臺灣彰化地方法院民事判決 99年度訴字第956號原 告即反訴被告 陳進文訴訟代理人 鄭秀珠律師複代理人 曹尚仁複代理人 劉秋芳複代理人 張喬茵被 告即反訴原告 蔡永盛訴訟代理人 朱瑞輝被 告兼訴訟代理 蔡友枝人上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國100年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告等應連帶給付原告新台幣伍拾壹萬貳仟玖佰玖拾玖元及自民國九十九年十一月二十六日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
本訴訴訟費用新台幣伍仟陸佰貳拾元由被告等連帶負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用新台幣肆仟零捌拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同
意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又訴之變更或追加及提起，得於言詞辯論時為之。於言詞辯論時所為訴之變更、追加或提起，應記載於言詞辯論筆錄， 民事訴訟法第255條第1項但書第1款、第2款、第3款、第261條第1項、第2項前段分別定有明文。
本件原告原起訴聲明「被告蔡永盛及蔡友枝二人應連帶給付原告陳進文新台幣（下同） 511,359元及自起訴狀繕本送達被告二人之翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。」，嗣原告於民國（下同）100年5月27日本院言詞辯論時，將上開訴之聲明擴張為「被告蔡永盛及蔡友枝二人應連帶給付原告陳進文 512,999元及自起訴狀繕本送達被告二人之翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。」，核與上開法條規定相符，故原告所為擴張應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
㈡又按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專
屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。 本件被告蔡永盛於100年2月3日具狀提起反訴， 請求原告應給付372,066元及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並於租期屆滿回復原狀返還土地。核其請求與原告請求被告返還租金之標的及其防禦方法有牽連關係，故被告蔡永盛之提起反訴，於法並無不合，自應准許。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：㈠查被告蔡永盛經由被告蔡友枝之連帶保證而於95年間出租坐
落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號至2226地號等共十筆土地於原告陳進文，並有租賃契約書為證。不料，被告蔡永盛出租於原告之十筆土地其中竹塘段2218、2219、2220、2221、22
22、2223、2225、2226地號等八筆土地（下稱系爭八筆土地），竟非被告蔡永盛所有，且被告蔡永盛對前開八筆土地亦未獲得出租之權利。嗣前開八筆土地之地主蔡永達及蔡永豐二人分別出面阻止原告使用系爭土地，導致原告所有設置於前開十筆土地上之養殖魚池，均因而無法繼續經營，原告並因而受有嚴重之營業損失。茲因地主蔡永達及蔡永豐二人均已分別提起訴訟請求原告返還前開土地，後經原告催請被告蔡永盛及蔡友枝出面處理，惟被告二人均無法提出獲得地主出租授權之證據，而分別判決原告敗訴或由原告與地主協調另行支付租金於地主，以保有繼續使用之權利。其中蔡永達與原告間之訴訟經鈞院以98年度訴字第 677號民事判決原告敗訴而應返還土地及給付相當於租金之損害賠償於地主在案； 另蔡永豐與原告之訴訟則由鈞院以97年度訴字第529號民事案件審理，後經雙方協調，而由原告另行支付租金於地主蔡永豐。
㈡按民法第423條規定：「 出租人應以合於所約定使用收益之
