臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第665號原 告 洪木昆被 告 林啟明被 告 林季澤共 同訴訟代理人 施廷勳律師上列當事人間請求給付代辦費等事件，本院於民國101年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍仟陸佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告於民國100年2月底獲被告兩人邀約至和美鎮王代書事務
所處商談及因有幾塊建地（位於都市計劃區內之建地及都市計劃區外農業區建地），欲賣給建商，卻苦於該土地全無臨路，無正式合法對外通行道路，被告林啟明向和美鎮公所申請「私設道路許可」又遭駁回，欲請原告幫忙向彰化縣政府、和美鎮公所跑件申請彰化縣○○鎮○○段○○○○○號「農牧用地容許私設道路使用」以供連接被告2人所持有同段1599、1598…等建築用地，以利該幾筆毗鄰建地，此由都市計劃法施行細則第29-2條「毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用。」及彰化縣建築管理自治條例第2條「農業區之農建地作為私設通路連接建築線者，得經縣政府審查核准後，以農業區興闢作為連接建築線之私設通路使用。」可證；原告於接獲邀約後即與專精土地法令規章及建築技術規則之林春宏建築師討論現場施作及行政公文處理辦法；3月初即由原告雇請怪手與被告於上述現場進行整地、整界、清除草木，原告並於3月11日請創源測量有限公司進行現場實地測量並繪製現地現況套繪圖，並隨後於3月28日向和美鎮公所申請「彰化縣○○鎮○○段1600、159
9、1598等地號建築線，並於4月11日接獲和美鎮公所函覆獲准，原告旋即於4月12日依法令用被告林季澤名義再向彰化縣政府送件申請「非都市土地許可使用申請書；並於4月12日當天與被告2人正式簽訂委託契約書合約明訂：『茲有本人林啟明、林季澤（簡稱甲方）委託林春宏建築師、洪木昆等2人（簡稱乙方）辦理「彰化縣○○鎮○○段○○○○○號」土地容許私設道路使用（含建築線指示證明），費用共計新台幣（下同）玖拾萬元整（附註：上述費用不含應繳之回饋金及相關費用）』。當天並收取勞務費40萬元，連同2 月底被告交付之訂金1萬元，共計已收41萬元；依契約內雙方約定費用共計90萬元，扣除已領取41萬元，還剩尾款49萬元整，加上原告另代墊之回饋金27,950元及規費2,000元，原告應向被告應領之勞務費及代墊費共計519,950元。
㈡本件申請「容許農牧用地作為私設道路」案件於100年4月19
日縣府函覆和美鎮公所，指示鎮公所承辦依非都市土地容許使用辦法辦理；至5月16日和美鎮公所又函覆彰化縣政府函文及鎮公所主辦鄭奇昌、林春宏、被告林季澤共同會堪紀錄（100年5月3日下午會堪）。終經原告多次輾轉送件由彰化縣政府經農業、建管、局、處、課…等相關單位內部公文往返，於同年6月9日正式函文通知被告林季澤「台端申請彰化縣○○鎮○○段○○○○○號（特定農業區農牧用地；使用面積為207.04m2）部份土地作私設道路使用同段1598、1599地號（特定農業區甲種建築用地）連接建築線乙案，復請查照，並於該函文內說明第三項：通知繳交回饋金27,950元及農地審查規費2,000元。」，原告隨即於接獲通知後於6月10日即至台灣銀行彰化分行代被告2人繳交回饋金27,950元及農地審查規費2,000元；彰化縣政府已於7月27日正式函文通知被告林季澤「本府同意所請，復請查照」。至此本件容許私設道路使用申請案已告圓滿完成，惟被告2人於100年6月9日原告收到彰化縣政府核准通知函及繳款公文並代被告兩人繳交回饋金及規費款項後，即未依約履行且不與原告會商結算，原告遂於100年7月7日在大竹郵局寄存證信函催告被告2人履約，但被告2人仍罔聞若置，均不予理會。上述為被告委託原告申辦私設道路使用一事之行政流程及始未，原告與被告訂有委託契約書，雙方亦有明訂委任申辦價格，今已完成該申請案件，被告2人卻不出面結算尾請款，讓原告因本申請案而聘請多人幫忙處理之費用無法與人結清。兩造間所立契約是經商討多日才定案簽訂完成，並將所應辦（委託）之事詳細載明於契約內，並非如被告2人所述原告並未完成約定工作，而拒不付尾款云云，實是推託之詞。
㈢由地籍圖及被告2人分別就持有系爭忠明段1599地號、相鄰
之和北段68地號、和北段81地號、和北段68之4地號、和北段68之1地號、忠明段1598地號等土地之應有部分狀態即可窺知、被告2人之土地除了由忠明段1600地號（該土地為被告林季澤所持有）正式合法向主管機關申請作為私設道路聯接現有道路（系爭1745、1760地號）使用外，其他相鄰忠明段1601、1602、1596、1597等4筆地號土地與和北段65、68-
3、81-1、95-13、95-14、80-2、73-13、70等8筆地號土地皆為他人之房地或農地，已無其他被告兩人等私有土地可作為合法申請道路使用及連接建築線；故兩造間訂定委託契約書內所委託及代辦事項應無混淆或另有其他違誤之情形。
㈣被告2人與訴外人林貴洲雖曾訂定不動產買賣合約但最終未
能完成土地買賣，實際主因為被告2人人皆於不動產契約書內第6頁皆另附註簽字「乙方（即被告）承諾最遲於100年4月15日於出賣之土地、能取得建築線及建築執照核發，倘未能獲得核准，乙方（即被告）同意無條件返還全部買賣價款給甲方（即訴外人林貴洲），不得拖延（退款日100年4月18日）」，可是被告2人未能於上述日前完成申請私設道路及建築線指示，此可由訴外人林貴洲於100年4月25日（彰化光復路000201號函）寄給被告林啟明存證信函及訴外人林貴洲向被告2人所提告訴狀內容可了解。其真正主因是被告2人應允訴外人林貴洲之期限已逾超過雙方議定期限100年4月15日，而才由訴外人林貴洲提出解除合約及返還買賣價金之訴訟；與本案原告辦理申請被告2人之土地忠明段1600號土地容許私設道路及建築線一事無涉（原告與被告2人訂約日為100年4月12日）；其間被告2人自接獲訴外人林貴洲所寄之存證信函後，亦多次回覆訴外人林貴洲，函文之內容更可窺知被告2人引用原告於代辦申請時主管機關公所及縣府所回覆之公文函覆林貴洲，函中被告2人已明確告知訴外人林貴洲已委託林春宏建築師及洪木昆（即原告）積極辦理容許私設巷道（含建築線指示），更希望上揭地號土地能買賣完成；亦證明被告2人確有委任原告代辦申○○○鎮○○段○○○○○號容許私設道路使用（含建築線指示證明）。再者，上情益證被告之土地不能與訴外人林貴洲如期完成買賣，並非是由原告所致；且如向主管機關申請建築執照。需依照彰化縣建築管理自治條例第11條內所應列並備妥各項文件向主管機關正式送件申請，如申請者有備齊之文件或疏漏之處時（即准與不准或與法規不符之處），主管主辦機關定會有正式公文函覆，而非僅用「申請建築執照時，彰化縣政府表示，依上揭法令，…等」。「用主管機關表示」即否定建築法令規定及解釋令，實是毫無依據之說詞。被告所辯顯非事實。退步言之，由上開訴外人林貴洲與被告2人所訂定解除契約最後期限為100年4月15日，否則即退還已交付之土地買賣價款；而被告2人與原告於100年4月12日訂定委託契約書期間只差三天時間，依照主管機關申辦之作業流程，豈有可能短短三天就能完成申請私設道路使用及建築線指示，故被告2人與訴外人之契約存續問題實與原告無涉，因兩造契約內既無特別註明附帶約定被告兩人與林貴洲間土地買賣契約何時失效！或超逾與訴外人林貴洲約定之最後期限（即100年4月15日）如無法完成建築線申請則該契約失效，兩造所立契約條文內更無特別約定截止日期或逾期無效之條文規定。
㈤況訴外人林貴洲與被告2人因土地買賣不成，由訴外人向彰
化地方法院起訴請求返還買賣價金（案號：100年度重訴字第72號），被告2人於100年7月4日所呈答辯呈報狀，其中被告2人之答辯內容有多處說詞與本案說詞前後矛盾、顛倒反覆之情形如下：
⒈第1頁、第3頁第四項（劃黃線處）被告2人於100年度重訴
字第72號中辯稱「申請建築線、建築執照是由被告等三人（指賣方林啟明、林季澤等）要配合原告（指買方：即林貴洲）去申請建築執照，並非是被告（指賣方：即林啟明、林季澤等）要負責申請建築執照」。「本契約內所申辦建築執照、土地建築線證明○○○鎮○○段○○○○○號）私設道路及使用疑義，本非上開不動產買賣契約書內之被告（即林啟明、林季澤）應辦事項」。可證被告2人自承申請建築線及建築執照並非被告2人（即賣方）之責任。亦可證明被告委託原告所申辦事項與被告土地買賣無涉。⒉第2頁被告2人於100年度重訴字第72號中辯稱「被告（即
