臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第147號原 告 黃志成訴訟代理人 許桂挺律師被 告 許朝清被 告 許朝評前二人共同訴訟代理人 林松虎律師
吳淑芬律師前二人共同複代理人 林明毅上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國100年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣參萬肆仟肆佰陸拾貳元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：原告於民國74年2月5日將原屬原告所有座落彰化市○○○段第590、590-1地號土地持分2分之1、面積1258.5平方公尺及同段第589地號土地其中面積280坪之土地暨座落上開土地上之彰化市○○○段472建物，出售予買受人即被告等之被繼承人許德義及訴外人仲谷實業股份有限公司（下稱許德義等二人），買賣雙方立有不動產買賣契約書為憑。原告於被告之被繼承人許德義給付新台幣（下同）445萬元後，即先行將前開土地所有權移轉登記予許德義，被告二人於87年間則因繼承取得原告前述移轉登記予許德義之土地所有權。依上開買賣契約第3條約定「餘款新台幣200萬元，買方應於前開土地上之建物於法院拍賣或交通銀行台中港分行撤銷查封建物時即付」，原告於81年間因與當時系爭472建物之承租人鈺洲工業有限公司及交通銀行台中港分行談妥撤銷對上開472建號建物查封事宜，乃於81年6月2日致函予許德義，催告其給付買賣尾款，惟許德義置若罔聞。即至87年間被告等因繼承取得許德義前開土地後，原告經一再催促其給付買賣尾款，被告亦置之不理。其後至90年5月21日，前開472建號建物雖經交通銀行台中港分行撤銷查封登記，惟被告等仍拒絕支付買賣尾款。而由於原告年紀已八十有餘，餘生無幾，於無法期待被告等善意回應下，不得已乃於98年7月23日以存證信函向被告二人及彰化市○○○段○○○○號之轉得人許世昌，為解除契約之意思表示，其後於100年1月6日再以存證信函向原契約買受人為解除系爭契約之意思表示。按契約解除後，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文。而許德義過世後，被告等應概括繼承許德義就系爭契約之權利義務，而原告前基於系爭契約移轉登記予許德義之土地其中系爭西門口段590及590-1地號土地且由被告二人繼承，故爰依民法第259條之規定，請求被告等回復原狀等情。並聲明：㈠被告許朝清、許朝評應分別將座落彰化市○○○段○○○○號土地權利範圍各四分之一移轉登記予原告。㈡被告許朝清、許朝評應分別將座落彰化市○○○段590之1地號土地權利範圍各四分之一移轉登記予原告。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠本件依系爭買賣契約書記載，承買人許德義及仲谷實業股份
有限公司，因買賣標的中之建物部分遭法院查封無法辦理所有權移轉登記予承買人，尚有尾款200萬元未付，固為不爭之事實。惟出賣人即原告及建物所有人志成工業股份有限公司（簡稱志成公司），於該建物90年5月21日塗銷假扣押查封登記後，迄今未曾定相當期限催告被告給付尾款200萬元，即分別以98年7月23日台北南海郵局894號存證信函，及100年1月6日福平里郵局第81號郵局存證信函逕對被告為解除契約之意思表示，依民法第254條規定及最高法院31年上字第2840號判例意旨，尚難認原告所為解除契約之意思表示，發生合法效力。是兩造間之不動產買賣契約尚屬合法有效存在，則原告依民法第259條規定為本件之請求，於法自屬無據，不應准許。
㈡依系爭買賣契約第6條約定「雙方約定於民國74年5月4日應
將本件買賣標的物點交於甲（指承買人）管業」。然原告迄今未將買賣標的物點交予買受人，且買賣標的物中之建物（即建號472），原告於90年5月21日塗銷假扣押查封登記後，於90年5月23日即以買賣為原因，將該建物移轉所有權予訴外人張秋莉。嗣張秋莉於94年4月19日復以買賣為原因，將該建物所有權移轉予訴外人王淑貞，並於98年3月30日設定抵押權登記予原告，由此可見，原告於買賣標的物建物撤銷假扣押查封登記後之第二天，即將該建物所有權移轉予第三人，顯然使該買賣契約之標的物，陷於不完全給付。買受人依法有正當理由拒絕支付一部分價金。從而本件原告依該買賣契約書第10條約定，解除買賣契約，於法自屬不合。
㈢按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當
事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向全體為之，民法第258條第1項定有明文。本件系爭買賣契約之承買人為許德義、仲谷公司2人，出賣人為原告及志成公司，有該契約書影本在卷可佐。然依原告所提出為解除契約意思表示之郵局存證信函，其上所載寄件人僅原告黃志成一人，並未包括志成公司，依民法第258條規定原告一人所為之解除契約意思表示，依法自不生解除之效力。
㈣綜上所述，本件原告所為解除契約之意思表示為不合法，自
不生解除之效力，則其依民法第259條規定為本件之請求為無理由，應予駁回等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠原告（兼志成公司法定代理人）於74年2月5日將其所有座落