租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、同法第216條第1項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。」、 同法第226條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」、 同法第256條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。」，另同法第259條規定：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。」，被告蔡永盛無權出租竹塘段2218、2219、2223地號及同段2220、2221、2222、2225、2226地號等八筆土地，且該地主均已分別出面否認租賃關係並阻止原告使用租賃土地，嗣經原告依法通知被告出面處理，惟仍無法改善，足見被告蔡永盛已然違反民法第423條之規定。 又查，被告蔡永盛與蔡友枝聯手對原告痒稱有權出租而欺騙原告，原告並因而交付被告蔡永盛五年租金共計652,934元， 嗣因地主蔡永達及蔡永豐等人分別出面主張權利並阻止原告使用土地，原告方知前開事實，系爭租約已因地主之反對而無法履行，原告除受有前揭營業損失外，並受有先前投入之土地開墾費及依判決應給付於地主蔡永達之賠償費等損害。茲因本件租賃契約係因可歸責於被告蔡永盛之行為而無法履行， 原告業已依民法第256條之規定， 寄發員林郵局第418號存證信函於被告二人為解除兩造關於坐落竹塘段2218、2219、2220、2221、2222、2223、2225、2226地號等八筆土地租賃契約之意思表示（僅保留被告所有同段第2217號、第2224號等二筆土地租賃關係）。並依民法第259條之規定，催告被告二人， 請於七日內依法返還前開八筆土地租金於原告。
㈢原告依約給付被告蔡永盛支票號碼分別為Q00000000、FA000
0000、FA0000000、FA0000000及FA0000000等5紙支票為租金之繳納，並均已兌現，此有彰化縣大城鄉農會、永豐商業銀行客戶往來交易明細表可證。又查，原告依約給付被告蔡永盛之租金共計752,934元， 扣除其中被告蔡永盛曾於97年底自行依照原告與地主蔡永豐於97年9月7日簽訂之土地租用契約書交付蔡永豐之10萬元，則被告蔡永盛實際所得為652,934元。按兩造租約每年十筆土地總租金205,000元及十筆土地總面積21,536平方公尺計算之方式，換算每平方公尺土地年租金為9.518元。 被告蔡永盛所有同段第2217地號土地面積1,098平方公尺及同段第2224地號土地面積2,579平方公尺每年租金分別應為10,450元及24,547元，五年租金則分別應為52,250元及122,735元，二筆土地租金五年共計應為174,985元； 由被告蔡永盛收取之租金共計652,934元扣除被告蔡永盛所有二筆土地租金174,985元，被告蔡永盛應返還原告477,949元。
㈣另查，因被告蔡永盛並非系爭租約之土地所有權人，致原告
於使用土地後遭土地地主蔡永達及蔡永豐二人分別提起訴訟，請求原告返還前開土地，其中蔡永達與原告間之訴訟，並已由台灣彰化地方法院以98年度訴字第 677號民事判決原告敗訴並確定在案，判決主文更明文記載由原告負擔百分之九十八訴訟費用即35,050元，嗣並經由訴外人蔡永達依法對原告執行在案。 基此，被告應返還前開八筆土地租金477,949元及原告應負擔的訴訟費用35,050元，共計512,999元。 爰依法請求被告二人連帶負賠償及給付之責。並聲明：(1) 被告蔡永盛及蔡友枝二人應連帶給付原告 512,999元及自起訴狀繕本送達被告二人之翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。(2)原告願供擔保，請准為假執行之宣告。(3)訴訟費用由被告二人連帶負擔。
㈤對被告答辯之陳述：
1.被告蔡永盛諉稱，訴外人蔡永豐及蔡永達兩人偽造權狀被告發，業經檢察官提起公訴在案，自非系爭土地之所有權人…云云乙節，並非事實。查系爭土地為訴外人蔡永豐及蔡永達所有之事實， 茲有彰化縣二林地政事務所調閱所得8筆土地土地登記謄本證明外，另原告對於系爭八筆土地之承租使用，業經地主蔡永豐及蔡永達提出訴訟並經判決確定排除在案，又被告蔡永盛及蔡永枝始終未能排除地主蔡永豐及蔡永達之阻礙，足見系爭租賃契約確實存有可歸責於被告蔡永盛之給付不能，亦證原告所為解除租賃契約，顯屬依法有據，被告自應依法返還前開租金及不當得利。
