臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第291號原 告 陳柏基訴訟代理人 陳政麟律師被 告 陳柏川
陳柏山共 同訴訟代理人 施廷勳律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴聲明：㈠被告陳柏川應於本案判決確定之翌日起至原告與被告陳柏川間就坐落彰化市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）使用關係終止時，按月給付原告新臺幣（下同）6,917 元；㈡被告陳柏山應於本案判決確定之翌日起至原告與被告陳柏山間就系爭土地使用關係終止時，按月給付原告1 萬2,919 元。嗣於民國100 年10月3 日提出民事準備（四）狀，將聲明變更為：㈠被告陳柏川應於本案判決確定之翌日起至原告與被告陳柏川間就系爭土地使用關係終止時，按月給付原告7,806 元。㈡被告陳柏山應於本案判決確定之翌日起至原告與被告陳柏山間就系爭土地使用關係終止時，按月給付原告1 萬2,030 元。核其所為訴之變更係分別擴張及減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，上開訴之變更於法即無不合，應予准許。
二、原告主張：
（一）兩造先父陳鄭輝於41年間購置系爭土地給予原告，原告於同年3 月25日取得系爭土地所有權，並於64年間，將系爭土地無償提供被告2 人使用，被告在系爭土地上建有彰化市○○段705 建號建物，即地址為彰化縣彰化市○○路○段○○○ 號之鋼筋混凝土加強磚造4 層房屋，該建物於65年
9 月29日建造完成，並登記被告2 人應有部分各二分之一，該建物占用位置如附圖即彰化地政事務所複丈日期100年8 月11日土地複丈成果圖編號A 所示部分（下稱系爭房屋），占用面積85平方公尺，編號B 所示部分之磚造鐵皮屋頂（下稱系爭鐵架建造物），占用面積23平方公尺，系爭房屋由被告2 人共同占用，系爭鐵架建造物則為被告陳柏山所占用。再者，兩造之先父曾於67年間將坐落嘉義市○段○○段○○○號土地贈與被告2 人，又於80年間將坐落嘉義市○段○○段○○○號土地應有部分七分之一移轉與被告陳柏川，堪認先父皆將給予子女之不動產逕登記於該子女名下。
（二）按民法第227 條之2 第1 項所規定之契約，不限於有償契約，原告依該規定請求變更原有效果為有償給付，即被告應給付原告使用系爭土地之對價。因都市交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮等土地周圍客觀環境之變化，已大異於64年間原告無償提供系爭土地予被告使用時之情形，系爭土地自57年間迄100 年間之公告現值漲幅高達
64.99 倍，自64間年迄100 年間之公告現值漲幅亦高達19.63 倍，實非原告當時所得預見，原無償提供系爭土地之效果對原告顯失公平，爰依民法第277 條之2 情事變更原則請求變更原有效果為有償給付。又原告依土地法第97條第1 項、101 、105 條規定請求租金，應屬有據；系爭土地緊鄰彰化市○○道路即中正路，租金之計算方式，應以系爭土地申報地價年息8%計算為宜，依99年1 月申報地價每平方公尺27,552元，系爭房地所占用之A 部分土地面積85平方公尺，每月應給付金額為1 萬5,612 元，此部分應由被告2 人各負擔二分之一，即每人每月負擔7,806 元；系爭鐵架建造物所占用之B 部分土地面積為32平方公尺，每月應給付金額為4,224 元，應由被告陳柏山負擔。
（三）並聲明：⒈被告陳柏川應於本案判決確定之翌日起至原告與被告陳柏川間就坐落彰化市○○段○○○號土地使用關係終止時，按月給付原告7,806 元。⒉被告陳柏山應於本案判決確定之翌日起至原告與被告陳柏山間就坐落彰化市○○段○○○號土地使用關係終止時，按月給付原告1 萬2,03
0 元。
三、被告則以：系爭土地係兩造先父為免負擔土地增值稅或贈與稅，逕將系爭土地借名登記於原告名下，嗣於56年間建築系爭建物供家人居住，先父為求兄弟間之公平，而將該建物以被告為起造人並辦理保存登記，而借名登記於被告名下，65年增建時，亦係如此，上開建物自斯時起，即由兩造及先父、母共同居住迄今，雖原告遷居日本，但未曾分家，被告一直保留原告居住臺灣時所占用之房間，屋內客廳供設兩造祖先牌位及神明，亦非被告獨自占用，自41年起至97年間，地價稅皆由父親支出，系爭土地權狀及原告印鑑章皆由先父保管，顯見先父無將該土地贈與原告之意，足認先父將土地登記原告名下之真意，並非贈與而係借名登記，兩造間之法律關係應為共有或使用借貸關係，而借名登記契約在法律效果上應類推適用無償委任契約之相關規定，依民法第550 