臺灣彰化地方法院民事判決 99年度簡上字第104號上 訴 人 黃炳輝被上訴人 吳清松上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國99年7月12日本院彰化簡易庭99年度彰簡字第202號第一審判決，提起上訴，本院於99年12月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣壹萬貳仟陸佰柒拾伍元由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國98年7月20日向被上訴人購買坐落彰化縣○○
鄉○○段229之9地號、地目建、使用分區為鄉村區、使用地類別為乙種建築用地、面積18平方公尺土地（下稱系爭土地），並簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），雙方約定買賣價金新台幣（下同）52萬元，先於簽約當日給付定金5萬元（下稱系爭定金），充作價金一部分，再於98年7月31日給付20萬元，尾款27萬元則於98年8月31日辦妥系爭土地所有權移轉登記時付清；另約定於98年7月31日前往李秀雀地政士事務所履行登記手續。惟上訴人於98年7月31日前1、2日，以電話通知被上訴人，因被上訴人之舅陳濟堂不搬離系爭土地上之房屋，所以不買系爭土地。茲因上訴人不履行買受人給付價金義務，爰於原審本於買賣契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人尾款47萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息等語。
㈡依系爭契約第10條，可知上訴人不交付殘餘價金時，被上訴
人得沒收系爭定金作為違約金，故系爭定金屬違約金，即以系爭定金為契約不履行損害賠償擔保，並非保留契約解除權之解約定金。基此，上訴人不得放棄系爭定金並解除系爭契約，被上訴人縱已沒收系爭定金，亦非當然使系爭契約發生解除效力。
㈢坐落系爭土地上門○○○鄉○○村○○路○段○○○號房屋（
下稱系爭房屋），目前雖由陳濟堂占用，惟系爭房屋稅牌早於20餘年前已過戶予上訴人之岳父陳金定，渠等間債權債務關係，與被上訴人無關，亦與系爭契約無涉。
㈣上訴人於陳濟堂出庭作證前，曾向陳濟堂表示要將其趕出系
爭房屋，陳濟堂到庭證稱：「被上訴人稱既然上訴人他要銷定解約，他就多賺5萬元，被上訴人沒有跟我講雙方還必須按照契約履行，98年7月20日締約當天晚上被上訴人就來電跟我講上訴人毀約不買的事情。」云云，顯係出於畏懼及誘導，並不實在，不足採信。
㈤從而，系爭契約仍繼續有效，上訴人自應繼續履行系爭契約
，並給付剩餘價金，被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人47萬元，於法有據。原審因而為上訴人敗訴之判決，洵屬正當。上訴意旨指摘原判決不當，請求廢棄，為無理由，爰請求駁回其上訴等語。
二、上訴人辯稱：㈠兩造於98年7月20日簽定系爭契約後，即以電話通知被上訴
人，系爭買賣契約不成立，並同意被上訴人沒收系爭定金。㈡上訴人實無向被上訴人購買系爭土地意思，因訴外人陳金定
與證人陳濟堂間有債權債務關係，上訴人誤認陳濟堂為清償債務已將系爭房屋賣予陳金定所有，為求房地產權合一，以利出售及清償債務等由，始同意被上訴人請求，向其購買系爭土地。嗣後上訴人得知，陳濟堂僅係暫時將系爭房屋所有權移轉登記予陳金定，待其清償債務後，陳金定須將系爭房屋所有權歸還陳濟堂，上訴人始知受騙，而請求解除系爭契約。
㈢依系爭契約第10條約定，可知上訴人無須履行交付尾款泣義務。
㈣陳濟堂於99年10月1日到庭證稱：系爭契約早已解除等語，是上訴人無須繼續履行系爭契約。
㈤證人即承辦代書李秀雀於99年11月3日到庭證稱：依系爭契
約第10條約定，系爭定金被沒收，即指系爭買賣契約已解除，是上訴人無須再履行系爭契約。
㈥從而，系爭契約已合法解除，上訴人無須再履行系爭契約，
即被上訴人不得請求上訴人給付尾款，原審竟為上訴人敗訴之判決，即有未合。爰請求廢棄原判決，並駁回被上訴人在第一審之訴等語。
三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服原判決，全部提起上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於98年7月20日簽定系爭契約，由上訴人以52萬元之代
價，向被上訴人購買系爭土地，上訴人簽約當日交付系爭定金5萬元予被上訴人，尚餘47萬元尾款未付。
㈡上訴人於簽定系爭契約後晚間，曾以電話通知被上訴人，表示不賣之意，並同意由被上訴人沒收系爭定金。
㈢系爭契約由承辦代書李秀雀事務所人員繕打，為定型化契約條款。
㈣陳濟堂為被上訴人之舅父，為承辦代書李秀雀之姑丈，亦為系爭契約之見證人。
㈤系爭房屋（稅籍編號5407）門牌整編前○○○鄉○○村○○
路○○○號，門牌整編後○○○鄉○○村○○路○段○○○號，坐落在系爭土地上，目前由陳濟堂占用。
