臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第456號原 告 張美連
張金珠張永村兼上三人訴訟代理人 張永豊被 告 許耀東
許杏林許如循上 三 人訴訟代理人 張淳惠上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於中華民國101年4月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)其父張深智與被告之父許烈於民國71年3月22日分別訂立土地買賣契約書及工程契約書，雙方約定由許烈提供其所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號農地（71年間重測後為明倫段344號，87年間分割增加同段344-1號），張深智則出資在該農地興建三棟房屋，其中1棟（門牌彰化縣員林鎮萬年里萬年巷46之10號）由張深智取得，其餘2棟（門牌彰化縣員林鎮萬年里萬年巷46之11號、12號）由許烈取得，許烈除應於使用執照領清後無條件將房屋移轉予張深智，且應將系爭農地約25坪包括綠地退縮處以買賣之方式出賣於張深智，農地並俟該區域變更或依法能分割時，無條件辦理分割且提供有關證件印章等交付張深智辦理買賣手續。嗣張深智於84年11月9日死亡，其遺產由原告4人繼承，前揭門牌萬年巷46之10號房屋及房屋基地約25坪由原告使用，惟許烈遲未將該基地辦理移轉登記予原告。迄至93年4月15日許烈死亡，系爭農地由被告繼承，被告許耀東取得持分5分之3，被告許如循、許杏林各取得持分5分之1，但被告亦未將房屋基地約25坪移轉登記予原告。迨至99年12月2日，因系爭農地重劃，地上建築改良物須拆遷，原告乃與被告書立協議書，就房屋之拆遷補償達成協議，原告取得補償費新台幣2,253,776元後，房屋並因而拆除，已不存在，但關於房屋基地約25坪部分仍未解決。原告遂向彰化縣員林鎮調解委員會申請調解，請求被告將土地持分所有權移轉登記與原告，然雙方意見不合，被告仍未將土地持分移轉登記與原告。
(二)張深智向許烈購買基地，係以許烈應給付張深智建築房屋之工程款作為價金。許烈本應支付工程款140萬元，然僅支付1棟房屋之工程款70萬元。又原告張永村為完成房屋之建築，向許烈之妻許黃初借款10萬元，該款項乃以工程款扣除。
後來張深智已依約完成房屋2樓之工程，3樓部分乃許黃初另找他人建造。至於原告所住房屋之3樓，則係原告自己所蓋。此外，原告所住房屋之房屋稅，皆係被告拿稅單予原告自行繳納等語。
(三)爰依土地買賣契約書及繼承之法律關係提起本訴，求為判決被告許耀東應將系爭土地持分76 5分之45之所有權移轉登記與原告每人各765分之45之4分之1，被告許如循、許杏林應分別將系爭土地持分765分之15所有權移轉登記與原告每人各765分之15之4分之1。
二、被告則辯稱：
(一)其父許烈與張深智簽訂工程契約書，委請張深智於許烈所有坐○○○鎮○○段○○○○號土地興建農舍3棟（門牌分別為員林鎮萬年巷46-10號、46-11號、46-12號）。因張深智有意興建1棟農舍自住，並購買該農舍坐落之基地，雙方乃約定由許烈就3棟農舍之所有材料出資，並給付2棟農舍（即萬年巷46-11號、46-12號建物）之工程款予張深智，另棟農舍（即萬年巷46-10號建物）之工程款則由張深智自行出資，而該農舍坐落之基地約25坪，張深智得以每坪28,000元之價格購買，此即雙方另行簽訂土地買賣契約書之由來。
(二)農舍興建之工程款，雙方明定於工程契約書第26條，係以分次方式為給付，張深智既已分次領取款項，並親自簽名於該條款下方，且3棟農舍之建物登記謄本均記載82年10月13日第1次登記之所有權人為許烈，可證係許烈出資興建農舍並給付報酬予張深智，原告主張係張深智出資興建3棟房屋等語，顯不可採。又依土地買賣契約書第1、3條約定，農舍興建完成後，張深智得以每坪28,000元之價格向許烈購買基地之範圍至多約25坪，如張深智已提出買賣價金，但基地仍無法辦理分割時，許烈即應提出賣渡證交付張深智收存為憑。然張深智於工程興建中不幸罹病，致無法繼續施工，如期將工程完成，許烈因而另委請他人完成3棟農舍之工程。詎農舍興建完成後，尚未申請電力時，張深智竟強行入住門牌46-10號農舍，雖經許烈多次要求應給付價金購買基地，但張深智皆以重病無資力為由拒絕付款。許烈固感無奈，然本於寬厚之心，並未以強硬手段要求張深智搬離。之後張深智死亡，許烈及被告曾先後要求原告搬離46-10號農舍，惟原告除拒絕給付土地價款外，竟表示需補貼其搬遷費始願搬離，被告因無法負擔搬遷費之數額而不了了之。據上情形，足見張深智從未給付購買基地之價款70萬元予許烈，不能自許烈取得賣渡證，從而原告無法提出請求移轉土地所有權之任何證明文件。則依上開土地買賣契約書約定，許烈或被告自無移轉土地之義務，原告請求被告移轉土地之所有權，殊屬無稽。
