臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第1038號原 告 彰化縣芬園鄉公所法定代理人 洪慶章訴訟代理人 劉鴻基律師被 告 張錦聰
張錦木呂茂庚蔡裕隆張祐彰上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國101年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張錦聰應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖即複丈日期民國101年1月10日彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｃ部分，面積29.53平方公尺之土地上磚造平房建物拆除，並將該部分土地及如附圖所示編號Ｃ1部分，面積5.21平方公尺之土地交還原告。
被告張錦木應將如附圖所示編號Ｄ部分，面積43.32平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除，並將該部分土地交還原告。
被告呂茂庚應將如附圖所示編號Ａ部分，面積36.53平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除、編號Ａ1部分，面積1.24平方公尺之土地上雨遮建物拆除、編號Ａ2部分，面積9.27平方公尺之土地上磚造平房建物拆除，並將該部分土地交還原告。
被告蔡裕隆應將如附圖所示編號Ｂ部分，面積37.57平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除、編號Ｅ部分，面積24.15平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除、編號Ｅ1部分，面積9.07平方公尺之土地上雨遮建物拆除，並將該部分土地及如附圖所示編號Ｅ2部分，面積8.33平方公尺之土地交還原告。
被告張祐彰應將如附圖所示編號Ｆ部分，面積66.54平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除，並將該部分土地交還原告。
訴訟費用由被告張錦聰負擔百分之17、被告張錦木負擔百分之29、被告呂茂庚負擔百分之13、被告蔡裕隆負擔百分之16、被告張祐彰負擔百分之25。
前開判決，原告提出新臺幣80萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、被告呂茂庚未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決，此程序事項，先予敘明。
二、原告聲明請求：被告張錦聰應將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上如附圖即複丈日期民國（下同）101年1月10日彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｃ部分，面積29.53平方公尺之土地上磚造平房建物拆除，並將該部分土地及如附圖所示編號Ｃ1部分，面積5.21平方公尺之土地交還原告。被告張錦木應將如附圖所示編號Ｄ部分，面積43.32平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除，並將該部分土地交還原告。被告呂茂庚應將如附圖所示編號Ａ部分，面積36.53平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除、編號Ａ1部分，面積1.24平方公尺之土地上雨遮建物拆除、編號Ａ2部分，面積9.27平方公尺之土地上磚造平房建物拆除，並將該部分土地交還原告。被告蔡裕隆應將如附圖所示編號Ｂ部分，面積37.57平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除、編號Ｅ部分，面積24.15平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除、編號Ｅ1部分，面積9.07平方公尺之土地上雨遮建物拆除，並將該部分土地及如附圖所示編號Ｅ2部分，面積8.33平方公尺之土地交還原告。被告張祐彰應將如附圖所示編號Ｆ部分，面積66.54平方公尺之土地上鐵皮鋼架造建物拆除，並將該部分土地交還原告。並願供擔保，請准宣告假執行。係主張：
