臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第1032號原 告 張宏志訴訟代理人 陳忠儀律師複代理人 陳昱瑄律師被 告 祭祀公業楊尚春法定代理人 楊奕財訴訟代理人 趙惠如律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國101年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件係關於兩造下述買賣契約涉訟，依該契約書第15條，兩造已約明合意由本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第24條規定，本院有管轄權，合先敘明。
二、原告之主張與聲明：兩造於民國（下同）100年6月30日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），由原告購買被告所有坐落彰化市○○段○○○○號土地（下稱系爭不動產），雙方約定買賣價款總額新臺幣（下同）25,530,700元，原告於訂約時已支付被告簽約款3,000,000元（下稱系爭簽約款）。原告之所以會購買系爭不動產，目的在於取得土地所有權後，向主管機關申請核發建築執照，予以建築開發，作為興建住宅使用。倘系爭不動產無法供原告作為興建使用，則原告買受系爭不動產之目的，顯然無法達成。因系爭不動產買賣契約簽定時，原告尚未取得系爭不動產之使用分區證明書。因此，兩造特別於系爭不動產買賣契約書『備註』欄約定：⑴如分區證明為文教區，則買賣不成立；⑵如無法供建案使用。則買賣不成立。嗣原告取得系爭不動產之使用分區證明書後，發現系爭不動產之使用分區是商業區，有附記一、八、十之附帶條件【經查，附帶條件，附一：『應另行擬定細部計畫(含配置適當之公共設施用地與擬具具體公平合理之事業或財務計畫)，並俟細部計畫完成法定程序發布實施後始得發照建築』；附八：『市場變更為住宅區部分，應提供二五％之土地作為公共設施用地(含一處停車場)；市場變更為商業區部分，應提供三五％之土地作為公共設施用地(含一處停車場)；或依附帶條件回饋規定辦理』；附十：『依附帶條件回饋規定辦理』】，無法提供本件建案使用。是以，依兩造於系爭不動產買賣契約書之上揭約定，本件買賣應不成立，系爭不動產買賣契約自始不生效力。從而，被告無法律上原因，受有簽約款3,000,000元之給付利益，致原告受有損害。原告爰依民法第179條關於不當得利之法律關係，請求被告返還已收受之簽約款3,000,000元及法定利息。退萬步言之，縱法院認為系爭不動產買賣契約有效成立。因系爭不動產之性質，係交易上認為重要者，其錯誤應視為意思表示內容之錯誤。又原告若知系爭不動產之使用分區是商業區，有附記一、八、十等條款，即不會為買受系爭不動產之意思表示。故原告已於100年10月24日以秀水郵局第000097號存證信函通知被告，依民法第88條之規定，為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，並催告被告應於函達後七日內返還系爭簽約款。然被告迄今仍未返還上開簽約款項。爰依法提起本訴，並聲明請求：被告應給付原告3000,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：依彰化縣政府101年5月24日府管建字第1010138595號函所示：「本案所詢土地屬尚未擬定細部計畫地區，應由申請人先行擬定細部計畫確定公共設施配置及使用強度，並完成相關法定程序發佈實施後使得發照建築。」等字語。足證系爭土地現確有無法建築之情事，則依兩造契約備註之約定，本件買賣應不成立，契約自始不生效力。又原告購買系爭不動產之目的，在於取得土地所有權後，向主管機關申請核發建築執照，作為興建住宅使用。倘系爭不動產無法即供原告作為興建建案之使用，則原告買受系爭不動產之目的，顯然無法達成。因兩造於簽訂系爭不動產買賣契約書之前，原告尚未取得土地使用分區證明書，惟被告要求於當日簽約。原告當時未及查詢系爭不動產之使用分區證明，因此始經兩造之同意於契約中特別備註約定：⑴如分區證明為文教區，則買賣不成立；⑵如無法供建案使用。則買賣不成立。此亦為兩造所不爭執者。被告對於系爭不動產使用分區為何及可否供原告之建案建築使用等情，應知之甚詳；又被告對於原告從事建築業，買受系爭不動產即是為供作建築房屋之用乙事，亦知悉甚詳。若原告知悉系爭不動產現無法供作建築使用，必然不會買受系爭不動產。是退萬步言之，縱使本院認為系爭不動產買賣契約有效成立。原告依民法第88條之規定，撤銷該買賣契約之意思表示，並得請求被告返還原告已給付之簽約價金。
四、被告則聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯稱：
