臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第887號原 告 六和橡膠工業股份有限公司法定代理人 劉洋宏訴訟代理人 高信誠訴訟代理人 楊振芳律師被 告 蔡國民被 告 蔡國如共 同訴訟代理人 葉玲秀律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國100年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告蔡國民應給付原告新台幣壹佰捌拾壹萬伍仟元，及自民國100年10月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告蔡國如應給付原告新台幣壹佰捌拾壹萬伍仟元，及自民國100年10月22日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決於原告均各以新台幣陸拾萬貳仟元供擔保後，得假執行；但被告蔡國民、蔡國如若均各以新台幣壹佰捌拾壹萬伍仟元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣原告於民國82年10月28日與蔡慶元、蔡慶章訂立不動產買賣契約，由原告向蔡慶元、蔡慶章分別以每坪新台幣（下同）4萬元、15萬元價金，買受其二人所有坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○號、面積0.2694公頃土地全部；暨同段1319-4地號、面積24.2坪，此部分（1319-4地號）土地買賣價金共計363萬元；其中1319-1地號土地，蔡慶元、蔡慶章於訂約後已將所有權移轉登記予原告所指定之人。至於同段1319-4地號土地，原告所買受部分，因囿於當時法令限制，屬農地而無法立即分割、移轉所有權予原告，故雙方乃約定該土地應於法令允許辦理分割過戶時，蔡慶元、蔡慶章即應辦理移轉登記手據。嗣民國83年2 月17日蔡慶章死亡，其上開約定義務依法由其繼承人即被告蔡國民、蔡國如二人繼承，而1319-4地號土地，由被告蔡國民、蔡國如各繼承二分之一且已為登記應有部分各為四分之一。又因土地重測，1319-4地號土地重測後，改編為彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭地）。
（二）民國89年農業發展條例修正施行後，農地已可分割並增加共有人數，蔡慶元與被告等2人本應依約定將系爭土地分割移轉所有權登記予原告，詎其三人均未依約履行。後來，被告蔡國如就該土地應有部分四分之一遭法院拍賣，本是由原告以最高價得標買受，但被告蔡國民卻行優先承買權，並於99年1月27日，將該土地連同自己應有部分共計應有部分二分之一，以贈與為原因贈與其妻陳麗玲，並辦妥移轉登記完畢。後經原告訴請被告等人及蔡慶元應移轉該土地，其中蔡慶元部分，業經台灣高等法院台中分100年度上易字第241號判決原告勝訴確定；至於被告蔡國民部分，因其已無該土地所有權而判決原告敗訴確定，則被告顯已無法依約履行將該土地移轉登記予原告。據前述不動產買賣契約書第拾壹條約定：「乙方（即蔡慶元、蔡慶章）不履行本約時，應加倍返還其所受領之定金及價款，絕無異議。」。以該地之買賣價金為363萬元，被告蔡國民、蔡國如當初繼承之應有部分共計為二分之一，原告爰請求被告蔡國民、蔡國如應各給付該金額之加倍違約金，即各181萬5000元及遲延利息等語。並聲明：如主文第一、二項所示，及願供擔保，請准予宣告假執行。
（三）否認被告辯稱時效已消滅、違約金過高等之說詞。按農業發展條例於民國89年間始修正耕地得分割移轉。本契約末段手寫部分第四條約定「月眉段1319-4地號，目前無法辦理分割過戶，雙方同意爾後如能辦理時，出賣人願立即提出全部文件印章，辦理戶手續」等語。原告之請求權時效，應自民國89年1月26日農業發展條例修正時，始行起算，至原告起訴時，尚未消滅。又民法第250條規定違約金，並不以由於可歸責於債務人之事由，致債務不履行為限。縱認係以債務人為可歸責任，然本件係被告蔡國民先行使優先承買權，嗣將系爭土地移轉登記予其妻所有，致無法履行移轉登記，皆是故意行為。且被告於上開訴訟中，竟於系爭土地上堆置雜物、輪胎、破損汽車，堵住原告工廠出入口，車輛無法進出，尤屬惡意。本件原告當初之所以願意出如此高價，購買系爭土地，實因為該處為原告工廠出入口，預供通行用，不得不如此；否則，既屬農地，當時豈有每坪15萬元之價？被告不能以現在公告現值、法院拍賣底價，論述違約金之金額高低。況按本件契約第拾、第拾壹條約定，均有對等情形，即若原告（買受人）違約，所交付價金，會均遭出賣人沒收；而出賣人若違約，應加倍返還所受領之價金，自屬公平而無過高情事；況且本件原告支付價金予買受人，自民國82年迄今近二十年，買受人因之受益之利息，已接近於所受領之價金。被告所為抗辯參酌內政部公佈之成屋買賣契約書範本就賣方違約買方可得請求賣方賠償違約金僅按房地總價款15%支付，亦無理由等語。
