臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第200號原 告 盧采妏訴訟代理人 陳國偉律師被 告 黃連欣
梁銀花上 一 人訴訟代理人 黃啟銓上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年7月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖所示編號乙部分面積30.02平方公尺雞舍、編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、編號丁部分面積170.96平方公尺鋼筋混凝土2層樓建物拆除後，並將該土地交還給原告。
被告應自民國98年8月10日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣捌仟貳佰肆拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告各負擔5分之1，其餘由原告負擔（含減縮部份）。
本判決原告勝訴部分，原告以新台幣參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明請求：㈠被告等應將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號，總面積767.64平方公尺，權利範圍全部之土地上如起訴狀附圖所示二層樓磚造建物（以實測為主）拆除，並將上開土地返還予原告。㈡被告等應自民國98年8月10日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新台幣（下同）29,477元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告等共同負擔。嗣於起訴狀繕本送達被告後，於100年7月27日以書狀減縮訴之聲明為：㈠被告等應將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年7月20日993號（更正前為100年3月22日第386號）土地複丈成果圖所示，編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、丁部分面積17
0.96平方公尺鋼筋混凝土2樓建物、乙部分面積30.02平方公尺雞舍拆除，並將該部分土地交還予原告。㈡被告等應自98年8月10日起至返還上開土地之日止，按年給付原告13,747元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。㈣訴訟費用由被告等共同負擔，為減縮應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。
二、本件原告起訴主張：㈠原告於98年7月30日透過法院拍賣取得坐落彰化縣○○鄉○
○段○○○○號土地所有權（下稱系爭土地），並於同年8月10日辦妥所有權移轉登記，此有土地登記簿謄本為憑。被告梁銀花於本院97年度執字第22708號清償債務強制執行案件中，具狀稱系爭土地上之建物即門牌為彰化縣○○鄉○○村○○路○○○號為其與被告黃連欣所有，惟被告等人並未曾提出其占有系爭土地之相關資料，顯見係屬無權占有系爭土地，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告等對原告就其物有所有權存在之事實無爭議，而僅以非無權占有為抗辯者，原告就被告等無權占有之事實，無舉證責任。被告等應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。然被告等迄今均未提出其有正當占有權源之相關事證，自屬妨害原告所有權之行使，原告自得依民法第767條規定請求被告拆除如附圖所示編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、丁部分面積170.96平方公尺鋼筋混凝土2樓建物、乙部分面積30.02平方公尺雞舍等地上建物並返還該部分土地予原告。
㈡次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條定有明文。查被告等未經原告同意，占用原告所有系爭土地，則被告等占用原告所有系爭土地而受有利益，致原告等受有損害，原告自得依民法第179條之不當得利返還請求權，請求被告給付相當於租金之不當得利。至於該不當得利之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允。復按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例意旨可資參照）。查系爭土地之位置屬住宅區，且為建地，故以申報地價百分之十計算，當屬合理。而系爭土地之申報地價，為每平方公尺384元乙情，有上開土地登記謄本可按。且被告等占用系爭土地共357.99平方公尺乙節業如前述，原告自得請求被告等自原告等取得所有權之日即98年8月10日起至返還上開土地之日止，按年給付原告等13747元，被告自應按年給付原告13747元。