（一）系爭土地（重測前為彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地、面積290.31平方公尺）屬原告所有。被告張錦聰、張錦木二人於97年10月14日向原告承租系爭土地上如附圖所示編號Ｃ部分，面積29.53平方公尺、編號Ｃ1部分，面積5.21平方公尺、編號Ｄ部分，面積43.32平方公尺，簽訂有「彰化縣芬園鄉鄉有基地租賃契約」，租期自97年11月1日起至100年10月31日止，租金按訂約當時申報地價總額之百分之5計算，被告張錦聰並於如附圖所示編號Ｃ部分土地上建有磚造平屋，被告張錦木亦於如附圖所示編號Ｄ部分土地上建有鐵皮鋼架造建物。上揭租期屆滿，被告張錦聰、張錦木向原告申請續租，原告因系爭土地已經鄉民代表會決議，並經彰化縣政府核准出售，而不再出租，租賃關係已自租期屆滿時消滅。
（二）被告呂茂庚則無權占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ａ1、Ａ2部分土地，面積各為36.53平方公尺、1.24平方公尺、9.27平方公尺，並於編號Ａ、Ａ1部分土地上建有鐵皮鋼架造、雨遮等建物。被告蔡裕隆亦無權占有系爭土地如附圖編號Ｂ、Ｅ、Ｅ1、Ｅ2部分土地，面積各為37.57平方公尺、24.15平方公尺、9.07平方公尺、8.33平方公尺，並於編號Ｂ、Ｅ、Ｅ1部分土地上分別建有鐵皮鋼架造、鐵皮鋼架造、雨遮等建物：被告張祐彰同屬無權占有系爭土地如附圖編號Ｆ部分土地，面積為66.54平方公尺，並於該部分土地上建有鐵皮鋼架造之建物。被告呂茂庚、蔡裕隆、張祐彰均分別向原告繳納使用補償金在案。
（三）按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。原告爰依上揭規定請求被告應拆除各該建物與返還土地。
三、被告均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，除被告呂茂庚未到庭陳述外，餘各抗辯如下
（一）張錦聰、張錦木抗辯稱：
１、被告等租用基地○○○鄉○○段○○○○○○號）所建房屋係被告張錦聰、張錦木先父於八七水災後（約民國48年間）所搭建，並居住於此，期間因房屋老舊漏雨經過修繕。直至被告張錦聰、張錦木先父過逝（95年）後，被告等才搬離該屋，此後並無修繕、增建、改建之行為。
２、依據97年10月14日「彰化縣芬園鄉鄉有基地租賃契約」其內已載明，租賃土地上早已搭建地上物（磚造鐵皮屋），契約所載事實如下：
1.第五條規定，土地使用：「本約出租之基地限於現狀使用，甲方（即被告，下同）不得任意增建、改建」。如租賃時上無建物，何來增建、改建。
2.第八條規定，優先承買權之通知：「甲方在本約基地上之房屋出賣時，應依土地法第104條規定通知乙方（即原告，下同），否則視同違約，乙方除得依土地法第104條行使權利…」。顯見原告早已知悉租賃土地上早已搭建地上物（磚造鐵皮屋）。
3.第9條規定，過戶承租、繼承承租：「甲方依前條規定通知乙方，並經乙方放棄優先購買權後，將地上建物產權移轉予第三人時，應於移轉事實發生之日起三十日內，會同受讓人向乙方辦理過方承租換約…」。亦再印證租賃土地上早已搭建地上物（磚造鐵皮屋）之事實。
３、原告請求被告拆屋、還地毫無理由，分述如下：
1.關於原告「拆屋」之請求：原告與被告97年10月14日「彰化縣芬園鄉鄉有基地租賃契約」內並未載明租約期滿，被告須除拆除地上物，被告不承認原告有此權利。
2.關於原告「還地」之請求：租約期滿前被告申請續為承租，經原告函覆，租賃之土地經彰化縣政府同意准予出售，不再續租。此後，原告即積極辦理出售事宜，從未告知欲收回租賃物之意思表示。按民法第230條規定，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。被告從未表示拒絕交還租賃物。況且土地之交還，須原告派員協力完成（點收），被告不知如何將系爭土地交還原告？且系爭土地於租約到期日，被告已回復租賃時之原狀，等待原告告知何時派員點收。