：林啟明、林季澤）等也委請有建築管理相關行業的友人洪木昆及林春宏建築師積極辦理（農○○○鎮○○段○○○○○號）容許私設道路、建築線指示事宜。當時在場之友人洪木昆明確告知原告（指林貴洲）申請建築線要依法規程序進行，既沒有建築線指示：如何能申請建照？此事有在場有在場友人洪木昆可證明」。可證明其等自承確有委任原告及林春宏建築師辦理○○○鎮○○段○○○○○號土地容許私設道路使用（含建築線指示證明）」。並將原告列為證人要出庭作證，並以玆證明當場有告知原告（即買方林貴洲）要先申辦建築線指示，才能請領建築執照。
⒊第4頁被告2人於100年度重訴字第72號中辯稱「申請建築
執照一事，不應歸責於被告（即林啟明、林季澤）違返上開不動產買賣契約之規定原告（即林貴洲）也未檢附已委請建築師所規劃圖面給被告（即林啟明、林季澤），叫被告如何申請建照呢？故原告（即林貴洲）於起訴狀所提100年4月15日取得建照執照一事，應是指建築線證明」。可證其等自承未能申請建築執照，不應歸責於被告（即林啟明、林季澤）違反上開不動產買賣契約之規定，另於土地合約書第5頁背面所簽字立據之期限100年4月15日）是指取得建築線指示，這與委任原告申辦之事項不謀而合。⒋第3頁被告2人於100年度重訴字第72號中辯稱「彰化縣政
府始於100年6月9日發函通知被告等三人，台端（即被告林啟明、林季澤）所申請容許彰化縣○○鎮○○段1600地號部份土地作私設道路使用以供同1598、1599…等地號（特定農業區甲種建築用地）連接建築線乙案，復請查照；文內並通知被告繳納彰化縣農業處核算農業用地變更所需繳交之回鐀金及審查規費共計29,950元（附已繳款收據）；至此申請建築線指示證明已確認無誤」。可證被告2人自承已完成○○○鎮○○段○○○○○號土地容許私設道路使用（含建築線指示證明）」已申辦完成，所託原告委辦之事也已完成。以上幾點可證明被告2人說詞反覆、拒不支付尾款之心態；其等與訴外人林貴洲於本院100年度重訴字第72號答辯內容與本案答辯狀內容對照可窺知被告兩人狡辯推託之心，已昭然若揭。
㈥另證人林貴洲證詞皆不實在。證人林貴洲本與被告2人間買
賣契約內特別約定100年4月15日前必須申請建築線，而被告2人確已無法如期取得建築線，而由證人林貴洲提出另案100年度重訴字第72號返還買賣價金一案於100年7月15日開庭前和解，因之前雙方和解關係，故其於100年9月27日庭上做證人證詞有偏袒被告兩人之情形。首先，對於無法取得建築線、建築執照一事，證人林貴洲說「是縣府表示」，其實皆沒有向主管機關送件申請，如有送件申請，必然有退件之函文字號及敘明之理由。其復證稱「是因無法取得建築線及建照而致與被告系爭土地買賣契約無法履行」，其實如依照都市計劃法施行細則第29-2條及彰化縣建築管理自治條例第2條辦理申請，亦可向主管機關申請取得各種分區農牧用建地及計劃內甲種建築用地之建築線、建築執照。再，其又證稱原告洪木昆向主管機關申請之函覆及林春宏建築師證述（有關建築法規一事）皆不符合法令；惟林春宏建築師亦證述「都市計劃區內外農建地皆可申請建築線及建照，只是須按都市計劃法，農業區農建地及都計內農建地法規辦理」（須先辦理私設道設使用及建築線申請），並非證人林貴洲所述標地（建地）無法申請建築線及建照，致無法完成該土地買賣。
㈦證人黃啟明建築師於100年10月21日言詞辯論期日所證不實
，有擴大解釋法規之實。首先證人黃啟明證稱「要由忠明段1600地號都市計劃外農牧用地的土地做道路連接都市計劃內農建地申請建築執照是不可能的」。其依據為「非都市土地使用管制規則」，證人黃啟明所證稱之詞只是引用與縣府人員討論云云，並沒有正式送件行文或任何文件證明，其所呈上「非都市土地使用管制規則」第164頁「私設通道」內附帶條件「限於以集村方式興建農舍者及甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，因未面臨建築線無道路可出入需要者」，其附帶條件明確指出上述各種農牧用地未臨建築線或無道路出入者可依「私設道路」之規定申請而有建築線始得建築，但附帶條件或文件內也並無特別限制或規定不能連結建築線至都計內農業區建地或不能申請建照。又，證人黃啟明建築師庭上所說證詞及提出之證物與彰化縣建築管理自治條例第2條及都市計劃法台灣省施行細則第29-2條法規對照比較，證人黃啟明之說詞顯有違誤。
㈧被告2人於100年4月29日因訴外人林貴洲要求返還買賣價金
而由林貴洲寄存證信函通知被告等人時，被告有回覆函文「本人（即被告）與台端（即林貴洲）簽定買賣之忠明段1589、1599，和北段68、68-1、81等五筆地號為合法建地應無疑義，至於申辦建築執照衍生之○○○鎮○○段○○○○○號）農地容許私設道路使用疑義，亦非上開不動產買賣契約書之本人應辦事項，本人基於兩造買賣平和順利，亦積極委託辦理農地○○○鎮○○段○○○○○號）容許私設道路事宜，公務機關（彰化縣政府、和美鎮公所等）之委辦行政程序及行政時間，不應歸責於本人違反不動產買賣契約之規定，特立此書聲明」。被告2人又因訴外人林貴洲持續催討價金又於100年5月28日函文回覆，訴外人林貴洲「有○○○鎮○○段1599等地號土地係為特定農業區（甲種建築用地）及和美都市計劃農業區（建地目），依彰化縣建築管理自治條例第2條及都市計劃法台灣省施行細則第30條規定（應是29-2條），未臨接建築線者亦得申請建築，並無兩造買賣契約規定上開建地無法申請建築執照之情事。本人申○○○鎮○○段○○○○○號特定農業區（農牧用地）之容許私設道路使用，係為考量提高上開建地之價值性，避免農地之違規使用，與上開建地之申請、取得建築執照並無連帶因果關係」。特註：目前已辦理至縣府通知繳納回饋金。再者，被告兩人於100年6月9日函文訴外人林貴洲表示「先前（100年3月）台端（即林貴洲）與本人（即被告）約定委由本人（即被告兩人）代為申○○○鎮○○段○○○○○號之容許私設道路使用在案（如說明），敬請台端於文到五日內依兩造買賣契約履約及相關申請費用支應請鑑核』。由被告出具之函文即可窺知當初被告委任原告所辦事項與雙方簽訂委託契約書內容無誤，只是土地買賣不成，被告才反悔不付代辦、代墊費。被告2人其心可議，訴外人林貴洲催討返還買賣價金時說申請容許私設道路不是買賣契約書內本人（指被告）應辦事項，無法申請建照一事不應歸責本人（指被告）違反不動產買賣契約；另第二項之函文內容被告亦自動向訴外人林貴洲說明本件買賣土地依照建築法之條例是可申請建築執照，且是為避免農地違規使用，與上開建地之申請取得建築執照並無連帶因果關係。綜上所述應可明瞭被告推委拒尾款及代墊款實無理由等語。
㈨就彰化縣政府府建管字第1010019766號函文，其中說明：
非都市土地使用管制規則第6條規定：「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用項目、許可使用細目。…各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。…」，另依附表一內農牧用地做私設通路使用規定：「限於以集村方式興建農舍者及甲種、乙種、丙種、丁種、建築用地，因未面臨建築線，無道路可出入需要者。」，併予敘明。上述函覆說明中已明確說明非都市計劃內土地應依其容許使用項目及許可使用細目使用，且敘明㈠被告土地位於非都市土地農業區及都市計劃農業區，因區界分隔聲請建築執照應依各別的建築法規定（都市計劃法台灣省施行細則、彰化縣建築管理自治條例等規定檢討辦理），並非不可申請建築。說明二最後更提及農牧用地做私設通路使用規定：「限於以集村方式興建農舍者及甲、乙、丙、丁種建築用地，因未面臨建築線無道路可出入需要者。」被告等之8筆土地用各種用地容許使用項目、細目方式申請亦非不可申請建築，只是用何種規劃方式用何種法規申請。更何況被告等8筆土地，也確實完全沒有聯結其他道路可供出入，也符合函覆意見：因未面臨建築線，無道路可出入需要者』。由縣府函覆說明內容及證人林春宏建築師於100年9月27日庭訊筆錄證稱：「系爭買賣這8筆土地是以1599、68地號土地作為6米私設道去連接1600地號土地對外通行指定建築線，至於能不能建築要符合各筆土地的相關法規」。綜上所述，即可知悉本案被告8筆土地不是不能建築而是要符合各筆土地的相關法規。
㈩證人黃啟明建築師於100年10月21日言詞辯論期日到庭時，
