用，逾期即將依區域計劃法等規定裁罰，此有函文1紙可稽。系爭土地因涉及違規建築及挖填堆放非農業使用之磚塊等雜物，原告已於98年7月9日已收受彰化縣政府以彰環廢字第0980028427號函文，命令於98年8月10日前清理，逾期廢棄物應理法第50條規定裁罰，此有函文1紙可稽。準此，被告所提供之給付，顯存有嚴重而不修補之瑕疵，並不單純僅指系爭土壤必須嚴重至系爭土地已有被污染、尋獲污染源之必要等情事，況且，系爭土地為農地，此依土地登記謄本載之甚明，依土地法相關法令，被告原本即應提供農地農用之使用目的，並非僅侷限於庭院造景之使用而已，被告所辯，尚無足採。又被告開挖系爭土地以埋設廢棄物之前開行為，已涉及廢棄物清理法第46條第1項第3款規定，「未經主管機關許可，提供土地回填、堆置廢棄物」之規定，得處「一年以上五年以下有期徒刑，得併科新臺幣三百萬元以下罰金」，上開瑕疵係屬無法修補之重大有害之瑕疵。被告所稱承買後斥資700多萬元增設魚池等，然該照片上明顯可看到魚池，顯然該照片是被告斥資整地後照片，被告所稱均與事實不符，該照片實不足證實其所述為真正。又縱然被告所述為事實，被告亦不能免除瑕疵擔保責任，亦屬顯然。
㈣關於魚池設施有嚴重之瑕疵部分：
⒈關於被告所提供之魚池，竟因有偷工減料、設施粗糙之問題，而產生嚴重滲水。
⒉魚池水溏外牆水泥完全脫落。
⒊每天務必要抽地下水換水，再抽魚池內污水排出去，但因
設備太簡單，也無排水系統設施，造成每次抽出污水，直接流入兩邊鄰地，遭鄰地抗議，發生瓜葛。
⒋與鄰地農民發生糾葛問題：又系爭房屋係屬一農舍建築，
係經由填土所建造，當初基地超高兩側鄰地田園，而無污水處理設施，日常生活所使用沐浴、洗衣、大小便及其它使用後污水，均直接流下侵入兩邊鄰地，遭鄰地嚴重抗議，此屬嚴重之瑕疵。
⒌魚池必須每天抽換污水，因設施不足而直接將污水直接排入鄰地，引起相臨關係之緊張。
㈤其餘附帶傢俱未履行、缺失及瑕疵部分：關於傢俱部份包括
化妝座椅欠缺三只、欠衣櫃一組；一樓後房之床座遭掉換，床頭櫃少一只；冰箱(在溪湖燦坤所買大型新冰箱掉換成老舊小型冰箱；原圓形活動式餐桌遭掉換成長型損壞餐桌；烤箱配件完全欠缺；窗簾欠缺兩件等等瑕疵。被告堅稱屋內所有傢俱、床組、冰箱、洗衣機、烤箱、餐桌，均不在買賣價金之範圍內，而是贈送云云，此部分顯然不實，此依契約書上明載是買賣之一部份。又依契約書上其他約定事項第三項載，傢俱有櫃檯、床頭櫃、化妝椅缺少，床組遭掉包，冰箱大型新的遭掉包，餐桌大型中心活動式遭掉包，烤箱無配件，此該屬契約上其他約定事項，視同買賣契約一部份，絕非被告所稱愛心救濟品之給予至明。
㈥綜上，被告所有之系爭建物之魚池因滲、漏水嚴重，且池水
直接排入鄰地致遭鄰地抗議，屋內動產有短缺未予交付且有掉包改換與約定不符等情，窗戶逾半數以上有滲漏水且無法開啟之情，地下井位置及水電配置均未告知，系爭房地與鄰地有污水流入鄰地、圍籬侵入鄰地、圍牆越界等糾紛，經原告多次與被告反應，並於98年1月20日以台北57支郵局第37號存證信函告知被告上開情事，且以被告有違法情事而主張解除契約並請求返還價金及賠償損害。惟被告仍置之不理，原告又於同年2月4日委由民生法律事務所羅明文律師發函促請被告出面解決系爭買賣契約糾紛，此有存證信函及律師函影本各一紙為憑，然被告仍無誠意出面解決。原告於百般不得已下，方於98年4月12日始雇工開挖系爭土地以了解地下土壤之構成及成分，且原告為避免遭被告質疑開挖過程及挖取內容，故向台灣彰化地方法院所屬民間公證人郭俊麟請求作目擊公證，嗣經開挖後，赫然發現系爭土地之地下確實堆置大量垃圾及營建之廢棄物，此有公證書1份可證。
㈦被告有重大違反契約履行之義務，未誠實告知系爭土地土壤
挖出販售，並將垃圾及事業廢棄物回填予系爭土地下，已構成瑕疵重大，自得解除契約部份：按被告將系爭土地之土壤挖出販售，並將垃圾及事業廢棄物回填予系爭土地下，是故系爭土地係被被告作為廢棄物之掩埋場，且開挖系爭土地以埋設廢棄物之前開行為，已涉違法，併涉及廢棄物清理法第46條第1項第3款規定，前開瑕疵係屬無法修補之重大有害之瑕疵，抑且，構成消費者保護法之商品或服務有危害消費者生命、身體、健康或財產之虞，原告自得解除契約。查系爭建物有嚴重滲、漏水，系爭土地下堆置垃圾及事業廢棄物致無法耕作農作物且有害居住人身心健康，亦構成消費者保護法第7條等規定，魚池亦有嚴重滲漏水且池水直接排入鄰地，屋內動產有短缺未予交付，且有掉包改換與約定不符等情，窗戶逾半數以上有滲漏水且無法開啟之情，地下井位置及水電配置均未告知，系爭房地與鄰地有污水流入鄰地、圍籬侵入鄰地、圍牆越界等糾紛等情，自有物之瑕疵，亦屬不完全給付，且農地地下堆置垃圾及事業廢棄物，如欲排除，所需費用恐逾買賣價金甚多，故屬無法補正之重大瑕疵，原告自得依上開法條規定以解除系爭買賣契約，並請求返還先前所支付金額，且原告已於98年1月20日以存證信函解除系爭契約，今再以本訴狀繕本之送達，為解除契約，並請求返還價金及損害賠償之意思表示。原告自得依民法第259條請求返還價金及附加自受領時起之利息。倘認本事件尚不足以發生解除契約之效力，然因本事件確已有承前所述之物之瑕疵，包括被告應負價值瑕疵擔保責任、效用瑕疵擔保責任、及品質價值瑕疵擔保責任，原告自得依民法第359條規定，請求減少相當之價金，即主張減價請求權。至於本事件中究竟係減價價金之數額為何，則聲請鑑定，以主張相關之金額，而利事件之終結。而被告對於系爭建物應負瑕疵擔保責任，並不能僅以房屋係屬中古屋而免除其責任至明。
㈧又依最高法院77年第7次決議、最高法院73年台上字第1173
號、85年台上字第3109號等民事判例等，關於物之瑕疵擔保責任主要係調整給付與對待給付之均衡性，按雙方於買賣締結契約時，已對於買賣標的物之價值作過價值衡量，惟如一旦物有瑕疵時，買受人對於標的物之價值即會重新作調整，因此必須給予買受人另一層次之考量，重新於給付與對待給付間尋求新之平衡點，此亦為對價均衡理論之依據之所在，事實上此亦為學界之通說，因此，物之瑕疵擔保責任係調整及衡平標的物價值之利益衡平方法，故不論物之瑕疵究竟發生於何時，出賣人一律必須負擔瑕疵擔保責任，此亦即前所述瑕疵擔保責任，係屬法定之無過失責任之所在。通常亦受制於一般交易習慣作為判斷之依據之所在。通常包括態樣包括價值之瑕疵、效用之瑕疵、欠缺保證之品質，且所稱價值之瑕疵包括交換價值及使用價值。再者，關於瑕疵擔保責任，係屬法律明定之義務，除非係當事人已明知而有特別排除之規定者外，並不致因而免除債務人之義務，況且，債務人之附件一不動產標的物現況說明書項目七：建物是否有滲漏水情形？現況勾選□否，顯見被告根本即未誠實告知，自不能免除瑕疵擔保責任，應無疑議。況且，被告私自整地時，已徹底發現該農田地下土壤確實已有嚴重回填及傾倒廢棄物之情事。原告事後依左鄰右舍之告知，當時被告於整地時，曾僱工清理及載運一部分之廢棄物，並曾僱請貨車清運一少部份之垃圾，然後再重新購買土壤以鋪在上面，再種植果樹草皮以圖掩飾，此部分已由公證人親自見聞以挖土機挖開土壤後，現場確實尚留存大量之磚頭、輪胎等廢棄物，又由被告所提供之照片以觀，被告根本即明知而不予告知前開事實，被告之行為實不足取。又被告自認有挖掘整地，且系爭土地下方之現況確實存有廢棄物，被告對於此事知之甚稔、一清二楚，為了私利，竟蓄意隱瞞原告以掉入陷阱受害後，其得以脫手獲利。
㈨關於雙方對於系爭建物之點交日期為97年11月29日下午3時
