臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第746號原 告 梁錦村
梁錦良梁錦原梁錦坤前列四人共同訴訟代理人 劉喜律師前列四人共同複代理人 劉玉珠被 告 楊雨郎訴訟代理人 楊振芳律師上列當事人間請求確定補償費事件，本院於民國100年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：⑴原告之母梁陳好，於民國（下同）69年間，申請○○○鎮○○段南平小段第15之2地號土地上蓋建門牌號碼為員林鎮南平里南平巷14之17號農用倉庫房屋
26.04平方公尺，增建輕量鐵骨造平房面積741.31平方公尺，兩造所爭執者為增建部分之補償費，因原告梁錦村將建物連同土地自96年12月1日至97年11月30日出租給訴外人李連熙，97年12月1日至98年11月30日出租給被告，到期後續訂租約自98年12月1日起至99年11月30日續租，因彰化縣政府於98年9月17日公告辦理彰化縣第8期員林都市計劃整體開發單元1-10市地重劃，委託訴外人亞興測量有限公司辦理地上物查估，並公告因系爭增建建物面積741.31平方公尺（下稱系爭建物）位於市地重劃公共設施用地必須拆遷及補償，按系爭建物面積741.31平方公尺，依查估金額之百分之五十發給拆遷救濟金新台幣（下同）3,740,354元，因於99年6月30日前拆除，獲自動拆遷獎勵金百分之三十，故加計為1,122,106元，兩者合計為4,862,460元，系爭建物為原告之母梁陳好所建，梁陳好於90年7月25日去世，房屋自應由原告等四人繼承，被告因經營汽車維修廠，故在本件土地房屋內，有供汽車烤漆用之鋼架烤漆板棚及烤漆板牆，並為修理而安裝修車用之昇降機等固定設備在地面上，故被告僅有權利向彰化縣政府爭取營業損失及工廠拆遷補償及拆除該等汽車設備，而無權利拆除地上房屋，但被告為圖地上物補償費及自動拆遷獎勵金，竟於原告所有之系爭建物一併拆除，因兩造對建築物之歸屬仍有爭議，彰化縣政府尚未發放補償金。⑵對鈞院向亞興測量公司所調取之「彰化縣第8期員林都市計畫整體開發單元1-10市地重劃建築改良物查估調查表」上地上物面積及查估金額不爭，但對建物所有人欄、備註欄載明「業主指界簽章」上記載楊雨郎之名爭執，因其非建物權利人，原告才是建物權利人，系爭建物之拆遷補償費及自動拆遷獎勵金4,862,460元應由原告領取，因原告所提證6原告梁錦村與被告所簽訂97年12月1日之土地租賃書第十條所約定：
「租賃期滿或終止租約後，乙方（指承租人即被告）如未將其所有之地上物拆除，恢復原狀，屆時不拆除遷走者應視為乙方自願放棄，聽任甲方（指出租人梁錦村）處理，但所剩餘者如係廢棄物，乙方應負擔一切搬運清理之所有費用，並授權甲方代為處理，乙方絕無異議」係指承租人即被告在土地上房屋內之汽車設備如汽車烤漆房、推高設備等地上物，條文並非載明「房屋」，而是載明「地上物」，再由同條「註」內載明「本筆32地號土地上除經合法申請之部分農舍外，其餘均屬增建」，則農舍與增建建物予以併列，足見建物所有權屬原告所有，又契約第十條後段載明：「又終止租約後當然視為甲方反對乙方（指承租人）繼續使用租賃物，甲方不必另行通知乙方」之文字，租賃物包含土地及建物。
⑶被告所提「三五汽車有限公司股東合約書」、「三五汽車修配廠股東權轉讓契約書」不論是否真正，其上毫無出資興建房屋之記載，另被告所提戴銘德之切結書原告否認真正外，且於訴訟後出具否認其效力。⑷依彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書，原告為書卡序BO鋼鐵造建物690.1平方公尺之共同稅務人，即為系爭建物所有權人。