2.復查， 被告蔡友枝辯稱：「伊是受契約乙方 (原告)邀請之保證人，和原告陳進文更非親非故，當時無端被捲入合約中，充當其形式上之保證人，也另代他向被告蔡永盛作保，保證原告陳進文會依約按時繳交租金」…云云，惟被告蔡友枝於97年8月間簽立切結書， 明確向原告陳進文承諾並保證於因可歸責於被告蔡永盛之事由，致系爭租約無法履行時，被告蔡友枝願對可歸責於被告蔡永盛之事由負損害賠償責任，該意顯已明確具有願與被告蔡永盛連帶負責之約定。又本案被告蔡永盛就系爭租賃契約已陷給付不能，被告蔡友枝自應依切結書之內容負連帶損害賠償之責。
3.原告否認被告所提出之鬮分契約書之真正，再者，即使鬮分契約書真正，惟其上並無任何關於授權被告蔡永盛出租之記載，顯與本案無關，亦否認被告蔡永盛有本件土地之管理權。
4.訴外人蔡永豐於95年間即曾以土地所有權人之身分出面阻止原告使用系爭土地，並於95年間向臺灣彰化地方法院檢察署對原告提出竊佔罪之告訴，並有台灣彰化地方法院檢察署通知書為證；另蔡永豐並再於97年間數次向原告提出民事訴訟，請求返還土地，後經數次協調，而由蔡永豐、原告及被告蔡永盛等三人共同於97年9月7日在彰化縣警察局二林分局竹塘分駐所，由蔡永豐與原告陳進文簽訂土地租用契約書，租賃契約期間追朔自95年6月18日至100年6月18日止， 租賃標的為同段第2220號、2221號、2222號、2225號及2226號等五筆土地，租金為每年十萬元。原告與地主蔡永豐簽訂該租約時，被告蔡永盛本人均在場，也有同意，事後被告蔡永盛並曾依據該契約而由原告給付之租金中提出新台幣10萬元交付於訴外人蔡永豐。以上關於訴外人蔡永豐確實有否認被告蔡永盛有本件出租權利，並陸續阻撓原告使用土地，且原告為使自己得繼續使用系爭土地，以減少養殖場之營業損失，故而迫不得已與訴外人蔡永豐簽訂租賃契約等事實，除有前開訴訟文書為證外，並有原告與訴外人蔡永豐簽訂之租賃契約可證。
5.再查，關於訴外人蔡永達所有土地部份，前經訴外人蔡永達對原告提出返還土地之民事訴訟後，因被告蔡永盛無法提供有權出租之事實及證據，導致原告因而敗訴，原告為求繼續使用系爭土地，以減少養殖場營業損失，故而再與訴外人蔡永達簽訂租賃契約，租賃標的為坐落同段第2218號、第2219號及第2223號等三筆土地，租金為每年72,066元整，租期自民國99年6月18日起至100年6月18日止，另關於99年6月18日前之租金，原告則已依鈞院98年度訴字第677號確定判決給付於訴外人蔡永達在案 (訴外人蔡永達有持該確定判決對原告聲請強制執行，並由鈞院以99年度司執字第28031號案件強制執行，後由原告給付現金，再由被告撤回執行，茲有鈞院執行處函為憑)。
6.綜上，本件租賃契約確實有可歸責於被告之事由而無法履行，原告為求能繼續使用系爭土地而降低損失，故而迫不得已分別與訴外人蔡永豐及訴外人蔡永達等二人另訂租賃契約，並給付更高之租金於其二人。按原告因此遭蔡永豐及蔡永達等二人提高租金所增加之損失，原告本亦可向被告等二人請求損害賠償，惟原告為求和諧，故而暫時保留該請求權，尚未提出請求，足見原告於本件請求，僅係請求被告二人連帶返還非其二人所應得之土地租金，實屬合理。
二、被告等之答辯：㈠依照鬮分契約書記載，蔡永豐名下五筆土地，其中兩筆2225
、2226地號應該要過戶給蔡永盛，2221、2222地號應該過戶給蔡永達，蔡永達名下有三筆土地其中二筆2218、2219地號應該要過戶給蔡永豐，蔡永盛名下竹塘段2132地號應有部分由被繼承人蔡萬戶處理，這部分是要還債用，依據鬮分契約書之記載，所有登記子女名下之土地，只是借名登記而已，全部土地均屬於被繼承人蔡萬戶之遺產，遺產未分割之前屬於全體繼承人公同共有，並由九位繼承人共推被告蔡永盛為遺產管理人，故被告蔡永盛本來請求租金的權利，蔡永豐、蔡永達另外與原告訂立租賃契約，該租約並無經過公同共有人同意，蔡永豐、蔡永達無權出租，該土地是蔡萬戶之遺產，在未分割之前不能私自處分。另蔡永豐，蔡永盛因犯偽造文書罪被檢察官提起公訴，並經鈞院99年度易字第678號刑事判決判處有期徒刑三個月在案。
㈡對於蔡永豐與蔡永達追討租賃的土地的事實，被告等不爭執
，惟蔡永達只有針對一筆土地請求返還及不當得利，但是原告稱係八筆土地，並且原告仍繼續使用收益系爭土地，蔡永豐也無阻止原告進出、或是斷水電之情事。被告並無違約之情事且依約履行，原告解除本件租約不合法，故原告仍有給付租金的義務。原告與蔡永達之訴訟，被告蔡友枝以訴訟代理人的身分支付上訴費用上訴該案，但是原告於該案自己放棄上訴，故原告支付訴外人蔡永達訴訟費用35,050元應自行負責，該部份之請求無理由。
