臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第119號原 告 陳俞琪訴訟代理人 陳培霖被 告 吳羅美妹訴訟代理人 吳宥霖被 告 吳明吉訴訟代理人 吳金郎上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國100年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告於訴狀送達後所為訴之變更、追加，核與其請求之基礎事實同一，被告亦為言詞辯論，係合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第255條第2項之規定，自應予以准許，此程序事項合先敘明。
二、原告方面：
（一）主張與聲明：彰化縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）係原告於本院民事執行處99年度司執莊字第2116號執行事件，以新臺幣（下同）1,418,888元拍定取得，並據權利移轉證書於民國（下同）99年11月10日向管轄地政機關登記在案。被告二人於系爭土地上有3棟未辦保存登記建物（門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段454、45
6、458號，下稱系爭建物），其中如附圖即複丈日期100年3月8日，彰化縣北斗地政事務所土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分，面積443平方公尺之土地上建物係由被告吳羅美妹（附圖使用一覽表中誤列為吳明吉）無權占用；如附圖所示編號Ｇ部分，面積433.40平方公尺土地上建物係由被告吳明吉（附圖使用一覽表中誤列為吳羅美妹）無權占用，且被告二人亦共同占用如附圖編號Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分。原告為免興訟徒增司法資源浪費，遂先向彰化縣北斗鎮公所聲請調解，係原告願以補償被告搬遷費用方式請求被告返還占有之土地，詎被告竟漫天要價，嗣後因兩方意見不一致而以調解不成立結案，被告等無權占用原告所有系爭土地，迄今拒不返還，亦受有相當於租金之利益，此部分依99年1月系爭土地申報地價年息百分之10計算，則原告爰依民法第767條所有權作用及第179條不當得利法律關係提起本訴，並聲明請求：被告吳羅美妹應將系爭土地如附圖編號Ｂ部分，面積443平方公尺土地之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。被告吳明吉應將系爭土地如附圖編號Ｇ部分，面積433.40平方公尺土地之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。被告吳羅美妹、吳明吉應將系爭土地如附圖編號Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ部分，面積共計
771.70平方公尺土地之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。被告吳羅美妹應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附圖編號Ｂ部分土地之日止，按月給付原告946元。被告吳明吉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附圖編號Ｇ部分土地之日止，按月給付原告925元。被告吳羅美妹、吳明吉應自起訴狀繕本送達翌日起至返還如附圖編號Ａ、Ｃ、
Ｄ、Ｅ、Ｆ部分土地之日止，按月給付原告1,646元，並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告吳羅美妹雖提出房屋稅籍證明書，藉證擁有系爭建物之所有權。惟房屋納稅義務人除吳羅美妹外尚有另被告吳明吉、訴外人吳必達（歿）。可知被告吳羅美妹所言明顯與事實不符，且稅籍證明書於備註欄第一項均有詳載「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不做產權及他項權利證明之用」。鑑此，被告吳羅美妹所言實不足採信，更無法證實被告吳羅美妹擁有系爭建物。退步言，被告吳明吉曾於庭訊中表示，系爭建物中，正身即祭祀公廳部分（彰化縣北斗鎮門牌號碼456號）為其父親吳必達所建造，該建物之稅籍是由伊與兄長吳明榮（歿）各持二分之一，而附圖編號Ｂ部分是父親吳必達所有；由被告吳明吉之陳述意見即可得知，縱使被告吳羅美妹對未辦保存登記之建物有繼承效力，應限縮為僅繼承到配偶吳明榮所持有之部分，較為適當。又土地登記規則第四條規定「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：