二、被告則以：
（一）系爭契約書業已罹於時效，故原告請求給付違約金顯無理由，分述如下：
1、按消滅時效，自請求權可行使時起算，民法第128條前段定有明文。又所謂請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言，至於義務人實際上能否為給付，則非所問（最高法院63年台上字第1885號判例要旨參照）。另債權未定清償期者，債權人得隨時請求清償，為民法第315條所明定，是此項請求權自債權成立時即可行使，依民法第128條之規定，其消滅時效應自債權成立時起算（最高法院28年上字第1760號判例要旨參照）。民國72年8月1日所修正公布之農業發展條例，對於耕地之分割移轉，乃係於第30條有「每宗耕地，不得分割移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕地自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得為共有；共有耕地每人持達五公頃以上且有分割之必要者，得報經該省（市）主管機關核准分割為單獨所有；部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割。」之規定，由前揭規定可知，縱使在89年1月29日農業發展條例修法前，並非只要是耕地即無法分割移轉，亦即在一定條件下，縱使為耕地仍得分割移轉為共有至明。
2、原告與被告等之父親蔡慶章簽訂系爭契約書時，既已於第捌條約定：「雙方約定登記權利人由甲自由指定而乙不得異議。」等語，顯然雙方為因應89年1月29日修正前農業發展條例第30條有關「農地禁止細分」之規定，已預先約定得藉由修正前農業發展條例第30條但書規定之方式，達成此件土地買賣過戶事宜甚明。
3、系爭契約書係簽訂於82年10月28日，且承前所述，系爭契約書於買賣成立當時，已得依據修正前農業發展條例第30條但書之規定，請求蔡慶章、蔡慶元就其等出賣部分之土地履行移轉登記之義務，因此原告自系爭契約書訂立時起（按即82年10月28日），即得隨時請求蔡慶章、蔡慶元或蔡慶章之繼承人履行系爭契約書。
4、原告與被告等之繼承人蔡慶章所簽定系爭契約書之履行契約請求權之消滅時效，應自契約訂立時即82年10月28日起算。然原告既然未於系爭契約書尚未罹於時效消滅前訴請移轉所有權之義務，卻迄今始提起本件給付違約金訴訟之請求，則早已逾15年，因此故不論原告所提出實體上之請求是否有理，被告等提出時效消滅之抗辯，請求鈞院駁回原告之請求。
（二）再者，若鈞院審酌本案事證後，猶認本案並無消滅時效之情事，則被告等未依據系爭契約書移轉登記於原告，此顯非可歸責於被告等之事由所致，則原告請求被告等給付違約金，亦顯無理由，答辯如下：
1、按「債務人就其故意或過失之行為，應負責任。」、「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。」民法第220第1項、第225條第1項分別訂有明文。
又民法債編通則第三節『債之效力』之規定，於債之關係成立生效後，當事人如無特別約定，即應作為適用之依據。
2、被告蔡國如部分：被告蔡國如雖係蔡慶章之繼承人，並就系爭土地繼承四分之一權利範圍，但在被告蔡國如仍持有系爭土地四分之一所有權之前，原告從未依據系爭契約書請求履行。嗣被告蔡國如遭債權人執行拍賣系爭土地之應有部分後，當無履行系爭契約書之可能，綜前可知，被告蔡國如之所以未履行其父親蔡慶章就系爭土地移轉所有權之義務，實係不可歸責於被告蔡國如所致，故原告請求被告蔡國如給付違約金顯無理由。
