臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第128號原 告 乙○○訴訟代理人 洪錫爵律師被 告 甲○訴訟代理人 呂勝賢律師上列當事人間請求拆屋交地等事件，本院於民國99年8月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文㈠被告應將坐○○○鎮○○段第68地號土地如彰化縣員林地政事
務所民國99年7月2日複丈成果圖所示編號A部分磚造烤漆板造、面積1125.41平方公尺，A1部分鋼架造、面積104.09平方公尺，A2部分鐵架造（無屋頂）、面積67.98 平方公尺等處地上物拆除，並將上開土地連同A3部分、面積84.74 平方公尺之空地，一併交還原告及其餘共有人及自民國99年2 月10日起至返還土地日止按月給付原告新台幣叁仟貳佰叁拾叁元。
㈡訴訟費用由被告負擔。
㈢本判決原告以新台幣壹佰壹拾萬伍仟柒佰柒拾陸元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張略以○○○鎮○○段第68地號土地（下稱系爭土地）為原告與訴外人曹清標、曹富雄等34人所共有，原告應有部分為0000000分之427769，被告無合法權源竟占有如複丈成果圖所示A、A1、A2部分搭蓋地上物，並占用A3部分空地，經原告請求其拆除上開建物後返還土地均未獲置理，按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。分別為民法第767條第1項及第821條規定甚明，原告除請求返還上開土地外，又無權占有他人土地，可獲得相當於地租之不當得利，爰依土地法第105條準用同法第97條規定，並依平均地權條例第16條之規定以公告地價百分之80為其申報地價，及以土地申報總價百分之10為計算基準，其計算公式為：1382.22（占用面積）×2400（公告地價）×0.8（以公告地價百分之80為申報地價）×0.1（以土地申報總價額年息百分之10）÷12（月）×0000000分之427769（原告應有部分）＝3,233元，除願供擔保金額酌定外爰求為判決如主文所示等語。
二、對被告抗辯主張原告補充陳述略以：被告雖主張系爭房屋占用土地係訴外人黃勝通依分管而使用，該房屋係其與黃水通共同出資興建作為營業用，嗣因黃水通個人財務惡化，陸續向其借款數千萬元乃將系爭廠房之所有持分權利移轉並將系爭土地繼續租予被告抵償等語，被告對訴外人黃勝通係依分管契約占用土地既無法舉證，對共有土地特定部分使用收益即屬侵害共有人之權利，被告之建物即無民法第425條之1適用，又被告有租賃權於土地經由法院拍賣時並未主張，是否實在即屬可疑，又即認存在，因成立於抵押權設定後可能為拍賣法院除去租賃權而拍賣，又被告自訴外人黃勝通處取得系爭建物，而系爭建物又無權占用系爭土地，原告自可請求被告拆屋交地等語。
三、被告則略以：原告所有系爭土地之應有部分原為訴外人黃勝通所有，黃勝通將系爭土地於民國（下同）77年4 月2 日設定第1 順位抵押權向合作金庫借款，其後向被告借款，又於
80 年8月20日為訴外人安固食品工業股份有限公司（下稱安固公司）設定第2 順位抵押權，嗣因黃勝通無力償還，系爭土地遭債權人合作金庫聲請鈞院民事執行處聲請拍賣，由安固公司聲明參與分配，經減價拍賣後由原告於98年5 月20日得標取得系爭土地，因系爭建物坐落之土地，原為訴外人黃勝通所有因分管使用，其後仍由黃勝通與被告共同出資興建廠房，共同經營蜜餞工廠，其後黃勝通因財務惡化，陸續向被告借款數千萬元，乃將系爭廠房所有持分權利移轉予被告抵償，並以黃勝通本人及其親友黃勸、黃勝香、蘇章興、游素絨斥等人所有之房地設定抵押權予被告，供作擔保，惟因黃勝通迄今無力償還，乃將系爭土地續租予被告以抵償，多年來之水電費及房屋稅均由被告繳納，按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1項規定之限制。」分別為民法第425 條第1 項、第425 條之
1 第1 項所定，復參考48年台上字第1457號判例意旨，系爭建物於民國70幾年由當時地主所建，如建物土地遭拍賣，建物將遭拆除，實有違社會經濟交易安全，又所有人若明知占有人係基於債務人間債之關係占有，對於債務人而言非屬無權占有，惟為使其無從以債之關係抗辯，脫免債務人容忍其占有之義務而受讓該不動產，其取得所有權既在妨害債權人基於債之關係為抗辯，則其行使物上請求權，自應認係以損害他人為主要目的，原告明知被告建物有權占用系爭土地，仍透過法院拍賣取得系爭土地進而請求拆屋交地即屬損害他人為目的之權利行使似不應准許，求為判決駁回原告之訴等語資為抗辯。