許，事實上，被告僅將系爭建物之鑰匙交予原告而已，並未一一將系爭建物點交予原告，被告所辯，並非事實。被告辯稱原告共去過六次云云，完全即屬不實。雙方於第一次見面是在97年10月5日周日，由仲介陪同原告夫妻大約看了一下，嗣被告即邀請原告夫妻前至庭園之樹下泡茶，係一走馬看花之方式；雙方第二次看房屋係於97年10月10日國慶日，再由仲介陪同原告夫妻，當時因買賣價格並未談攏，兩造當時係專注在討價還價之過程，並無再進入屋內查看房屋，雙方只在魚池邊之休息亭下商談買賣價金；雙方在第三次看房屋係於97年10月25日簽約，仲介陪同原告夫妻有再進入屋內走一回，但充其量係屬走馬看花之方式，根本即無從仔細觀看，每次被告都很刻意招待原告前至庭園之樹下泡茶，被告並不喜歡讓原告進入屋內，被告聲稱表示不賣，為何卻在原告與仲介簽訂要約書期滿前一小時同意售出，且在原告提議欲解約時均不肯，口是心非。又於97年11月29日下午15時交屋，係被告故意拖延及設陷，採取閃電式點交方式，使人無法在短短15分鐘內完全進入狀況，且容易招致錯誤，且被告開口合嘴，一再標榜為人要誠信，令人太容易信賴，才會毫無警惕、無戒心上當。當日原告係於15時許到達欲交屋，被告已準備好汽車發動在等待溜跑，交屋程序動作第一階段由被告所委任仲介及仲介兒子代書、原告、被告4人，大略由一樓走到三樓房間看一下後，隨則前往庭院及於魚池、田園處，說明抽水開關及使用方法，然後則一再表示被告還有急事待處理，匆匆忙忙交代一下就離開。當被告欲離開大門之一剎那間，原告欲關閉牆圍自動門及屋內大門捲門時，竟發生故障且屋頂內外水管電路分配盤及各種冷熱水開關亦未告知，被告則無法再聯繫上。嗣後原告通知仲介要問被告，及敘述上述故障要找誰服務，地下水井在何處等等資訊，被告均置之不理，皆無告知，原告遭受被告蓄意設計採取閃電式交屋，全部均未詳細交待清楚，後來又聯合仲介共謀隱瞞，且對原告一概不予理會。原告原本想以和為貴，即透過仲介要求協商，詎料，被告聯合仲介業者堅拒不予理會，原告不得已才請兩位律師發出存證信函，但仲介業者及被告皆惡意躲避不予理會。況且，當時被告再趕快辦理土地移轉登記及分割，時間要一個月以上，被告一再拜託仲介找地政所要快速處理，原告以為被告需要錢，故建議在辦理移轉登記過程中，原告願意開立台灣銀行之本票支付，一次預先付清屋款，但有條件要求被告應讓原告提早遷入，結果竟遭被告拒絕，如今始知被告害怕被拆穿，買賣不會成交。原告夫妻二人係久居台北市之人，因嚮往鄉居耕讀生活，希冀能返回鄉下種田植花，貽養天年，然而系爭土地因涉及違規建築及挖填堆放非農業使用之磚塊、輪胎、水泥塊等雜物，已然無法耕種，原告當時購買房屋及農地之目的，已然全部破滅，如原告真知此事實，絕不至有購買系爭農地及房屋之舉措。又原告已於98年6月9日已收受彰化縣政府以府地用字第0980132174號函文，命令於文到15日內恢復原狀使用，逾期即將依區域計劃法等規定裁罰，此有函文1紙可稽。系爭土地因涉及違規建築及挖填堆放非農業使用之磚塊等雜物，原告復於98年7月9日已收受彰化縣政府以彰環廢字第0980028427號函文，命令於98年8月10日前清理，逾期廢棄物應理法第50條規定裁罰，此有函文1紙可稽。承前所述，物之瑕疵擔保責任係調整及衡平標的物價值之利益衡平方法，故不論物之瑕疵究竟發生於何時，出賣人一律必須擔負擔瑕疵擔保責任，此亦即前所述擔瑕疵擔保責任，係屬法定之無過失責任之所在。通常亦受制於一般交易習慣作為判斷之依據之所在，包括態樣包括價值之瑕疵、效用之瑕疵、保證之品質，且所稱價值之瑕疵包括交換價值及使用價值。本事件中，被告所出售之系爭土地顯已有重大違反契約履行之義務，未誠實告知系爭農地土壤挖出販售，並將垃圾及事業廢棄物回填予系爭土地下，系爭房地必須面臨清除、運送、購買土方、回填完整、回復農作堪用狀態，如此耗費過鉅，造成成本與取得不相當，已然構成瑕疵重大，自得解除契約。故本事件中上訴人明知瑕疵在契約訂立之前即已存在，出賣人明知卻不予告知被上訴人，出賣人亦應負不完全給付之債務不履行責任，此依王澤鑑著民法學說與判例研究㈥物之瑕疵擔保責任、不完全給付與同時履行抗辯壹文亦採此見解。
㈩本件系爭土地，被告於訂立買賣契約之前，竟未經主管機關
許可，私自提供系爭土地掩埋廢棄物，被告自應負物之瑕疵擔保責任，且該等瑕疵已顯屬重大，原告依民法第354條及第359條之規定解除買賣契約，實屬有據：觀諸臺灣省建築師公會之鑑定報告內容，已足以證明系爭土地內已被挖取土方，且最南側之第一區除一般廢棄物外，仍以一般事業廢棄物居多，其中又屬營造事業廢棄物占大多數；未於第一區與第二區間存有一般廢棄物並夾雜一般事業廢棄物；位於中央之第二區間除少量一般廢棄物外，仍以大量磚粉之一般事業廢棄物占多數；位於第二區與第三區間之區域，有參雜少量之磚粉；位於最北側之第三區主要為營造事業廢棄物；另外由開挖處斷面尚可見未開挖之周邊區域仍有廢棄物存在。更甚者，鑑定開挖範圍內29個樣本（濕基）中，初驗結果有13個樣本之重金屬鎘含量超出規定標準值，故系爭土地確有有害事業廢棄物。從而，被告當初已先就系爭土地種植草皮、竹木、植樹，此皆係被告為掩飾系爭土地地下已掩埋廢棄物，故意所設之障眼法，以騙取原告，是以，系爭土地開挖之區域既存有有害事業廢棄物，被告亦明知而將系爭土地先挖取土方販賣，嗣後再以各式有害之事業廢棄物回填系爭土地，卻故意隱匿此事實而不告知，而將系爭土地等出賣與原告，致原告不知實情而與其訂立買賣契約。再依鑑定證人莊雪琪建築師於99年8月26日到庭時證稱「法官問：依照鑑定報告有關於本件建物的牆面或其他部分有滲漏或白華現象，造成原因？鑑定人答：本件是鑑定有無漏水問題，漏水是指實際有水流漏出來或滲漏，白華造成的原因有可能是材料施工或是地震或其他天然的因素造成，空氣中濕度比較高的時候產生的機率會比較高，但是不一定會造成，本件建物有白華的現象，嚴格來說不能說是漏水，有漏水的位置如鑑定書裡面所寫的，造成漏水的原因是牆壁有裂縫，所以水就直接漏進來，牆壁會產生裂縫的情形是地震等天然外力或者是施工不良等人為因素造成，本件建物無法認定是天然外力或人為因素所造成的，因為他不是新建的建物，三樓陽台有積水、白華現象情況，她的造成原因如我上面所說的原因造成的，上面陽台的防水層都損壞了，如果有積水現象的話，會造成樓板長時間積水，水會藉由混凝土材料滲漏然後天花板就會有微濕，這不能說是天然狀況造成的，可能是人為的，因為混凝土本身材料配比不適當，還有防水層剝落懷掉管理上不去處理。法官問：水池的部分，會有裂縫主要原因？鑑定人答：因為不同材料的組合會產生施工介面，介面容易有裂縫出來，本件魚池介面的裂縫在土表層的上面，所以它會有滲水的情況，如果介面的裂縫在土表層的下面就要看土壓與水壓狀況是否而定它會不會滲水，在外觀上會看不出來，現場我沒有看到會滲水，但是有看到一圈的裂縫，會滲水的機率很高，如果有滲水是合理的，裂縫是一周的，長時間一直注水，滲出的水量可能會比較多，但不能確定。關於開挖土地廢棄物的部分，因為不是全面開挖，是部分開挖，就開挖的部分報告內沒有寫廢棄物所佔開挖量的比例是因為每處開挖的深度不一樣，所以沒有辦法判斷，一般挖到約1米2 以上如果看到還是原土，就可以判斷該處應該沒有埋設廢棄物，如果有挖到廢棄物就會繼續往下挖，挖到沒有看到廢棄物為止。法官問：本件請求鑑定土地範圍內的廢棄物是否可以估算其清運費用？鑑定人答：必須要全部開挖才可以，及本件因為還包含有毒廢棄物在內之可能，所以必須要整個挖完並分辨一般廢棄物及有毒廢棄物的數量才能估算費用，因為挖出來有毒沒毒廢棄物的處理費用差很多。被告訴訟代理人張德銘律師問：你用初檢方式是否只能檢出有無毒物存在？他能做出是哪種毒物定量分析嗎？鑑定人答：初檢不是作定量分析，初檢是溼基因為有水份會影響它的檢測結果，所以通常乾基檢測出來有毒性的質是會高出於溼基，所以溼基檢出來是已經超過標準，所以我們就會判斷它有超過標準的可能，如果說要再明確作律師所說的毒物定量分析，我們可以提供當時開挖採樣的樣本給律師去作鑑定。被告訴訟代理人張德銘律師問：既然初檢不是作定量分析，那麼鑑定報告第10頁所謂的數值表的數值是如何得來的？鑑定人答：初檢所用的儀器本身直接用X光線打在樣本上，它就會出現PPM是多少。被告訴訟代理人張德銘律師答：以你作建築師的經驗，以鑑定報告書所寫滲水、漏水、白華現象，是不是普通一般的房子都可能發生這樣的情形？系爭房屋的情形是否很嚴重？鑑定人答：一般來說一般房屋都有是有可能發生上述現象，但是以系爭房屋來說這些現象是算是蠻嚴重的。」，準此，系爭土地因掩埋廢棄物，自會減少其交易價值；且嗣後原告尚需請人挖除廢棄物，並請合法廠商處理廢棄物，再購入土方回填，勢必所費不貲，且須花費大量時間及精神，對原告而言，確係非常不利，系爭土地對原告而言已無實益，故被告所出賣之系爭土地即具有重大瑕疵，職是，原告自得依上揭規定解除系爭買賣契約，且依其情形，對被告並無顯失公平之可言。