⑸證人林文昌所稱廠房是其請工人所蓋，係屬正確，但林文昌所稱廠房蓋妥後歸美程股份有限公司並非事實，因房屋稅籍資料顯示歸原告之母梁陳好所有，且當時係為避免將來租約到期後收回房屋發生困難，故約訂廠房歸梁陳好所有才願出租，係雙方之約定，該廠房其後由原告四人繼受，嗣美程公司在將汽車營業權頂讓時，並無將廠房一併轉讓受讓人，由林文昌證稱並無留有契約，亦不記得轉讓廠房之約定訂於頂讓契約第幾條，況如真有讓與廠房其事，因美程公司並非廠房權利人，故讓與廠房仍不生效力，另戴銘德雖稱三五汔車修配廠是受讓楊糧旭廠房，但其表示無法提出契約書，就上開事實並無法證明，況戴銘德並無與土地出租人談到建物之事情，則戴銘德又如何證明廠房建物之權利歸何人，又如何能證明地主梁錦村等人有無同意廠房歸承租人所有或歸地主梁錦村等語，並求為判決：㈠請求確認門牌號碼彰化縣員林鎮南平里17鄰南平巷14之17號增建房屋面積741.31平房公尺處分權人為原告。
㈡確認原告得向彰化縣政府領取補償費新台幣486萬2千4百60元。
二、被告抗辯主張則略以：⑴查系爭建物，並非係原告或其被繼承人梁陳好斥資所興建，而係於75、6年間上開土地之原承租人美程汽車股份限公司（由楊宗哲、辛美瑤、林文昌等人所出資經營）所斥資興建，用以經營GM汽車（即美國通用汽車）之銷售業務，嗣美程汽車股份有限公司將上開房屋頂讓予楊糧旭充為汽車修配廠，另臨莒光路之部分，則充為汽車展示場，79年間，楊糧旭再將上開廠房頂讓予三五汽車有限公司，經營汽車之銷售與配修業務，86年間，被告入股三五汽車有限公司，嗣被告陸續增資而承受原三五汽車有限公司其餘股東之股份，三五汽車有限公司遂由被告一人獨資經營，嗣再更名為九五汽車公司（似為九五汽車修配廠），仍由被告一人獨資經營，在上開房屋所有權逐次頂讓之期間，均由受讓人或其公司之股東向原告之被繼承人梁陳好承租上開房屋所在地之基地，有三五汽車修配廠股東股權轉讓書可憑，又原告所提三份土地契約書，其中第一條均記載：「一、土地坐落及使用範圍○○○鎮○○段第32地號之西畔前段、面積約三百五十坪（如附圖所示）前面寬十二米都市○○道路預定地，如政府需用時，乙方（即承租人）應隨時無條件拆讓」、第九條記載：「租賃期間，未經甲方（即出租人）同意，乙方不可私自將土地使用權，全部或一部分，出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用。」、第十條記載：「租賃期滿或終止契約後，乙方如未將其所有地上物拆除，恢復原狀，屆時不拆除遷走者，應視為乙方自願放棄，聽任甲方處理，但所剩者如係廢棄物，乙方應負擔一切搬運清理之所有費用，並授權甲方代為處理，乙方絕無異議（本筆
32 地號土地除經合法申請之部分農舍外，其餘均屬增建），又終止租約後，當然視為甲方反對乙方繼續使用租賃物，甲方不必另行通知乙方。」第十二條載明：「用途：本土地租給乙方做為汽車修理及販賣之用，如要改為其他用途應先徵求甲方同意，並不得作違法使用。」、第十三條載明：「租賃期間，如甲方出售土地，買方如願繼續出租給乙方，接續甲方未完成之租約，乙方應無意見並應充分配合換約事宜。」，揆諸上開土地契約，被告之租賃物僅有土地，系爭建物係承租人即被告所有，而不在原告出租標的之列，且於租約期滿或終止時，承租人應將之拆除，再比較原告將系爭建物占用同筆土地東畔前段土地及其上建物出租與訴外人林金豐之契約第一條記載：「土地、建物坐落及使用範圍○○○鎮○○段第32地號東畔前段、土地面積約一百七十坪（如附圖所示）前面為33地號寬十二米已徵收都市○○道路預定用地，如政府需用時，乙王條件讓出」、第九條記載：「租賃期間，未經甲方同意，乙方不可私自將土地、建物使用權，全部分或一部分，出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用」、第十條記載：「租賃期滿或終止租約後，乙方應完全無損的將土地及建物交還給甲方，並不得向甲方要求任何補償費，屆時乙方應將其私有地上物拆除，恢復原狀，屆時不拆除遷走者，應視為乙方應自願放棄，聽任甲方處理…」、第十二條載明：「用途：本土地及建物租給乙方做為撞球場營業之用，如要改為其他用途應先徵求甲方同意，並不得作違法使用。」，此有「土地及建物租賃書」可憑，與系爭契約兩相對照比較，作為出租人之原告對系爭建物並無所有權或處分權。⑵又彰化縣政府所委託辦理彰化縣第八期員林都市開發單元1-10市地重劃地上物查估作業之亞興有限公司查估員黃子倫到本件系爭土地，曾問系爭建物為何人所有，原告梁錦村、梁錦良當面告知系爭房屋為楊雨郎所有，請求引用黃子倫之證言外，另並引用美程汔車股份有限公司之股東林文昌及三伍汽車修配廠股東戴銘德之證言等語，求為判決：駁回原告之訴。