一、所有權。二、地上權。三、中華民國九十九年八月三日前發生之永佃權。四、不動產役權。五、典權。六、抵押權。七、耕作權。八、農育權。九、依習慣形成之物權。」；且「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」民法第758條亦有明文。據此法規可証，不動產物權採登記生效主義，且為不動產物權變動的原則，即不動產物權的設立、變更、轉移和消滅均應進行依法登記，登記後始能產生法律效力，未經依法登記不產生法律效力。系爭建物即門牌號碼：彰化縣○○鎮○○路○段454、456、458號三棟建物均未於登記機關辦理登記，即未有物權。換言之，本案系爭建物既無物權，何來法定地上權之說，故被告援用民法第876條法定地上權規定，用以解釋其有合法佔有權源，已有偏頗並不符合。且退步言，為求能發揮土地最大經濟效益及自由使用原則並維護土地所有權人之權益，實應將民法第876條法定地上權之規定，限縮解釋為僅適用於有辦理保存登記之建物，否則將損害土地所有權人權益甚大。
２、依民法876條規定第1項規定及同法第758條規定可知被告吳羅美妹雖因繼承取得系爭土地，惟就系爭建物僅出具稅籍資料證明書為證，況且該證明書上更載有「…不做產權及他項權利證明之用。」等語，且依前開條文規定所指建築物應指有辦理所有權第一次登記之建築物為限。再者，觀諸系爭土地登記謄本，其土地標示部明載地目為田地，可知系爭建物應以申請建設「農舍」方式所建立。爰依農業用地農舍興建辦法第6條第3項前段訂有明文：「申請興建農舍之該宗農業用地，扣除興建農舍土地面積後，供農業生產使用部分應為完整區塊，且其面積不得低於該宗農業用地面積百分之90。」。系爭土地總面積為2,350平方公尺，然系爭建物面積卻達1,648.1平方公尺，明顯不符上述條文規定，其超額部分應屬違法建築物。且日前原告曾前往彰化縣北斗鎮所屬稅捐單位欲辦理「農地農用免課增值稅」，詎該單位人員回覆該土地因有坐落違法建築物緣故，因此無法准予辦理免徵稅。今被告吳羅美妹稱系爭建物，依內政部函文解釋分為實施建築物管理前與後，於實施建築物管理前即興建之房屋既屬合法之房舍…及區域計畫法63年1月17日前公佈…等語藉證系爭建物應屬合法之建築物。惟與系爭建物其中稅籍資料證明書編號00000000000、00000000000之起課年月皆為77年7月不合。依此，可證明被告所稱系爭建物應屬合法建築物，明顯與上述規定不符。承上所述，系爭建物既為未辦保存登記建物，更屬非合法之建築物，被告吳羅美妹主張系爭建物應援用法定地上權規定…云云殊不可採，此舉無疑是鼓勵他人以違章建築為手段更將農地作不當使用借此取得法定地上權，建立非合法之建築物以利私用，更是破壞國家對於土地管理之目的。而另一被告吳明吉雖以其父親過世前已分家產為由，稱擁有系爭建物Ｇ的部份，然而系爭土地自52年由訴外人吳明榮（歿）購買並登記為所有權人，然被告吳明吉迄今均非為土地所有權人或共有人之一，如今竟無權佔用土地，侵害原告對土地使用之權益，更是法所不許。
三、被告均聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行，並各抗辯如下：
（一）被告吳羅美妹稱：系爭土地如附圖Ｂ部分建物為其所有，現仍居住使用中，系爭建物位於彰化縣，屬68年9月發布實施之台灣中部區域計劃範圍內建物，依內政部函文解釋屬實施建築物管理前即興建之房屋，即屬合法之房舍，於房屋稅籍資料上記載應屬合法之建築物；且由戶籍資料欄記載被告吳羅美妹為原房屋所有人吳明榮之配偶，當然為法定繼承人。系爭建物為合法建物，雖係未辦保存登記之建物亦得以辦理繼承，也就是申報遺產稅後至稅捐處辦理稅籍變更證明之納稅義務人變更即可，原告所稱被告吳羅美妹所有系爭土地上建物非屬合法建物顯係誤解。且系爭建物之興建完成並確實為被告所有，係較被告吳羅美妹於86年間將系爭土地設定抵押權予訴外人北斗鎮農會為早，此觀系爭建物76年之房屋稅款繳款書即可知。