(三)縱認被告有移轉土地之義務，然張深智或原告並未於15年之時效期間內（自71年3月22日契約簽訂日起算至86年3月22日止），請求許烈或被告移轉，其請求權已罹於時效而消滅，亦不得請求被告移轉土地。
(四)系爭土地於99年間因位於第八期員林都市計畫整體開發單位1-10市地重劃範圍內，上開農舍應予拆除，被告為配合重劃計劃，再次請求原告搬離46-10號農舍，原告竟仍要求補貼拆遷費始願搬離。被告因有補償費及救濟金可為領取，遂於99年12月2日與原告簽訂協議書，約定於雙方全部履行協議後，就雙方父親所簽立之契約，包含土地買賣契約在內，兩造均不得再行主張權利，以解決雙方數十年來之糾紛。詎被告依約給付原告張永村、張永豊2,253,776元後，原告竟違反誠信再行起訴，徒惹紛爭。
(五)張深智於農舍興建過程中，不幸罹患需進行骨髓移植之重病，工程因而遲未完成，許烈基於情誼，不僅未依工程契約書第28條請求張深智賠償，甚至於原告張永村為醫治張深智之病，向其借款10萬元時，仍不計前嫌，無條件同意借款。又張深智強行入住46-10號農舍後，其妻雖不斷向許烈之配偶許黃初拜託，因無法支付土地價款，希望改以租賃方式供渠等居住，但張深智從未給付租金，連其標取之會款，迄今仍有一、二十萬元未返還許黃初等語，並聲明駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
(一)原告之父張深智與被告之父許烈於71年3月22日訂立土地買賣契約書及工程契約書，其中土地買賣契約書第1條之內容為：「甲方（許烈）○○○鎮○○段陸肆之壹地號農業區內土地賣給乙方（張深智）約貳拾伍坪，每坪新台幣貳萬捌仟元正，包括綠地退縮處。」，第2條之內容為：「甲方（許烈）應在該基地建築貳樓樓房交給乙方（張深智），並限於使用執照領清後甲方（許烈）應無條件將建築物移轉給乙方（張深智），基地俟該區域變更或依法能分割時，甲方（許烈）應無條件辦理分割並提供有關證件印章等交付給乙方（張深智）辦理買賣手續。」，第3條之內容為：「本合約如甲方農舍建築完成無法將基地分割時，應提出賣渡證交付給乙方收存，俟將來能分割時再予辦理。」，而工程契約書所載工程名稱為：「許烈農舍新建工程」，並標明業主許烈，承包商張深智，且約定工程之地點在萬年段陸肆之壹地號，工程總價為每坪新台幣壹萬伍仟元，張深智曾於付款辦法處簽名表示收受定金10萬元；壹樓樑板完成款10萬元；貳樓樑板完成款10萬元；粉刷、磨石子等完成款10萬元、6萬元、6萬元；驗收通過後尾款4萬元，張永村亦曾在該處簽名表示於72年2月12日收受10萬元。
(二○○○鎮○○段○○○○號土地後來蓋有3棟農舍（門牌分別為員
林鎮萬年里萬年巷46之10號、46之11號、46之12號），其所有權均登記在許烈名下，嗣為被告等所繼承取得。
(三○○○鎮○○段○○○○號土地於71年8月11日重測後為明倫段344
號（面積3580平方公尺），該土地於87年10月27日分割為344號土地（面積1984平方公尺）及344-1號土地（面積1596平方公尺），嗣344-1號土地又分割為344-1號（面積850平方公尺）、344-2號、344-4號等三筆土地，現344-1號土地（面積850平方公尺）為被告許耀東、許如循、許杏林所共有，許耀東之應有部分為5分之3，許如循之應有部分為5分之1，許杏林之應有部分為5分之1，被告等為許烈之繼承人。
(四)張深智未依土地買賣契約書第1條之約定給付價金於許烈。
(五)原告等為張深智之繼承人。
(六)原告有收到被告依協議書給付之2,253,776元。
(七)上述兩造不爭執事項，並有土地買賣契約書、工程契約書、土地登記謄本、協議書、市地重劃土地改良物歸戶清冊、戶籍謄本、建物登記謄本暨異動索引表等件附卷可稽，應認為真正。
四、本件原告之被繼承人張深智與被告之被繼承人許烈訂立土地買賣契約書及工程合約書之內容，綜據前揭兩造不爭執事項
(一)、(二)所示，乃張深智以許烈為起造人，在許烈所○○○鎮○○段○○○○號土地施工建造3棟2樓農舍（門牌分別為員林鎮萬年里萬年巷46之10號、46之11號、46之12號），其中2棟（即門牌萬年巷46-11號、46-12號）係由張深智承攬而為許烈建造，其餘1棟（即門牌萬年巷46-10號）則係張深智借用許烈之名義為起造人而為自己建造，於完工取得使用執照後，許烈即應將該棟農舍移轉為張深智所有，然張深智就農舍坐落之基地約25坪並無所有權，遂另向許烈購買。因此，原告主張其被繼承人張深智向被告之被繼承人許烈購○○○鎮○○段○○○○號土地其中為門牌員林鎮萬年巷46-10號農舍基地部分約25坪，以及該農舍基地依法能分割時，許烈應即辦理分割移轉登記予張深智之事實，固應信為實在，且其等既約定於基地依法能分割時，再為分割移轉，該契約亦合於民法第246條第1項規定而屬有效。又被告前詞所辯，經查：