㈢另查系爭土地為訴外人黃連凱於50年5月15日買受，有舊式
土地登記簿謄本及異動索引在卷可稽，亦為被告所不爭執，而被告等辯稱系爭建物均有繳房屋稅，為合法建物等語，然均非為有權占有之證明；另被告黃連欣稱系爭建物為被告之父母出資所建，惟並未舉證以實其說，然其有自承系爭建物為梁銀花及黃連欣所有，故仍認系爭建物為梁銀花及黃連欣所有。
㈣至被告另辯稱系爭土地拍賣時並未告知地上物所有人承受，
亦未通知地上物所有人行使優先購買權，且拍賣時註明不點交等語。惟被告等雖為地上物所有人，惟其並非債權人，亦非屬土地法第34條之1土地共有人或為同法第104條之地上權人、典權人及承租人等有權占有人，被告本無承受系爭土地及行使優先承買權之權利，故執行法院未通知其承受或通知其行使優先承買權並無瑕疵，至拍賣註明不點交亦非認地上物所有人屬合法占有，被告等自應在舉證其有合法占有之權源。又被告等既未舉證其有合法占用之權源，且系爭土地為被告等實際占用中，原告為系爭土地所有權人，自得依民法第767條及第179條規定請求被告拆屋還地並給付相當租金之不當得利至明等情。並聲明：⒈被告等應將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年7月20日993號（更正前為100年3月22日第386號）土地複丈成果圖所示，編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、丁部分面積170.96平方公尺鋼筋混凝土2樓建物、乙部分面積30.02平方公尺雞舍拆除，並將該部分土地交還予原告。⒉被告等應自98年8月10日起至返還上開土地之日止，按年給付原告13,747元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。⒋訴訟費用由被告等共同負擔。
三、被告則以：㈠本件原告係以超低價格向銀行購入不良債權(含受讓抵押權)
，再以債權人身分，聲請法院強制執行，藉由拍賣程序，以超過市價行情價，以債權承受產權，易言之，原告承受抵押土地之價格，非旦高於市場真正行情價，更遠高於原告受讓債權真正支付成本價：
⒈案外人黃壁塘83年05月以本訴訟標的（即黃連凱所○○○
鄉○○段○○○號土地、面積767.64平方公尺、權利範圍全部）辦理抵押貸款400萬元（抵押權設定480萬元）及謝堂益所○○○鄉○○段○○號土地、面積4138平方公尺、權利範圍6分之1，辦理抵押貸款140萬元（抵押權設定168萬元）。
⒉台灣土地銀行股份有限公司（原抵押權利人）96年6月25
日，考量上揭二件抵押貸款，福南段292號土地上有非債務人所有合法二層樓磚造房屋，義民段11號土地為7人共有之土地，又未辦理分管協定，即提列為不良債權，標售予兆豐資產管理股份有限公司，並應辦理債權與抵押權讓與登記。
⒊原告於96年12月25日分別以貸款本金20%價格向兆豐資產
觀禮股份有限公司購買抵押債權即以80萬元購買抵押貸款
400 萬元債權，以28萬元購買抵押貸款140萬元債權，並辦理抵押權讓與登記。
⒋原告受讓債權後，以彰院賢97執乙字22708號聲請強制執
行，其中義民段11號土地，第一拍最低價格105萬元即聲明債權人承受，因高價承受，其他6位共有人並未行使優先承買權，原告取得所有權，然其實際支出成本僅28萬元。另就福南段292號土地，原告所受讓債權高達0000000元，第三次減價最低拍賣價格0000000元時，原告即聲明債權人承受，但實際支出成本僅80萬元，原告再以債權人身分分配債權金額0000000元，扣除實際成本80萬元，原告尚有現金獲利0000000元。
㈡原告違反民法第148條公共利益、權利之濫用禁止之規定、更違反誠實及信用原則：
⒈原告違反公共利益：原抵押權人之台灣土地銀行股份有限
公司因感於系整土地有非債務人債務人所有合法二層樓磚造房屋，債權頗難處理，乃提列為不良債權，標售予兆豐資產管理股份有限公司，兆豐資產管理股份有限公司亦是如此考量下始以債權二成價額讓受予原告，並讓與抵押權，原告以廉價方式從中牟取利益，且其債權處分獲益0000000元，又未依財政部96年7月16日台財稅第00000000000號規定，申報財產交易所得。原告非旦無受有何損害，且其有故意逃漏稅，並違反賦稅公平與公共利益原則至明。
⒉原告違反權利濫用禁止規定：原告向原抵押權人購入債權
時，對抵押土地上有非債務人所有合法二層樓磚造房屋，已知之甚詳，嗣原告向法院聲請強制執行，聲明承受抵押土地時，首必詳觀法院拍賣公告,該公告備註欄載明系爭土地上建物位在拍賣之內…拍定後不點交，字字甚明，原告明知其情事卻於承受後，以損害被告為主要目的，逕行訴請被告拆除地上物，不無有權利濫用之情事。
⒊原告違反誠實及信用原則：本件原告承受系爭土地時，明
知該公告備註欄載明系爭土地建物未在拍賣之內，地上物佔用基地法律關係，由拍賣人自理…，原告卻故不先行協議處理，逕訴請拆除地上物返還土地，並故意隱匿其購入實際成本僅80萬元之事實，而以其故意高價競標承受金額0000000元為購物成本價，向法庭作不實陳述，訴請法院審理，顯違反誠實及信用原則，殊無待言。