本件被告故意不告知系爭建物之瑕疵，原告爰依民法第360
條之規定，請求不履行之損害賠償：系爭土地開挖之區域既存有有害事業廢棄物，被告明知而將系爭土地先挖取土方販賣，嗣後再以各式有害之事業廢棄物回填系爭土地，卻故意隱匿此事實而不告知，而將系爭土地等出賣與原告，致原告不知而與其訂立買賣契約，且被告迄今尚未將系爭土地之有害廢棄物清除之。換言之，「不完全給付之情形亦已無法補正」，被告顯已構成給付不能。是依上揭規定，原告自得主張被告有故意不告知物之瑕疵之情事，請求不履行之損害賠償，亦即解除雙方之買賣契約、請求回復原狀返還買賣價金，並請求損害賠償。
被告故意不告知瑕疵，亦違反先契約義務（誠實告知義務）
，應負「不完全給付」之債務不履行責任：本件被告在系爭土地買賣契約訂定前，即將系爭土地先挖取土方販賣，嗣後再以各式有害之事業廢棄物回填系爭土地，被告明知卻故意不告知，揆諸前揭說明，實已違反先契約義務（誠實告知義務），故原告依民法第227條之規定，因可歸責於被告之事由致所給付之系爭土地存有有害事業廢棄物，已屬不完全給付，故類推適用民法第226條之規定，併依民法第256條之規定解除買賣契約，而對於被告所受領之給付即價金，依民法第259條之規定請求被告返還，並依民法第227條第2項規定請求損害賠償。
原告委請大溏國際股份有限公司、水蓮環境工程技師事務所
針對系爭土地內之一般廢棄物、及處理有毒廢棄物之全部處理費之估價單，系爭土地之處理費用包括一般廢棄物、及處理有毒廢棄物之全部處理費為89,979,200元，原告實無力負擔該筆清理處理如此龐大之費用，被告自應負物之瑕疵擔保責任，且該等瑕疵已顯屬重大，原告依民法第354條及第359條之規定解除買賣契約。至於因系爭土地內確實內含有鎘、鋅等有毒廢棄物，如將來欲處理時，依行政院環保署之規定，該處理機構必需具有甲級之證照，並須向行政院環保署辦理申請公告手續，關於彰化縣境內具有甲級執照之處理機構有9家，又前開處理機構9家中具有現場開挖之經驗者，經查詢僅有冠璋企業環保有限公司1家有處理經驗，至於其他資源回收等之機構，尚無現場開挖之經驗等語。
關於系爭土地已經財團法人中華工商研究所鑑定報告，系爭
土地實施現場採樣，以分區三區域測量，在就表土(地表下約15公分)，進行淺層汙染採樣；次就以挖土機開挖，自地表至地下約30公分就裏土為開挖，再就前開三區，再區分8個小單位，實施開挖，且實施開挖後於8小單位內，發現已佈滿如鑑定書第18頁、第19頁、第37頁內所堆置之一般事業廢棄物，而廢棄物之掩埋範圍散佈及充滿於系爭土地之全部區域之地下層。依鑑定報告書第17頁所述，三區中分別挖取大小混擬土塊之廢棄物面積約二分之一，亦有分別挖取大小混擬土塊、木材、磚塊、塑膠片、磁磚、塑膠麻布袋、石塊、鋼筋條等之廢棄物，詳如鑑定報告書第17頁、32頁、36頁、37頁所載。故該所之結論為系爭土地之地下層充滿廢玻璃、陶瓷、瓦片、磁磚、麻布袋、混凝土塊、布條、大小石塊、塑膠片、磚塊、固狀、粉狀、砂狀廢棄物、廢木材、建築廢棄物之土木、廢紙。又依鑑定報告書第78頁所載，系爭土地有含砷、汞、鎘、鉻、銅、鎳、鉛、鋅等重金屬之成分，為判斷係低於標準值，認定為一般事業廢棄物。又開挖後，發現前開該廢棄物之深度，係自地下層一公尺起，至四點九公尺不等之深度，依鑑定報告書第90頁所載，系爭土地自表土至裏土層間存放固狀或粉、砂狀之土木及建築物廢棄物，致使鑑定標的在農作物以淺耕或深耕方式，均將影響農作物不易生育，詳如鑑定報告書第90頁所載。依鑑定報告書第95頁所載，系爭土地之淺耕作之欲回復可耕作狀況需支出之金額，至少為1,812,762元；依鑑定報告書第96頁所載，系爭土地之深耕作之欲回復可耕作狀況需支出之金額，至少為5,082,032元（以4320立方米）、如以4355立方米計算，為5,116,792元，詳如鑑定報告書第98頁所載。
系爭土地已確認佈滿一般事業廢棄物，依廢棄物清理法第28
條規定，本事件應將所有廢棄物全部自行清理、處理，如未清理者，恐有涉及依廢棄物清理法第45條、第46條規定之適用，而涉及刑事責任之問題。因此，系爭農地之地下層已被非法掩埋一般事業廢棄物，已必須全部將一般事業廢棄物予以清運處理完畢，始能符合農地之管理，亦因此方符合廢棄物清理法之規定，系爭農地已違規掩埋一般事業廢棄物者，事實上，並無淺耕、深耕之區別，而係自始應必須全部將一般廢棄物，予以清運處理完畢後，始符廢棄物清理法之法規，而避免受廢棄物清理法之裁罰及將來可能遭受之刑事訴追責任。是以，被告所辯，實無可採。再況且，依鑑定報告書第78頁所載，系爭土地內已含有砷、汞、鎘、鉻、銅、鎳、鉛、鋅等重金屬之成分，雖其判斷係低於標準值，而認定為一般事業廢棄物，惟系爭土地為農地，以供種植蔬果、花木等用途，然事實上系爭土地之土壤竟淪為廢墟廢料及垃圾掩埋場，其內混有已挖取大小混擬土塊、木材、磚塊、塑膠片、磁磚、塑膠麻布袋、石塊、鋼筋條等之廢棄物，輪胎、磚塊等廢棄物，甚至，已含有上述重金屬之成分，故不能提供農作耕作使用，被告之給付已顯然不符合債之本旨，係屬於無法修補之重大、嚴重瑕疵、缺失無誤，亦已無法負有使系爭農地得以耕作等用途及使用等目的。被告就系爭土地係違法掩埋一般事業廢棄物一節，刻意、故意不告知原告，其惡性重大，更何況，系爭房屋所存有之瑕疵，被告係自始即故意不告知瑕疵，依民法第355條規定，被告應負擔瑕疵，本即無免責之餘地。再者，被告明知系爭土地下掩埋一般事業廢棄物，竟意圖隱瞞，以整理農地，其上再栽種樹木，其惡性重大，不言而喻。是以，被告以檢附光碟2片，意圖以此做為證明系爭土地並無農作物不易生長之依據，顯屬失當，亦不能採信。退步言之，原告當時所購買之標的係屬農舍及農地，原告自始即未曾否認，原告所爭執者，係被告所為之給付，係有嚴重及重大之瑕疵，尤其，系爭土地之土壤竟淪為廢墟廢料及垃圾掩埋場並含有重金屬之成分，故不能提供農作耕作使用，被告之給付，已顯然不符合債之本旨，係屬於無法修補之重大、嚴重瑕疵、缺失，而系爭土地後方是屬於農地，依農地農用之本質，該土地本應得以供種植蔬果、花木之用途，該無法修補之嚴重缺失，原告主張實有理由。至於被告於96年6月23日向第三人陳建業所購買等情，原告係向被告購買系爭房屋及土地，被告係向其之前手陳建業購買，依買賣關係，被告本應負擔瑕疵擔保責任無誤，至於被告之前手陳建業向法院拍賣方式購買者，均與原告無關，被告亦應負擔瑕疵擔保責任，上開所辯核與原告無關，其不能以其與前手間之關係對抗原告。故本件被告在系爭土地買賣契約訂定前，即將系爭土地先挖取土方販賣，嗣後再以各式有害之事業廢棄物回填系爭土地，被告明知卻故意不告知系爭土地存有有害事業廢棄物，更已種植草皮、植樹來掩飾其不法，原告為此依民法第354條、第359條、第360條、第227條、第226條、第256條、第259條、第260條解除買賣契約，請求返賣價金，及減少價金，並請求損害賠償等情。並聲明：⒈被告應給付原告12,319,246元，及其中1,200萬元自97年11月29日起算，另319,246元自本訴狀繕本送達翌日起算至清償日止，各按週年利率百分之5計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件在法律適用上，與不完全給付之規定有違，故原告本於
