臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第1031號原 告 慶達房屋仲介有限公司法定代理人 賴錫堅訴訟代理人 林世祿律師被 告 張黃惠蓮被 告 張明添被 告 張兆騰前列三人共同訴訟代理人 林溢根律師上列當事人間請求給付仲介費事件，本院於民國100年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告張黃惠蓮、張明添應給付原告新台幣柒拾陸萬壹仟肆佰貳
拾捌元，及自民國九十九年十二月二十二日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡原告其餘之訴駁回。
㈢訴訟費用由被告張黃惠蓮、張明添共同負擔。
㈣本判決於原告以新臺幣貳拾伍萬叁仟捌佰零玖元供擔保後得假
執行。但被告張黃惠蓮、張明添如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣柒拾陸萬壹仟肆佰貳拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
㈤原告其餘假執行駁回。
事實及由理
一、原告起訴主張略以：被告張黃惠蓮乃張欉（民國（下同）98年10月7日死亡）之配偶，被告張明添、張兆騰乃其子，而張欉乃彰化縣○○鎮○○段第188、189地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，而被告多為該土地之抵押債務人，查被告張明添、張黃惠蓮於99年9月6日以需出售系爭土地清償債務，並經全體繼承人同意而委託原告代為仲介而簽約，嗣至
99 年9月30日有訴外人顏世堂表示願以被告委託之條件應買而簽下「購買意願書」，並支付新台幣（下同）200萬元定金，原告通知被告簽約卻不理會，屢經催討直至99年10月10日另一被告張兆騰來與原告協商後，即無訊息，原告乃於99年10月18日正式以員林三橋郵局第199號存證信函催告亦不理會，99年10月27日查證結果被告等卻以另一從未在原告方面出名之繼承人即訴外人張明松為分割繼承登記，顯為惡意規避仲介契約，按民法第101條第1項明文規定因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件成就者視為條件已成就，依最高法院87年台上字第1205號判例適用上開規定，兩造依契約第5條及誠信原則，原告依約請求買賣價金百分之二作為仲介費用（應買價格每坪4萬6千元，系爭地號登記總面積為2,736平方公尺為827.64坪，827.64坪乘以46,000元為38,071,440元，以上開金額乘以百分之2為761428.87元），求為判決㈠被告等應連帶給付原告761,428元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。㈡願供擔保請求宣告假執行。
二、被告抗辯主張略以：㈠揆以系爭「房地產委託銷售契約書」本文第一行及其末簽署欄第一行所載均為「委託人：張黃惠蓮」，可知，該契約委託人只有被告張黃惠蓮一人而已，被告張明添及被告張兆騰均非該契約之委託人，張明添只是被告張黃惠蓮之代理人，又原告雖提出證物四將被告張兆騰列入被告之列，惟被告張兆騰99年10月10日至原告處，僅係前去請教問題，僅留下姓名及聯絡電話，其餘文字均是原告擅自添加，況，縱依其內容觀之，亦不能證明被告張兆騰有如何委託原告仲介房地乙事，是原告請求被告張明添、張兆騰給付仲介費，確屬無據。㈡按民法第567條「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，查張欉於98年10月7日死亡，被告張黃惠蓮為其繼承人之一，惟民法第823條第3項規定「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」，原告起訴狀稱略以：被告張明添、張黃惠蓮經張欉之全體繼承人同意而委託原告代為仲介而簽約云云，並不實在，原告對被告張黃惠蓮無履行及訂立該契約之能力，不能諉為不知，竟然違反民法上開規定，訂立系爭契約，依法自屬無效，訴外人顏世堂所簽發系爭面額200萬元支票，指定已死亡之張欉，且禁止背書轉讓，不可能兌現，原告稱支付2百萬元定金，與事實不符。㈢消費者保護法第11條之1規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主
張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。」，而中央主管機關內政部亦於八十七年八月十九日以內政部台（八七）內地字第八七九O三三四號修正「房地產委託銷售契約書範本」，其中有關契約審閱權方面規定契審閱期間至少為3日，查原告並未依法給予被告審閱契約期間，系爭房地產委託銷售契約書，係99年9月6日始當場提出，依上揭法律規定，原告所提系爭房地產委託銷售契約書即不構成契約之內容，是原告援引作為請求權基礎，即屬無據，又原告公司為專業不動產仲介公司，上開消費者保護法第11條之1有關審閱權之規定，為其所熟知，且應
遵循，以維交易秩序安全，其不僅未加以力行，竟有如後項之詐欺行為，今未見其自咎，卻援引所謂誠信原則為請求之根據，實屬巔倒。㈣原告於99年9月6日到被告張黃惠蓮家中簽系爭契約時，原告公司向被告張黃惠蓮及其代理人張明添施詐訛稱略以：市地重劃184公頃，在99年10月底前將禁止移轉，若不趕快賣，要再等五、六年才能買賣移轉等語，被告張黃惠蓮及其代理人張明添信以為真，而陷於錯誤簽約，嗣經向彰化縣政府查詢，得知原告公司上開話語，係屬訛詐不實之詞，依民法第92條第1項之規定，以100年1月18日書狀繕本送達被告之日起，撤銷上開意思之表示，而法律行為經撤銷者，視為自始無效等語，求為判決：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決時，請准供擔保免為假執行。
三、本件兩造主要爭執點為：㈠本件契約當事人是否包括張明添、張兆騰？㈡原告是否涉及詐欺，被告是否受原告詐欺而有權撤銷其意思表示？㈢原告是否違反消費者保護法第11條之1契約審審閱期間之規定，對契約生有何種效力？㈣被告是否有民法第101條故意使條件不成就情形？