法官問：「有否拿過規劃或申請建築圖給原告看？」證人證稱：「我沒有印象我有拿類似的圖給原告看，我沒有印象有告訴原告林貴洲要買10筆或11筆土地去規劃建案的圖或事情」。因為規劃設計圖只有證人黃啟明建築師才有既未拿給原告看過，可知原告並不知情被告等土地用何種形式申請幾戶、申請多少建築面積？換言之，原告只知本案土地確有買賣之情形，不知其申請規劃內容戶數面積及是否有引用個別建築法規檢討辦理；而本案系爭委任契約書之委任內容，最先也是由被告兩人與原告到林春宏建築師事務所直接洽談如何辦○○○鎮○○段○○○○○號土地容私設道路使用（含建築線指示）事項，合約也是由證人林春宏建築師繕打好，才由原告拿去給被告兩人家裡簽訂的。從一開始現地挖除雜草、整地、發函至公所回文、現場會堪、收文、通知繳回饋金及縣府正式函覆、同意所請公文，期間不下數拾次與被告等會商討論，皆未曾質疑反對，4月下旬林貴洲函文放棄買賣時被告兩人也曾告訴原告，這塊土地也不能完全沒有合法道路，如沒有路，土地價值將一落千丈，而今卻說原告未完成契約，不肯支付酬勞，實是狡辯。
被告答辯狀四所陳第二項第2頁第12行「意○○○鎮○○段
○○○○○號土地如要做為其他6筆土地連接建築乙案是『未能符合法令規定，於法不符…等』，惟於3月23日庭訊時，原告當庭答稱要依土地區隔參考個別建築法規檢討法令辦理始可申請建築後，被告又於101年4中旬提出辯狀五內第2頁第㈡、㈢項內19行又答辯說明依據彰化縣建築管理自治條例第2條規定，被告說詞又變成「得申請建築」，如此的昨是今非，足證被告早已知該幾筆土地是須用個別建築法規檢討辦理申請建築的，被告諉稱原告未完成合約事項！實是推託拒不付款之詞。如果依其答辯狀四說法「之前是原告沒有完成，於法不符！之後答辯狀五卻改稱「不必申請建築線即可向彰化縣政府申請建照、建築」！那試問被告！原告所提列原證一至原證十由主管機構所核發之公函是合法或不合法的呢？被告反覆說詞豈不自相矛盾！又被告所提答辯五、第一項依建築法規規定其總樓地板面積不得超過660平方公尺之規定（參彰化縣建築管理自治條例第2條），因本案訴外人林貴洲之指定建築師證人黃啟明於本呈報狀二項內當庭所提之證詞「沒有印象有拿類似的圖給原告看…」，故原告從未能得知訴外人所要申請之面積及戶數，故被告於3月23日庭訊時所提可申請建築面積之計算方式或扣除方式實與原告委辦事項無涉。況被告所提答辯狀五第一項第11行「於本自治條例施行後分割者，應合併計算，換言之是在90年12月25日前分割者自不在此限」彰化縣建築管理施行細則是90年12月25日核定內管字第9067777號核定）本案被告土地⑴忠明段1598、1599、1600號於87年12月重劃⑵和北段68、68-1、68-2、68-4、68-5、81號早已於63年3月已分割早已分割登記完成，兩造爭辯此條例似無意義。
原告與被告訂定辦○○○鎮○○段○○○○○號土地容許私設
道路使用（含建築線指示）合約是不爭事實，如全為與訴外人林貴洲做土地買賣被告應可於100年4月15日買賣合約展延最終日期即可確認被告都是自己簽名確認，知道100年4月15日是買賣最後期限，何故要與原告於100年4月12日正式簽約並付前期款40萬元；此期間被告等也多次通知原告，已收公、要會堪、要繳費、已核准…等。被告等也都接獲通知（受文者）而從未提出不再辦理該委託或解約之通知，100年7月15日原告存證信函通知時被告2人又閃躲避不支付代辦費。
就彰化縣政府101年4月12日府建管字第1010089827號函觀
之，面積最高660平方公尺是容許的最高面積，以一筆土地或是以八筆土地去計算總面積，因為不同人所持有的面積所以計算方式有所不同。系爭土地上的建案需聲請建築線，但從第一次彰化縣政府101年2月2日的回函說明二亦已清楚表明，依據原告附證七及附證八的給關係人林貴洲的函文附證七說明三有寫到本人台端簽訂買賣忠明段1589、1599，和北段68、68-1、81等五筆土地應為合法建地應無疑義等內容，應該是被告林啟明已知悉用忠明段1600地號去申請私設道路使用一事，且其亦表示這與土地買賣無關，附證八說明二倒數第五行本人申○○○鎮○○段○○○○○號特定農業區（農牧用地）之容許私設道路之使用，係為考量上開土地之價值性避免農地違規使用，與上開建地之申請取得建築執照並無連帶因果關係，附證五訴外人林貴洲亦已於100年4月25日即通知三位地主解約。而林壽洋在4月底已經將土地價金退給林貴洲，被告二人在5、6月份期間與原告討論還要繼續辦理容許私設道路使用的事情，卻到6月9日縣府正式核准公文下來後，遲至7月份中旬，被告使告知不欲付款，最大原因是被告二人為了支付予原告之款項，被告林季澤不願意支付而發生爭執始生今日的訴訟，被告對上情知之甚詳等情，並聲明：⒈被告2人應給付原告519,950元，及至100年7月27日起至清償日止按年息百分之5計算利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。⒊訴訟費用由被告2人負擔。
二、被告則以：㈠兩造系爭契約約定之辦理事務範圍乃包含坐落忠明段1599地
號、1598地號二筆（非都市土地）及和北段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆（都市計畫內）農業區建地目土地均須指定建築線，原告確實未依兩造約定之旨完成工作：
⒈被告2人及訴外人林駿添、林壽洋等4人於99年12月17日與
建商林貴洲簽訂不動產買賣契約書二份，由被告林季澤與林駿添、林壽洋共同出售坐落忠明段1599地號等6筆土地與林貴洲，由被告林啟明出售坐落忠明段1599地號等5筆土地與林貴洲。因原告為被告林啟明姻親，本身亦從事建築事業，故於簽約時林啟明邀同原告在場並給予參考意見。次因林貴洲購買上揭八筆不動產目的均為供建築整批連棟房屋出售，故於上揭不動產買賣契約書之其他約定事項內特別約定「①乙方（按：被告等出賣人）應配合申請建築執照，倘經申請未能合法取得建照時，雙方同意無條件解除買賣契約，乙方應於接到甲方（按：林貴洲）通知，三天內返還全部收受之價款給甲方，雙方各無異議。
⒉訂約後買、賣雙方即配合申請於系爭土地上指定建築線、
建築執照許可等事務，惟因上揭買賣之八筆土地中坐落忠明段1599地號、1598地號二筆為非都市○○○○○段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆則為都市計畫內農業區建地目土地。經查，「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地」、「非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。…各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一」、「五、農牧用地私設通路限於以集村方式興建農舍者及甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，因未面臨建築線，無道路可出入需要者」，非都市土地使用管制規則第3條、第6條第1項前段、第3項及附表一、各種使用地容許使用項目及許可使用細目表第五項款分有明文。上揭土地經林貴洲委由黃啟明建築師檢附相關文件向主管機關彰化縣政府申請建築執照時，彰化縣政府表示，依上揭法令，雖得以被告所有忠明段1600地號土地劃為私設通路，指定建築線供為同段1598、1599地號二筆土地連接建築線，然因1600地號土地為「非都市土地」（特定農業區），雖能劃為私設通路，但和北段68地號等六筆均為「都市計畫內農業區建地目」土地，二者分屬都市計畫範圍外、內，故不得以1600地號土地留設之私設通路供為都市計畫內農業區建地目之和北段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆土地指定建築線之用。換言之，分屬「非都市土地」與「都市計畫內土地」不得互為指定建築線之「私設通路」與「建築基地」之利用關係。從而，和北段68地號等六筆土地仍因無法指定建築線致不能取得建築執照，前揭買賣契約解除條件成就。
⒊林貴洲確認上揭情事後，即通知被告等出賣人解除上揭買
賣契約並請求返還價金。事後雙方於王椿錫代書處會談時，原告亦全程在場並知悉問題癥結所在，竟向被告2人佯稱，因林貴洲關係不夠，其可透過管道取得上揭八筆土地之建築執照許可，要求被告予其承辦。因原告為被告林啟明姻親，被告本以為足資信任，且亦希望上揭買賣契約得以順利履行完畢，遂同意委由原告辦理指定建築線並取得許可於上揭八筆土地上建屋之建築執照等工作，同時商得林貴洲同意，將履約期限延後至100年4月15日前。一開始被告林啟明給付1萬元定金與原告，約2至3天後，原告又前來收取1萬元費用，又因原告向被告林啟明佯稱其需先行「活動」，以助順利取得許可，故嗣後又向被告林啟明收取40萬元之活動費用（不包含已付之定金1萬元、費用1萬元），被告林啟明不疑有他，如數交付。而上揭期間，被告2人並未簽訂如原告所提之委託契約書。