彰化市○○○段第590、590 -1地號土地、面積1258.5平方公尺應有部分2分之1及同地段第589地號土地其中面積280坪，暨兩筆土地上之彰化市○○○段建號472建物，出售予許德義等二人，約定買賣價金645萬元，並訂有不動產買賣契約書。原告於被告之被繼承人許德義給付445萬元後，即先行將前開二筆土地先辦理所有權移轉登記予許德義，上開土地於87年間由被告二人以繼承為由登記取得所有權，上開買賣標的土地及建物均尚未點交買受人。
㈡系爭買賣標的物建號472建物於訂立買賣契約以前即由法院
假扣押查封登記，故上開買賣契約第3條後段約定：「…尚殘價款新台幣貳百萬元正，於法院拍賣或交通銀行台中港分行撤銷查封建物時即付」，買受人許德義2人及許德義之繼承人即被告等尚未給付買賣尾款200萬元。
㈢建號472建物於90年5月21日始塗銷假扣押查封登記，原告並
於90年5月23日將上開建物以買賣為由辦理所有權移轉登記予訴外人張秋莉、王淑貞。
㈣原告81年6月2日曾以信函向買受人許德義要求給付尾款200萬元，並由許德義收受。
四、本院得心證之理由：㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又期限之事實之發生，雖已確定，然其發生時期並不確定，即屬不確定期限，亦即所謂不確定期限係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定，是雖定有期限，然其屆至之時期不確定，即屬給付無確定期限。本件原告與買受人許德義等二人就系爭買賣價金尾款200萬元，約定建號472建物塗銷假扣押查封時由買受人給付，顯係以將來不確定之假扣押塗銷查封登記事實之發生，為買受人給付尾款200萬元之條件，則於條件成就時，買受人之給付義務始發生，是買受人應給付200萬元之期限，自屬給付無確定期限，蓋系爭472建號建物係於90年5月21日塗銷假扣押查封登記，自該時起買受人始負有給付義務，爾後經出賣人催告而未為給付時，買受人始負遲延責任。查原告於81年6月2日固曾以信函通知買受人許德義給付尾款200萬元，並主張係因買受人未給付尾款，以致無法塗銷查封云云，惟依買賣契約所示雙方並非約定以買受人先行給付200萬元尾款後，原告始有塗銷假扣押查封之義務，因此81年6月2日當時建號472建物既尚未塗銷假扣押查封登記，則買受人200萬元之給付義務即尚未發生，故原告寄發之上開信函自不發生催告效力，買受人許德義或其繼承人被告等均不負遲延責任；又縱或原告主張曾委由訴外人楊振芳律師向被告等請求支付尾款（時間不詳）一節係屬為真，然建號472建物於90年5月23日原告即以買賣為由辦理所有權移轉登記予訴外人張秋莉、王淑貞，被告主張原告就此應負不完全給付之債務不履行責任，原告不得解除系爭買賣契約之抗辯有無理由自須審認。
㈡按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而
其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第360條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第364條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（最高法院77年度77年4月19日第7次民事庭會議決議參照）；另民法第348條規定：物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，是出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人如請求補正瑕疵，則在出賣人補正以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。又因契約互負債務者，他方提出之對待給付若有瑕疵而不完全，既非依債務本旨為之，在未補正前，自得拒絕自己之給付。查原告於買賣契約成立後始將建號472建物之所有權移轉登記予第三人，顯有因可歸責於出賣人即原告之事由而致不完全給付之情事，縱論其所稱建物登記於第三人名下係借名登記云云係屬為真，然於原告尚未將建物之所有權回復登記於其名下以前，該不完全給付之狀態均仍存在；又依買賣契約第6條約定原告應於74年5月4日將本件買賣標的物點交予買受人管業，惟原告並未於上開期限交付買賣標的物予買受人或其繼承人即被告等，原告亦有給付遲延之情事，且此交付買賣標的物之義務有約定期限，自與買受人給付尾款200萬元並無對待給付之關係，故依上開民事庭會議決議內容所示，原告顯應負不完全給付及給付遲延之債務不履行責任，因此買受人許德義及其繼承人即被告等自得行使民法第264條同時履行抗辯權，拒絕給付尾款200萬元，縱使原告曾委託他人向被告等為200萬元價款之催告通知，被告既可行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款，則原告以被告遲延給付尾款200萬元為由解除系爭買賣契約，自於法無據。
五、綜上所述，系爭買賣契約原告應負不完全給付及給付遲延之債務不履行責任，被告自得主張同時履行抗辯拒絕給付買賣尾款200萬元，是被告並不負遲延給付價款之責任，原告以被告給付遲延為由，依民法第254條規定解除系爭買賣契約，於法未合，因此原告主張系爭買賣契約業經合法解除，請求被告回復原狀，將被告二人繼承之系爭土地即座落彰化市○○○段590、590之1地號土地之應有部分各四分之一移轉所有權登記予原告，為無理由，不應准許。
六、從而，本件原告之訴，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 黃幼華