四、經查：本件房地產委託銷售契約書上委託人記載有張明添及張黃惠蓮，代理人欄有記載張明添，經本院傳訊簽約之營業員游祥立到庭證述，稱張明添係以本人名義簽約，另原告法定代理人賴錫堅亦證稱張兆騰是代表全部人簽立契約，而非當事人（見100年6月28日言詞審理筆錄），是可資確定本件契約當事人為張明添及張黃惠蓮，而被告張兆騰則非契約當事人。另證人游祥立經被告訴訟代理人問及（你當天去簽委託銷售契約時，有沒有去跟張黃惠蓮說是市地重劃184公頃，於99年10月底將禁止移轉，在這之前若不趕快賣要再等五六年才能移轉）證稱：「我那時候跟他說大約，你也知道縣政府在做事情也是考慮民間壓力，那時候訂這條文希望越早越好，地主拿到土地比較快」（見同日言詞審理筆錄），依平均地權條例第59條第1項第1款規定重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府，得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制左列事項：一、土地移轉、分割或設定負擔。是原告公司營業員游祥立所言並非全然不實，至於詳細日期亦非原告公司得以操控，簽約之被告自可詳為探求再簽訂契約，且民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤情形有別（見最高法院51年台上字第3311號判例），是被告張明添與張黃惠蓮並無權請求撤銷本件意思表示。另原告是否違反消費者保護法第11條之1契約審閱期間之規定？依據中央主管機關內政部亦於八十七年八月十九日以內政部台（八七）內地字第八七九O三三四號修正「房地產銷售委託契約書範本」，其中有關契約審閱權方面規定契約審閱期間至少為3日，查證人游祥立證稱契約雖係於99年9月6日所訂，但同年9月11日再與簽約之被告將委託銷售價格由每坪5萬元改為4萬6千元，此時簽約之被告如覺得契約不妥，自可拒簽，而簽約被告於實際上簽約後即有5日之審閱期間，已實質上達到消費者保護法第11條之1所規範之契約審閱期間，依契約有效解釋原則，被告自不可主張契約無效。另被告張明添與張黃惠蓮與原告訂系爭契約時，仍係張欉98年10月7日死亡）之配偶，被告張明添乃其子，均為其繼承人，且尚未為遺產分割，其等於訴外人顏世堂於99年9月30日為承買之意思表示後，該意思表示無論係要約或要約引誘，簽訂居間契約之被告固有締結契約自由之選擇，決定是否成立買賣契約，按居間契約之效力依民法第565條所訂居間有二種情形，一為報告訂約之機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。（見最高法院52年臺上字2675號判例），於一般情形，居間人之報酬原則上需於「當事人因居間而成立契約時」始得為請求，但基於誠信原則，委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（見最高法院58年臺上字第2929判例），本件於居間人謀合成立之際，詎被告卻向彰化縣員林地政事務所提出分割遺產之申請，有本院向彰化縣員林地政事務所調閱之分割繼承登記書為證（申請日期為99年10月25日），將系爭土地移轉給訴外人張明松，其動機即屬可議，且依兩造所訂委託銷售契約，如訂約之被告二人為繼承分割移轉，致買賣契約因標的物非屬其等所有，事實上處於給付不能，被告等自不可能再簽立買賣契約，即使簽約後即屬民法267條「當事人之一方因可歸責於他方之事由，致不能給付者，得請求對待給付。」情形，其損失之鉅自不待言，本件依兩造所訂契約及履行情形核屬媒介居間，其買賣契約固因可歸責於被告等之事由致被告等憚於履行不能而不願簽訂，惟依誠信原則，被告張黃惠蓮、張明添尚無權利透過任何手段使買賣契約無正當理由不成立藉以逃避履行居間契約之義務，按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。又當事人預期不確定事實之生，以該事實發生時為債務之清償期者，倘債務人以不正當行為阻止該事實發生者，應類推適用民法第一0一條第1項規定，應視為清償期已屆至（見最高法院87年台上字第1205號判例），是本件被告張明添、張黃惠蓮於買賣居間媒合成立後以分割遺產方式使第三人張明松取得系爭不動產所有權而發生給付不能且拒絕訂立買賣契約之情形，依上開解釋，仍有依居間契約給付報酬之義務，至被告援引民法第567條「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。」，查該法律規定為居間媒介契約因不可歸責於當事人之事由致媒介失敗向居間人追償居間過失責任，被告因可歸責於己事由致受媒介契約給付不能，自不能持該理由對仲介人為抗辯。被告對法條容有誤解。是本件原告依據土地居間契約自可向被告請求買賣價金百分之二作為仲介費用即761,428元（應買價格每坪4 萬6千元，系爭地號登記總面積為2,736平方公尺為827.64坪，827.64
坪乘以46,000元為38,071, 440元，以上開金額乘以百分之2為761,428.87元）及自起訴狀繕本送達被告翌日起即99年12月22日至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息為有理由，應准所許。
五、另原告向被告張兆騰請求上開金額部分，因張兆騰非本件契約之當事人，原告對之並無請求權，原告此部分所請為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至敗訴部分，原告之訴即失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核予判決果結不生影響，爰不另論述。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
民事第二庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 12 日
書記官 林曉汾