㈢又原告已同意容忍被告設定地上權，因此，原告不得請求被
告拆屋還地，此依台灣高等法院57年第1次法律座談會決議案即可明知。況本件合法二層樓磚造房屋並非債務人所有，而係被告等所有，被告係善意第三人更無須遭拆屋還地之理。
㈣再者，原告主張被告等應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除
，並將土地返還原告，惟該合法二層樓磚造房屋係被告等於67年12月籌資建造完成，且被告於本院97年度執字第22708號清償債務強制執行案件中，即具狀陳明係爭土地上建物為被告等所有，並占用系爭土地，並檢附95年度房屋稅繳款殊證明房屋之合法使用權源，此亦為原告起訴狀所不否認。然原告卻故意隱匿不報上開房屋稅繳款書一節，而於起訴狀謊稱「…為被告等人並未曾提出其占有系爭土地之相關資料，顯見其屬無權占用系爭土地…」、「…然被告等迄今均未提出其有正當占有權源之相關事證，自屬妨害原告所有權之行使…」，顯與事實不符，被告所有系爭建物占有土第使用權源明確，其占有既非出於無權侵奪，更非屬不法妨害，核與上揭法條規定要建容屬有間，自無上皆法條之適用，昭然若揭，則原告主張得依民法第767條規定請求被告等拆除系爭土地上之二層樓建物，並返還系爭土地予被告，於法無據，應予駁回。
㈤原告主張被告等應自98年8月10日起至返還上開土地之日止
，就占用土地按年給付原告相當予租金之不當得利云云，並不合理：
⒈依土地法第105條準用同法第97條之規定，以不超過該土
地申報價額年息百分之10為限，原告即以系爭土地之申報地價為每平方公尺384元，基地面積公767.64平方公尺，年息10% 為限，計算出被告等自應按年給付原告基地資金數額29477 元，惟依最高法院68年度台上字第3071號判例意旨，系爭土地西側與福正路間尚間隔有同段319號國有財產局土地，由被告等上揭房屋承租使用，是系爭土地雖屬住宅區、建地，但亦屬不臨路之袋地。
⒉98年度公告現值每平方公尺為2400元，公告總值0000000
元，原告購買價為80萬元，僅公告地價43%，則基地租金當依此比例核算，故依首揭判例意旨可知，以98年申報地價每平方公尺384元之43%即165元計算當屬合理。
⒊再者，系爭建物實際占用基地僅70坪，自應以占用之實測
面積約231平方公尺為計，而非以積地總面積767.64平方公尺計算，且基地除占用面積外，餘雜草叢生，無使用價值袋地，因此應以申報地價年息百分之5計算始為合理。
⒋則原告請求被告等自自98年8月10日起至返還上開土地之
日止，按年給付原告1905元，當屬合理，至原告請求被告等給付29477元無理由云云並無理由應予駁回。
四、查原告主張其於98年7月30日經本院97年度執字第22708號清償債務強制執行事件，拍定取得債務人黃啟銓（即黃連凱）所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權全部，並於同年8月10日辦理所有權移轉登記完畢，該土地拍賣時其上即有被告所共有如附圖所示編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、丁部分面積170.96平方公尺鋼筋混凝土2樓建物、乙部分面積30.02平方公尺雞舍等地上建物等情，業據其提出土地登記簿謄本為證，復經調取本院97年度執字第22708號清償債務強制執行卷宗核閱無訛，且經本院會同彰化地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年7月20日993號土地複丈成果圖附卷足憑，復為被告所不爭執，故原告此部分之主張堪信為真。
五、又查，系爭292地號土地於50年間即由黃連凱（即黃啟銓）以買賣為由登記為所有權人，被告梁銀花及其夫黃添住從未登記為該土地之所有權人，此有日據時代及舊式土地登記簿謄本附卷可稽，被告雖辯稱：系爭土地上之建物係被告梁銀花及其夫黃添住（即被告黃連欣之父母）所蓋，黃添住過世後建物即由被告黃連欣及被告梁銀花所取得，土地係黃添住所購買登記在黃啟銓名下，故上開建物蓋在系爭土地上係經過同意且合法的云云，惟不動產係以登記為生效要件，故無論該土地是否為黃添住所出資買受，既登記於黃連凱名下，依法即屬黃連凱所有，因此系爭土地及其上建物並非同屬一人所有，且該建物亦係無償使用系爭土地並非有租賃關係存在自堪認定。按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，無移轉其權利於第三人之可言，且使用借貸非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，難認有該條規定之適用，故土地於所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利；次按民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用。蓋系爭土地及其上建物，從未同屬一人所有已如前述，似難認被告就系爭建物使用系爭基地已與原告成立租賃關係，且建物係原告之前手即原土地所有權人黃連凱供予被告之系爭建物無償使用，故被告等對於現在之土地所有權人即原告自不得主張有合法使用之權利存在。