(一)上○○○鎮○○段○○○○號土地之地目為田，於77年6月30日解除編定以前，其編定使用種類為農業區，此有新、舊土地登記謄本在卷足查，故該土地於71年3月22日張深智與許烈訂立土地買賣契約而為買賣之時，依當時之農業發展條例第22條規定，乃屬不能分割，且當時之土地法第30條並有農地之承受人以能自耕者為限之規定。雖前揭土地法規定已於89年1月28日經修法刪除，且農業發展條例有關耕地不得分割之規定，亦於同日修正為分割後面積未達0.25公頃者不得分割。然自上○○○鎮○○段○○○○號重測、分割而來之明倫段344-1號土地，猶屬農業發展條例所定之耕地，且張深智向許烈購買該土地之面積僅25坪，亦未達得予分割之面積0.25公頃，自仍不得分割。及至92年2月7日農業發展條例第3條第11款將耕地修正限縮為依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地○○○鎮○○段○○○○○號土地方非屬耕地，而依法得予分割移轉。據上觀之，張深智或其繼承人即原告須至92年2月7日以後，始得依土地買賣契約，行使權利，而向被告或其被繼承人許烈請求分割移轉門牌員林鎮萬年巷46-10號農舍坐落之基地約25坪。則依民法第125條前段及第128條前段有關請求權因15年間不行使而消滅，其消滅時效自請求權可行使時起算之規定，張深智或其繼承人即原告請求分割移轉上開基地之請求權消滅時效即應自92年2月7日起算15年，是原告之請求權自尚未罹於時效。
(二)兩造為前○○○鎮○○段○○○○○號土地位於市地重劃範圍，其上3棟農舍因妨礙工程，應予拆除，而得領取土地改良物補償金一事，於99年12月2日簽訂協議書，此有兩造不爭執真正之協議書及市地重劃土地改良物歸戶清冊附卷可憑。該協議既為土地改良物即農舍之拆除所得領取之補償金而簽訂，且協議書第6條約定：「就本建物雙方父親所簽立之契約，自本協議條件雙方全部履行後，失其效力，雙方不得借任何理由再行主張權利。」，亦已明確表示於該協議履行後失其效力者，乃其雙方父親就「建物」簽立之契約，顯不包括就「土地」簽立之買賣契約甚明。是以，張深智與許烈於71年3月22日訂立之土地買賣契約書，要不因上開協議之履行而失其效力。
(三)上述土地買賣契約既不失其效力，則出賣人許烈負有移轉土地之義務，買受人張深智負有交付價金之義務，依民法第264條第1項規定，雙方債務立於履行上之牽連關係，即於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。上開義務及同時履行抗權於張深智、許烈先後死亡後，各由其繼承人即原告、被告繼承。因此，縱使買受人張深智實際上未交付價金70萬元於出賣人許烈，亦僅許烈之繼承人即被告得行使同時履行抗辯權，主張於原告給付價金之前，拒絕自己之給付而已，尚非土地買賣契約即因而失其效力。
是被告前詞所辯，雖亦皆不可採。惟按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地，最高法院75年台上字第404號判例著有明文。本件原告之被繼承人張深智向被告之被繼承人許烈購買者，○○○鎮○○段○○○○○號（重測、分割前為萬年段64-1號）土地其中為門牌員林鎮萬年巷46-10號農舍基地部分約25坪，自屬就單獨所有土地之特定部分為買受，而該特定部分土地，如前所述，現今已可依法分割移轉。雖該土地嗣因位於市地重劃範圍，經彰化縣政府於100年9月8日公告禁止移轉、分割、設定負擔，但依卷附土地登記謄本記載，其因繼承、強制執行、公用徵收及法院判決之原因所為之登記，仍不在此限，是上開基地約25坪自得訴請法院判決為分割移轉登記，亦無不能分割後移轉登記之情形。則揆諸前揭判例要旨，原告請求被告移轉登記按上開基地約25坪計算之土地應有部分，而與被告共有該土地，即屬於法無據。
五、從而，原告依土地買賣契約書及繼承之法律關係，請求被告許耀東將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地持分765分之45之所有權移轉登記與原告每人各765分之45之4分之1，被告許如循、許杏林分別將上開土地持分765分之15所有權移轉登記與原告每人各765分之15之4分之1，為無理由，應予駁回。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
民事第二庭 法 官 廖國佑以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 20 日
書記官 林怡吟