１、被告雖不爭執兩造訂有系爭不動產買賣契約書，其上並有備註⑴如分區證明為文教區。⑵如無法供建築使用，則買賣不成立等約定。然系爭不動產嗣申請使用分區證明書，係屬商業區，非屬文教區，且亦可供建築使用，故本件買賣所附之條件並未成就，買賣合約仍合法有效。詎原告竟藉詞拒絕履約，被告於100年10月19日以彰化南郭郵局第224號存證信函定期催告原告須備齊過戶證件交予代書，原告均未置理；被告再於100年11月1日以彰化南郭郵局第237號存證信函定期催告原告須依約繳納備證款300萬元，原告亦未置理；被告遂於100年11月10日以彰化南郭郵局第243號存證信函解除系爭不動產買賣契約，並依法沒收原告所給付之300萬元訂金。原告所主張系爭不動產之使用分區是商業區，無礙於兩造買賣契約書備註之約定；原告復主張系爭不動產無法供建案使用，亦非事實，系爭不動產確可供建築使用。從而，原告上開主張並不實在，系爭不動產並無系爭不動產買賣契約書所備註視為買賣不成立約定條件之成就事由。
２、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知情事，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文，又土地使用種別經編定後，應由縣政府公布之（土地法第84條參照），人民不能諉為不知，如有不知，亦屬自己之過失，故系爭土地經編定為工廠用地，及經命令禁建店鋪住宅，無論上訴人是否知情，均不容上訴人主張上開民法第88條之撤銷權」此有最高法院60年台上字第1108號判例可資參照。本件系爭不動產之使用分區，係屬政府公示之事項，任何人均得查知；且系爭不動產之使用分區並無兩造於買賣契約所約定買賣不成立之條件，故原告主張依民法第88條之規定，主張撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，於法亦屬無據。又依民法第254條及第249條第2項之規定可知，系爭不動產買賣契約係因原告拒絕履行，其自係可歸責於原告之事由，原告依法即不得請求訂金之返還。被告既已定相當期限催告原告履行契約，原告於期限內未履行，則被告解除系爭不動產買賣契約於法自屬有據。原告請求返還訂金，於法自屬無據。
五、兩造不爭執事項：
１、兩造訂有系爭不動產買賣契約書，其上備註欄記載⑴如分區證明為文教區。⑵如無法供建築使用，則買賣不成立之條件。原告已支付系爭簽約款予被告。又系爭不動產嗣經申請使用分區證明書，係屬商業區，有附記一、八、十之附帶條件。經本院函詢彰化縣政府覆函：「本案所詢土地屬尚未擬定細部計畫地區，應由申請人先行擬定細部計畫確定公共設施配置及使用強度，並完成相關法定程序發佈實施後使得發照建築。」。
２、原告於100年10月24日以秀水郵局第000097號存證信函通知被告，依民法第88條之規定，為撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示，並催告被告應於函達後七日內返還系爭簽約款。被告於100年10月19日以彰化南郭郵局第224號存證信函定期催告原告須備齊過戶證件交予代書；再於100年11月1日以彰化南郭郵局第237號存證信函定期催告原告須依約繳納備證款300萬元；並於100年11月10日以彰化南郭郵局第243號存證信函原告解除系爭不動產買賣契約。
六、得心證之理由：
１、兩造不爭執事項並有相符之系爭不動產買賣契約書影本、土地使用分區證明書、彰化縣政府函及存證信函影本等在卷可稽，自可信為真正。
２、原告主張系爭不動產買賣契約因合於契約書備註欄之條件而不成立，若成立生效亦經原告以意思表示內容錯誤予以撤銷，被告應返還系爭簽約款部分，被告否認，抗辯如上，並指系爭不動產買賣契約已經被告依法解除，並沒收系爭簽約款等語。經查，系爭不動產實屬商業區，且於擬定細部計畫確定公共設施配置及使用強度，並完成相關法定程序發佈實施後得發照建築等情，既核與系爭不動產買賣契約書備註所載⑴如分區證明為文教區。⑵如無法供建築使用，則買賣不成立之條件委不相合，故被告抗辯依契約文義，自無致系爭不動產買賣契約不成立之理，自足採取，此部分原告主張契約合於備註之條件而不成立部分自未足採取。又「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」，民法第88條定有明文。原告主張依此撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示部分，被告抗辯原告係建商，對系爭不動產是否合於建築，自較被告祭祀公業為專業，縱其意思表示有錯誤，或知其事情即不為意思表示者，亦原告之過失所致，不得依前述規定主張撤銷意思表示等語，自合於情理，可加採取。故本件縱認原告有意思表示內容錯誤或知其事情即不為意思表示者，亦係因其自己之過失而不得主張撤銷系爭不動產買賣契約之意思表示至明。
綜上，原告主張系爭不動產買賣契約不成立，或已經原告撤銷均未足採取，本院應駁回原告之訴。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附驪，應併予駁回。
八、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法核不影響判決結果，爰不贅論。
結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 26 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 26 日
書記官 郭佳雯