六、另按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文，被告所有如附圖所示編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、丁部分面積17
0.96平方公尺鋼筋混凝土2樓建物、乙部分面積30.02平方公尺雞舍等地上建物，合計達面積357.99平方公尺，係無法律上之權源，故原告依法行使所有權之權能請求被告拆屋還地，自無民法第148條所稱權利濫用、違反誠信原則之情事存在；至於強制執行屬程序法之規定，對於私法上之權利不作實體上之認定，故第三人所有之建物占用法院執行查封拍賣之土地，是否有合法權源於執行程序中不予認定，因此拍賣條件關於拍定後不點交，占有之法律關係由拍定人自理等記載，僅表示拍定人應依循訴訟途徑予以救濟，並非即謂該建物占用拍賣之土地係屬有權占用，故被告所辯顯無可採。從而，原告請求被告將上開地上物拆除後，將該部分土地返還原告，實屬有據。
七、再按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。查無權占有他人土地，係無法律上之原因而受利益，致他人受有損害，占有人可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，並以該租金之金額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益，故無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，所有人得依不當得利之法則，請求返還無權占有人所受之利益；又按土地法第105條準用同法第97條之規定，租用基地建築房屋之基地租金，不得超過申報總價年息百分之十，而土地法第97條規定所謂土地價額係指法定地價而言，為土地法施行法第25條所定。而法定地價，依同法第148條之規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，又依同法第15
8 條規定倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，所謂標準地價即由該管市縣地政機關依同法第152條及第160條公告之地價。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項。本院審酌被告占用之系爭土地區域內土地多作農業及住家使用，鮮少商業活動，區域整區呈現住家及農業混合使用之景觀，區域建物密度呈低度分佈，作住家使用為主，區域內公共設施及生活便利性設施相當缺乏，當地居民需至東北側約1.5公里之鹿港鎮市區，方能滿足其日常生活所需，出入需仰賴自備車輛等情，此有本院97年度執字第22708號清償債務強制執行事件卷附之宸煇不動產估價師事務所97年9月15日不動產估價報告書可考，是系爭土地地點並非位於鬧區，鄰近房舍亦非密集，原告依申報地價百分之10計算相當於租金之損害殊嫌過高，應以百分之6計算較屬允妥。查原告請求自98年8月10日起至交還土地之日止系爭土地遭被告無權占用之租金利益，系爭土地之申報地價為每平方公尺384元，占用之面積為357.99平方公尺，獲得相當於租金之利益以年息百分之6計算，每年為8248元（384×357.99×6%＝8248），是原告依上開規定請求被告自89年8月10日起至返還土地之日止，按年返還相當於租金之不當利益8248元，實有理由，逾此部分即屬無據。
八、綜上所述，原告請求被告應將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地上如彰化縣鹿港地政事務所收件日期文號100年7月20日993號土地複丈成果圖所示，編號乙部分面積30.02平方公尺雞舍、編號丙部分面積157.01平方公尺磚造平房、編號丁部分面積170.96平方公尺鋼筋混凝土2樓建物拆除後，並將該部分土地交還予原告，及被告應自98年8月10日起至返還上開土地之日止，按年給付原告8248元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
九、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後均與判決結果無影響，爰不予審究，併此敍明
十、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分原告陳明願供擔保請准為假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至原告敗訴部分其假執行之聲請已失所附麗應予駁回。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 12 日
書記官 黃幼華