條規定，兩造先父與原告間之借名登記契約，因兩造先父之死亡而消滅，原告自無法以所有權人之地位主張權利；又如認兩造間之關係為使用借貸關係，則在使用借貸關係終止前，亦無依情事變更將使用借貸關係更改為租地建屋關係之法律上理由，民法227 條之2 立法目的亦非變動當事人間之基礎原因事實，又先父之安排為兩造所明知，縱物價飛漲，亦未改變原告將系爭土地無償出借全家人居住之初衷，且原告於締約當時，可得預見日後因被告等家人無償使用系爭土地，致其損失租金之收益，難認有不可預料之情事，且原告係因遷居日本而無法使用系爭房地，並非被告之行為所致，亦難認有何顯失公平之處。其次，系爭土地位於老舊地段，系爭建物為老舊房屋，僅供居住之用，並非經商，雖土地位置鄰近火車站、市公所、學校等設施，然對住宅增益有限，且生活所需之停車空間付之闕如，縱全部出租他人使用，每月租金亦不過萬餘元，原告竟主張每月租金1 萬9,836 元，與彰化市物價水平顯不相當，顯已超過當地租賃行情，是其請求之數額顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）彰化縣彰化市○○段○○○號土地之登記所有權人為原告，該地99年1 月之申報地價為每平方公尺27552 元；又該地63年12月之公告現值為每平方公尺4832元、67年10月之公告現值為每平方公尺12480 元、100 年1 月之公告現值為每平方公尺94860 元。
（二）系爭土地上建有系爭房屋（即彰化縣彰化市○○段705 建號建物，建物門牌為彰化縣彰化市○○路○○○ 號，整編後地址為彰化縣彰化市○○路○ 段○○○ 號，亦即附圖編號A所示部分），建物登記所有權人為被告陳柏川、陳柏山，應有部分各二分之一。系爭房屋內有1 間房間，原係在兩造雙親過世後供原告返國時居住。
（三）系爭土地上建有系爭鐵架建造物（即附圖編號B 所示部分），該鐵架建造物之所有權人為被告陳柏山。
（四）系爭土地位於彰化市鬧區，商店林立，鄰近彰化火車站，附近有市公所、學校等公共設施。
（五）系爭土地99年度之地價稅係由原告繳納，83年度至97年度之地價稅則係由兩造之父陳鄭輝繳納。
五、得心證之理由：本件經兩造協議簡化爭點如下：㈠被告係基於何原因或何種法律關係而使用系爭土地？㈡原告得否依情事變更原則，請求被告就系爭房屋及鐵架建造物占用系爭土地之面積，依系爭土地申報地價8%給付使用土地之對價？依土地申報地價8%計算使用土地對價是否過高？（本院卷第106 頁背面）。爰就上開爭點分敘如下：
（一）被告係基於使用借貸關係使用系爭土地：
1.查系爭土地係兩造父母出售嘉義之祖產後所購買，購買系爭土地前，原係租屋賃居，購地後在其上建造木造房屋，嗣後原欲再購置鄰地，惟原告向父母建議以此筆金錢將木造房屋拆除改建，父母採納其意見而分2 階段建造系爭房屋，並將系爭房屋登記於被告名下，建造費用皆係兩造父母所支付，將土地與房屋登記在兩造名下，係為避免日後之遺產稅；又系爭房屋由兩造及兩造父母、兩造之4 位姐妹共9 人共同居住，兩造之父曾交代該址為公厝，要由後代子孫代代居住，並非登記在誰名下就是誰的；後兩造之父以房地設定抵押向五信借錢，讓原告赴日本求學等情，業據證人即兩造之姐陳彩蓮證述明確（本院卷第79頁），依上開證述內容可知，購買系爭土地及建造系爭房屋之費用，皆係兩造之父母所支付，系爭房地係「公厝」，由家人共同生活居住使用，將系爭房地分別登記在兩造名下，係為避免日後可能須支出之遺產稅。再者，系爭房屋增建部分已占用部分彰化市○○段○○○號之國有土地，亦有本院勘驗筆錄1 份可稽（本院卷第75頁），就上開占用國有土地部分，兩造之父陳鄭輝係以兩造之名義共同向財政部國有財產局臺灣中區辦事處彰化分處申請辦理支付占用國有土地使用補償金，有土地登記第二類謄本、占用國有土地使用補償金計算表、郵政劃撥儲金存款收據各1 份在卷可稽（本院卷第38、39頁），益足徵系爭房地確係由兩造所共同使用，核與證人陳彩蓮上開證述內容相符。
2.系爭房屋於56年12月4 日領得使用執照，增建部分即系爭鐵架建造物則於65年9 月29日建造完成，有建物登記第二類謄本、彰化縣建設局建築物使用執照、彰化縣政府建設局使用執照各1 份可稽（本院卷第10、31、32頁），而原告於57年4 月5 日赴日本國求學發展，業據原告陳明在卷，並有護照影本1 份為憑（本院卷第65至66頁），又原告於逢年過節或有事時均會返回臺灣乙節，亦據證人陳彩蓮證述在卷（本院卷第80頁），足認兩造確曾在系爭房屋內共同生活，原告對系爭房屋及系爭鐵架建造物之建造過程，應屬知之甚稔。