不完全給付而為本件請求，在法律適用上，顯屬無據：依最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠可知，原告主張系爭房地有所謂土地為廢料掩埋場、房屋有漏水等瑕疵云云，均非事實，被告否認之。惟縱依其之主張，其亦謂該等瑕疵係於契約成立前即已存在，則依上開最高法院決議之反面解釋，本件並無所謂「不完全給付」規定適用之餘地。故原告本於不完全給付而為本件請求，在法律適用上，自屬無據。
㈡系爭不動產買賣契約已明訂系爭房地依現況點交，原告（買
方）不得要求任何修繕費用，故被告亦不負物之瑕疵擔保責任。是以，原告本於所謂物之瑕疵擔保為本件請求，亦屬無據：按「本約不動產訂於付清買賣價款日現狀點交。」、「乙方須負責復水、復電；房屋以現況交屋，甲方不得要求任何修繕費用。」系爭不動產買賣契約書第9條、其他約定事項第1點分別訂有明文。查所謂「現況」，係指系爭房屋及土地於「付清買賣價款日時」現存之狀況，現存之狀況縱有瑕疵，也是以此狀況為交付之意，故被告自不負物之瑕疵擔保責任。況系爭不動產買賣契約書復已明載「甲方（即原告）不得要求任何修繕費用。」，益徵被告就系爭契約確不負物之瑕疵擔保責任。從而，原告本於所謂物之瑕疵擔保為本件請求，自屬無據。被告就系爭買賣契約既不負物之瑕疵擔保責任，則系爭契約就土地部分之地下層縱有所謂一般事業廢棄物，且原告縱需依廢棄物清理法支出所謂清理費用，被告就該費用亦毋須負責。從而，原告本於所謂物之瑕疵擔保為本件請求，自顯屬無據。另原告一再誣指100年6月16日鑑定時，系爭土地地下層所發現之一般廢棄物為被告所掩埋云云，絕非事實，被告在此嚴正否認之。
㈢原告又主張「關於被告於將系爭房地交付予原告後，原告始
發現系爭建物已因嚴重滲、漏水，且該滲水及漏水嚴重，被告使用矽橡膠將窗戶封死，根本無法開啟，以防止滲水漏水進入，致使窗戶已完全失去當初設計窗戶之功能」云云。惟查，被告上開所稱，並非事實，亦無所據，依系爭不動產買賣契約書第9條、其他約定事項第1點規定，故被告就系爭房屋自不負瑕疵擔保責任，已詳如前述，證人謝玉盞代書針對此點亦已明確證稱「縱使房屋有漏水也是現況的一部分，依此點交。」等語，益徵兩造確已約定，被告就系爭房屋不負瑕疵擔保之責。亦即，縱系爭房屋有所謂漏水之情形，被告亦係依現況交付，而不負物之瑕疵擔保責任，故原告以所謂房屋有漏水主張解除契約云云，已屬無據。再者，證人謝玉盞於鈞院99年9月23日庭訊時已明確證稱「（法官：提示不動產買賣契約書，買賣契約書後面記載的屋內動產一併點交？）證人謝玉盞：是的，動產是買房子附贈的，動產有在交屋時一併點交給買方，沒有特別點收數量，買方本人及她的2個兒子都有一起上樓去點交，點交結果他們都沒有表示意見，點交當時我有在現場，但是樓上我沒有跟他們去，賣方也是本人到現場辦理點交。」等語。由證人謝玉盞上開證詞可知，97年11月29日系爭房地點交時，原告及原告兩個兒子均曾親自到系爭建物樓上樓下四處查看，於點交時，原告亦有出具文件簽收單予被告收執。是以，系爭建物縱有原告所稱之部分窗戶遭封死等情形，亦為原告所知悉，至少亦因原告之重大過失而不知，則依上法文，被告亦無須負物之瑕疵擔保責任。從而，原告以所謂系爭建物之部分窗戶遭封死為由，主張解除契約，亦屬無據。
㈣退步言之，縱被告尚須負所謂物之瑕疵擔保責任，且系爭房
地亦有所謂瑕疵。然此亦為原告所知悉，至少亦因原告之重大過失而不知，則依民法第355條之規定，被告亦無須負瑕疵擔保責任：依民法第355條規定，原告於簽訂系爭買賣契約前，曾多達六次親自勘查系爭房地之現況，於系爭房地點交時，亦經原告再三確認現況無誤後，被告始驅車返回台北。是以，系爭房地縱有原告所稱之瑕疵，亦為原告所知悉，至少亦因原告之重大過失而不知，則依上法文，被告亦無須負物之瑕疵擔保責任。又本件關於「是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建？」部分，被告於系爭契約之「附件㈠不動產標的物現況說明書」第6項已勾選「是」。故原告自已知悉系爭房地有「未登記之改建、增建、加建、違建」等情形，是以系爭房地縱有上開情形，被告就此自亦不負物之瑕疵擔保責任。至原告雖另稱「被告於系爭契約之『附件㈠不動產標的物現況說明書』第7項：建物是否有漏水情形？』勾選『否』，足見被告有故意不告知瑕疵之情形」云云。惟被告於96年6月23日向前手陳建業購得系爭房地後，旋於96年8月15日委請鴻陞防水壁癌五金材料行，就系爭房屋進行一、二、三樓窗口處漏水處理、三樓頂樓板防水處理，以及三、四樓頂樓防水處理等工程。施工完成後，該廠商並開立品質保證書予被告，載明「防水、防鏽、壁癌工程完成後五年內於施工處有漏水、生鏽現象者，本公司無條件做好修繕處理。」之五年品質保固是以，被告於97年11月間出售系爭房屋前，已就漏水部份進行修繕完畢，並由廠商提供五年保固，且截至系爭房屋點交前，亦無發生漏水之情形，故被告始於該現況說明書勾選無漏水。從而，縱嗣後系爭房屋有所謂漏水之情形，被告亦無所謂故意不告知漏水之可言。準此，原告謂被告有故意不告知漏水，依上民法第355條第2項但書之規定，仍應負物之瑕疵擔保責任云云，亦屬無據。㈤系爭土地於鑑定時已非被告交付時之狀況，自不得以該鑑定
報告作為認定「被告交付系爭土地時，系爭土地狀況之依據」：按系爭土地於99年7月5日進行採樣鑑定時，距被告將系爭房地點交於原告之時間（即97年11月29日），已長達一年半之久。在此期間，該房地均由原告占有使用。故原告於上開期間，因反悔不願購買系爭房地，自極有自行污染系爭土地以作為解約依據之可能。否則，焉有人在購得供別墅使用之土地後，卻憑空自行在購得之土地上大肆向下挖掘數公尺深，並自行向環保單位檢舉自己之可能，實不辯自明。次按，原告於98年4月12日雖委請公證人見證，就系爭土地進行開挖，惟原告在無任何事證下，何以知地下數公尺處，會有其所謂之廢磚塊、垃圾等？令人費解。該所謂之廢磚塊、垃圾，是否原告為達解約之目的而置入，自屬可疑。故在98年4月12日之前，原告極有可能已自行挖掘、並置入有問題之物品。又原告於98年4月12日之會同公證人挖掘，原告並未將該挖出之樣本，送交鑑定；且自行回填時，亦未再委請公證人在場見證。故原告所回填者，是否為當初所挖之土壤，是否另加入有問題之物品，亦屬可疑。且查原告於98年6月26日曾自行向彰化縣政府環保局檢舉系爭土地埋有建築廢棄物，要求該單位前來勘查，此舉誠令人匪夷所思。又彰化縣政府環保局於98年7月2日前往系爭土地稽查時，於彰化事業廢棄物處理稽查記錄工作單記載「現場會同吳君勘查上述地號後段土地，由吳君日前開挖共計四處（4M＊2M＊3M、5M＊2M＊0.5M、17M＊2M＊3M、4M＊1M＊1M），現場開挖物主要為營建剩餘土石方（含廢磚塊、混擬土塊、沙、土等），惟表面有些許廢塑膠、廢玻璃屑、塑膠空瓶及玻璃空瓶數個，生鏽鐵片2個及廢輪胎1個等一般廢棄物。」。由上足證，原告在98年4月12日會同公證人開挖後，復在未會同被告之情況下，自行多次開挖系爭土地，且開挖深度甚至高達3公尺。則在原告積極主張解除系爭契約之情況下，自無法排除原告刻意置入有問題之物品。綜上，被告否認99年7月25日鑑定時，系爭土地之狀況與被告97年11月29日交付之時相同。
