臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第105號原 告 施叔焜訴訟代理人 潘欣欣律師被 告 財政部國有財產局臺灣中區辦事處彰化分處法定代理人 卓翠雲訴訟代理人 唐俊弘訴訟代理人 蕭坤生被 告 新祖宮法定代理人 何春榮上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國100年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、地目建、面積135.90平方公尺之土地有優先購買權存在。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟參佰貳拾伍元由被告等共同負擔。
事實及理由
甲、程序部份：被告新祖宮經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依原告之聲請就此部分由其一造辯論而為判決。
乙、實體部份：
一、原告起訴主張：㈠緣系爭坐落彰化縣○○鎮○○段○○○號 （重測前○○○鎮○
○○○段○○○號）土地，為訴外人施業所有，惟因施業死亡後，其繼承人等未辦理繼承登記， 遂於民國（下同）72年7月15日由彰化縣政府代管，於管理期滿，彰化縣政府以96年4月4日府地籍字第0960066093號函移請財政部國有財產局公開標售，此有土地謄本可稽，被告財政部國有財產局臺灣中區辦事處彰化分處（以下簡稱國有財產局彰化分處）即於99年11月1日公告訂於99年12月1日在被告國有財產局彰化分處公開標售，此有投標須知影本可稽，嗣由被告新袓宮以新臺幣（下同）175萬元得標。 查原告為系爭土地之合法使用人，得依土地法第73條之1第3項規定主張優先購買，惟原告於法定期限決標後十日內，檢具相關證明文件，向被告國有財產局彰化分處表示優先購買系爭土地，被告國有財產局彰化分處卻不予認定，從而原告自有受確認判決之法律上利益，自得對被告等提起確認優先購買權存在之訴。
㈡查系爭土地上門牌號碼彰化縣鹿港鎮洛津里後車巷79號（原
門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○號，門牌證明書乙件）建物（下稱系爭建物）為原告所有，此有彰化縣土地稅務局房屋稅籍證明書影本可稽，系爭建物原為訴外人施能火出賣予原告之岳父楊幼林，此有賣渡證影本可稽，因系爭建物坐落於系爭土地上，系爭土地為施業所有，從而賣渡證中約定「房屋產權移轉過於楊幼林但是基地不在內承借施業之基地要納地稅並每年月節要奉祀基地所傳公媽恐驚而有後話特立此證為憑」等語，並有土地所有人施業之承諾書載明「該土地所有人愿喜悅供給與使用無誤口恐無憑特立承諾為據」等語，可知原告之岳父楊幼林向施能火購得系爭建物時，即已合法取得土地之使用權利，並年年繳納系爭土地之地價稅以為使用之代價，應得認原告之岳父楊幼林與施業就系爭土地有租賃關係存在，退而言之，縱認代納地價稅非租金性質，亦應有使用借貸之關係存在，從而系爭建物所有人楊幼林應為系爭土地之合法使用人無誤。嗣楊幼林死亡，系爭建物由原告之配偶施楊麗雪繼承，被繼承人施楊麗雪於92年5月9日死亡，系爭土地上門牌號碼彰化縣鹿港鎮洛津里後車巷79號建物為施楊麗雪之遺產，此有遺產免稅證明書可稽，該建物以遺產分割之方式，分割歸由原告施叔焜單獨取得。從而原告因繼承之關係為系爭土地之合法使用人，自得依土地法第73條之1第3項之規定主張優先購買，自屬於法有據且有理由。並聲明：
⑴確認原告就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、面積135.9平方公尺土地有優先購買權存在。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告國有財產局彰化分處之答辯：㈠被告國有財產局彰化分處依土地法第73條之1第2項規定辦理
99年第2批逾期未辦理繼承登記土地公開標售，於99年12月1日標脫被繼承人施業所有之系爭彰化縣○○鎮○○段 ○○○號土地，由投標人即被告新祖公以最高標價 175萬元得標。嗣依土地法第73條之1第3項暨被告國有財產局彰化分處標售99年度第 2批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物投標須知第12點第1項第1款略以，「繼承人、合法使用人或其他共有人應於決標後10日內就其使用範圍表示優先購買…」，等候優先購買權人於法定期限內提出就其使用範圍申請優先購買。
㈡依財政部國有財產局逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物
標售作業要點第6點第1項略以，「合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；登記或契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定…」。查原告附建物賣渡証及被繼承人施業承諾書主張為合法使用人，並主張係以繳納地價稅為使用之代價而有租賃關係，因原告所提之建物賣渡証未經認證，關於系爭土地上建物所有權、楊幼林與被繼承人施業承諾書之性質等，尚有疑義，故被告國有財產局彰化分處無從確認原告已取得合法使用權而有優先購買權。並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
三、被告新祖宮經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為訴外人施業所有，惟因訴外人施業死亡後，其繼