3、被告蔡國民部分：被告蔡國民雖係蔡慶章之繼承人，並就系爭土地繼承四分之一權利範圍，嗣被告蔡國民行使共有人優先購買之權利另取得被告蔡國如之四分之一所有權，但在被告蔡國民仍持有系爭土地二分之一所有權之前，原告從未依據系爭契約書請求履行，先予敘明。其次，原告前曾對被告蔡國民及訴外人陳麗玲、蔡慶元提出撤銷土地所有權移轉登記等民事訴訟，此有臺灣彰化地方法院99年度訴字第366 號民事判決及臺灣高等法院台中分院100年度上易字第241號民事判決可稽，該案中原告對被告蔡國民及訴外人陳麗玲之請求均業已敗訴確定，足證被告蔡國民將所有之系爭土地權利範圍二分之一移轉過戶予配偶陳麗玲之行為，係屬合法之夫妻間贈與行為，縱然被告蔡國民確有未履行系爭契約書之客觀情事，但此並非可歸責於被告蔡國民之事由所致，故原告再依據系爭契約書對被告蔡國民主張違約金之給付，顯屬無據。
（三）退萬步而言，鈞院若認原告得向被告等請求違約金之給付，則原告所請求之違約金亦顯然過高：
1、按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條訂有明文，又違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。
2、原告主張爰依系爭契約書第拾壹條之約定，對被告二人各請求0000000元之違約金給付云云，是原告對被告二人共請求之違約金，係當時被告二人之父親出售系爭土地二分之一權利範圍之買賣總價金之一倍即363萬元，對此，若參酌內政部公佈之成屋買賣契約書範本就賣方違約買方可得請求賣方賠償違約金僅按房地總價款15%支付，足證原告所請求之違約金顯有過高之情事。
3、又被告等之父親蔡慶章或被告等，雖未將原告所買得之系爭土地權利範圍（按蔡慶章所負移轉義務係 12.1 坪）移轉過戶於原告，但原告自系爭契約書簽訂後即確有在系爭土地使用該土地之情事（按：迄今原告仍在使用當中），則對原告而言並未受有無法使用收益該土地之損害，則原告仍主張爰依系爭契約書第拾壹條之約定，請求共計363萬元之違約金，顯有過高之情形。
4、再者，系爭土地之公告現值僅每平方公尺3200元（按每坪則約為10578元），而被告等之繼承人蔡慶章乃出售12.1坪予原告，則原告卻要求共計363萬元之違約金，此顯然高於公告現值，亦高於當地之行情甚多。
5、又被告蔡國如於 98 年底時遭法院拍賣系爭土地權利範圍四分之一（約共計34.94坪）時，當時法院所定第一拍之最低拍賣底價為60萬元，而原告卻就12.1坪之買賣標的物就請求高達363萬元之違約金，益證原告之違約金請求顯有過高，應予酌減。
（四）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利判決，被告等願供擔保請，准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其於82年10月28日與蔡慶元、蔡慶章訂立不動產買賣契約，分別以每坪4萬元、15萬元價格買受其二人所有坐落於彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○號、面積0.2694公頃土地全部，暨同段1319-4地號、面積24.2坪（該地後經土地重測改為彰化縣○○鎮○○段○○○○○號），系爭土地買賣價金共計363萬元。其中1319-1地號土地，蔡慶元、蔡慶章於訂約後已將所有權移轉登記予原告所指定之人。至於同段1319-4地號系爭土地，因當時法令限制，無法立即移轉所有權予原告，雙方乃約定該土地應於法令允許辦理分割過戶時，蔡慶元、蔡慶章即應辦理移轉登記手據，嗣83年2月17日蔡慶章死亡，其上開約定義務依法由被告等2人繼承，而系爭土地由被告蔡國民、蔡國如各繼承二分之一。嗣蔡國如就該土地應有部分四分之一遭法院拍賣，由被告蔡國民優先承買，並於99年1月27日，將該土地連同自己應有部分共計二分之一，贈與、移轉登記其妻陳麗玲，原告曾訴請被告等人及蔡慶元應移轉該土地，其中蔡慶元部份業經法院判決原告勝訴，而被告蔡國民部分，因其已無該土地所有權而判決原告敗訴確定等情。業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、異動索引、本院99年度訴字第366號民事判決影本、台灣高等法院台中分院100年度上易字第241號民事判決影本在卷可稽，並經本院依職權調閱上開卷宗查核無誤，復為被告所不否認，此部分堪信為真實。
（二）另被告辯稱本件請求已逾時效，或渠等並無可歸責事由，原告不得請求給付違約金等語，經查：