㈢被告蔡友枝於原告與被告蔡永盛所訂立之系爭租賃契約部分
，係擔任被告蔡永盛之連帶保證人。 並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)訴訟費用由原告負擔。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張：㈠按兩造所訂租賃契約第四條之約定，租金不得借詞拖延，又
增訂不得逾期、一個月視同毀約。反訴被告就五年租金只付反訴原告652,934元，不足部分應依約付清。
㈡反訴被告自97年後有違租賃契約第3條， 於98年至99年租金
少付租金372,066元，反訴原告依約請求支付。 反訴原告租金收入部分：95年205,000元、96年205,000元、97年205,000元、98年105,000（承租人取回100,000元）、 99年32,934元，合計652,934元，5年租金1,025,000元扣除652,934元，即為372,066元。
㈢系爭土地原承租人蔡惠琴要求轉租，經全體繼承人同意由反
訴原告蔡永盛、蔡友枝代表與曹錦進兄弟簽約， 租期5年自95年6月18日起至100年6月18日止，租金收入納入被繼承人遺產中，此乃十筆土地使用管理之沿革。
㈣反訴被告明知出租人兄弟鬩牆，不應介入其中，虛偽與訴外
人蔡永豐及蔡永達成立租賃契約，而規避本件系爭契約之履行，其另訂之契約對反訴原告二人應屬無效。
㈤系爭契約業已到期，反訴被告仍繼續使用中，仍未回復原狀
返還租賃物，出租人並無違約之情事。 並聲明：(1)反訴被告應給付反訴原告 372,066元及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並於租期屆滿回復原狀返還土地。 (2)反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。(3)訴訟費用由反訴被告負擔。
二、反訴被告抗辯：反訴原告蔡永盛出租予反訴被告之系爭土地其中竹塘段2218、2219、2220、2221、2222、2223、2225、2226地號等八筆土地，非被告蔡永盛所有，且訴外人蔡永盛對前開八筆土地亦未獲得出租之權利。足見本案有因可歸責於反訴原告之事由致無法給付系爭土地供反訴被告使用之事實，已構成民法第226條規定之給付不能，又反訴被告業依同法第256條規定解除契約，雙方應依同法第259條第1項前段規定回復原狀，故反訴被告自無須再依系爭契約給付租金，亦證反訴原告之請求為無理由。並聲明：(1)反訴原告之訴駁回。(2)訴訟費用由反訴原告負擔。(3) 如受不利判決，反訴被告願供擔保，請准免為假執行之宣告。
參、兩造不爭執之事項：㈠被告蔡永盛經由被告蔡友枝之連帶保證將坐落彰化縣○○鄉
○○段2217至2226地號等共十筆土地出租予原告，並簽立租賃契約，約定租賃期限為5年即自95年6月18日起至100年6月18日止，租金每年205,000元。
㈡被告蔡永盛自原告實際收取之租金計652,934元。
㈢系爭2218、2219、2223地號等三筆土地係登記為訴外人蔡永
達所有，系爭2220、2221、2222、2225、2226地號等五筆土地係登記為訴外人蔡永豐所有，訴外人蔡永豐、蔡永達就原告之占用系爭八筆土地曾於95年9月27日共同具狀告訴原告竊佔，嗣經臺灣彰化地方法院檢察署檢察官於95年11月29日以95年度偵字第9981號不起訴處分書為不起訴處分確定。訴外人蔡永豐復對原告提起請求返還土地之民事訴訟（即本院97年度訴字第529號請求返還土地事件）， 嗣撤回起訴，而訴外人蔡永達亦訴請原告返還坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地及給付自95年6月起至98年6月止共 3年之相當於租金之不當得利， 該訴訟經本院以98年訴字第677號民事判決判決：『㈠被告應自彰化縣○○鄉○○段第2219地號土地遷出，並將占用之土地返還原告。㈡被告應給付原告68,823元。㈢原告其餘之訴駁回。㈣原告訴之縮減後之訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。』確定在案。
㈣原告於97年9月7日就系爭2220、2221、2222、2225、2226地