承人等未辦理繼承登記， 遂於72年7月15日由彰化縣政府代管，於管理期滿，彰化縣政府以96年4月4日府地籍字第0960066093號函移請財政部國有財產局公開標售；被告國有財產局彰化分處即於99年11月1日公告訂於99年12月1日在被告國有財產局彰化分處公開標售，嗣由被告新袓宮以 175萬元得標。
㈡原告於決標後十日內之99年12月 7日依土地法第73條之1第3
項規定向被告國有財產局彰化分處主張其為系爭土地之合法使用人而有優先購買權。
㈢原告所提之門牌證明書、施能火與楊幼林於39年10月 7日簽
立之賣渡證、地價稅收據聯、房屋稅繳款書、楊幼林之除戶戶籍謄本、彰化縣稅捐稽徵處73年4月27日73彰稅二字第30852號函、彰化縣稅捐稽徵處73年5月15日彰稅二字第37988號函、施楊麗雪之除戶戶籍謄本、財政部臺灣省中區國稅局遺產稅免稅證明書、施楊麗雪之繼承系統表、遺產分割契約書、彰化縣土地稅務局房屋稅籍證明書、44年10月24日房屋修理執照申請書、系爭土地之土地臺帳謄本及地主施業於44年10月24日出具之承諾書、彰化縣鹿港鎮公所44年11月11日鹿培建字第10914號通知、 楊幼林於48年為添建廚房、廁所、浴室等附屬房屋、局部改建、重建圍牆、屋頂修補、室內修繕變更向彰化縣政府提出之申請書及切結書、楊幼林於50年9月為局部改建向彰化縣政府提出之申請書及切結書、 鹿港鎮公所50年9月21日鹿嘉建字第9223號修建房屋證明書、 廚房修繕說明圖、修理說明圖及房屋照片影本等文件均為真正。
五、兩造爭執之事項：原告是否為系爭土地之合法使用人而得主張優先購買權？
六、得心證之理由：㈠按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提
起。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。最高法院52年度台上字第1240號判例揭示甚明。本件被告國有財產局彰化分處依土地法第73條之1第2項規定於99 年12月1日辦理系爭土地之公開標售，而由投標人即被告新祖公以最高標價 175萬元得標； 嗣原告於99年12月7日依土地法第73條之1第3項規定向被告國有財產局彰化分處主張其為系爭土地之合法使用人而有優先承買權，惟經被告國有財產局彰化分處告無從確認原告已取得合法使用權而否認原告有優先購買權，至被告新祖宮就原告之主張優先承買權迄今未表示意見，尚難認被告新祖宮就原告之主張並無爭執，自應視同否認，被告等既否認原告對系爭土地有優先購買之權，是對於原告私法上之地位顯有侵害之虞，優先購買權係權利之一種，揆諸上揭法條規定及最高法院判例意旨，即有受確認判決之法律上利益，從而，原告自得對被告等提起本件訴訟，先予敘明。
㈡按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承
登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。土地法第73條之1規定第1項、第2項、第3項定有明文。
㈢原告主張坐落系爭土地上門牌號碼彰化縣鹿港鎮洛津里後車
巷79號之建物，原為訴外人施能火出賣予原告之岳父楊幼林，嗣原告之岳父楊幼林於72年12月3日死亡， 系爭建物由原告之配偶施楊麗雪繼承取得，又原告之配偶施楊麗雪於92年5月9日死亡，系爭土地上之建物為施楊麗雪之遺產，該建物以遺產分割之方式，分割歸由原告施叔焜單獨取得乙節，業經原告提出門牌證明書、 施能火與楊幼林於39年10月7日簽立之賣渡證、地價稅收據聯、房屋稅繳款書、楊幼林之除戶戶籍謄本、彰化縣稅捐稽徵處73年4月27日73彰稅二字第30852號函、彰化縣稅捐稽徵處73年5月15日彰稅二字第37988號函、施楊麗雪之除戶戶籍謄本、財政部臺灣省中區國稅局遺產稅免稅證明書、施楊麗雪之繼承系統表、遺產分割契約書及彰化縣土地稅務局房屋稅籍證明書等件附卷為憑，且為被告等所不爭執，堪信原告之該部分主張為真實。
㈣另原告主張其就系爭土地為合法使用人乙節，則為被告等所
否認，被告國有財產局彰化分處並以前詞置辯。惟查，原告所提訴外人施能火與楊幼林於39年10月 7日簽立之賣渡證係記載：『茲因施能火所有家屋壹間甎造坐落元鹿港街字大有口五十番地賣過於楊幼林‧‧‧從此房屋產權移轉過於楊幼林但是基地不在內承借施業之基地要納地稅並‧‧‧』之內容，及訴外人楊幼林買受系爭建物後，為修繕系爭建物，曾於44年10月24日向主管機關提出房屋修理執照申請書，該申請並經提出系爭土地之土地臺帳謄本及地主施業於44年10月24日出具之承諾書等文件，嗣訴外人楊幼林之該申請亦獲得鹿港鎮公所之准許，此有原告所提上開賣渡證、44年10月24日房屋修理執照申請書、系爭土地之土地臺帳謄本及地主施業於44年10月24日出具之承諾書及彰化縣鹿港鎮公所44年11月11日鹿培建字第10914號通知等在卷足憑， 而系爭土地所有權人施業所出具之該承諾書係明載：『查土地坐落鹿港鎮鹿港字大有口五○地號地上為楊幼林要修繕廚房壹棟該土地所有權人愿喜悅供給與使用無誤口恐無憑特立承諾為据‧‧‧』等內容，稽諸上揭文書之內容，已堪認定訴外人楊幼林（即原告之岳父）買受系爭建物後，其與系爭土地所有人施業之間確實存立使用借貸關係，原告既因繼承關係輾轉取得系爭建物，亦當然繼承該使用借貸關係，原告之占有系爭土地，自屬有合法使用權存在，被告國有財產局彰化分處之上開辯詞，即無足採。從而，原告依土地法第73條之1第3項規定，主張其為系爭土地之合法使用人，而請求確認原告就系爭土地有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、 第85條第1項前段。
中 華 民 國 100 年 5 月 19 日
民事第二庭法 官 邱月嬌以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 19 日
書記官 林怡吟