3.綜上各節觀之，再佐以系爭房屋內有1 間房間，在兩造雙親過世後供原告返國時居住，且系爭土地83年度至97年度之地價稅均由兩造之父陳鄭輝繳納等兩造所不爭執之事實，堪認兩造之父母購買及建造系爭房地時，即規劃將系爭房地分別登記在兩造名下，作為家族之公厝使用，且如此規劃之目的既係「為避免遺產稅」，顯然在所有權登記之時，即有由原告、被告分別原始取得系爭土地、房屋所有權之意，並非借名登記於兩造名下；再衡以購置房地對個人財產之增減事關重大，兩造之雙親又係於出售祖產後購買系爭土地，足徵系爭土地之購置對兩造之家族具有重大意義，兩造雙親欲將系爭房地作為公厝供家族共同使用，亦核與常情無違，兩造因其雙親上開規劃而分別取得系爭房屋、土地之所有權，且於原告赴日發展前，均在系爭房地共同居住，對於系爭房地作為公厝使用乙節，要無不知之理。其次，依證人陳彩蓮上開證述可知，兩造之父於41年間購置系爭土地時，將系爭土地登記為原告單獨所有，當時係規劃日後取得其他土地後，再登記於被告名下，顯然並非以兩造為系爭土地之共有人，而借名登記於原告名下，從而，被告抗辯兩造為系爭土地共有人、系爭土地係借名登記於原告名下云云，俱屬無據。從而，原告為系爭土地之所有權人，其無償提供系爭土地供被告所有之系爭房屋、系爭鐵架建造物使用，兩造間之法律關係自屬無償之使用借貸關係，洵堪認定。
（二）原告不得依情事變更原則請求被告給付使用土地之對價：
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得依民法第227 條之2第1項之規定，聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。且此項規定，依民法債編施行法第15條規定，於民法債編修正施行前發生之債，亦適用之。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事劇變，依一般觀念，認為如依其原有效果顯然有失公平，則經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增減其給付或變更其他原有之效果（最高法院97年度臺上字第1794號、93年度臺上字第1277號判決意旨參照）。
2.經查，系爭土地位於彰化市中心，鄰近彰化火車站，於原告將系爭土地提供作為建造系爭房屋、系爭鐵架建造物時，彰化市本即為彰化縣行政、交通樞紐所在，而社會發展進步，系爭土地所在之客觀環境自會逐步提升，綜合社會經濟情況、一般觀念及客觀情事，自得預料該地區隨時空發展，地價將有上漲之情形；且兩造成立上開使用借貸關係，係由兩造分別提供系爭土地及房屋，將該址作為家族之公厝，原告本得預料其將損失地價上漲後之租金收益；凡此諸端情事，皆非締約當時所不能預見，原告復無法舉證證明系爭土地地價上漲及其無法收取租金收益係導因於締約當時所不能預見之情事，是其依民法第227 條之2 第1 項規定，請求依情事變更原則將兩造間之使用借貸關係變更為租賃關係，即屬無據。
3.至原告固援引最高法院99年度臺上字第1939號民事判決為其論據，惟該案所關涉之土地係位於雲林縣土庫鎮越港里，且係提供作為學校用地，該案原審依據情事變更原則變更契約效果之理由乃在於：「系爭契約成立時，土庫鎮地處偏僻，系爭土地價值甚低」、「40多年來，系爭土地漲幅將近40倍」、「上訴人約有1400位學生，預估每學期最少可收取4200萬元以上之費用，扣除必要開支，上訴人每年所得甚豐，惟長年以來，上訴人對系爭土地未曾支付任何費用，有失衡平」等情節，與本件系爭土地原本即位於市中心、其上公厝係供兩造之家族共同使用、被告亦未利用系爭土地獲得巨額利潤等情事，均不相同，自難予比附援引，附此說明。
六、從而，原告未能舉證證明兩造間之使用借貸關係成立後，有何於訂約當時不可預料之情事變更發生，則其依民法第227條之2 第1 項規定，主張將兩造間之使用借貸關係變更為租賃關係，並請求被告陳柏川、陳柏山應於本案判決確定之翌日起至兩造間就系爭土地使用關係終止時，分別按月給付原告7,806 元、1 萬2,030 元，即無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核不影響判決結果，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 11 月 9 日
民事第三庭 法 官 楊舒嵐以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 100 年 11 月 9 日
書 記 官 蕭雅馨