⒋按「承攬係當事人約定，一方為他方完成一定之工作，他
方俟工作完成，給付報酬之契約，民法第四百九十條定有明文。承攬人完成之工作，係施以勞務，而造成之一定成果，至於工作之種類，除不得背於公共秩序、善良風俗外，法律上並無限制，其結果為有形或無形，有財產價格或無財產價格，均無不可」、「上訴人起訴係主張委託被上訴人為其設計規劃坐落桃園縣平鎮鄉之工廠廠房及辨公室工程，其契約之內容，重在被上訴人為上訴人完成一定工作，應屬承攬性質，非如委任單純的為委任人處理事務，上訴人主張兩造所訂契約純係委任性質，亦無可取。」最高法院89年台上字第1034號、69年台上字第2230號判決意旨參照。是可知兩造間就請領上揭建築執造等事務之法律關係為民法第490條之承攬契約，應無疑義。
⒌惟查，原告嗣後委由林春宏建築師辦妥之事項，仍僅限於
○○鎮○○段○○○○○號土地上容許私設道路，供同段1598地號、1599地號連接建築線，根本未完成被告2人定做之工作即使上揭屬都市計畫內坐落和北段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆土地指定建築線並取得建築許可。兩造及林春宏建築師、林貴洲遂於100年7月14日約同前往黃啟明建築師事務所討論上開事宜，當場林春宏建築師亦承認因礙於都市計畫內、外之因素，確實無法取得使上揭八筆土地均得建築房屋之許可。經確認後，被告因而同意林貴洲解除上揭買賣契約，且已返還已收買賣價金，原告亦已確定無法完成工作，其並當場同意退還被告林啟明已收之上揭費用。
⒍次查，原告所提委託契約書乃原告於受託辦理上開工作約
二個星期後，臨時至被告林啟明家中提出，並當場要求被告林啟明召喚被告林季澤二人簽立，約定工作內容則仍為前揭所述，並未變更。而林春宏並未到場，於被告2人簽立書面後，原告亦未交付系爭委託契約書正本或影本與被告2人。雖系爭委託契約書上約定處理工作之內容並未詳細記載，然解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意、解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第28號及39年台上字第1053號判例意旨參照）。從而，原告今曲解系爭委託契約之真意並要求給付系爭報酬云云，均屬無據。
⒎證人王椿錫於100年9月27日言詞辯論期日時證稱：「原告
是陪同林啟明一起過來，加上我總共在場的人有8人，不動產買賣契約買方買這些土地的目的就是要建築房屋，總共有8筆土地，在買賣當時有約定到指定建築線的問題…買賣契約訂立之後大約一、二個月買賣雙方就沒有辦法取得建築線的事情到我的事務所協調，當時協調的有林啟明、被告林季澤、林貴洲，原告也有陪林啟明一起去，當時協調的內容就是為了買賣的8筆土地無法取得建築線做處理，到最後是買方同意要給賣方一段時間再去處理建築線的問題」、「（問：在買賣契約第五頁背面空白處所約定最後期限及退款日期時，當時寫這些字時原告是否在場？）林啟明簽的時候原告有在場）」、「當時並沒有提及是哪幾筆土地要配合聲請建築線，不過雙方的認知應該是指買賣的這些土地」；林貴洲證稱「才會去王椿錫代書事務所談沒有辦法建築要解約的事，當時在場人有我、地主林啟明、林季澤、林駿添、原告及證人王椿錫，其他是陪同到場的人，當場原告只有說他有辦法請的出來聲請建築，當場地主就在契約書第五頁背面空白處同意說要在100年4月15日以前取得建築核可，如果沒有辦法達成的話要無條件解約退款，當天協調時在場的所有人都知道地主承諾要取得建築執照核可及取得建築線的事是買賣的8筆土地」。是可證於被告委託原告申請辦理指定建築線事務（即取得建造執照前階段工作）時，兩造均明確知悉委辦之內容含括上揭都市計畫內及非都市土地共8筆，而非僅止於原告交由林春宏所完成之忠明段1598地號及1599地號二筆土地而已。且辦理期限亦為原告在場聽聞所明知，其既知有此期限限制，仍提議由被告等委託其辦理且未就辦理期限部分再為特別約定，足見原告當下亦同意受該期限約定所拘束。原告現再以本件係因上開期限屆至遭買主林貴洲解除買賣契約，非其所致，故與其完成委辦事務無關云云，純係違反兩造間約定之說，諉無足採。至原告推稱被告於100年4月12日方與其簽訂委託契約書，離買賣雙方約定4月15日之完成期限僅有3天，顯無可能完成主管機關申辦作業流程，且系爭契約並無特別約定兩造間之完成期限，故買賣雙方之契約存續問題與伊無關云云。然兩造係先口頭合意委託辦理前揭事務，嗣經一段時日，方再應原告要求簽訂系爭契約，故原告受託日與被告簽訂書面日毫無關係，益徵完成期限與簽訂系爭契約書面之日期迥然無涉。
此由證人林春宏證稱「（問：請提示原證五委託契約書，你看過？）事後有看到，是原告介紹我替地主辦理建築線『完成後』，原告要求跟地主定委任契約，是原告拿給我看得，他們簽的時候我沒有在場」等詞亦可證被告所述上情無誤。
⒏次由證人林春宏所述「原告介紹我辦理的土地○○○鎮○
○段○○○○○號土地的容許使用」、「（請提示原證五委託契約書，你看過？）事後有看到，是原告介紹我替地主辦理建築線完成後，原告要求跟地主定委任契約，是原告拿給我看得，他們簽的時候我沒有在場」、「（問：你如何確定這件委託書辦得範圍？項目？誰指示你辦得？）這件委辦事項要辦理哪些事務是原告告訴我的」、「（問：你所述委託你辦理的他們是指誰？）是原告，實際上地主都不是直接跟我接洽…我也只跟林啟明接洽過拿身分證及印章的事，其他都是原告跟我接洽的」等詞，可證均係由原告接洽、指示林春宏建築師辦理上揭事務，被告2人未曾與之談論過委託辦理事務之內容。既係如此，原告已明知委辦內容含括上揭八筆土地且本身亦為系爭契約受任人之一，竟於指示林春宏辦理時未詳細告知，致令林春宏誤認委辦事務僅限於忠明段1598地號及1599地號二筆非都市土地，則其錯誤自屬可歸責於系爭契約受任人即原告所致，原告未完成本件工作，至為明顯。
⒐至林春宏雖證稱「林啟明的土地沒有辦法建築的理由是連
接1600、1599地號土地的68地號土地也要做道路使用，必須要經過共有人同意，其他農業區建地目的土地也要一併符合上開建築法規的規定」、「系爭買賣這8筆土地是以1599、68 地號土地作為6米私設道路去連接1600地號土地對外通行指定建築線，至於能不能建築要符合各筆土地的相關法規，建築線連接是沒有問題」等等。惟查，林春宏所稱地主未委託辦理他筆地號土地指定建築線事務，係因原告未詳盡告知所造成，非被告未委託辦理，亦非可歸責被告。且「都市計畫內」和北段68地號土地縱作為私設道路，然因忠明段1600地號及1599地號為「非都市土地」，仍不得供「都市計畫內土地」作為私設通路利用，是林春宏所述，於法不合。況不論上開林春宏證詞是否合乎法規，然於被告委由原告及林春宏辦理首揭事務時，上揭八筆土地之事實狀況即係如此，亦為原告所明知，其或共同受任人林春宏即不得再執原已存在之障礙事由主張係因此方無法申請指定建築線獲准。換言之，假設買主林貴洲係因林春宏所述原因致無法取得和北段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆都市計畫內農業區建地目土地之指定建築線許可，原告既佯稱其有辦法辦妥林貴洲或黃啟明建築師所不能辦成之事，嗣後當然不得再執原有障礙或限制作為其不能完成工作之不可歸責事由。
㈡於100年10月21日審理時黃啟明建築師證稱「農地要變成道
路用地依照非都市土地使用管制規則附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表中使用地類別五農牧用地容許使用項目第12項私設通路的規定必須是都市計劃外的甲、乙、