號等五筆土地再與訴外人蔡永豐訂立土地租用契約書，約定租用期間自自95年6月18日起至100年6月18日止，計5年整。
㈤原告於99年 6月18日就系爭2218、2219、2223地號等三筆土
地再與訴外人蔡永達訂立土地租用契約書，約定租用期間自自99年6月18日起至100年6月18日止，計1年整。
㈥訴外人蔡永達於上開98年訴字第 677號民事判決確定後聲請
確定訴訟費用額， 經本院99年度司聲字第178號民事裁定本件原告應賠償訴外人蔡永達之訴訟費用額為35,050元及自該裁定送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息確定。
㈦訴外人蔡永達於99年8月16日以本院98年訴字第677號民事判
決及本院99年度司聲字第 178號民事裁定暨其確定證明書為執行名義對原告聲請強制執行，請求原告履行上開合計103,873元之債務，經本院以99年度司執字第28031號執行事件受理後，因原告給付訴外人蔡永達上開相當於租金之不當得利68,823元及訴訟費用額35,050元，訴外人蔡永達乃撤回強制執行之聲請。
㈧原告於99年9月15日以立約人曹錦進之名義寄發員林郵局第4
18號存證信函予被告等二人為解除關於坐落系爭2218、2219、2220、2221、2222、2223、2225、2226地號等八筆土地租賃契約之意思表示（僅保留系爭2217、2224號等二筆土地租賃關係），並催告被告等二人於七日內依法返還前開八筆土地租金於原告。
肆、兩造爭執之事項：㈠被告等是否已依約交付合於租賃目的使用之租賃物予原告？㈡原告之解除系爭租賃契約是否合法？㈢原告請求被告等連帶反還受領之系爭租金477,949元及賠償
所受之損害35,050元，是否有理由？㈣被告蔡永盛反訴請求原告給付欠租372,066元並返還土地，
是否有理由？
伍、得心證之理由：
一、本訴部分：㈠按「債務人非依債務本旨實行提出者，不生提出之效力。」
；「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」，民法第235條前段、第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。
㈡經查：原告主張被告蔡永盛經由被告蔡友枝之連帶保證出租
坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號至2226地號等共十筆土地予原告，約定租賃期限5年即自95年6月18日起至100年6月18日止，租金每年105,000元之事實， 業經原告提出租賃契約書為證，且為被告等所不爭執，堪認屬實。又查：⑴系爭22
18、2219、2223地號等三筆土地係登記為訴外人蔡永達所有，系爭2220、2221、2222、2225、2226地號等五筆土地係登記為訴外人蔡永豐所有，訴外人蔡永豐、蔡永達就原告之占用系爭八筆土地曾於95年 9月27日共同具狀告訴原告竊佔，嗣經臺灣彰化地方法院檢察署檢察官於95年11月29日以95年度偵字第9981號不起訴處分書為不起訴處分確定。訴外人蔡永豐復對原告提起請求返還土地之民事訴訟（即本院97年度訴字第529號請求返還土地事件），嗣撤回起訴， 而訴外人蔡永達亦訴請原告返還坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地及給付自95年6月起至98年6月止共 3年之相當於租金之不當得利，該訴訟經本院以98年訴字第677號民事判決判決：
『㈠被告應自彰化縣○○鄉○○段第2219地號土地遷出，並將占用之土地返還原告。㈡被告應給付原告68,823元。㈢原告其餘之訴駁回。㈣原告訴之縮減後之訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。』確定在案。⑵原告於97年9月7日就系爭2220、2221、2222、2225、2226地號等五筆土地再與訴外人蔡永豐訂立土地租用契約書，約定租用期間自自95年6月18日起至100年6月18日止，計5年整。⑶原告於99年 6月18日就系爭2218、2219、2223地號等三筆土地再與訴外人蔡永達訂立土地租用契約書，約定租用期間自自99 年6月18日起至100年6月18日止，計1年整。 ⑷訴外人蔡永達於上開98年訴字第 677號民事判決確定後聲請確定訴訟費用額， 經本院99年度司聲字第178號民事裁定本件原告應賠償訴外人蔡永達之訴訟費用額為35,050元及自該裁定送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息確定。