三、經查：兩造所爭執者為系爭建物之事實上處分權為何人所有，又何人可因本件市地重劃而有權向彰化縣政府領取拆遷房屋救濟金3,747,354元，自動拆遷獎勵金1,122,106元，合計4,862,460元，查系爭建物為美程汽車股份限公司（由楊宗哲、辛美瑤、林文昌等人所出資經營）所斥資興建，後轉讓給楊糧旭充為汽車修配廠，楊糧旭再將上開廠房頂讓予三五汽車有限公司，經營汽車之銷售與配修業務，86年間，被告入股三五汽車有限公司，嗣被告陸續增資而承受原三五汽車有限公司其餘股東之股份，三五汽車有限公司遂由被告一人獨資經營，嗣再更名為九五汽車公司（似為九五汽車修配廠，業據美程汽車股份有限公司股東林文昌證稱：「對。我是創始股東，這廠房是我蓋的，當初是土地一坪是一百或一百二租金，時間我忘記了，我四十三歲或四十四歲蓋的約大概七十七年左右蓋的，我請工人來蓋的，代工帶料，後面廠房是二百多萬，我請溪湖人但是那人在不在我不清楚，廠房是我設計草圖請工人來蓋，大概半年蓋好，連土地都蓋柏油路，原來是梁錦村出租給我們的，上面都是空地，我承租是租空地，我是代表公司來蓋這廠房蓋好之後歸美程股份有限公司所有，那時候剛好是在賣通用汽車，公司虧本用了壹年多左右，我們有四位股東，賣給以前在我們裡面當廠長楊糧旭，大概賣二百萬元左右，因為財物不是我管的，房屋稅應該是美程再繳交的。」「包括廠房機器設備、生財工具。我們沒有約定若公司不經營時，廠房讓給地主。」，另證人三伍汽車修配廠股東戴銘德亦證稱：「大概七十九年的股東，當初是我跟楊糧旭接觸，我們全部頂讓是二百柒拾萬，我出柒拾萬，總共有六個股東，廠房我們買下來，我做了大概拾年左右，就退股了，廠房就頂給後面的股東，股東是楊雨郎、李連熙，連楊雨郎進來就變成七位，那時候我們就三個人一起退股，就是我還有一個楊中正、張秀清每人拿到七十萬元，最後廠房歸楊雨郎、李連熙，廠房變成被告單獨所有我不清楚。」「包括全部廠房，前面展示間包括一百萬，後面保養廠一百柒拾萬，我們有增建辦公室，包括廚房、電動鐵門，前面租給賣福斯汽車的，我們前面的展示間拆除，因為地主說要收回去，前面是用水泥剷平，上面地上有鐵架在給他，我退股的時候股東還有楊雨郎、李連熙，後來李連熙退股的時候我有聽說，後來楊雨郎有更改名字叫九五汽車。」（見本院100年4月12日言詞審理筆錄），是被告確有受讓系爭廠房，且衡以常理，如修車廠之讓與（民間或稱頂讓），如不包括廠房僅有器具價格是不同價的，證人均證稱轉讓價格包含上開廠房，且該廠房價格不斐，原告並無法證明原始起造人或其後事實上處分權人在系爭建物仍可使用狀況下平白無償贈與原告，除原告並不能提出受讓系爭建物之證明外，另觀諸兩造所提租約其中第一條均記載：「一、土地坐落及使用範圍○○○鎮○○段第32地號之西畔前段、面積約三百五十坪（如附圖所示）前面寬十二米都市○○道路預定地，如政府需用時，乙方（即承租人）應隨時無條件拆讓」、第九條記載：「租賃期間，未經甲方（即出租人）同意，乙方不可私自將土地使用權，全部或一部分，出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用。」、第十條記載：「租賃期滿或終止契約後，乙方如未將其所有地上物拆除，恢復原狀，屆時不拆除遷走者，應視為乙方自願放棄，聽任甲方處理，但所剩者如係廢棄物，乙方應負擔一切搬運清理之所有費用，並授權甲方代為處理，乙方絕無異議（本筆32地號土地除經合法申請之部分農舍外，其餘均屬增建），又租約終止後，當然視為甲方反對乙方繼續使用租賃物，甲方不必另行通知乙方。」