丙、丁建地或集村農舍方式才可以，本件是都市計劃內的農業區建地目，所以沒有辦法接1600都市計劃外農牧用地作為私設通路使用，本件沒有任何的法令可以讓1600地號作為都市計劃內土地的私設道路來建築」等詞，核與非都市土地使用管制規則第3條、第6條第1項前段、第3項及附表一、各種使用地容許使用項目及許可使用細目表第五項款等規定相符，應可採信。雖林春宏建築師先前證稱「系爭買賣這8筆土地是以1599、68地號土地作為6米私設道路去連接1600地號土地對外通行指定建築線，至於能不能建築要符合各筆土地的相關法規，建築線連接是沒有問題」等等，與黃啟明上揭證述不同。惟查，林春宏乃本件系爭契約受任人之一，具有利害關係，蓋系爭委任報酬其可取得二分之一，故其證詞之證明力殊值存疑；而黃啟明則與本件訴訟無利害關係，證述較無偏頗之虞。另林春宏雖稱「林啟明其他的土地就我書面資料來看是和美都市計畫農業區建地目，因為上開他出賣的土地被都市計劃區界分隔，聲請建築執照應依個別的建築法規定（都市計劃法台灣省施行細則、彰化縣建築管理自治條例等規定）檢討辦理，如果賣方的土地就可以符合上開建築法規的規定建築，自可用1600地號土地來出入並聲請建築 」等詞，惟究應適用何條規定得以申請建造執照獲准，則未
詳細舉出；反觀黃啟明明確證稱「依照非都市土地使用管制規則附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表中使用地類別五農牧用地容許使用項目第12項私設通路的規定…本件沒有任何的法令可以讓1600地號作為都市計劃內土地的私設道路來建築」，足見其證詞顯屬有據，較為可信。同上揭期日黃啟明證稱「後來原告有來事務所拿聲請容許使用的資料，那時後我跟原告二人有談到說我們有去跟縣府、公所討論要用1600地號來做道路使用是不可行的，原告說他知道」、「從原告跟我們拿資料到協商解約中間大概隔了3、4個月」、「以1600地號作為私設道路建築，結果地主他們再考慮看看是否解除契約，原告在現場表示他跟地主的關係他們自行再處理，沒有清楚的表示有無把握可以聲請到建築線」、「原告來的時候我有告訴他我規劃案內容就一定要聲請建築線容許使用」等等。足證原告於受被告委任辦理系爭事務之前，證人黃啟明建築師即已告知系爭土地上之建築方案及上開法令限制造成無法指定建築線等問題、於買賣雙方協商解除買賣契約時，原告亦在場參與，且原告受被告委任著手辦理系爭事務起至買賣雙方協商解約之日止，已有3、4個月，皆非如原告主張之「原告於100年4月12日訂定委託契約書期間只差三天時間…豈有可能短短三天就能完成申請使用私設道路使用及建築線指示…如確有因無法申請建築線即建造而須與訴外人林貴洲解除買賣契約時，理當邀原告會同到現場，說明實際原委」云云。
㈢況原告參與本件買賣之全部過程（包含解約退款）。參上開
證人所述可知，自簽訂首開不動產買賣契約書起，至買賣雙方前往黃啟明建築師事務所商談解除買賣契約等，原告每次均陪同被告林啟明到場，甚而林春宏建築師亦到場與黃啟明建築師檢討法規適用及本件准否建築等問題。故原告佯稱買賣雙方解約時，理應邀原告共同到場，說明原委，而非其提起請款要求時方予爭執云云，顯係不實。此由林貴洲於上揭審理期日證稱「（問：在黃啟明建築師事務所原告當場有無表示意見？）他有說聲請不出來的話他可以將向地主拿的錢退還給地主」，亦可證明原告自承無法完成被告委任事務，同意退還已收委任報酬，其並非未到場說明。
㈣至於被告於本院100年度重訴字第72號返還價金事件所提民
事陳報狀㈠，乃本件原告代被告所撰，書狀內容均係由本件原告所擬定，未由被告參與。於被告轉達原告關於買主林貴洲要求解約退款之事時，原告表示被告等人並未違約，無庸退款，被告信其所言，買賣雙方因而僵持不下；嗣後林貴洲對被告2人提起上揭返還價金訴訟後，被告再告知原告此事，原告遂自告奮勇代被告撰寫答辯書狀，當時被告因信任並倚重原告之建築專業，故任由原告擺佈。於原告擬妥上開書狀並遞送法院後，方將繕本1份交予被告，而狀尾所蓋林駿添之印文亦係由原告自行刻章後蓋印。原告既代被告撰擬上開書狀內容，自係本於原告之立場敘述，今反以其代撰之書狀內容質疑被告前後所述反覆云云，被告除否認上開書狀內容為被告之本意外，原告所為亦顯然違反誠信原則。
㈤又原告主張系爭八筆土地可應買主林貴洲之需求建築連棟房屋等，並無理由：
⒈原告所舉都市計畫法臺灣省施行細則第29條之2第1項規定，毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件
無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用，佯稱得以忠明段1600地號「非都市土地」供和北段68地號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號、81地號六筆「都市計畫內」農業區建地目作為連接建築線之私設通路。然同細則第14條明定，都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各種使用區，分別限制其使用：…十、農業區。是可知上開第29條之2第1項規定係專指以「都市計畫內農業區」之土地供為同屬都市計畫內建築基地利用，並不及於本件首開忠明段1600地號「非都市土地」，二者不得互為利用。⒉原告又舉彰化縣建築管理自治條例第2條第1項規定，然該
規定原文係「建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。但都市計畫農業區及區域計畫各種分區之農牧用地、甲種建築用地，未臨接道路基地其總樓地板面積六百六十平方公尺以下者，得申請建築，於本自治條例施行後分割者，應合併計算」，並非原告所稱「農業區之農建地作為私設通路連接建築線者…」，故實不知原告所指為何？原告於上開期日雖佯稱「我從來不知道這8筆土地規劃的建案內容，8筆土地要蓋什麼房子樣的房子、蓋幾戶或蓋農舍我完全不清楚，只知道建商要蓋房子，但是知道這批建案要指定建築線，只要蓋房子都要指定建築線，我是從事營造建設有2、30年了」云云。惟查，證人王椿錫、林貴洲、黃啟明等三人均已證稱原告於簽訂系爭不動產買賣契約時均有陪同被告等人在場（在買賣當時有約定指定建築線的問題）、在被告林啟明於買賣契約第5頁背面空白處約定最後期限及退款日期簽名時陪同在場、協調解除買賣契約時陪同在場（在場所有人都知道地主承諾要取得建築執照核可等事是指買賣的8筆土地）等情明確。是原告豈有全程在場參與，卻晃然不知買、賣雙方約定事項內容之理？又，原告自承其從事營造建設有2、30年經驗，事實上其為詮程營造工程有限公司之負責人，該公司現雖已解散，但其對土地開發、營造房屋等事務自屬相當熟稔。
換言之，按其經驗，當無不知建商買賣系爭8筆土地係為整體開發、建築房屋銷售之理！原告既明知買、賣雙方約定事務內容，即知被告等人委任其辦理之事務內容為取得系爭八筆土地之容許建築許可等事，其事後諉稱不知云云，係卸責之詞。
㈥系爭承攬契約之承攬人係原告及訴外人林春宏二人，約定報
酬900,000元乃可分之金錢債務。按數人負同一債務或有同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之；其給付本不可分而變為可分者亦同，民法第271條定有明文。退萬步言，原告縱得請求系爭報酬，亦僅能就其債權部分，不得併連林春宏之部分一併請求。
㈦由證人王椿錫證稱，當時並沒有提及是哪幾筆土地要配合聲
請建築線，不過雙方的認知應該是指買賣的這些土地等；又林貴洲證稱，當天協調時在場的所有人都知道地主承諾要取得建築執照核可及取得建築線的事是買賣的8筆土地等；黃啟明證稱，原告來的時候我有告訴他我規劃案內容就一定要聲請建築線容許使用等之證述可知，兩造系爭契約約定之辦理事務範圍乃包含坐落忠明段1599、1598地號二筆非都市○○○○○段○○○號、68之1地號、68之2地號、68之4地號、68之5地號及81地號六筆都市計畫內農業區建地目土地，均須指定建築線，取得容許建築許可，原告毋能諉為不知。添㈧系爭契約以不能之給付為標的，無效：彰化縣政府回覆鈞院
函查事項以「本案經○○○鎮○○段68、68之1、68之2、68之4及68之55等地號6筆土地位於都市計畫農業區未能符合上開法令規定，故前開地號土地未能○○○鎮○○段○○○○○號土地部分土地做私設通路使用等」，可知兩造系爭委託契約書約定「辦○○○鎮○○段○○○○○號土地容許私設道路使用（含建築線指示證明）…」之事務，乃法令所不許可，足證受任人之一林春宏所稱，「林啟明的土地沒有辦法建築的理由是連接1600、1599地號土地的68地號土地也要做道路使用，必須要經過共有人同意，其他農業區建地目的土地也要一併符合上開建築法規的規定」，「系爭買賣這8筆土地是以1599、68地號土地作為6米私設道路去連接1600地號土地對外通行指定建築線，至於能不能建築要符合各筆土地的相關法規，建築線連接是沒有問題」等等，於法不合，且非本件委任事務無法辦理之真正原因。又依民法第246條第1項規定，既系爭契約約定給付內容為自始客觀給付（法律上）不能，系爭契約即屬無效，原告自不得本於無效之契約請求被告履行、給付報酬。退步言，系爭契約縱非無效，原告亦未依兩造約定之旨完成工作，依民法第505條第1項規定，今原告既未完成工作，依上開規定，尚不得請求報酬。原告所稱委任費用90萬元包含須給付林春宏40萬元、顧問盧坤煌25萬元等等，均遠遠超過相同事務委任其他建築師所需花費且不實在，此由原告及林春宏提出之相關文件、公文等資料寥寥無幾，既無須精密繪圖、測量、處理現場障礙物等等繁瑣事務，甚且不包含主管機關規費，適足證原告所收高額報酬係向被告佯稱為求核准申請事項，須打通關節、運用人脈等活動費，被告陷於錯誤方予答允。