⑸訴外人蔡永達於99年8月16日以本院98年訴字第677號民事判決及本院99年度司聲字第 178號民事裁定暨其確定證明書為執行名義對原告聲請強制執行， 請求原告履行上開合計103,873元之債務， 經本院以99年度司執字第28031號執行事件受理後，因原告給付訴外人蔡永達上開相當於租金之不當得利68,823元及訴訟費用額35,050元，訴外人蔡永達乃撤回強制執行之聲請等，復為兩造不爭執之事實，並經本院依職權調取臺灣彰化地方法院檢察署95年度偵字第9981號竊佔案件偵查卷宗、本院98年度訴字第 677號請求返還土地等事件民事卷宗及本院99年度司執字第28031號執行事件卷宗查核無訛， 稽諸上揭事實，足認原告自系爭租賃契約訂立後，就系爭2218、22
19、2223、2220、2221、2222、2225、2226地號等八筆土地之使用即不斷遭受土地所有權人即訴外人蔡永豐及蔡永達提出刑事告訴或民事訴訟之妨礙，致未能依租賃契約之約定自由使用收益系爭八筆土地，嗣原告為能繼續使用系爭八筆土地，不得已乃分別與訴外人蔡永豐、蔡永達另訂立租賃契約並給付租金。被告等雖以系爭八筆土地雖係分別登記在訴外人蔡永豐、蔡永達名下，惟僅係被繼承人蔡萬戶借名登記於子女名下，依鬮分契約書之約定，全部土地均屬於被繼承人蔡萬戶之遺產，遺產未分割之前屬於全體繼承人公同共有，並由九位繼承人共推被告蔡永盛為遺產管理人，故被告蔡永盛有出租系爭土地之權利，訴外人蔡永豐、蔡永達另外與原告訂立租賃契約，該租約並無經過公同共有人同意，訴外人蔡永豐、蔡永達為無權出租等語置辯，然查：縱認系爭八筆土地係被告等及訴外人蔡永豐、蔡永達之被繼承人蔡萬戶所有而借名登記於訴外人蔡永豐、蔡永達名下之遺產，被告蔡永盛就系爭八筆土地是否有管理權之情事，此於被告等所提之鬮分契約書未見有任何記載，且被告等就該部分抗辯之事實復未能提出其他積極證據加予證明，尚難據此為被告等有利之認定，又縱認被告蔡永達有權出租系爭八土地，揆諸前開規定及說明，原告既未能於不受妨礙之情形下使用收益租賃物，無論是否可歸責出租人，出租人均負有排除之義務，惟被告等未能排除，致使原告遭受上開民事訴訟敗訴判決及強制執行，而須再與訴外人蔡永豐、蔡永達就系爭八筆土地分別訂立租賃契約後方能繼續使用，則原告主張被告蔡永盛未能按債之本旨交付合於契約目的使用收益之租賃標的物予原告之事實，堪認為真正。
㈢次按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得
請求賠償損害。」、「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約。」、「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。‧‧‧」。民法第226條第1項、第256條及第259條定有明文。經查：被告蔡永盛既未能舉證證明係有權出租系爭八筆土地，亦未能阻止系爭八筆土地之所有權登記名義人即訴外人蔡永豐、蔡永達對原告為土地權利之主張，致原告就系爭八筆土地之使用收益受有妨礙，足認被告自始即未依照債之本旨為給付，且係因可歸責於被告蔡永盛之事由而陷於給付不能，則原告就系爭22
18、2219、2223、2220、2221、2222、2225、2226地號等八筆土地之部分依前開規定向被告蔡永盛主張解除租賃契約，於法有據，自發生解除契約之效力， 依民法第259條之規定，被告蔡永盛即應返還其所受領之租金於原告。次查：原告與被告蔡永盛所訂系爭租約十筆土地每年總租金 205,000元， 而系爭2217、2218 、2219、2220、2221、2222、2223、2224、2225、2226地號等十筆土地之面積依序為 1,098平方公尺、2,768平方公尺、2, 388平方公尺、1,657平方公尺、3,119平方公尺、2,388 平方公尺、2,578平方公尺、 2,579平方公尺、1,528平方公尺、1,433平方公尺，此有原告所提土地登記第二類謄本在卷可稽，該十筆土地之總面積即為21,536平方公尺， 則換算每平方公尺土地之年租金為9.518元【計算式：205,000元÷21,5 36＝9.518元】。 系爭2217地號土地面積為1,098平方公尺、系爭2224地號土地面積為2,579平方公尺，該二筆土地每年租金分別應為10,450元及24,547元，五年租金則分別應為52,250元及122,735元， 二筆土地之五年租金共計應為174,985元， 而被告蔡永盛自原告實際收取之租金共計652,934元，為兩造不爭執之事實，則扣除被告蔡永盛就系爭2217、2224地號等二筆土地已收取之租金174,985元， 被告蔡永盛即應返還就系爭2218、2219、22
