臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第136號原 告 丙○○訴訟代理人 陳益軒律師複代理人 陳志隆律師被 告 辛○○(即祭祀公業楊志申管理人)被 告 丁○○(即祭祀公業楊志申管理人)被 告 庚○○(即祭祀公業楊志申管理人)被 告 戊○○(即祭祀公業楊志申管理人)被 告 甲○○(即祭祀公業楊志申管理人)被 告 乙○○(即祭祀公業楊志申管理人)被 告 己○○前列七人共同訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間請求確認優先購買權事件，本院於民國99年5月12日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）祭祀公業楊志申原係為坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、面積為四○一九平方公尺、權利範圍為全部之土地（下稱系爭土地）所有權人，而被告辛○○等係祭祀公業楊志申之管理人。系爭土地係祭祀公業楊志申出租予原告之祖父楊火使用耕作，楊火死後再交由原告之父親楊谷繼續使用耕作，嗣楊谷死後，原告因繼承取得系爭土地之租賃權，是原告與祭祀公業楊志申就系爭土地定有不定期租約，每年租金為新臺幣（下同）貳仟元，且原告每年皆有按約給付租金，前情經被告祭祀公業楊志申管理人等於鈞院九十七年度訴字第四八八號自承在案，足資勘認。被告祭祀公業楊志申管理人等於九十七年四月一日將系爭土地出賣予被告己○○，原告係系爭土地之承租人，依土地法第一○七條第一項規定，就系爭土地有優先承買權，是原告訴請以同樣條件優先購賣系爭土地，自屬應當。
（二）原告向被告承租範圍包括彰化縣大雅段1029、1030、1102、1104、1106、1107、1108、1193及系爭土地1092地號等9筆土地，此經被告於鈞院97年度訴字第488號確認時效地上權登記請求權存在事件審理時自承在案。且被告所提出之「臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書」中「彰化區○○鎮○○○段○○○○號」土地即為系爭土地彰化縣○○鎮○○段○○○○ ○號土地，由此可證，原告與被告間就系爭土地確有租賃關係存在。原告每年給付2,000元之租金之用途，則係用以支付彰化縣大雅段1029、1030、1102、1104、1106、1107、1108、1193及系爭土地1092地號等9筆土地之2,000元租金，原告與被告間約定承租系爭土地等9筆土地，並約定每年2, 000元租金，其餘部分由系爭土地之地價稅抵繳，故原告自原告之父楊谷起迄今皆有繳納系爭土地之地價稅。
（三）台灣早期農業社會資料皆係使用人工抄錄，資料錯誤系屬一般平常之事，且務農之人多半教育程度不高，故使用俗名訂立契約更係常見，原告之父楊谷即為系爭土地之承租人楊鉄國，在地耆老皆知之甚詳，對此可傳喚證人壬○○自明。
（四）原告確有向被告承租系爭土地等9筆土地，被告於鈞院97年度訴字第488號確認時效地上權登記請求權存在事件審理時自承在案，被告於另案即不否認原告之租賃權，至本案即全盤否認前情，被告所云係屬臨訟卸責之詞，顯不足採。
（五）目前系爭土地係由原告占有使用當中，從原告祖父楊火一直到原告不曾中斷，若與被告間無任何租賃關係，則何以原告或原告祖父楊火得以占有並使用該地，可見當時之租賃範圍確實包括系爭土地。
（六）原告之祖父楊火向被告承租彰化縣大雅段1029、1030、11
02、1104、1106、1107、1108、1193及系爭土地1092地號等9筆始，每年皆有定期繳納2,000元租金，且自原告父親楊谷繼承租賃權後更是每年皆繳納系爭土地等9筆土地之地價稅及農田水利會費作為租金之一部，地價稅等繳費通知單更是直接寄送至原告家中，原告遵與被告之租約按期繳納並無一期延誤，直到土地重劃後系爭土地劃為農牧用地而不需課徵地價稅後，原告始無再行繳納，然迄今彰化縣大雅段1103地號土地之地價稅（係屬建地），仍係由被告繳納，足認被告對於原告確有租賃權等情並不否認。