從而，自不得以該鑑定報告作為認定「被告交付系爭土地時，系爭土地狀況之依據」。再者，觀諸上開彰化事業廢棄物處理稽查記錄工作單之記載可知，彰化縣環保局於98年7月2日至系爭土地稽查時，系爭土地現場開挖物（地下數公尺處）主要者為營建廢棄物，一般廢棄物則僅為些許。退萬步言，上情縱為被告交付時即已存在，惟因系爭土地之主要使用目地為於土地上興建別墅，蓋建魚池、種植花草樹木、庭院造景等供居住使用，則數公尺下之營建廢棄物及些許之一般廢棄物，並無礙於系爭不動產買賣契約之使用目的，自不得視為瑕疵。再退步言之，上情縱得視為瑕疵，惟系爭不動產買賣契約第9條已明訂系爭房地係依現況點交。則系爭土地於「付清買賣價款日時」存在之狀況，若有上開所謂之營建廢棄物及些許之一般廢棄物，則被告亦係依此狀況而為點交，被告並無清除之義務（即被告並不負物之瑕疵擔保責任）。益徵原告之本件主張，確屬無據。
㈥原告提出88年度至99年度之空照圖6張，略稱「伊對於系爭
土地及房屋係維持被告所交付之原狀，而廢棄物則係被告所掩埋」云云。惟原告所提供之所謂空照圖，並未記載年度、製作之機關，拍照之地點（地址）為何，故被告否認該所謂空照圖為真正，更否認該空照圖與本件房地相關。又該所謂空照圖均為黑白圖片，影像模糊不清，亦無法看出有如原告於上開空照圖旁所註記之所謂推置廢棄物、鐵皮屋、垃圾、砂石車等物。足見，原告於該圖上之標示，均屬原告所自行想像及臆測，並非事實。是以，原告以上開空照圖而主張有所謂廢棄物，或主張被告有掩埋廢棄物云云，顯屬無稽，而無足採。至原告以所謂97年5月17日至98年10月8日之空照圖位置均屬同一，主張其就系爭土地均未曾移置云云。惟上開所謂空照圖並非實在、亦無如原告於圖旁所註記之事物等情，已詳如前述。退步言之，原告曾於98年4月12日委請公證人見證，就系爭土地進行開挖，亦曾在彰化縣環保局於98年
7 月2日前往系爭土地稽查前幾日自行開挖四處（按：因原告自己檢舉自己，所以環保局才去稽查）。足徵在上開所謂
97 年5月17日至98年10月8日期間，原告曾自行多次開挖系爭土地，然該所謂空照圖卻看不出有何不同。亦即，系爭土地如開挖後再予回填，於空照圖上並無法顯示出。從而，原告以上開不實之空照圖，主張原告對於系爭土地均維持原告交付時之現狀云云，並不可採。末按，被告在此慎重否認，在交付系爭土地予原告前，系爭土地內有所謂之廢棄物存在，更否認被告有所謂掩埋廢棄物之行為，此部分均應由原告負舉證之責。
㈦另台灣省建築師公會製作之鑑定報告稱「由魚池結構現況，
可判斷魚池為混凝土結構加設磚構造，二種結構之介面已產生裂痕，且其構造介面高於外側交接之地面土地，而水痕位置高於或等於二種構造之介面裂痕，判斷當魚池內水位達到水痕位置時，該魚池與土地交接會有漏水情形。而鑑定當時魚池並無漏水情形，判斷因當時魚池注水未達二種構造之介面裂痕位置」云云（詳鑑定報告第15頁第17行以下）。惟查，鑑定報告上開所指，容有誤會，茲說明如下：按系爭魚池之設置方式，係由地平面往下挖掘，並以RC材質固定魚池凹槽內層，再注水養魚。亦即，該魚池原先並無後述之加建磚造圍籬。查於該魚池興建完成之三、四個月後，被告為防止孩童不慎跌落魚池內，始於魚池四周另加建磚造材質圍籬。故該圍籬部分，並非魚池構造之一部分，更非所謂用以防止魚池溢水（按：魚池溢水，係下雨時之自然現象，那有防止之必要）。次查，魚池既設置於室外之地平面下，如遇大雨來襲，魚池水滿溢出地平面，並漫延至魚池四周已潮濕之土地，乃自然、正常之現象，並無礙於魚池之功能，焉得謂為瑕疵。況該魚池係附贈品，且係現況點交，亦無所謂瑕疵擔保之問題。綜上，鑑定報告將圍籬誤為為魚池構造之一部分，並進而謂「水痕位置高於或等於二種構造之介面裂痕，判斷當魚池內水位達到水痕位置時，該魚池與土地交接會有漏水情形」云云，除屬誤會外，並將下大雨時之魚池溢水，當成好像是魚池之瑕疵，更屬違誤。蓋下大雨時，魚池四周的土地也都濕了，則魚池有無溢水，有差嗎？㈧就建築師公會鑑定報告有關系爭土地含鎘量部分，提出意見
如下：縱系爭土地有鑑定報告所謂之鎘含量過高之情事，惟該超出之部分，仍在一般土地之標準範圍內，並不影響系爭買賣契約之目的，且該瑕疵亦屬輕微，原告自不得因此解除系爭不動產買賣契約，依「土壤污染管制標準」規定，一般土地之重金屬「鎘」元素之管制標準為，一般土地不得超過20毫克/公斤，食用作物農地之管制標準為5毫克/公斤。系爭土地之分區使用雖為農地，但主要使用目地為於土地上興建別墅，蓋建魚池、種植花草樹木、庭院造景等供居住使用，並非做為農田、或農耕使用（如種植稻田供出售或食用）。依鑑定報告結果所示，系爭土地「濕基」樣本中，縱有所謂13筆樣本「鎘元素」些微超過食用物農地之管制標準，惟該等樣品之「鎘元素」仍在一般土地管制標準以內（均在20毫克/公斤以內）（按:乾基部份，因非鑑定時，兩造所會同採樣，故其之結果自應排除。）。是以，系爭土地在一般用途之土地情況下並無「鎘元素」超過管制標準之問題。綜上，系爭土地主要係供興建別墅、庭園造景等居住使用，並非作為農耕使用（如種植稻田供食用），故縱有所謂「鎘元素」些微超過食用物農地之標準，對庭院造景或居住並不生影響。是以，原告購買系爭土地既非以種植農作物為使用目的，則系爭土地縱有所謂「鎘元素」些微超過標準之瑕疵，然該瑕疵並不影響原告購買系爭房地之目的，故自不得視為瑕疵，縱為瑕疵，亦非重大，原告自不得據此主張解除系爭房地買賣契約。末依土地污染管制標準第2條「土壤非因外來污染而其物質濃度達本標準所列管制項目之管制標準值者，不適用本標準」之規定，只有外來污染（按：所謂外來污染，即有明確之污染源之意）所造成者，始有「土地污染管制標準」之適用。故本件土地之「鎘元素」縱有些微超過「土地污染管制標準」食用作物農地之標準，原告亦需證明係外來污染所致，否則根本無「土地污染管制標準」之適用。
㈨原告以大溏國際股份有限公司之報價單，主張系爭土地內之
一般廢棄物、及處理有毒廢棄物之全部處理費用高達89,979,200元，被告應負物之瑕疵擔保，且該等瑕疵已顯屬重大，原告依民法第354條及第359條解除買賣契約云云。惟查，系爭土地縱有所謂事業廢棄物，被告亦不負清除義務，本件應無指定處理費用鑑定機構之必要。縱仍有此必要，鈞院於99年7月5日雖指定建築師莊學琪至系爭土地現場進行鑑定開挖，惟莊學琪建築師明知自身沒有檢驗土壤之重金屬元素是否過量之專業能力，竟未經鈞院指定或兩造合意，即私自複委託冠璋企業環保股份有限公司人員吳舒捷至現場取樣，進行檢驗，故該等採樣檢驗程序顯有不當，且冠璋公司亦將未經兩造會同採樣之乾基樣本，亦納入鑑定報告中。是以，冠璋公司之鑑定公正性，顯有可疑。且系爭土地雖位處彰化縣，但非以彰化縣境內之清除機構為必要，故被告不同意由冠璋公司為本案之處理費用鑑定機構。至於原告陳報以大溏國際股份有限公司、水蓮環境工程技師事務所所提之估價單，主張解除契約云云，本件兩造係約定系爭房地為現況點交，原告（買方）不得要求任何修繕費用，故被告並不負物之瑕疵擔保責任。從而，系爭土地縱有所謂事業廢棄物（被告否認之），被告亦不負清除義務，故原告上開所謂之估價單與本件無涉。退萬步言，縱被告尚須負所謂物之瑕疵擔保責任，然大溏公司係原告單方委請之公司，而非經兩造所合意。況該公司估價單計價依據為何、是否曾親自到現場勘查，均不得而知。是以，被告否認該估價單之真實性。況系爭土地之分區使用雖為農地，惟本件不動產買賣契約之標的包含廠房、農舍、魚池、庭園造景等，足認原告購買系爭不動產係用於居住使用，而非用於種植農作物供出售或食用。是系爭土地既非供於種植食用農作物使用，即應回歸到一般標準值20毫克/公斤，判斷系爭土地含鎘量是否有超過標準值。經查，本件如採取一般標準值20毫克/公斤，則縱依上開檢驗報告，系爭土地之含鎘量亦均未超過標準值，自無所謂受有毒事業廢棄物污染之事。原告主張系爭土地遭受污染需加以處理，需支出上開費用云云，即屬無據。再查，系爭房屋縱有所謂含有鎘等成分，然系爭檢驗報告29個濕基樣本中，僅有13個有超出「食用作物農地之管制標準」，其餘樣本完全未驗出含鎘之成分。是以，系爭土地之污染範圍為何？是否需要全面開挖？如系爭土地確實受到污染，為何僅有部分土壤檢出含有鎘成分？上開疑點均尚待進一步釐清。末按系爭土地之鎘含量縱有所謂超出「食用作物農地之管制標準」，但符合一般土地含鎘量標準，已如前述。從而，本件所需之處理或清運方式，與一般土讓鎘含量超標之處理方式，應有不同。然該報價單並未說明處理方式，而僅標示處理單價，是被告否認該金額為處理系爭土地廢棄物之金額。