23、2220、2221、2222、2225、2226地號等八筆土地已收取之租金477,949元【計算式：65 2,934元－174,985元＝477,949元】予原告。又原告因上開99年度司執字第28031號強制執行事件而受強制執行，乃給付訴外人蔡永達訴訟費用35,050元之事實，為被告等所不爭執，按上開計算，原告於合法解除系爭八筆土地之租約後， 依民法第226條第1項、第259條之規定請求被告蔡永盛返還已受領之租金 477,949元及賠償其因支付訴外人蔡永達訴訟費用所受之損害35,050元，合計為512,999元，洵屬正當，應予准許。
㈣按保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務
，對於債權人各負全部給付之責任者而言， 此就民法第272條第1項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。 又連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，此於民法第273條第1項定有明文。本件原告與被告蔡永盛訂立之系爭租賃契約，被告蔡友枝係被告蔡永盛之連帶保證人，此為兩造不爭之事實，揆諸上揭法條規定，原告請求被告蔡友枝與被告蔡永盛連帶給付上述512,999元之債務，亦屬有據。
㈤綜上所述，原告本於解除契約及連帶保證之法律關係請求被
告等二人連帶給付原告 512,999元及自起訴狀繕本送達被告等之翌日即99年11月26日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
二、反訴部分：反訴原告蔡永盛主張其與反訴被告就系爭2217至2226地號等十筆土地訂有租賃契約，詎反訴被告自97年後即有違租賃契約第3條，於98年至99年租金少付租金372,066元，乃依約請求反訴被告支付欠租 372,066元及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並於租期屆滿回復原狀返還土地，反訴被告則以反訴原告蔡永盛出租予反訴被告之系爭2218、2219、2220、2221、2222、2223、2225、2226地號等八筆土地，非被告蔡永盛所有，且訴外人蔡永盛對前開八筆土地亦未獲得出租之權利，足見本件有因可歸責於反訴原告之事由致無法給付系爭土地供反訴被告使用之事實，已構成民法第226條規定之給付不能， 又反訴被告業依同法第256條規定解除契約，雙方應依同法第259條第1項前段規定回復原狀， 故反訴被告自無須再依系爭契約給付租金，反訴原告之請求為無理由等語置辯。經查：反訴被告就反訴兩造間之租賃契約於系爭八筆土地部分已合法解除，反訴被告於解除契約後尚得依法請求反訴原告已受領之租金及賠償因債務不履行致反訴被告所受之損害，已於本訴部分論述如上，是反訴被告之抗辯自堪採認，反訴原告主張反訴原告有欠租之事實，尚難認為真正，從而反訴原告請求反訴被告給付欠租 372,066元及自反訴狀繕本送達反訴被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並於租期屆滿回復原狀返還土地，即屬無理由，自不能准許。
陸、原告就本訴、反訴部分分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免假執行，反訴原告就反訴部分陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告於本訴部分之聲請並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至反訴原告於反訴部分所為之請求，既為無理由，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
民事第二庭法 官 邱月嬌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 29 日
書記官 林怡吟