（七）以現今物價而觀，每年租金2,000元確為稍少，但民國60餘年之2,000元對一務農人家而言，已是天文數字，更非謂還需負擔土地地價稅及農田水利會費等賦稅規費，原告迄今仍為繳納彰化縣大雅段1103地號土地之地價稅作為租金之一部，是以當時物價來看，系爭土地每年租金2,000元應屬合理。
（八）為確認優先承買權事件，依法提出聲請傳喚證人壬○○、謝鴻曉、黃保華、王栖文到庭，詢問證人「楊鉄國」是否即為原告之父「楊谷」之別名？
（九）原告之父親楊谷即係楊鐵國，此部分事實除被告先前即曾於和美地政事務所97年5月9日之「大雅段1103地號土地時效取得地上權登記申請案意見陳述會議中」，即已有所表示外，另亦有「弘農堂楊氏族譜」可證。
（十）原告之聲明：確認原告就系爭土地有優先購買權存在。
二、被告則以：
（一）優先購買權係形成權，並無確認之利益存在。
（二）被告從未將系爭土地出租予原告之祖父楊火，原告自無從依繼承關係取得租賃權，本件原告自應就系爭土地享有租賃權負舉證責任，否則其空言主張，於法自屬不合。
（三）被告祭祀公業楊志申所有坐落彰化縣○○鎮○○段第１０２９、１０３０、１１０２、１１０３、１１０４、１１０６、１１０７、１１０８、１０９２、１１９３地號等１０筆土地，其中於第１１０３地號土地，該土地之地目為墓，其上有祭祀公業之祖墳，因該祖墳須人管理，故祭祀公業僅將其中第１０２９、１０３０、１１９３、1192等4筆土地（並不包含系爭土地），出租予訴外人楊鉄國由其幫忙管理祖墳，並作為放牧牛羊使用，租金即與其管理費用互相抵銷，此有臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書３份可參，其餘土地（含系爭土地）不在出租予訴外人楊鉄國之列，被告從未將系爭第１０９２地號土地出租予任何人，且楊鉄國並非原告之父親楊谷，私文書依法應由舉證人原告證其真正。
（四）原告主張其就系爭土地有優先承買權係以鈞院９７年度訴字第４８８號確認時效地上權登記請求權存在事件以為據，惟查該事件係原告主張其就被告所有之９筆土地有租賃關係，惟就第１１０３地號土地主張其係以行使地上權之意思而占有，因而起訴主張其已依時效取得地上權，經鈞院審理後認為原告既主張其係於其父親死後，因繼承而一起取得第１１０３地號土地與其他土地之使用，自不可能僅就其中之第１１０３地號土地係基於行使地上權之意思而占有使用系爭土地，因而駁回原告就其請求時效取得地上權登記之請求。惟該判決並未就原告與被告所有之１０筆土地是否有租賃關係為審理，其亦非以租賃關係為該事件之訴訟標的，故前開案件就本案並無既判力可言，原告仍應就其對系爭土地享有租賃關係負舉證責任。
（五）被告雖曾於每年收取原告２千元之款項，惟該２千元作為何用？因被告名下土地眾多且久未清理，使用及占用關係不明，經被告於９６年再次選任管理人後，方開始清理名下土地，經詢問年長之派下員方得知每年收取原告２千元，係因原告所有坐落同段第１１９２地號土地因對外無道路可聯絡至公路，須通行被告所有之第１１９３地號土地方可對外聯絡，因而每年收取２千元作為原告通行第１１９３地號土地之償金，故該２千元與租賃無涉。因被告所有之１０筆土地高達１萬７千餘平方公尺約５千餘坪，怎可能每年出租給被告２千元？每月僅百餘元？其理至明。上開事實，證人林寶桂知之甚詳，敬請 鈞院傳喚其出庭作證，以明事實真相。
（六）彰化縣和美地政事務所97年5月9日之「大雅段1103地號土地時效取得地上權登記申請案意見陳述會議」，係祭祀公業六個管理人之一辛○○個人委任張榮鑫到場，辛○○個人不得單獨行使職權，土地所有權人並未到場，會議紀錄不實，且未經當事人簽名。
（七）原告雖佔用系爭土地，或繳納地價稅及農田水利會費，均無法推定其就系爭土地有租賃權存在。
（八）本件原告迄未證明其確有承租系爭第１０９２地號土地，揆諸前揭說明，原告之舉證自有不足，是以原告主張其對系爭土地有租賃關係存在，依土地法第１０７條準用同法第１０４條第２項規定，被告間之買賣契約及所有權移轉登記行為均不得對抗原告云云，而訴請確認對系爭土地有優先承買權存在，於法自屬無據。
（九）退步言之，縱原告得以證明楊鉄國即原告之父親楊谷，則依原告所提出之「弘農堂楊氏族譜」所載，楊谷之繼承人除原告外，尚有楊連丁、楊連派、楊連昭等三人，原告既主張其租賃權係自繼承而來，然並未提出全體繼承人之分割遺產協議以證明承租權分歸其所有，則依法系爭承租權即應係全體繼承人所公同共有，原告僅為繼承人中之一人，其提起本件訴訟，其當事人適格自有欠缺，應駁回其訴。