㈩系爭土地於中華工商研究院100年6月16日鑑定採樣時，已非
97年11月29日被告點交於原告之狀況，自不得以該鑑定報告作為認定「被告交付系爭土地時，系爭土地狀況之依據。」，退萬步言，縱中華工商研究院鑑定採樣時之狀況與「被告交付系爭土地時」之狀況相同，則被告就該鑑定報告，表示意見如下：依中華工商研究院就此部分之鑑定結果，系爭土地土壤之重金屬含量遠低於一般土地之「土地污染管制標準」，且縱以更嚴格之「食用作物農地」管制標準為基礎（按：被告出售系爭土地係供原告居住之用，而非做為農田或農耕使用），系爭土地之重金屬亦符合該標準值。系爭土地縱有所謂事業廢棄物，該廢棄物亦非有毒之廢棄物，惟是否得為農業耕作使用部分，系爭鑑定報告結論固記載「就農地之自表土至裏土間存放固狀或粉、砂狀之土木及建築廢棄物，致使鑑定標的在農作物耕作以淺耕或深耕等方式，均將影響農作物不易生育。」云云。惟系爭鑑定報告稱「由於本件鑑定標的自表土至裏土層存放土木及建築等屬性之廢棄物，則為土石或作為營建土方收容處理場所之範疇，依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法相關規定，不得認為作農業使用，故需將現場之土木及建築等屬性之廢棄物進行清除」云云。按「（Ⅰ）依前二條規定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。（Ⅱ）農業用地作農業使用之認定標準，前項之農業用地作農業使用證明書之申請、核發程序及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關會商有關機關定之。」農業發展條例第39條定有明文；次按「本辦法依農業發展條例第39條第2項規定訂定之。」、「有下列各款情形之一者，得申請核發農業用地作農業使用證明書：依本條例第18條規定申請興建自用農舍。依本條例第37條第1項或第2項規定申請農業用地移轉不課徵土地增值稅。、依本條例第38條規定申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈與稅或田賦。」、「農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：現場有阻斷排灌水系統等情事者。現場堆置與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物者。現場鋪設有非農業經營必要之柏油、水泥等情事者。農業用地依法供採取土石或作為營建土石方收容處理場所使用，未回復作為農業使用者。」農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第1、5、7條分別定有明文。查農業用地作農業使用認定及核發證明辦法，係在規定農地在符合一定條件下，得申請核發農業使用證明，藉以向稅捐機關申請不課徵土地增值稅。從而，系爭土地是否符合上開核發證明辦法，實與系爭土地上的植栽是否不易生育無關，況被告將系爭土地出售予原告，辦理所有權移轉登記時，亦有依法申請核發農業使用證明，而申請不課徵土地增值稅。是以，被告於交付系爭土地予原告之時，系爭土地之狀況，確符合上開「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」所稱之農業使用。再者，上開「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」第7條所稱之「不得認定為作農業使用」之情形，均係指土地之地面上情形，與本件係屬土地以下有廢棄物之情形迥然不同。綜上，系爭鑑定報告稱系爭土地依「農業用地作農業使用認定及核發證明辦法」，不得認作農業使用云云，洵屬無據。該鑑定報告又稱，系爭土地之地面下有建築廢棄物，影響農作物不易生育之情形云云。惟查，系爭鑑定報告並未具體說明科學之依據。況且，鑑定報告雖稱「就農地之自表土至裏土間存放固狀或粉、砂狀之土木及建築廢棄物，致使鑑定標的在農作物耕作以淺耕或深耕等方式，均將影響農作物不易生育。」。惟系爭鑑定報告就此部分，並未具體說明其科學依據，亦未進行實際驗證，而僅泛稱有建築廢棄物將影響農作物不易生育，實難令人信服。再查，被告購買系爭房地後，於系爭土地上栽種許多樹木及植栽等庭院景觀，於被告97年11月29日將系爭房地交付予原告前，系爭土地上之樹木、植栽枝繁葉茂，欣欣向榮，綠意盎然，此有被告於97年11月17日所拍攝之影片可證。又本件不動產買賣仲介即證人謝玉盞於鈞院99年9月23日庭訊時亦證稱「（原告訴訟代理人問：提示起訴狀後附照片1-6張與證人，點交當時土地狀況是否如照片所示？）證人謝玉盞答：好像在賣的時候土地上的果樹種的滿滿的比照片上的多，照片什麼時候照的我不知道，我只記得買的時候花園的花種的很漂亮，其他我就不清楚，這照片好像距離買賣當時有一段時間了。」，益徵被告將系爭房地交付予原告時，系爭土地並無所謂農作物不易生長之情形。原告於購買上開房地不久後，竟於98年4月12日再未通知被告情況下，自行僱請工人，開挖系爭土地，再於98年6月26日向彰化縣政府檢舉自己系爭土地埋有所謂建築廢棄物。又被告接獲上情後，深覺不可思議，遂於98年8月3日再次到系爭房地現場瞭解（至系爭房地點交已逾9個月）。然查當時原告於系爭土地所種植之果樹及葉菜均生長繁茂，實無所謂農作物不易生長之情形。故系爭土地之土壤下縱有所謂事業廢棄物系，但無中華工商研究院所稱影響農作物生長之情形等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠97年10月25日原告經由苙荃不動產經紀有限公司永春不動產
彰化二林加盟店經紀人謝玉盞之仲介，向被告買受坐落於彰化縣○○鄉○○段崙子小段98-2地號、地目田、面積3880平方公尺之土地及其上三層樓農舍（即門○○○鄉○○○路○○○巷○○○號、總樓板面積331.36平方公尺），總價為1200萬元，並簽立不動產買賣契約書，簽約當日原告已簽發面額為120萬元之支票1紙作為定金交付被告收執，嗣原告分別於97年10月27日、11月24日、11月28日及11月29日，各給付價金350萬元、350萬元、100萬元及280萬元之款項予被告，上開土地及房屋已於97年11月27日辦理所有權移轉登記予原告，被告並於同年月29日將上開房地交付原告。
㈡本院93年度執字第9155號清償債務強制執行事件，曾對上開