依據民法第876條規定意旨可知系爭土地及系爭建物原屬於被告所有，被告僅以系爭土地設定抵押權予訴外人彰化縣北斗鎮農會，嗣經北斗鎮農會聲請拍賣系爭土地，經本院99年度司執字第2116號受理在案，於拍賣公告上亦載明「據債權人代理人稱，土地現坐落二棟樓房及一棟平房，其餘部分為雜木林，建物不在拍賣之內，其佔用土地之法律關係由拍定人自理，拍定後不點交」等語，嗣後由原告拍定後取得系爭土地之所有權，從而，系爭土地拍賣時，坐落系爭土地上被告所有之建築物就系爭土地即已有法定地上權之存在。雖原告陳稱系爭建物係未辦保存登記（建築物所有權第一次登記）建物，惟據民法第876條所稱建築物應與民法第66條第1項之定著物為相同解釋，尚未完全竣工之房屋，若已足以避風雨，可達經濟上使用目的，即成為獨立之不動產，此有最高法院70年台上字第2221號判例可資參照，且系爭建物業已竣工多年，屬民法第876條所稱之建物自屬無疑，是故縱系爭建物為未辦理建物所有權第一次登記之建築物，亦不影響系爭建物適用民法第876條有關法定地上權之規定，此亦有台灣苗栗地方法院87年度簡上字第95號判決可參，故系爭建物於法院拍賣系爭土地時，依民法第876條件之規定視為已就系爭土地有地上權之設定無疑，且此亦為法院拍賣公告載明系爭土地拍定後不點交之主因，故原告依本院拍賣取得系爭土地後，系爭土地上依法已有地上權之設定，亦即被告吳羅美妹即為地上權人，故被告占有系爭土地自係有權占有，原告訴請拆除系爭建物返還土地自無理由。且被告既為地上權人，依法使用系爭土地自無不當得利之情事，但被告同意給付租金予原告等語。
（二）被告吳明吉稱：系爭土地原為其父吳必達所購買，當時先借名登記予被告吳明吉之兄吳明榮名下。系爭建物62年係建築正身及左方偏廳，此為其家族生根落葉之地，嗣後兄弟分產後未將系爭土地辦理登記為共有狀態，而吳明榮過世後其繼承人亦未將系爭土地辦理共同繼承，僅辦理為被告吳羅美妹所有，系爭土地如附圖Ｇ部分為其所有及居住使用中，其中門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段○○○號房屋係其於74年建造的，其願意向原告買下占有的土地，無奈原告開出的價格過高實在無法購買，希望原告能將土地出賣，讓其保留祖產等語。
四、兩造不爭執事項：
１、系爭土地原登記為吳明榮所有，始於78年1月12日與其他土地登記設定抵押權予彰化縣北斗鎮農會，以擔保債務人吳明榮、吳仲銘（吳明榮之子，已更名為吳宥霖）之借款債務。
嗣吳明榮過世，系爭土地與前述其他土地均於91年6月18日以分割繼承為原因登記為被告吳羅美妹所有，並就與債權人彰化縣北斗鎮農會之前述抵押權及擔保債務變更登記以吳羅美妹為抵押義務人，吳羅美妹與吳仲銘為債務人。又前述債務逾期未償，債權人即抵押權人彰化縣北斗鎮農會聲請本院民事執行處以99年度司執字第2116號事件執行拍賣系爭土地等抵押物，由原告於99年10月26日拍定買受系爭土地，嗣完繳價款，本院於99年11月2日核發予系爭土地之不動產權利移轉證書，原告持據於99年11月10日登記為所有權人。
２、系爭土地如附圖編號Ｂ、Ｇ部分，係未辦建物第一次所有權登記（即保存登記）之三合院磚造建物，以祭祀公廳中間為區隔，各為被告吳羅美妹、吳明吉主張所有及住用。依稅籍及門牌整編之資料，Ｂ、Ｇ共含彰化縣○○鎮○○路○段454、456、458三棟建物（後二者於稅籍上仍為門牌整編前之彰化縣○○鎮○○路28之1號），原納稅義務人依序為吳明吉、吳必達、吳明榮，建物之折舊與起課年月，吳明吉、吳明榮納稅之建物均為77年7月起課，折舊年數23，吳必達納稅之建物折舊年數35，此外吳明榮前述建物於91年10月，因其繼承人已就遺產分割，該建物歸吳羅美妹所有，而申報變更登記納稅義務人為吳羅美妹。系爭土地如附圖編號Ａ、Ｃ、
Ｄ、Ｆ部分，均屬編號Ｂ、Ｇ三合院圍牆內之空地，編號Ｅ亦為圍牆內與編號Ｇ建物相連之平房鐵皮頂建物。
３、吳必達為吳明榮、吳明吉兄弟之父，吳羅美妹為吳明榮之妻，吳仲銘為吳羅美妹與吳明榮之子，已改名吳宥霖。吳明榮於90年10月21日死亡，吳必達於96年3月24日死亡，吳必達之配偶係先於吳必達死亡。
五、得心證之理由：
１、兩造不爭執事項，並有相符之土地登記簿謄本、戶籍謄本及本院函調之稅籍、戶籍謄本等資料在卷可稽，本院亦會同北斗地政事務所派員勘測系爭土地，各製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖即附圖附卷可參，暨調閱前述民事執行卷宗核係相合，自可信為真正。
