臺灣彰化地方法院民事裁定 100年度事聲字第95號異 議 人即 拍定 人 陳 宥 瑋代 理 人 張 幸 茵 律師上列異議人因債權人台灣土地銀行股份有限公司與債務人柯玫旭等三人間清償債務強制執行事件，對於民國100年11月2日本院民事執行處司法事務官所為駁回其撤銷拍定聲請之裁定（99年度司執字第33783號民事裁定），聲明異議， 本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、異議意旨略以：本院99年度司執字第33783號強制執行事件,拍賣債務人所有坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號、面積3627平方公尺土地，其拍賣公告記載該土地之使用情形為：
「上為雜木林，拍定後點交」，嗣由異議人拍定取得所有權，並於民國100年5月23日移轉登記在案。惟異議人聲請點交後，執行法院定期於100年7月12日現場執行，異議人始發現土地上竟有墳墓存在，顯非如拍賣公告所載單純之雜木林，且墓主蔡樨除表明不願搬遷外，並稱該墳墓歷經百年，均得地主同意使用土地，致異議人對於該土地所有權之使用、收益受有限制。再於執行點交時，另有第三人廖偉程到場稱為土地之承租人，並提出租約，然該租約不僅執行處未要求該第三人提出附於執行卷內，俾利異議人請求除去或對其另行起訴，甚至作成不點交決定，造成拍定後無法依拍賣公告點交，侵害異議人權益甚重。揆諸上情，足認異議人取得之系爭土地受有權利使用之限制，屬民法上權利瑕疵，而非單純減損價值之物之瑕疵。司法事務官以本件為物之瑕疵，依強制執行法第113條準用第69條規定,駁回異議之撤銷拍定之聲請，實有未合。另依強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43點第2、3、4、6款規定，對於第三人現實占有或債務人權利有受限制等情形，乃拍賣公告應載明之事項。然上開占用情形拍賣公告漏未載明，致異議人因信賴拍賣公告「上為雜木林，拍定後點交」之記載而應買，拍定後始發現第三人承租、墳墓占用等限制異議人所有權之情事。足見執行法院未依前開規定，將應記載事項記載於拍賣公告，其所為之拍賣程序顯有瑕疵。雖該拍賣標的物已移轉登記予異議人，惟請參酌台灣高等法院87年度抗字第2395號裁定意旨，避免拍定人遇拍賣公告記載不實時將無從依拍賣公告主張權利，有害司法威信，在該標的由拍定人聲請點交而未完成情形時，即應認為強制執行程序未終結，自不得以司法院院字第2776號解釋駁回異議人撤銷拍定之聲請，為此提出異議，請求廢棄司法事務官所為駁回異議人撤銷拍定聲請之民事裁定，並撤銷該土地之拍定程序等語。
二、按當事人或利害關係人，依強制執行法第12條規定，為聲請或聲明異議者，應於強制執行程序終結前為之。不動產之拍賣程序，在拍賣物已經拍定並繳足價金，執行法院發給權利移轉證書，而由拍定人取得該不動產之所有權時，其拍賣執行程序即為終結，當事人或利害關係人，即不得再就執行法院所為該不動產拍賣程序為聲請或聲明異議（司法院院字第2776號㈠、㈥、㈦意旨參照,最高法院86年度台抗字第606號、85年度台抗字第516號、80年度台抗字399號裁定，亦均採相同見解）。又不動產點交之執行程序，係與因債權人聲請而開始之查封拍賣程序分開之另一執行程序（最高法院55年台抗字第327號判例參照)。不動產拍定後依法得否點交於拍定人，與該不動產之拍賣程序是否終結，不能混為一談。
三、本件債權人台灣土地銀行股份有限公司與債務人柯玫旭等三人間99年度司執字第33783號清償債務強制執行事件,執行法院定期於100年3月8日拍賣債務人洪柯玫旭所有,坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號、面積3627平方公尺土地結果，由異議人以新台幣(下同）97萬3,000元得標拍定，並於同年月14日繳足全部價款。因聲請人於100年3月14日具狀陳稱其於拍定後到場查詢，經債務人告知土地上有三門他人墳墓，但拍賣公告卻未載明為由，聲請撤銷拍定，執行法院乃定期於同年5月3日現場鑑界履勘。嗣異議人於100年4月29日，以其已與債務人達成協議，具狀撤回撤銷拍定之聲請，執行法院乃核發100年5月4日彰院賢99司執孟33783字第1000015764號不動產權利移轉證書，並於同年5月9日送達異議人受領，拍賣所得價款，亦已定期於100年6月29日分配完畢。其後異議人於100年5月19日具狀聲請點交，經執行法院定期於100年7月10日至現場點交結果，第三人廖偉程在場主張在查封前即對土地有租賃權，而未執行點交。異議人再於100年9月15日具狀聲請點交，則經執行法院以100年9月29日函復礙難准許，異議人乃再於100年10月4日具狀聲請撤銷拍定等情，有該民事執行卷可參。
四、前開土地經異議人拍定後，既已繳足價金，執行法院亦在異議人具狀表示已與債務人達成協議後，始核發不動產權利移轉證書,則自100年5月9日異議人領得不動產權利移轉證書，取得該土地所有權之時（強制執行法第98條第1項參照)，該不動產之拍賣執行程序，即應認為已終結。異議人在聲請點交不成後，猶於100年10月4日聲請撤銷拍定，揆諸前揭法條規定及說明，自有未合。本院執行司法事務官因而裁定駁回其撤銷拍定之聲請，於法並無違誤。異議人以上開拍賣標的物有他人墳墓及第三人承租占用，致不能點交，為有權利之瑕疵，並非僅為減損價值之物之瑕疵，但拍賣公告卻未予記載，其信賴拍賣公告而應買，權益受有損害，該不動產之拍賣程序有嚴重瑕疵，在標的物經聲請點交未完成情形時，應認為強制執行程序未終結云云，聲明異議，為無理由，應予駁回。至於異議人所提另案台灣高等法院87年度台抗字第2395號民事裁定所持見解，乃極少數個案，並非通說，為本院所不採。況該案例拍賣所得價款，尚未分配予債權人，與本件已分配完畢者，亦顯有不同。異議人援為有利於己之主張，尚非可取，附此敘明。
中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
民事第一庭
法 官 陳 瑞 水以上正本證明與原本無異。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 100 年 12 月 1 日
書記官 蕭 美 鈴