彰化縣○○鄉○○段崙子小段98-2地號土地（原面積7700平方公尺）及其上163建號三層農舍（總面積331.36平方公尺）暨一層鋼骨造增建工廠（查封建號199號、面積112.34平方公尺）查封拍賣，由訴外人陳建業於94年2月1日投標拍定，並經本院於94年2月3日核發不動產移轉證書，而取得該不動產之所有權，嗣被告於96年6月23日向陳建業買受上開土地及建物（包含農舍、工廠、魚池、庭園造景等），並於96年7月17日將土地及建物所有權移轉登記與被告，上開98-2地號土地於97年11月14日分割出同地段98-6地號土地，分割後之98-2地號土地（面積3880平方公尺）及其上163建號三層農舍（總面積331.36平方公尺）、魚池、庭園造景等被告於97年10月25日出賣予原告。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭建物之室內牆壁、外牆、屋頂、陽台、窗戶及
門均有嚴重之滲水及漏水情形，被告甚至使用矽橡膠將窗戶封死，根本無法開啟，以防止滲水、漏水進入，致使窗戶已完全失去當初設計窗戶之功能，被告應負買賣瑕疵擔保責任云云。經查，系爭建物經本院囑託台灣省建築師公會鑑定結果：⒈一樓客廳北向窗戶之上下2組推拉式開窗有施作矽利康將窗扇封死至無法開啟。⒉⑴建物一樓客廳北向窗戶下方牆壁、西牆壁房間前面北側房間三面牆等處，鑑定當時除一樓北側房間之東側牆壁冷氣機插座下沿裂痕有滲漏現象，以及其下方插座亦有明顯漏水情形之外，其餘部分並無漏水情形，為水漬、表面漆呈粉狀或有突起或剝落等白華現象。⑵二樓樓梯間一面牆、二樓北側房間北、東面牆，南面房間東、南側牆壁、西側房間的西面牆壁等處。鑑定當時二樓北側東面牆壁冷氣機插座附近沿裂痕有滲漏現象，且冷氣機插座、電源插座、預留插座等處都有明顯漏水情形，而靠近北側牆壁附近有局部細微裂痕之滲漏現象，另外，二樓南面房間東側牆壁電源插座附近沿裂痕亦有滲漏現象，其餘部分並無漏水情形，為水漬、表面漆呈粉狀或有突起或剝落等白華現象。⑶三樓北面牆、和室南面牆、西面牆，以及三樓陽台等處。鑑定當時三樓北面牆、和室南面牆、西面牆並無漏水情形，為水漬、表面漆呈粉狀或有突起或剝落等白華現象。鑑定當時三樓陽台表面防水層已有多處開裂剝落現象，其東北角嚴重淤塞積水之洩水孔樓板下方（即二樓北側房間天花板東北處），判斷為積水造成該處樓板溼度過重而產生白華現象，另外，西北側樓板下方挑高天花板處有微濕現象，判斷該處樓板有輕微滲漏之可能等情，此有台灣省建築師公會99年8月3日台建師鑑99020字第832-6號鑑定報告書第15、16頁可稽，又鑑定人莊雪琪建築師另到庭證稱：（法官問：依照鑑定報告有關於本件建物的牆面或其他部分有滲漏或白華現象，造成原因？）「本件是鑑定有無漏水問題，漏水是指實際有水流漏出來或滲漏，白華造成的原因有可能是材料施工或是地震或其他天然的因素造成，空氣中濕度比較高的時候產生的機率會比較高，但是不一定會造成，本件建物有白華的現象，嚴格來說不能說是漏水，有漏水的位置如鑑定書裡面所寫的，造成漏水的原因是牆壁有裂縫，所以水就直接漏進來，牆壁會產生裂縫的情形是地震等天然外力或者是施工不良等人為因素造成，本件建物無法認定是天然外力或人為因素所造成的，因為他不是新建的建物，三樓陽台有積水、白華現象情況，她的造成原因如我上面所說的原因造成的，上面陽台的防水層都損壞了，如果有積水現象的話，會造成樓板長時間積水，水會藉由混凝土材料滲漏然後天花板就會有微濕，這不能說是天然狀況造成的，可能是人為的，因為混凝土本身材料配比不適當，還有防水層剝落懷掉管理上不去處理。」等語在卷。按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。查依上開鑑定報告及鑑定人之陳述，系爭買賣標的之房屋僅有部分產生白華現象並非滲漏水，且無法認定係天然外力或者是施工不良等人為因素所造成，而有滲漏產生微濕現象者為部分之天花板，原因係三樓陽台積水未處理而導致，蓋系爭建物自85年間興建至今已使用15年以上，均有可能發生長期使用之必然耗損現象，縱非自然耗損所致，其滲漏水情形亦不嚴重，況兩造簽定之不動產買賣契約中其他約定事項已載明：⒈「房屋以現況交屋，甲方（即買方）不得要求任何修繕費用」等語，雖不動產標的現況說明書中關於建物有無滲漏水情形？係勾選「否」，然既有上開其他特別約定事項，自難謂被告有故意不告知瑕疵之情事，因此原告僅以此建物若干不嚴重之滲漏情形即欲解除整筆買賣契約，對出賣人顯失公平，實不應准許；又兩造既約定以現況點交，原告不得要求任何修繕費用，即謂建物現況縱有部分瑕疵存在，原告亦不得因需支付修繕費用而向被告請求減少價金或賠償，故原告就系爭建物部主張依民法第359條、第360條規定，解除系爭買賣契約、減少價金及請求損害賠償，均無理由。
㈡次原告主張魚池偷工減料、設施粗糙、嚴重滲水、外牆水泥
完全脫落，每天需抽換污水，因設施不足而直接將污水直接排入鄰地，亦無污水處理設施，日常生活所使用沐浴、洗衣、大小便及其它使用後污水，均直接流下侵入兩邊鄰地，遭鄰地嚴重抗議，此屬嚴重之瑕疵云云。經查，由魚池構造現況，可判斷魚池為混凝土構造加設磚構造，二種構造之介面以產生裂痕，且其構造界面高於外側交接之地面土地，而水痕位置也高於或等於二種構造之介面裂痕，判斷魚池內水位達到水痕位置時，該魚池與土地交接處會有漏水情形。而鑑定當時魚池並無漏水情形，判斷因當時魚池注水未達二種構造之介面裂痕位置等情，此有前開台灣省建築師公會99年8月3日鑑定報告書第15頁可考，另證人蔡建和到庭證稱：「當初業主被告在上開地點挖魚池及魚池的土地是我去做的，當時是在97年間去做的，魚池根本不可能滲水出來，被告當時顧慮到安全要求我用混凝土來做魚池，一般都只是用土壓死而已，沒有做到這麼完全的，混凝土魚池與旁邊的土地是齊平，混凝土魚池的上面又追加做了磚造兩尺高的安全維護圍牆，這是為了安全的顧慮，一般是沒有加蓋磚造的維護牆，因為當時他是要自己住的，怕他親戚小孩跌進魚池，魚池水正常不會放到跟旁邊的土地齊高，大概都會放7分滿的水，磚造的維護牆只是怕小孩跌進去而已，並不是魚池原來的一部分，只是加蓋而已，在挖魚池的時候魚池部分的土並沒有挖到廢棄物，除了魚池部分外其他土地我並沒有去開挖」等語，由此可知系爭魚池本體為地面以下之混凝土結構物，高於地面磚造護牆並非魚池之本體，護牆高度僅為2尺（即
60 公分左右），必須魚池注水超過本體高度到達護牆，始會發生水由混凝土本體與磚造護牆交接處裂痕滲漏之情形，因此如以通常情形使用魚池本體尚無滲漏水情形發生之可能，故原告主張系爭買賣之標的魚池部分有喪失或減少通常效用之瑕疵存在，自難採信。
㈢另本次囑託台灣省建築師公會，鑑定開挖之土地有無廢棄物
結論為：全區由南至北分3區依序進行，開挖深度則視廢棄物埋設深度而定。廢棄物種類以『廢棄物清理法』規定為分類為分類依據，致於有害事業廢棄物部分，依據『土壤汙染管制標準』中重金屬管制項目之管制標準值進行初檢，因該標準規定以「乾基」為基準，若現場採樣初檢結果即已超出該標準規定，則可推論有有害事業廢棄物之可能，若現場採樣初檢結果皆未超出規定標準值，再進一步選擇數值接近之樣本進行實驗室檢測。在本次鑑定開挖範圍內有開挖出廢棄物如下：⒈位於最南側之第一區開挖物包括磚塊、石頭、木棒、混凝土塊、鋼筋混凝土柱、樹幹、電線、鐵線、布條、輪胎、塑膠切片、塑膠、塑膠瓶桶、木板、鐵鏟、一般垃圾等，除一般廢棄物外，仍以一般事業廢棄物居多，其中又屬營造事業廢棄物戰大多數。⒉位於第一區與第二區間區域之開挖物包括磚粉、燃燒過之木頭、樹幹、塑膠袋、塑膠片、塑膠瓶桶、輪胎、木棒、混凝土塊、電線、木板、鐵線、布條等，。於一般廢棄物中夾雜一般事業廢棄物。⒊位於中央之第二區間開挖物包括輛磚粉、石頭、黑色碳塊、稻草梗、燃燒過之稻草梗，以及少量之磚塊、布條、塑膠、木棒、電線、塑膠管等，除少量一般廢棄物外，仍以大量磚粉之一般事業廢棄物占多數。⒋位於第二區與第三區間之區域，僅有參雜少量之磚粉。⒌位於最北側之第三區開挖物包括大塊之灰泥塊、石頭、大塊之混凝土塊、4個內部澆置鋼筋混凝土的鐵桶，以及少量之磚塊、布條、木棒等，主要為營造事業廢棄物。另外，由開挖處斷面尚可見未開挖之周邊區域仍有廢棄物存在。而本次鑑定開挖範圍內29個樣本（濕基）中，初檢結果有13個樣本之重金屬鎘（Cd）含量超出規定標準值，故推論有有害事業廢棄物之可能。