第十二條載明：「用途：本土地租給乙方做為汽車修理及販賣之用，如要改為其他用途應先徵求甲方同意，並不得作違法使用。」、第十三條載明：「租賃期間，如甲方出售土地，買方如願繼續出租給乙方，接續甲方未完成之租約，乙方應無意見並充分配合換約事宜。」，揆諸上開土地契約，被告之租賃物僅有土地，系爭建物係承租人即被告所有，而不在原告出租標的之列，且於租約期滿或終止時，承租人應將之拆除，再比較原告將系爭建物占用同筆土地東畔前段土地及其上建物出租與訴外人林金豐之契約第一條記載：「土地、建物坐落及使用範圍○○○鎮○○段第32地號東畔前段、土地面積約一百七十坪（如附圖所示）前面為33地號寬十二米已徵收都市○○道路預定用地，如政府需用時，乙王條件讓出」、第九條記載：「租賃期間，未經甲方同意，乙方不可私自將土地、建物使用權，全部分或一部分，出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用」、第十條記載：「租賃期滿或終止租約後，乙方應完全無損的將土地及建物交還給甲方，並不得向甲方要求任何補償費，屆時乙方應將其私有地上物拆除，恢復原狀，屆時不拆除遷走者，應視為乙方應自願放棄，聽任甲方處理…」、第十二條載明：「用途：本土地及建物租給乙方不做撞球場營業之用，如要改為其他用途應先徵求甲方同意，並不得作違法使用。」，此有「土地及建物租賃書」可憑，與系爭契約兩相對照比較，適足以證明作為出租人之原告對系爭建物並無所有權或事實上處分權。又彰化縣政府所委託辦理彰化縣第八期員林都市開發單元1-10市地重劃地上物查估作業之亞興有限公司查估員黃子倫到院證稱：「（法官問：你在亞興測量擔任何職務？有參加系爭建物的測量，請將詳細情況說明，並提示亞興測量查估公司99462號函？）擔任課員，查估日期是依照我們發布的日期去實行，我們發函是發到地主，當天地主有跟我會同，現場只有梁錦村先生，後他的兄弟有過來，查到整個建物部分時，楊雨郎當時有在修配廠，當時我們去查，梁錦村認完農作物之後，請我進去找楊雨郎先生，我有跟梁錦村確認建物是楊雨郎的，我有跟梁錦村確認兩次，我們查估因為地主跟補償人不同，我有給梁錦村先生跟楊雨郎土地使用同意書，就是說同意給誰領補償費，但他們都沒有回傳給我，楊雨郎當時請我查一查而已，我就給他簽調查表，梁錦村因為離開了所以沒有簽。」「（法官問你是否確認梁錦村、楊雨郎建物沒有爭執？）現場查估那天確實是沒有。」（見本院100年5月26日言詞審理筆錄），由證人之證詞已足以證明系爭建物確非原告所有，否則依常理於查估時原告焉有不據理力爭之理，雖原告提出系爭建物繳稅證明，惟稅賦之負擔並不能作為所有權或事實上處分權之證明，原告此部分之主張尚無由成立，是原告之主張因屬不能證實，自無法採信，又系爭建物為違章建築，違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（見最高法院67年度第2次民庭庭推總會決議），故本件應由受讓人之被告負拆除違章建築之義務及有權領取相關之補償費（見最高法院69年台上字第1204號判決），果爾，原告請求確認系爭建物處分權屬伊所有，並確認原告得向彰化縣政府領取不償費新台幣486萬2千4百60元均屬不能證明，應認為無理由。
三、綜上，原告據以提起本訴請求確認，即為無理由，應予駁回。
四、本判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，自無庸一一論述，附此敘明。
五、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如
主文。中 華 民 國 100 年 6 月 9 日
民事第二庭 法 官 李言孫以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 9 日
書記官 林曉汾