４、被告等因先人長期生活於系爭房地，對該地有難以割捨之情感，遂於99年10月25日向原告申請於合理價錢範圍內購買系爭土地。然原告並未准許，鄉民代表會決議以非公用不動產標售方式處理。無奈將公告現值每平方公尺新臺幣（下同）8,800元之土地，經「芬園鄉公所財產審議委員會」決議以每平方公尺42,047元（每坪13萬8千多元），高於行情甚多標售（且比公告現值多5倍之價格），標售條件載明既成道路一併購買，依現狀標售，不予點交。希迫使對該土地有情感之被告，能以高價購回。期間經五次標售，仍無人問津。顯見「芬園鄉公所財產審議委員會」未依公正程序訂出合理價格，決定標售價格草率。系爭土地經原告五次標售，仍未標出，被告亦未購買，自知程序草率，遂改弦易轍轉而對被告訴求拆屋還地。
（二）被告蔡裕隆抗辯稱：其建物當時是作為豬圈使用，年久失修，才作為鐵皮屋使用，裡面置放農具與家裡雜物，原告公所也有來看過沒有意見等語。
（三）被告張祐彰抗辯稱：建物是其父親留下，現在置放雜物，留下時就是整修好的等語。
四、兩造不爭執事項：
１、系爭土地屬原告所有。被告等人占用系爭土地之位置、面積與占用情形如附圖所示。
２、被告張錦聰、張錦木概如附圖占用系爭土地部分，原與原告簽有租賃契約，最近一次租賃期間係自97年11月1日起至100年10月31日止，期滿被告張錦聰、張錦木向原告申請續租，經原告拒絕。
３、被告呂茂庚、蔡裕隆、張祐彰概如附圖占用系爭土地部分，經原告通知繳納使用補償金有案。
４、系爭土地經被告申請價購，歷原告提案經芬園鄉民代表會決議並報由彰化縣政府函准辦理出售，係採標售，但迄未售出。
五、得心證之理由：
（一）兩造不爭執事項，並有土地登記謄本、彰化縣芬園鄉鄉有基地租賃契約、被告張錦聰、張錦木續租申請書、原告覆函、原告鄉有基地使用補償金繳納通知書、被告申請購買系爭土地申請書、芬園鄉民代表會決議案、彰化縣政府函、原告100年度鄉有財產審議委員會會議記錄、標售系爭土地公告等資料影本在卷可稽，本院亦會同彰化地政事務所派員勘測系爭土地，各製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖即附圖附卷可參，自可信為真正。
（二）原告主張被告均係無權占用系爭土地，應各拆除如附圖之建物與返還土地部分，被告各抗辯如上。經查，被告張錦聰、張錦木占用系爭土地之建物部分，所提出房屋稅籍證明單等資料，記載起課時間55年、折舊年數40等內容，足認合於其所述建造之時間，源起等，雖未足證明源起占用系爭土地及於其上蓋建建物之合法權利為何？但原告嗣願與其簽訂相關建物基地之租賃契約，且續約多次，基於誠信原則，原告自應於租賃期間「容忍」建物之存在使用等，此亦體現於原告與被告張錦聰、張錦木之租賃契約內容（見被告抗辯前引載97年10月14日「彰化縣芬園鄉鄉有基地租賃契約」第5條、第8條、第9條）。惟該租賃契約既為定期租賃關係，則於租期屆滿後，承租人有依法返還租賃物之義務。此際，前述原告之於租賃期間基於誠信原則之「容忍」自失其基礎，亦即該「容忍」並無得解釋追溯成為先前未有合法權源占用之補正，故承租人即被告張錦聰、張錦木除得舉證於租賃系爭土地相關基地前，建物之蓋建於系爭土地已另有合法權源外，否則於與原告定期租賃關係屆滿後，於原告主張係屬無權占用系爭土地，應拆物還地時，抗辯「於租賃時原告已知有建物」、「租約中未明載，租約期滿應將建物拆除」等語，究未足採取。
（三）承上，原告與被告張錦聰、張錦木之定期租賃關係既已屆滿未續約，況相關建物亦屬折舊40年以上之老舊建物，有兩造補充之相片等資料在卷可參，暨被告張錦聰、張錦木與其餘被告亦迄未舉證有何占用系爭土地或得於系爭土地蓋建如附圖建物之合法權源，從而，被告抗辯之詞尚未足採取，原告主張被告應各拆除如附圖之建物與返還土地部分，自可採取。
綜上，原告之主張有理由，本院應予准許。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，於法相合，本院爰酌定相當之擔保金額宣告如主文。
結論：原告之訴有理由，併依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項、第390條第2項判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 26 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 26 日
書記官 蔡亦鈞