２、原告主張系爭建物無物權，被告係無權占用系爭土地，應將地上物拆除，將土地返還原告部分，被告否認，抗辯如上，意指被告即系爭建物之所有人，係基於法定地上權使用系爭土地，並非無權占用等語。按物之物權，為法律定分止爭所定，但物之為物，為其本然，法律只簡分為不動產與動產，故凡物依吾人生活經驗及社會通念可謂合於民法第66條第1項之土地及其定著物之描述、定性者，即係不動產，否則即屬動產，且就不動產其中之住屋並無另加必為合法建造且須經登記者才可以成為「物」中「不動產」之規定。經查，系爭建物如附圖編號Ｂ、Ｇ三合院固為建在農地，未合於現行行政法規，且未辦保存登記之建物，但依吾人生活經驗及社會通念既足與其圍牆內如附圖編號Ａ、Ｃ、Ｄ、Ｆ之空地與編號Ｅ之附屬建物描述、定性為特定範圍之定著住屋型態，即為不動產，特定人即得對之主張物之權利，從而，原告所稱，「系爭建物無物權，何來法定地上權」部分，自不足採取。此外，未辦保存登記之建物，若有稅籍資料，除可舉證證明該建物確非登記之納稅義務人所有，則登記之納稅義務人主張係該建物之所有權人，係合於社會一般通念，自應加以採取，據此，原告迄未舉證系爭建物非原登記之納稅義務人所有，故本院自宜認定系爭建物即屬原登記之納稅義務人所有，先此敘明。
３、承上，系爭建物據稅籍資料核係77年7月前建成使用之住屋，自較吳明榮於78年1月12日就系爭土地設定抵押權之時間為早，且就系爭建物其中原登記吳明榮為納稅義務人之房屋部分，係嗣經其繼承人為遺產分割屬被告吳羅美妹繼承所有，依法並無須登記即已生效，且被告吳羅美妹亦同時繼承登記取得系爭土地之所有權，自合於民法第876條第1項：「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。」之規定，從而，被告吳羅美妹主張有法定地上權之適用係可採取，至原告所稱，「系爭建物既為未辦保存登記建物，更屬非合法之建築物，被告吳羅美妹主張系爭建物應援用法定地上權規定…云云殊不可採，此舉無疑是鼓勵他人以違章建築為手段更將農地作不當使用借此取得法定地上權，建立非合法之建築物以利私用，更是破壞國家對於土地管理之目的。」等語，就本件之情狀、事實之時序，本屬不當之類比，與錯誤之推論，顯不足採取。此外，系爭建物其中登記吳必達為納稅義務人部分，因吳必達已歿，應由繼承人繼承所有，雖迄無據認可由吳明吉、吳羅美妹各可取得二分之一所有權，惟此部分建物核與系爭建物其中登記吳明吉為納稅義務人部分，均係與系爭土地原登記所有權人吳明榮、吳羅美妹間具至親、家族甚或債權上之合法權利而得於系爭土地營建使用之親密關係，此據卷附被告吳明吉提出會同其兄吳明榮與其父、母書立之分產證書影本所載「……四家屋分配以下……另日若能分割之時土地名儀人明榮應無條件蓋章之事……」，堪認被告吳明吉所辯，「……系爭土地原為其父吳必達所購買，當時先借名登記予其被告吳明吉之兄吳明榮名下……嗣後兄弟分產後未將系爭土地辦理登記為共有狀態，而吳明榮過世後其繼承人亦未將系爭土地辦理共同繼承，僅辦理為被告吳羅美妹所有……」亦可採取，益見其狀。從而，揆諸前述民法第876條第1項法定地上權之立法意旨係「……避免拍定後建築物無從利用土地致拆除之結果，有害社會經濟發展」，並參酌最高法院97年度台上字第1273號判決要旨：「民法第八百七十六條第一項之法定抵押權，雖須以該建築物於土地設定抵押權時業已存在為要件，惟若在抵押權設定當時，土地及其地上之建築物非屬同一人所有，但在抵押權實行時，該建物與抵押之土地已歸相同之人所有，或雖非完全相同，但建物所有人與土地其他所有人間均具有密切之親屬關係者，為貫徹立法目的，似宜解為仍有該條之適用。」，本院即認系爭建物其中原登記納稅義務人為吳明吉、吳必達之部分，亦容可類推適用民法第876條第1項法定地上權之規定，從而，被告吳明吉抗辯原告不得請求拆屋還地部分，亦可採取。
４、原告請求被告應給付不當得利部分，被告抗辯如上。經查，本院既已論述兩造間有法定地上權關係如上，則被告占用系爭土地如附圖以圍牆分隔裡外之編號Ａ─Ｇ之三合院部分，自屬兩造間應先協議地租等事項，而非被告受有不當得利之關係，故原告之請求自無理由，不足採取。
綜上，原告之請求無理由，本院應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，假執行之聲請即無所附驪，應併予駁回。
結論：原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 13 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 13 日
書記官 蔡亦鈞