1、按每宗耕地，不得分割移轉為共有，89年1月26日修正前之農業發展條例第30條第1項前段定有明文。原告與蔡慶元、蔡慶章於82年10月28日訂立不動產買賣契約，其中系爭土地係特定農業區內之農牧用地，據該契約內容，原告僅買賣上開土地之一部分，並非買賣全部，依前揭規定，當時並無法分割一部分移轉登記予原告，故而契約末段手寫部分第4條另約定「月眉段1319之4號目前無法辦理分割、過戶，雙方同意爾後如能辦理時，出賣人願立即提出全部文件印章辦理過戶手續」等語。至於契約書第捌條約定：「雙方約定登記權利人由甲自由指定而乙不得異議。」等語，指定登記名義人，乃原告之權利，並非其義務。農業發展條例於89年1月26日修正，依修正後之第16條規定，原告始得據以辦理分割，是以，原告就系爭土地請求權時效之起算點，應自89年開始計算。況本件原告係請求被告給付違約金，時效應係自被告債務不履行時起算，且違約金，非民法第146條所稱之從權利，其請求權與原本請求權各自獨立，故被告抗辯稱原告請求權已逾時效云云，並無可採。
2、又據前開契約後段加記第4條約定，出賣人應於系爭土地能辦理分割過戶時，立即提出全部文件、印章辦理過戶手續。嗣89年農業發展條例修正施行後，前開約定條件即已成就，被告等二人繼承蔡慶章之債權債務關係，本於前開約定內容，被告等二人應負有將系爭土地移轉過戶予原告之義務，無待原告再行請求。詎被告二人卻未為之，即屬債務不履行，且無論被告當時是否知悉有此契約存在，其未履行債務，既非客觀上存有不可歸責之因素，即難認被告無不可歸責之原因。況原告與蔡慶章、蔡慶元於民國82年10月間訂立不動產買賣契約，買賣總價金高達3600萬元，嗣翌年（即83年）蔡慶章過世，縱蔡慶章生前未依約交代被告二人應遵行債務，惟被告二人於繼承時，應當發覺蔡慶章之遺產之差異（一筆已移轉戶、土地有減少情事），而被告二人亦非不得查詢探知其原委，故告辯稱渠等不知有該買賣契約契約存在，致無可歸責因素云云，要難憑採。
3、被告二人承繼蔡慶章之債權債務關係，卻未履行債務，甚至後來被告蔡國如就系爭土地持分部分，遭法院拍賣，本由原告以最高標得標，卻由被告蔡國民行使優先承買權買受，再將買受暨連同自己部分贈與移轉其配偶陳麗玲，致被告二人均呈不能履行債務狀態，應是被告蔡國民有意為之，該事由非客觀上不可歸責。被告等所辯，要不足取，原告依據系爭契約第拾壹條約定，向被告二人請求給付違約金，自屬有據。
（三）另按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條固定有明文。被告辯稱系爭土地原告現仍使用中，且該地依公告現值每平方公尺僅3200元，又被告蔡國如於98年底時，遭法院拍賣系爭土地權利範圍四分之一（約共計34.94坪）時，當時法院所定第一拍之最低拍賣底價僅為60萬元，故原告請求之違約金額應屬過高云云。惟查原告前與蔡慶元、蔡慶章訂立不動產買賣契約之時，系爭土地即約定每坪單價為15萬元，總價達363萬元，依當時客觀行情，應高於當時市價甚多，堪信原告稱伊是為了工廠通道，不得不忍痛買受，應為真正。嗣雙方並於契約第拾壹條載明，出賣人如不履行本契約時，應加倍返還其所受領之定金及價款，且賣方並先收受買方同額之價金，應堪認契約雙方所受違約之賠償責任相同，並有自願受該契約內容約束之合意。被告不能以現行系爭土地之公告現值、市價或內政部公佈之成屋買賣契約書範之15%為違約金額度，抗辯原告請求之違約金過高。否則，不啻使原告與被告之違約責任不對等，對原告則不公。再者，原告就系爭土地訴請被告蔡國民及訴外人陳麗玲撤銷土地所有權移轉登記事件後，被告即於系爭土地上堆置雜物、廢棄車輛，致原告之工廠車輛無法進出，此有原告提出照片附卷可參，則被告顯然無履行契約之意願外，更是刻意阻礙原告通行。本院審酌上開各項因素，尚難認本件有酌減違約金之必要，原告之主張，堪認有據。
四、本件被告二人繼承系爭土地後並已為登記，且於條件成就後，均未履行契約內容，各自應就契約內容對原告負賠償之責任。從而，原告依前揭不動產買賣契約之約定，請求被告蔡國如、蔡國民二人各應給付原告181萬5000元，暨均自起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止按年息百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。
五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行、免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併宣告之。
六、依民事訴訟法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 28 日
書記官 楊美芳