㈣承上，本院再囑託財團法人中華工商研究院鑑定：就農地
之廢棄物範圍、內容及是否含有毒廢棄物在內？是否致無法耕作？如欲回復可耕作狀態須支出之金額？鑑定結果：㈠將鑑定標的分為三區域之八個小單位分別均存有混凝土
塊、布條、大小石塊、塑膠片及磚塊等等固狀或粉、砂狀廢棄物，因此可知廢棄物掩埋範圍則散布於系爭土地之三區域。㈡依採樣樣本之檢測結果可知，採樣樣本低於土壤污染管制標準所定重金屬管制標準值，故系爭土地存有之廢棄物為一般事業廢棄物。㈢所存在廢棄物類型為磚塊、混凝土塊、磁磚、塑膠片、麻布袋、木材、大小石塊等等類型，則為「非屬公告應回收或再利用之一般事業廢棄物：D類」。
鑑定標的之現況是否得為農業耕作使用分析：㈠由於本件
鑑定標的自表土至裏土層間存放土木及建築等屬性之廢棄物，則為土石或做為營建土石方收容處理場所之範疇，依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法相關規定，不得認定作農業使用，故需將現場之土木及建築等屬性之廢棄物進行清除。㈡耕犛的深淺依土質及作物種類而有不同，有以下分類：⒈淺耕：通常以地表至地表10公分為淺耕，例如檳榔、山葵、高冷蔬菜、茶等淺耕作物。⒉深耕：通常以地表下20分以上為深耕。因此，在本件鑑定標的廢棄物分布於地表層（地表至地表下約30公分左右）、裏土層（地表下約30公分起至數米），且屬固狀或粉、砂狀型態，故不論淺耕將致使上開廢棄物翻出土表，影響作物生育；或如行深耕，則土壤深層之固狀或粉、砂狀廢棄物，將使作物不易吸收。本件鑑定標的自表土至裏土層間存放固狀或粉、砂狀之土木及建築廢棄物，致使件定標的在農作物耕作以淺耕或深耕等方式，均將影響農作物不易生育。
系爭土地回復可耕作狀況，採用「排土客土法」，將受掩
埋廢棄物的土壤全部挖除，並換上乾淨的土壤。淺耕作欲回復可耕作狀態須支出金額為1,812,762元，深耕作欲回復可耕作狀態須支出金額為5,082,032元。
此情有財團法人中華工商研究院鑑定報告書在卷可憑，是系爭土地並無超過規定之重金屬在內，但有影響農地耕作之建築廢棄物存在，自可認定。查兩造間之不動產買賣契約書後附件㈡不動產權調查說明書，關於物件種類除勾選別墅、工廠、農地外，另附加註記農舍、庭院造景、魚池及休閒蔬果，原告亦自承其購買系爭土地即係想要其原來之庭園型態，以種植樹木及草皮，因此依契約約定系爭土地所喪失者應屬淺耕效用之瑕疵，而淺耕欲回復可耕作狀態須支出之金額為1,812,762元，依比例計算占買賣總價之15%，如因此部分瑕疵即解除1,200萬元之買賣契約，對出賣人顯失公平，復不應准許。
㈤又按以給付特定物為標的者，出賣人就其交付之買賣標的物
有應負擔保責任之瑕疵，須其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，固應同時構成不完全給付之債務不履行責任。茍於契約成立時，瑕疵即已存在，出賣人倘以現狀交付之，即屬依債務本旨而為給付，尚不構成不完全給付，斯時，買受人僅得依物之瑕疵擔保對出賣人有所請求（最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民事庭會議決議㈠意旨參照）。查本件被告所出售之系爭土地有上開一般事業廢棄物之情事，於兩造訂定契約時該瑕疵業已存在，而被告當時既以現狀交付系爭土地於原告，即屬依債之本旨而為給付，揆諸上開說明，被告僅負物之瑕疵擔保責任，原告本於不完全給付之法律關係請求被告賠償系爭損害，即非有據。
㈥再系爭不動產買賣契約書後附件㈡不動產權調查說明書，關
於物件種類除勾選別墅、工廠、農地外，另註記農舍、庭院造景、魚池及休閒蔬果等語，顯然被告對於系爭農地有作為栽種蔬果等淺耕農作之保證存在，按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360條定有明文，系爭農地既因有建築廢棄物存在以致影響淺耕，如欲回復淺耕可耕作狀態即須支出1,812,762元已如前述，是原告請求出賣人即被告應賠償此部分金額之損害，自屬有據。
㈦末原告主張契約書上其他約定事項第三項所載之屋內傢俱包
括櫃檯、床頭櫃、化妝椅，但被告交付之傢俱缺少化妝座椅三只、衣櫃一組、床頭櫃一只，一樓後房之床座遭掉換，另冰箱在溪湖燦坤所買大型新冰箱掉換成老舊小型冰箱，原圓形活動式餐桌遭掉換成長型損壞餐桌、烤箱配件完全欠缺、窗簾欠缺兩件等等瑕疵云云。惟證人謝玉盞（即永春不動產公司二林店，本件買賣契約的承辦人）到庭證稱：（法官問：買賣契約書後面記載屋內的動產一併點交？）「動產是買房子附贈的，動產有在交屋時有一併點交給買方，沒有特別點收數量，買方本人及她的2個兒子都有一起上樓去點交，點交結果他們都沒有表示意見，點交當時我有在現場，但是樓上我沒有跟他們去，賣方也是本人到現場辦理點交」等語，是系爭建物辦理點交時原告既已會同被告點交房屋內之傢俱，且無異議，且屋內動產係記載於契約書之其他約定事項內，並未特別標示金額，應係如證人謝玉盞所言屬附贈項目無訛，況各項傢俱並未詳載數量、品牌型號或新舊款式，自難認定被告有未依契約約定之數量、款式交付傢俱、冰箱、烤箱等予原告之情事，原告主張此部分被告自應負物之瑕疵擔保責任，尚無足採。
㈧綜上，原告主張系爭買賣標的物有瑕疵存在，依民法第359
條規定解除系爭不動產買賣契約，不應准許，其請求返還價金及仲介費、辦理所有權移轉登記之相關費用等自無理由，惟因系爭土地有一般事業廢棄物存在已無法淺耕，達到農地之使用效益，故原告就此部分之損害自得請求被告賠償1,812,762元。
五、從而，原告主張解除系爭不動產買賣契約不應准許，則其請求被告應依民法第259條返還價金1,200萬元及附加自受領時（即97年11月29日）起按年息百分之5計算之利息，另依民法第227條、第260條、第216條之規定，應給付原告支付予仲介公司之仲介費用、辦理所有權移轉登記相關費用之損害319,246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息百分之5計算之法定利息，均無理由，礙難准許；惟原告依民法第360條規定請求被告賠償損害1,812,762元及自起訴狀繕本送達被告翌日（即98年5月26日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，即有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，於判決結果不生影響，無予審究或調查之必要，併此敘明。
七、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分兩造陳明願供擔保請准為假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗應予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 21 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 21 日
書記官 陳美敏