（十）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告辛○○、丁○○、庚○○、戊○○、甲○○及乙○○為祭祀公業楊志申之管理人。
（二）彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、面積4019平方公尺、權利範圍為全部之土地（下稱系爭土地）原為被告祭祀公業楊志申所有，後於民國（下同）97年4月1日與被告己○○成立買賣契約，並於97年5月5日完成所有權移轉登記。
四、兩造爭執事項：兩造就系爭第１０９２地號土地，是否有租賃關係？原告是否得主張對該土地有優先承買權？
五、得心證之理由：
（一）按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二四七條之規定提起確認之訴，最高法院五二年度台上字第一九二二號判例意旨，足資參照。被告祭祀公業楊志申管理人與被告己○○於九十七年四月一日就系爭土地成立買賣契約，雙方並於九十七年五月五日完成所有權移轉登記，原告於知悉上情後遂以台中法院郵局存證信函第58號催告被告祭祀公業楊志申管理人等及被告己○○於九十九年一月十五日前告以兩方買賣系爭土地之買賣條件，被告祭祀公業楊志申管理人等於收受上開存證信函後迄今仍未回覆原告買賣條件，顯見被告等否認原告有對系爭土地有優先購買之權，是對於原告私法上之地位顯有侵害之虞，優先購買權係權利之一種，依前揭最高法院實務見解，即有受確認判決之法律上利益，從而，原告自得提起本件訴訟，先予敘明。
（二）原告主張之上開事實，雖具其提出地籍圖及土地登記謄本、本院97年度訴字第488號確認時效地上權登記請求權存在事件民事判決書、存證信函、地價稅及水利會費繳款書、地價稅繳納通知書、臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書、彰化縣和美地政事務所97年5月9日之「大雅段1103地號土地時效取得地上權登記申請案意見陳述會議紀錄」等影本為憑。
（三）惟按「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」。民法第1151條民法定有明文，次按「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意」。民法第828條第2項亦有明文。本件兩造爭執原告就系爭土地，是否有租賃關係？原告是否得主張對該土地有優先承買權？姑不論被告是否曾將系爭土地出租予原告之祖父楊火，楊鉄國是否即原告之父親楊谷，退一步言之，縱原告得以證明楊鉄國即原告之父親楊谷，則依原告所提出之「弘農堂楊氏族譜」所載，楊谷之繼承人除原告外，尚有楊連丁、楊連派、楊連昭等三人，原告既主張其租賃權係自繼承而來，且稱楊谷死後，繼承人就已經協議過由原告取得（承租權）云云，然遭被告否認，被告且以原告並未提出全體繼承人之分割遺產協議以證明承租權分歸原告等語置辯，則按民事訴訟法第277條規定，原告就其主張有利於己之積極事實自應負舉證責任，惟原告並未依法舉證以實其說，原告既未提出全體繼承人之分割遺產協議以證明承租權分歸其所有，則依法系爭承租權即應係全體繼承人所公同共有，原告僅為繼承人中之一人，其提起本件訴訟，訴請確認原告就系爭土地有優先購買權存在，其當事人適格自有欠缺，原告據以提起本訴，即無理由，應予駁回。
（四）本件事證已明，兩造其餘攻擊或防禦方法與舉證，經核對判決結果無影響，爰不逐一論述。原告聲請傳喚證人謝鴻曉、黃保華、王栖文到庭，詢問證人「楊鉄國」是否即為原告之父「楊谷」之別名？被告聲請傳喚證人林寶桂作證，均無必要，附此說明。
六、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 99 年 5 月 28 日
民事第一庭 法 官 施坤樹以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 6 月 4 日
書記官 施嘉玫