㈨依建築法第25條第1項規定，建築物非經申請直轄市、縣（
市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者，不在此限，又第28條規定，建築執照分左列四種：一、建造執照：
建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照；另彰化縣建築管理自治條例第2條規定，建築基地面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於本自治條例規定之現有巷道者，得申請指定建築線。但都市計畫農業區及區域計畫各種分區之農牧用地、甲種建築用地，未臨接道路基地其總樓地板面積660平方公尺以下者，得申請建築，於本自治條例施行後分割者，應合併計算，第11條規定，申請建造執照除依本法規定外，並應檢附下列文件：…五建築線指定圖。參上可知，新建房屋須依上揭法規要求「申請指定建築線」憑之申請，核可建造執照後方能合法建築，故「申請指定建築線」乃申請建照執照之前提要件。而建築基地若有面臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於上揭自治條例規定之現有巷道者，得以該等巷、道申請指定建築線。另依上揭彰化縣建築管理自治條例第2條規定「但都市計畫農業區及區域計畫各種分區之農牧用地、甲種建築用地，未臨接道路基地其總樓地板面積660平方公尺以下者，得申請建築」得知上揭列舉情形可無庸申請指定建築線即能逕向彰化縣政府申請核可建造執照，經查，系爭土地因未臨計畫道路、廣場、市區道路○○路或合於上揭自治條例規定之現有巷道，方須以坐○○○鎮○○段○○○○○號土地「容許為私設道路使用」，且以該私設道路作為指定建築線基礎。又本件系爭契約約定之原告辦理事務範圍包含坐落忠明段1599地號、1598地號二筆非都市○○○○○段○○○號、68之1地號、68之2地號、68之
4 地號、68之5地號及81地號六筆都市計畫內農業區建地目等土地「容許私設道路使用」含建築線指示證明，申言之，若上揭8筆土地僅係為建築總樓地板面積660平方公尺以下之房屋，則依上揭彰化縣建築管理自治條例第2條規定，根本無庸申請指定建築線即可逕向彰化縣政府申請核可建造執照，被告二人又何需委由原告辦理「建築線指示證明」？此至明之理，詎料，原告刻意置之不提、曲解法令，實無可採。㈩依彰化縣政府101年4月12日回覆鈞院函說明可知，系爭土地
僅於建築總樓地板面積未達660平方公尺以上，建築時方得免鄰接建築線，都市計劃法施行細則第29條之2規定，僅適用於「都市計畫農業區土地」作為私設道路，而系爭忠明段1600地號土地屬「非都市土地」，無法適用彰化縣建築管理自治條例規定作為系爭和北段68地號等六筆土地之私設道路。是可證被告就相關建築法令之解釋、適用及本件爭訟事實之涵攝，方屬正確，而原告所陳，並非正確。添又證人黃啟明證稱「我在討論的時候都是以我的規劃建案在
跟其他人討論，現場談到規劃案的不多，以我的感覺在場者應該都知道我是規劃八筆土地要建十四戶房屋」、「原告來的時候我有告訴他我規劃案內容就一定要聲請建築線容許使用，要有建築線做私設道路進來，兩造都很清楚」。證人陳述完畢後，兩造當庭表示「以證人規劃的系爭建案要申請建築執照要申請指定建築線沒有爭執」。原告接續表示「我從來不知道這8筆土地規劃的建案內容，8筆土地要蓋什麼房子樣的房子、蓋幾戶或蓋農舍我完全不清楚，只知道『建商』要蓋房子，但是知道這批建案要指定建築線，只要蓋房子都要指定建築線，我是從事『營造建設』有2、30年了」，又表示「證人在我第一次要聲請建築線的時候你有拿初步的『建築草圖』上面有地號及附近鄰地，更正是拿地籍圖給我看」原告嗣後雖更正「建築草圖」為「地籍圖」然該更正陳述
顯非事實，是足證，證人黃啟明曾告知原告系爭八筆土地上欲建築14戶房屋；原告既從事營造建設有2、30年經驗且知建商要於系爭八筆土地上建築房屋銷售，按其經驗及專業能力，豈有不知系爭八筆土地上所建房屋總樓地板面積必超過660平方公尺之道理？於上揭期日言詞辯論時，原告先表示「證人在我第一次要聲請建築線的時候你有拿初步的建築草圖上面有地號及附近鄰地，更正是拿地籍圖給我看，上面要建築的地號還有畫顏色」，證人黃啟明繼之方證稱「我沒有印象我有拿類似的圖給原告看」可知證人所指「類似的圖」係指原告陳述之「上面有要建築的地號並畫顏色的地籍圖」添，原告斷章取義，訛指黃啟明未曾拿建築草圖予其觀看，並
無可採。再者，縱原告未曾看過建築草圖，惟黃啟明既已明白證稱「在場者應該都知道我是規劃八筆土地要建14戶房屋」，則原告不論有無看過建築草圖，均無礙其明知系爭契約辦理事項應包含系爭八筆土地，且建築總樓地板面積超出660平方公尺以上之事實，否則原告既知悉彰化縣建築管理自治條例第2條（無庸指定建築線等）規定，被告等人又何有委託其辦理「指定建築線」等事務之必要？反面言之，若原告明知被告根本無委託辦理指定建築線等事務之需要，竟利用被告不諳法律之機會，藉機使被告陷於錯誤，誤為須辦理方能建築，再施以諉稱其可申請獲准之詐術，令被告交付根本無需支出之鉅額90萬元報酬，豈非涉犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪？原告明知本件要指定建築線，顯然原告已知系爭建案總樓地
板面積勢必超過660平方公尺，附證五是林貴洲的催告函不是解約函，本件兩位被告之所以較慢返還買賣價金予林貴洲，就是因為本件的原告不斷向被告表示說系爭八筆土地可獲得容許私設道路使用以及指定建築線，甚至於原告提出附證七附證八是另外受託人林春宏所撰寫，另原告提出聲請許可只有二筆都市計劃外的土地，不是系爭八筆土地，但是本件審理之初，原告即知要核准的是八筆土地，原告提出二筆土地的核准，卻要求被告給付系爭報酬，並不合理，本件委託事務均係兩造接洽、商談，並非被告與林春宏建築師直接洽談如何辦理。此參證人林春宏於100年9月27日言詞辯論時證稱「這件委辦事項要辦哪些事務是原告告訴我的，實際上地主都不是直接跟我接洽」，故原告諉稱委任內容是由兩造到林春宏建築師事務所直接洽談如何辦理云云，意圖卸責，顯屬無稽，可見原告主張被告是自己跟建築師商討顯然不實。再參考原告自己當庭表示以黃啟明建築師規劃的系爭建案要申請建照與指定建築線沒有爭執，準此，黃啟明建築師陳稱在場的任何人包含兩造都知道他的建案規劃是以八筆土地14戶房屋為準，綜上所述，原告既明知八筆土地的規劃方案為14戶房屋且知該方案必須指定建築線等，為何能只獲得2筆非都市土地的許可方案即請求本件全部報酬，原告主張並無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，被告二人均願供擔保，請准宣告免為假執行。⒊訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠99年12月27日被告林季澤、林啟明與訴外人林駿添、林壽洋
將所有坐○○○鎮○○段○○○○○號（應有部分林季澤、林駿添、林壽洋各9分之1、林啟明3分之1）、1598地號（林啟明所有）、和北段68、81地號（應有部分林季澤、林駿添、林壽洋各9分之1、林啟明3分之1）、68-4地號（林季澤所有）、68-2地號（林駿添所有）、68-5地號（林壽洋所有）、68-1地號（林啟明所有）等8筆土地，出售予訴外人林貴洲，並訂有不動產買賣契約書，簽立買賣契約時，在場者有代書王椿錫，賣方即被告林季澤、林啟明、訴外人林駿添、林壽洋及原告，買方即訴外人林貴洲及張姓仲介人等人。買賣契約訂立後約1、2個月，被告二人、原告及訴外人林貴洲於王椿錫代書事務所協調，並在買賣契約之末頁，以手寫方式約定「乙方（即賣方）承諾最遲於100年4月15日於出賣之土地能取得建築線及建築執照核發，倘未能獲得核准，乙方同意無條件返還全部買賣價款給甲方（即買方）不得拖延（退款日100年4月18日）」，嗣買賣雙方於100年6月間合意解除上開不動產買賣契約。