㈥系爭房屋為未辦保存登記之建物，僅有稅籍登記。
㈦陳濟堂與上訴人之岳父陳金定於72年4月10日簽定協議書（
下稱系爭協議書），雙方約定陳濟堂應將其所有系爭房屋（稅籍）移轉予陳金定，陳金定則應負責借款最高限額300萬元予陳濟堂周轉，待陳金定於陳濟堂還清其代借款項後，應將系爭房屋（稅籍）回復登記予陳濟堂。
五、兩造爭執事項：㈠系爭定金之性質為違約定金？或解約定金？㈡系爭契約是否業經上訴人合法解除？㈢被上訴人請求上訴人給付尾款47萬元，有無依據？
六、按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號、19年上字第453號判例要旨參照）。故於探求當事人立約真意時，應斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。又所謂契約本質，係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。次按稱定金者，係以確保契約之履行為目的，由當事人一方交付於他方之金錢或其他替代物而言。而定金之性質，因其作用之不同，通常可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金、立約定金等種類。其中違約定金，係以定金為契約不履行之損害賠償擔保。至於解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使（最高法院72年台上字第85號判例要旨參照）。經查：
㈠系爭契約第10條固載明：「甲（即上訴人）如不履行本契約
交付殘餘價金時、或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時，所交款項、悉被乙（即被上訴人）沒收作為違約金、甲不得異議。」等內容，其中所交款項即指系爭定金，從字面文義解釋，似屬違約定金之性質。惟系爭契約既為承辦代書事務所人員預先以電腦繕打之定型化契約條款，系爭定金究屬何性質？當事人之真意為何？依上判例意旨及說明，顯然不得拘泥於字面文義而為解釋，仍應本於前揭契約解釋原則，始得謂為符合公平正義之契約解釋。
㈡證人即承辦代書李秀雀於本院審理時證稱：「（系爭定金的
性質？是違約定金或是解約定金？）系爭定金5萬元被沒收，就是代表契約已經解除，買賣雙方不用受契約的拘束了，這是一般的買賣交易習慣。」、「（你有無聽說系爭買賣如果繼續履行的話，陳濟堂揚言說他要去自殺？）我沒有聽說，事實上我也不清楚有無這件事，我們事務所的經辦人員有約雙方到事務所履行系爭契約約定的事項，前後共2次，但是雙方都沒有到事務所來辦相關的手續，但是我有聽上訴人說陳濟堂他不搬離系爭房屋，所以他就不買了。」等語（本院99年11月3日準備程序筆錄參照）。
㈢證人即系爭契約見證人陳濟堂於本院審理時亦證稱：「（被
上訴人有無向你表示說上訴人逾期未付尾款要將5萬元的定金沒收？）被上訴人稱既然上訴人他要銷定解約，他就多賺
5 萬元，被上訴人沒有跟我講雙方還必須按照契約履行，98年7月20日締約當天晚上被上訴人就來電跟我講上訴人毀約不買的事情。」等語（本院99年10月1日準備程序筆錄參照）。
㈣基上證詞，可知系爭契約第10條關於系爭定金之約定，應解
為上訴人（買受人）如違約，即得拋棄系爭定金，以解除系爭契約，始符合一般交易習慣或通常交易觀念所謂「銷定」條款，故其性質當屬解約定金，始為的論。換言之，被上訴人拘泥契約文字，主張系爭定金屬於違約定金之性質，顯然未探究當事人立約真意，即難採認。
七、按「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」，民法第258條第1項定有明文。查上訴人於締約日即98年7 月20日晚間，即以電話向被上訴人表明不買並同意由被上訴人沒收系爭定金之意旨，被上訴人亦同意沒收定金，此為兩造所不爭執。再參酌承辦代書李秀雀證稱被上訴人先後2次未到其事務所辦理過戶手續，可見上訴人在被上訴人未履行契約前，拋棄系爭定金，以解除系爭契約，於法有據。又系爭契約既經上訴人合法解除，系爭契約即失其效力，上訴人無須再擔負履行系爭契約之義務，則被上訴人猶主張上訴人仍應繼續履約，給付尾款47萬元云云，即屬乏據，洵難採認。
八、綜上所述，系爭契約業經上訴人合法解除，則被上訴人猶本於已失其效力之系爭契約，請求上訴人應給付尾款47萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。
九、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後於判決結果不生影響，爰不再贅詞論列，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 康弼周
法 官 黃楹榆法 官 陳正禧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 12 月 28 日
書記官 莊素美