臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第432號原 告 陳清福被 告 周宴平訴訟代理人 周孟平訴訟代理人 林麗修上列當事人間第三人異議之訴事件，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳萬貳仟捌佰柒拾玖元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告自民國95年間經99年度司執字第8978號執行事件之標的
物即彰化縣○○鎮○○段3062建號房屋所有權人吳榮哲委任並授權其對內部進行全部重整、翻新，於工程完工後，因吳榮哲積欠新台幣（下同）190萬元之工程款且無力給付，因此吳榮哲將上開系爭標的物使用權自96年8月30日至105 年6月30日交由原告使用，嗣吳榮哲於98年3月8日與經營地下錢莊並放高利貸之訴外人王松茂協議，將系爭標的物以移轉所有權代替抵押之方式為擔保（實際上並無買賣），王松茂卻未代其清償向渣打國際商業銀行股份有限公司（簡稱渣打銀行）借款501萬元之債務，致系爭標的物遭債權人中華成長四資產管理股份有限公司（原渣打銀行之受讓人）聲請拍賣程序在案。
㈡實際上，吳榮哲與王松茂間就系爭標的物並無存在買賣關係
，因此吳榮哲亦未交付上開系爭標的物，本件經第三次拍賣程序，被告應自拍賣公告中查明該系爭標的物實際之使用情形及有不點交之虞等情事，本件雖無法律依據，惟依社會情理認知，本件債務人王松茂並非系爭標的物之使用權人，致原告使用中之系爭標的物反遭拍賣程序後卻點交之黑心事件，為此請求確認原告對上開房屋有使用權存在等情，並聲明：⒈確認原告對於99年度司執字第8978號執行事件之標的物即彰化縣○○鎮○○段建號3062號全部有使用權存在；⒉訴訟費用由原告負擔。
二、被告則以：㈠本院99年度司執字第8798號債權人中華成長四資產管理股份
有限公司（原渣打銀行之受讓人）與債務人王松茂間拍賣抵押物強制執行事件，其標的物之一建號3062房屋，由被告得標買受，並繳足全部價金，依強制執行法97條取得權利移轉證書，被告自領取該證書後，取得該不動產之所有權，且已辦理所有權移轉登記，取得所有權狀，故被告為系爭房屋之所有人，當然對其有完全之使用收益之權。又拍賣公告並未有任何關於拍賣抵押物上有租賃關係或是任何用益物權之備註，也無為不點交之備註，實際上也無有依法不得點交之情形，詎原告主張其對系爭標的物有使用權存在，並提起本件確認使用權存在之訴，然而本訴訟顯非回復原狀之聲請，或提起再審或異議之訴，或對於和解為繼續審判之請求，或提起宣告調解無效之訴、撤銷調解之訴、或對於許可強制執行之裁定提起抗告之案件，與強制執行法第18條第2項所規定得予聲請停止強制執行程序之要件不符，自於法無據，為無理由，原告之聲請，應予駁回。此由本院100年度聲字第35號亦以裁定駁回之可證。
㈡再者，系爭標的物之原所有人吳榮哲委託原告整修系爭房屋
，後因無力支付190萬元之工程款，吳榮哲即出具切結書，將上開系爭標的物交予原告使用，期限自96年8月30日至105年6月30日止。按出具切結書，僅於當事人間有其效力。被告並不當然繼受其前手與原告間之法律關係，原告不得執該關係對被告主張其有使用系爭房屋之權利。且依據該切結書，訴外人吳榮哲將系爭房屋交給原告使用，原告並未就此一法律關係支付訴外人吳榮哲任何租金，其契約性質應屬無償之使用借貸，與為有償契約之租賃自有所不同。而使用借貸契約，非如租賃有民法425條之規定，即使被告之前手吳榮哲將系爭標的物允許原告使用，原告也不得以原告之前手吳榮哲與其定有使用借貸契約，主張對現在系爭標的物之所有人即被告有使用該房屋之權利。
㈢縱將訴外人吳榮哲與原告間之法律關係解釋為租賃契約，該
租賃契約也無民法425條之適用，原告不得就該租賃契約對被告主張有使用系爭標的物之權利。首先，原告並無對該系爭房屋有占有中之情事，此有法院拍賣公告稱建物現為空屋，建物依現況點交，及台灣自來水公司出具之水籍資料表可供證明，系爭標的物已許久未繳納水費，自來水表已於99年6月24日被拆除，遭斷水處分，依目前一般社會通念，該屋早就無水可用，就推論無人居住其內，原告自無可能在99年6月24日停水後繼續占有該屋。此由被告所提房屋內部照片即可明知，且依據切結書所載，訴外人吳榮哲同意原告使用系爭房屋的期限自96年8月30日至105年6月30日止，期間長達8年又10個月，已超過5年且未經公證。原告既未對系爭標的物有占有中之情事，且該切結書亦未經公證，與民法425條規定之要件有所不符，自不得就該切結書主張對被告有使用系爭標的物之權利。
㈣依民法第758條規定，縱訴外人吳榮哲出具切結書時，有意
就系爭標的物設定用益物權予原告，以防即使將來系爭房屋所有權移轉時，原告仍可對日後之繼受人主張對系爭房屋有使用權，其物權之設定也需經登記，有公示之方法，才可生物權對世之效力。依據系爭標的物之建物謄本，並無登記任何用益物權予原告，與民法758條規定需經登記之要件有所不符，原告即不得主張訴外人吳榮哲有就系爭標的物設定用益物權予原告，向該屋之現所有人即被告主張其有使用系爭房屋之權利。
㈤又強制執行法第98條第2項，此為強制執行程序中標的物之