㈡坐○○○鎮○○段1598、1599地號土地為特定農業區甲種建
築用地，和美段68、68-1、68-2、68-4、68-5地號土地為和美鎮都市計○○○區○○○段○○○號土地為和美鎮都市計畫住宅區。
㈢兩造於100年4月12日簽立委託契約書，內容為：茲有本人林
啟明、林季澤等3人委託林春宏建築師、洪木昆等2人辦○○○鎮○○段○○○○○號土地容許私設道路使用（含建築線指定證明），費用共計玖拾萬元。
㈣原告與被告訂立委託契約書後，翌日（即100年4月13日）以
被告林季澤名義向彰化縣政府申請1600地號土地做為非都市○○○○段1598、1599地號之私設通路使用，經縣政府轉由目的主管機關和美鎮公所辦理，鎮公所會勘後同意申請人向縣政府繳納容許私設通路回饋金，彰化縣政府即容許彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（特定農業區農牧用地）部分土地作為私設道路使用以供同段1598、1599地號（特定農業區甲種建築用地）連接建築線等情，此有彰化縣政府100年4月19日府建管字第1000094523號、100年6月9日府建管字第1000207498號、100年7月27日府建管字第1000252659號等函及和美鎮公所100年5月16日和鎮建字第1000007275號、100年4月11日和鎮建字第1000005542號等函可考。
四、本院得心證之理由：㈠查訴外人林貴洲向被告及訴外人林駿添、林壽洋等4人購買
坐○○○鎮○○段1598、1599及和北段68、68-1、68-2、68-4、68-5地號等8筆土地，係委託建築師黃啟明規劃將8筆土地合併建築房屋，8筆土地因未臨道路有指定建築線之問題，依證人代書王椿錫於本院審理時之證述：（法官問：簽買賣契約的時候有何人在場？）「賣方有被告林季澤及其兩個兄弟及被告林啟明共4人在場，買方林貴洲一人及仲介的張先生，原告是陪同林啟明一起過來，加上我總共在場的人有8人，不動產買賣契約買方買這些土地的目的就是要建築房屋，總共有8筆土地，在買賣當時有約定到指定建築線的問題，因為是怕土地不能建築，剛開始約定由買方處理建築線的問題，如果沒辦法取得合法的建築執照就要解除契約，因為過了一段時間聽買方說不能取得建築線，一般指定建築線是買賣雙方要找建築師去辦得，我只是幫他們辦理土地過戶的事情，買賣契約訂立之後大約一、二個月買賣雙方就沒有辦法取得建築線的事情到我的事務所協調，當時協調的有林啟明、被告林季澤、林貴洲，原告也有陪林啟明一起去，當時協調的內容就是為了買賣的8筆土地無法取得建築線做處理，到最後是買方同意要給賣方一段時間再去處理建築線的問題，當時賣方只說要自己回去想辦法沒有說要如何處理，協調過程原告都在場。」等語，另證人黃啟明建築師亦到庭證稱：「是林貴洲委託我規劃，那時候總共7至8筆土地，建築後來查了之後有問題，要買土地之前會請建築師先規劃可以蓋幾戶，在系爭土地買賣之前有先規劃，那時候還不知道建築上有問題，林貴洲的建設公司之前的案子都是委託我幫他設計規劃，本建案要簽約買賣土地之前，依我的電腦資料規劃的時間是在99年12月左右，林貴洲簽買賣契約之前我們並沒有仔細查土地的情況，我們依林貴洲敘述的狀況去規劃，林貴洲簽訂買賣契約之後告訴我，我們要去聲請建築執照然後發現跟原先敘述的條件不同，因為土地有一部分是都市計劃內一部分都市計畫外，是之前規劃時不知道，從電腦內查得都市計劃圖及土地謄本才發現前面的狀況，這樣子我們覺得有困難與原先了解的不同，我們去公所及縣政府建管單位討論這部分的法規適用性，都市計劃內的土地要經過都市計劃外的土地做道路使用，討論的結論是不可行，那時候建管單位說不可行，那時候要由1600地號都市計劃外的土地做道路連接都市計劃內的土地，在法規上是不可能，農地要變成道路用地依照非都市土地使用管制規則附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表中使用地類別五農牧用地容許使用項目第12項私設通路的規定必須是都市計劃外的甲、
乙、丙、丁建地或集村農舍方式才可以，本件是都市計劃內的農業區建地目，所以沒有辦法接1600都市計劃外農牧用地作為私設通路使用，本件沒有任何的法令可以讓1600地號作為都市計劃內土地的私設道路來建築，只有再找其他的路來通，不能就沒有辦法符合這樣的狀況去開發，依照我的規劃要建二排共14戶的三層樓的建物，這樣的規劃已經不可能用1600地號作為私設道路來建築，我們討論之後有再去試找其他的路來通行，但找不到，原來規劃以1600地號作為私設道路的建築方案並沒有提出建造的聲請，我們事務所有向公所送件提出聲請1600地號的容許使用，在等回覆的過程中林貴洲有提出要由地主來聲請，我們沒有再去向公所追蹤聲請的結果，把聲請的資料交給地主的委託人，他們用什麼方式聲請我們不清楚，只知道地主有人可以辦這件事情，我們確實有向公所送件，送件內容細節事務所的人員比較清楚，我沒有參予地主及林貴洲之間有關於要由地主去聲請建築線的協商，後來原告有來事務所拿聲請容許使用的資料，那時候我跟原告二人有談到說我們有去跟縣府、公所討論要用1600地號來做道路使用是不可行的，原告說他知道，他沒有特別表是什麼，我只是跟他敘述而已，雙方並沒有做特別的討論，我只有在林貴洲與地主協商要解除契約在我的事務所談的時候我有參與，到我事務所談的時候原告、地主、林貴洲、林春宏建築師在場及我、我事務所一位同事，解約當時談到是說這麼久了，林貴洲也說給他們這麼久的時間，從原告跟我們拿資料到協商解約中間大概隔了3、4個月，我們當時有提出容許使用的法規資料，如果其他土地要建築的話是不行的，那時候林春宏建築師有看過法規表示應該是可以才對，這樣是不合理的，我在討論的時候都是以我的規劃建案在跟其他人討論，現場談到規劃案的不多，以我的感覺在場者應該都知道我是規劃8筆土地要建14戶房屋，以1600地號作為私設道路建築，結果地主他們再考慮看看是否解除契約，原告在現場表示他跟地主的關係他們自行再處理，沒有清楚的表示有無把握可以聲請到建築線，我不知道林春宏建築師會說依1600地號是可以建築的，依我們的規劃是不可建築的，因為是大面積多戶的規劃才要聲請建築線，原告來的時候我有告訴他我規劃案內容就一定要聲請建築線容許使用，要有建築線做私設道路進來，兩造都很清楚。」等語，故由上開2位證人之證詞可知，99年12月被告林季澤、林啟明、訴外人林駿添、林壽洋等4人與訴外人林貴洲簽立系爭買賣契約時，即係以8筆土地合併規劃建築大面積之建物數棟，全部均需指定建築線，其中忠明段1598、1599地號土地為都市計劃外土地，指定建築線要向和美鎮公所申請，和北段68、68-1、68-2、68-4、68-5地號土地為都市計畫內土地，指定建築線要向彰化縣政府申請，忠明段1600地號土地可指定為都市○○○○○段1598、1599地號土地之私設道路用地，但可否同時合併作為都市計畫內之和北段68等6筆土地之私設道路來建築產生疑異，買方委託之建築師黃啟明表示與鎮公所及縣政府建管單位討論後認為不可行，未繼續申請，買賣雙方才於買賣契約簽立後約1、2個月（即100年2月間），另於王椿錫代書處協調8筆土地指定建築線之問題，當時原告陪同賣方即被告前往，最後約定由賣方自行處理，並於買賣契約末頁約定「由賣方於100年4月15日辦好取得建築線及建築執照核發」等語，嗣後原告受被告之委託向黃啟明建築師拿取容許使用之相關資料，2人談及以1600地號土地申請系爭8筆土地指定建築線供私設道路是否可行之事，於3、4個月後（即約100年4、5月）間買賣雙方、原告、林春宏建築師，至黃啟明建築師處協商解約事宜，黃啟明建築師仍表示不可行，但林春宏建築師稱應該可以，原告表示此部分由他們地主這方自行處理，賣方再考慮是否解約，此時原告於100年4月12日與被告訂立委託契約書，並於翌日開始向彰化縣政府及和美鎮公所申請容許彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地部分土地作為私設道路使用以供同段1598、1599地號連接建築線，後買賣雙方仍因無法取得8筆土地指定建築線之容許，而於100年6月間至王椿錫代書處辦理合意解約並退費，故衡上各情原告從簽立買賣契約到商討指定建築線迄協調解約事宜均曾陪同被告在場，其對於系爭8筆土地係要合併規劃大面積數棟建築，因涉及都市計畫內及外土地要合併建築，必須8筆土地一併申請並全部經核准得以私設道路供指定建築線來建築始可，否則8筆土地之買賣即無意義等情，在100年4月12日與被告簽立委託契約書時顯然全盤知之甚詳，因此兩造間之委託契約書上雖未記載被告委託原告辦理的忠明段1600地號土地係要供哪些地號土地作容許私設道路使用及指定建築線證明，兩造之真意顯然係指系爭買賣契約所載之8筆土地無訛，應堪認定。