四、經查：原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之土地登記謄本為證，復經本院於99年7 月2 日會同彰化縣員林地政事務所至現地勘測，除有勘驗筆錄外並囑託該所製有複丈成果圖在卷，被告之建物確實占用如複丈成果圖編號所示A 、A1 及A2 之位置，另A3部分空地亦為被告所占用，被告對此事實亦不爭執，原告此部分主張自堪信為真實，兩造所爭執者為被告占用系爭土地是否有權占用，被告雖自認該未辦保存登記之建物之事實上處分權係受讓自訴外人黃勝通，並主張黃勝通使用土地有分管契約，被告受讓該房屋後使用土地有租賃關係存在等語，應有民法第425 條及第425 條之1 適用，原告否認有分管及租賃關係，按民事訴訟法第277 條前段規定當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。被告對租賃契約並無法舉證，其主張即非可採，另民法第425 條之1 第1 項規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」其立法意旨認為房屋為不動產恆有一定之經濟價值，使房屋土地易主時，如所有權人不一致時，經由立法政策規定賦予房屋使用土地之權利，避免房屋罹於拆屋交地之命運，相類似之立法見於民法第838 條之1 、第876 條至877條之1 均有相類似之立法考量，惟民法第425 條之1 第1 項規定，「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」，該土地應指土地所有權人所獨有或共有土地取得分管部分之土地，此從受讓權利之人必須從有權利之人手中獲取權利之原則（clean hands 即潔淨之手原則），法律方予以保護，換言之即法律上基於公平正義之法則不能准許一個連自己都無法取得該權利之人，轉讓該權利給後手，並由後手主張該權利，本件系爭土地為共有之土地，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部分有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，屬即侵害他人之權利（見最高法院62年台上字第1803號判例），被告雖主張訴外人黃勝通搭建未為所有權第
1 次登記之系爭房屋所占用之土地有事實上分管契約，而所謂分管契約通常為共有人間約定各自分別就共有物之特定部分為使用、收益等管理行為之契約，係以各共有人本於應有部分對於共有物使用收益之權互相交換，互為對價，性質上為債權契約，分管契約之成立應由共有人全體共同協議訂立，明示或默示均可，雖不以訂立書面為必要，本件系爭土地共有人有34人，有土地登記謄本為證，被告對當事人間如何形成分管契約之協議並無法舉證，即欲以少數共有人單純之占有事實主張為事實上分管自非可採，按事實分管仍須當事人間有以實際約定使用範圍作為分管之事實存在為必要，被告雖請求傳訊黃勝通及現占有人黃鵬州為證，因該等人單純之占有尚不足以證明分管協議，即當事人為證明有利於己之事實，聲明證據，請求調查時，為使法院得以迅速正確判斷所聲明之證據方法之重要性及應否調查，應表明應證事實，以增進審理效率，見民事訴訟法第285 條之立法理由即明，本件被告應就各共有人事實上如何分管提出證明，例如將事實分管略繪草圖，就當事人全體為同意分管之事實提出能證明之相關人、事（間接事實）、物，法院才有必要為之傳訊，被告就此部分不能提出相關證明，傳訊證人即無必要，應認被告就此部分為不能證明。另民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍內（見最高法院45年臺上字第105 號判例），本件原告合法行使所有權人之權利，即難認有民法第148 條第
1 項規定所禁止以損害他人為主要目的行使權利之情形存在，被告之抗辯主張亦非可採。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。分別為民法第767 條第1 項及第821條規定甚明，原告依據上開法條請求被告拆屋交地返還占用之土地為有理由，另請求返還相當於租金之不當得利，因無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益（見最高法院
61 年 臺上字第1695號判例），又各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。原告請求按其土地應有部分比例給付租金亦為有理由（見最高法院55年臺上字第1949號判例），按土地法第105 條準用第97條第1 項限制租用基地建築房屋租金之規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋，始有其適用，且所稱之「城市房屋」係指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第8 條規定益為灼然（見最高法院93年度台上字第1718號判決），系爭土地為特定農業區農牧用地，有土地登記謄本可稽，雖無上開法規適用，認為以上開方法作為計算不當得利之相關利得，即不失為審理之經驗法則，本院審酌系爭土地雖編為農牧用地，該土地位於山腳路旁為住家及商家聚集之地，自有一定之熱鬧程度，認原告爰依土地法第105 條準用同法第97條規定，並依平均地權條例第16條之規定以公告地價百分之80為其申報地價，及以土地申報總價百分之10為計算基準，其計算公式為：1382.2
2 （占用面積）×2400（公告地價）×0.8 （以公告地價百分之80為申報地價）×0.1 （以土地申報總價額年息百分之10）÷12（月）×0000000 分之427769（原告應有部分）＝3,233 元，為適當並准其所請。
六、綜上，原告據以提起本訴請求即無不合，應予准許。
七、假執行之宣告：原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 24 日
民事第二庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 24 日
書記官 詹國立