所以會有不點交情形之法源，因其用益物權及租賃關係隨同不動產移轉，基於上述用益物權或租賃關係而占有該不動產之人，對於該不動產之繼受人，仍是為有權占有，可對不動產之繼受人主張其對該不動產有使用權，故法院才會不點交。原告主張因為系爭標的物有不點交之情事，所以被告對其無使用權。然而系爭標的物根本無有不點交之情事，因其根本無強制執行法第98條第2項情形，根據系爭標的物之建物登記謄本，系爭標的物根本無登記任何用益物權，原告與訴外人吳榮哲之切結書，其法律關係亦非租賃，縱為租賃關係，亦無民法425條之適用，故被告自無由承受其租賃關係。
㈥綜上所述，訴外人吳榮哲出具之切結書，被告並非當事人，
該切結書之當事人是訴外人與原告，其內容是因訴外人無法支付積欠原告之工程款，而同意原告使用系爭房屋，期限自96年8月30日至105年6月30日。基此，被告既非該等債之關係之當事人，原告復未舉證證明被告有受讓其該等債權債務關係，據債之相對性原則，原告逕依切結書，主張其對系爭標的物有使用權存在，難謂有據，其主張為無理由，況退萬步言之，按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助，強制執行法第99條第1項訂有明文。執行法院如須點交，必須要有債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者之情形發生，才需辦理。然而該屋在交付時即是空屋，未發生有任何人占有之情事，執行法院自無辦理點交之必要，原告亦未向法院聲請點交，因此事實上，自始即無原告所稱「點交程序之裁定」存在，自無於確定前暫停執行標的物點交程序之裁定可能等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：系爭彰化縣○○鎮○○段3062建號（即門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段776之5號）房屋及其坐落之彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○號土地應有部分6520分之706，原為訴外人吳榮哲所有，吳榮哲為擔保債務將上開房地設定最高限額抵押權予渣打銀行（嗣債權由中華成長四資產管理股份有限公司受讓），嗣吳榮哲以買賣為由將上開房地所有權移轉登記予訴外人王松茂，抵押權人渣打銀行於99 年3月聲請拍賣上開抵押物，經本院99年度司執字第8798號拍賣抵押物強制執行事件執行查封拍賣，於100年3月17日由被告應買並取得不動產所有權移轉證書在案，被告於100年3 月31日登記為系爭房地之所有權人。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張訴外人吳榮哲於96年間將系○○○鎮○○段3062建
號房屋交予其修繕，因而積欠其190萬元工程費用，故吳榮哲將上開房屋交付與其使用，時間自96年8月30日起至105年
6 月30日止，故其對上開房屋有使用權存在云云，固據其提出切結書一紙為證，惟據證人吳榮哲到庭證稱：「我跟原告是口頭約定要讓他使用這房屋，何時與原告約定要整修房屋確切的日期已經忘記了，約定給原告開始使用的時間就是他開始整修的時間，約定給原告開始使用該房屋的時候尚不知需要花費多少整修費用，2個月整修後原告才跟我說需要多少工程費，我一開始就是將房屋交給原告使用，不是說要拿工程款來抵付使用這房屋的對價，我把房子交給原告使用時還沒有欠原告工程款項，我房屋交給原告使用時沒有與他約定將來要拿工程款來抵付使用房屋的代價，一開始約定給原告使用時我還沒有欠他錢，原告不用支付我任何款項，我無償給原告使用10年，後來整修好之後雙方也沒有說要拿工程款來抵付使用房屋個代價，我與原告並沒有約定要將工程款190萬元拿來抵付我給他使用房子的代價，我房子是無償給原告使用」等語在卷，因此訴外人吳榮哲縱使果真曾與原告約定，自96年8月30日起105年6月30日將系爭房屋交予原告使用，其二人間亦僅有無償使用借貸之法律關係存在，實堪認定。
㈡按使用借貸，非如租賃之有民法第四百二十五條之規定，縱
令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例）。本件縱令房屋之原所有權人吳榮哲曾允許原告使用借貸系爭房屋，惟依前開判例要旨所示為特定人間債之關係，非如租賃契約之有民法第425條特別規定，對受讓人仍為繼續存在，原告亦不得以被告之前手與其所訂之借貸契約，主張對現在房屋所有人即被告有使用之權利，則原告謂其對被告就系爭房地有使用權存在，自於法無據。
五、綜上所述，原告與系爭房屋之原所有權人吳榮哲間對於系爭房屋縱有使用借貸之約定，然對受讓房屋所有權之被告而言並不繼續存在，原告不得對被告主張有權使用，故原告請求確定其與被告間就彰化縣○○鎮○○段3062建號房屋全部之使用權存在，顯無理由，不應准許。從而，本件原告之訴，為無理由，應予駁回。
六、本件訴訟費用即裁判費元22,879元，本院爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之原告負擔。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 黃幼華