㈡又證人林春宏建築師另到庭證稱：「買賣內容我沒有介入，
我是辦土地容許使用建築時有介入，即是聲請建築執照的前置作業，是原告介紹我辦理土地容許使用建築，這是需要由地主名義去聲請，原告介紹我辦理的土地○○○鎮○○段○○○○○號土地的容許使用，…，容許使用建築的意思是1600地號土地是特定農業區農牧用地，聲請私設道路使用應聲請容許並繳納回饋金，林啟明因為他的土地要做建築使用沒有其他出入所以才要通行林季澤的1600地號土地，就我的專業1600地號有容許私設道路的使用證明的話，則使用該土地作為出入的其他週邊土地就可聲請建築，我有替林啟明去辦理他土地要聲請建築線，並以1600地號作為連接6米的現有道路，結果有核發建築線，我替林啟明聲請建築線的土地1598、1599地號，其他土地就沒有委託我辦理，林啟明其他的土地就我書面資料來看是和美都市計畫農業區建地目，因為上開他出賣的土地被都市計劃區界分隔，聲請建築執照應依個別的建築法規定（都市計劃法台灣省施行細則、彰化縣建築管理自治條例等規定）檢討辦理，…，只要1600地號作為出入連接道路使用經過容許則指定以1600作為出入的土地聲請建築（包含指定建築線）都不會有問題，林啟明的土地沒有辦法建築的理由是連接1600、1599地號土地的68地號土地也要做道路使用，必須要經過共有人同意，其他農業區建地目的土地也要一併符合上開建築法規的規定，但這些動作地主都沒有委託我辦理，我送件的有1600、1598、1599等地號土地，其他土地沒有委託我辦理聲請建築，所以是否符合相關建築法規核准建築也還不確定…。」、「這件委辦事項要辦理哪些事務是原告告訴我的，目前有辦理的是1599、1598地號土地，是因為向縣府容許聲請要繳納回饋金的只有1600地號，要聲請1600地號的容許必須說明是哪些土地要使用1600地號作為出入，我只聲請1599、1598，其他沒有委託我聲請，委託我的只有林啟明、林季澤，地主要聲請建築的基地不是只有1599、1598，還有其他68、68-1等土地，原告應該也知道這情形，…」、（被告訴訟代理人問：你所述委託你辦理的他們是指誰？）答：「是原告，實際上地主都不是直接跟我接洽」、（被告訴訟代理人問：你後來有無與林季澤、林啟明、證人林貴洲、原告一起到證人黃啟明建築師事務所？請說明當天討論事項及經過？）答：「那天我有事情比較晚到，正確日期我不記得，之前他們就在討論買賣契約要解除的事情，…，是因為超過建商開發的時效及他們買賣契約約定的完成日，所以才要解除契約，當初在談時有談到時效性及是不是可以建築的事情，可否建築的事情大家有歧異，買方即建商認為不能建築，…，買賣合約是約定要聲請建築，指定建築線是聲請建築的項目之一，目前依業主提供的書面資料也沒有看到不可建築之事由。」等語，由上開證詞可知要申請建築之基地並非僅忠明段1598、1599地號土地，其餘買賣之6筆土地亦要聲請建築，且均需指定建築線，並須適用個別不同建築法規辦理之情，為所有參與此開發案之代書、建築師及買賣雙方等人員所知悉，而全程陪同被告參與之原告豈有不明之理，惟原告卻僅委託林春宏建築師辦理將忠明段1600地號部分土地做私設道路使用以供同段1598、1599地號土地連接建築，並未將其餘6筆土地併同委託辦理，實有可議。
㈢另林春宏建築師雖證稱：「系爭買賣這8筆土地是以1599、1
598地號土地作為6米私設道路去連接1600地號土地對外通行指定建築線，至於能不能建築要符合各筆土地的相關法規，建築線連接是沒有問題。」等語，惟經本院向彰化縣政府查○○○鎮○○段○○○○○號土地是否得作為私設道路使用以○○○鎮○○段68、68-1～2及-4～5地號土地供連接建築使用，函覆結果：「…說明非都市土地使用管制規則第6條規定：非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。…各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。…，另依附表一內農牧用地做私設通路使用規定：限於以集村方式興建農舍者及甲種、乙種、丙種、丁種建築用地，因未面臨建築線，無道路可出入需要者。本案經○○○鎮○○段68、68-1～2及-4～5地號6筆土地位於都市計畫農業區未能符合上開法令規定，故前開地號土地未能○○○鎮○○段○○○○○號土地部分土地做私設通路使用」、「說明…經查貴院所提本縣建築管理自治條例第2條及第11條規定，第2條略述：…都市計○○○區○○○○道路基地其總樓地板面積六百六十平方公尺以下者，得申請建築，於本自治條例施行後分割者，應合併計算。及第11條略述：申請建造執造除依本法規定外，並應檢附下列文件土地權利證明文件…，本○○○鎮○○段68、68-1～2及-4～5地號6筆土地（都市計畫農業區）如符合上開條例，申請建築時自得免鄰接建築線。另有關都市計畫法施行細則第29-2條規定略述：毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用。…，上開細則係指都市計畫農業區土地作為私設道路使用；本○○○鎮○○段○○○○○號土地屬特定農業區農牧用地（非都市土地）自無法適用上開條例規定作為和北段68、68 -1～2及-4～5地號6筆土地（都市計畫農業區土地）之私設道路。」等情，此有該府101年2月2日府建管字第1010019766號、101年4月12日府建管字第1010089827號函附卷可稽，蓋被告所出賣予建商林貴洲之系爭8筆土地，當初即係規劃大面積合併建築數棟建物，且均需指定建築線始得建築，此為買賣雙方及原告所明知已如前述，因此自不符合上開彰化縣縣建築管理自治條例第2條及第11條關於未臨接道路基地其總樓地板面積六百六十平方公尺以下者，申請建築時自得免鄰接建築線等規定之適用，否則如可免鄰接建築線來建築，被告又何需委託原告辦理系爭土地私設道路指定建築線容許之申請，又○○○鎮○○段○○○○○號土地屬特定農業區農牧用地非都市土地，自不得依都市計畫法施行細則第29-2條規定作為都市○○○○○段68、68-1～2及-4～5地號6筆土地之私設道路使用以連接建築線甚明，故原告主張依彰化縣縣建築管理自治條例及都市計畫法或其他建築法令○○○鎮○○段○○○○○號土地可作為私設道路供忠明段1589、1599、和北段68、68-1～2及-4～5地號等8筆土地以連接建築線使用，已符合系爭8筆土地買賣雙方所規劃之建築案，得以建築顯屬無稽。
㈣再如前所述，兩造在簽訂委託契約時之前，原告即知悉被告
出賣系爭8筆土地與買受人林貴洲，即係要讓建商將8筆土地合併進行大面積建築，且8筆土地因未面臨道路均需另私設通路並指定建築線，始能依規畫情形建築，如僅使忠明段15
98、1599地號可以連接同地段1600地號土地作為私設道路使用來建築，被告與訴外人林貴洲關於系爭8筆土地之買賣契約，其目的顯不能達，原告明知上情並受被告之委託，探求兩造之真意，該委託契約之委辦事項自係辦○○○鎮○○段○○○○○號土地容許作為忠明段1598、1599地號及和北段68、68-1～2及-4～5地號等8筆土地私設道路使用，並完成8筆土地之指定建築線，惟原告僅申請獲得忠明段1598、1599地號可以連接同地段1600地號土地作為私設道路指定建築線之容許，實未完成被告委託處理之事務，並導致被告因而必須與賣方解除買賣契約，原告仍要求被告應給付委辦費用顯不合理。
㈤綜上所述，原告既未完成與被告間委託契約所約定之委辦事
項，自不得請求被告給付系爭委辦費用90萬元，洵堪認定；而原告自承被告已支付原告41萬元，實足以償付原告所代墊之回饋金27,950元及規費2,000元，因此原告主張被告尚應給付其委辦費用之餘款49萬元及代墊之回饋金27,950元、規費2,000元，共計519,950元，洵屬無據，為無可採。
五、從而，原告請求被告應給付519,950元及自100年7月27日起至清償日，按年息百分之5計算之法定利息，洵無理由，不應准許。本件原告之訴，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 25 日
書記官 陳美敏