臺灣彰化地方法院民事判決 100年度訴字第816號原 告 賴月惠
周琳皓洪翊平張智豪陳育慧王繼珍江玲敏許志祥張華欣李豐仁共 同 楊錫楨律師訴訟代理人複 代理 人 張淑惠被 告 幸甫開發實業有限公司法定代理人 黃瓊玉訴訟代理人 林世祿律師複 代理 人 江欣鞠被 告 黃明堆上列當事人間請求損害賠償事件，經臺灣臺中地方法院裁定移送管轄（100年度訴字第2072號），本院於民國101年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮
應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
原告於起訴狀聲明「被告應依序給付原告丑○○新臺幣（下同
）19萬元、丁○○及戊○○25萬元、己○○18萬元、壬○○21萬元、甲○○17萬元、乙○○21萬元、辛○○及庚○○23萬元、丙○○18萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」，嗣於準備書狀聲明「被告幸甫開發實業有限公司（下稱被告幸甫公司）應給付原告壬○○209,727元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告癸○○應依序給付原告丑○○193,659元、丁○○及戊○○251,127元、己○○183,871元、甲○○178,281元、乙○○217,074元、辛○○及庚○○231,035元、丙○○179,117元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（本院卷一第179頁）。原告就本金部分擴張、減縮應受判決事項之聲明，核與前開條文規定相符，應予准許。
貳、實體方面原告聲明：被告幸甫公司應給付原告壬○○209,727元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被告癸○○應依序給付原告丑○○193,659元、丁○○及戊○○251,127元、己○○183,871元、甲○○178,281元、乙○○217,074元、辛○○及庚○○231,035元、丙○○179,117元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。陳述：
㈠原告向被告買受土地與建物，被告出賣之土地有物之瑕疵，原告請求減少價金：
1.原告壬○○與被告幸甫公司訂立買賣契約，其餘原告與被告癸○○訂立買賣契約，約定由被告出賣「園林國寶第2期」建案（下稱系爭建案）之土地與建物予原告，買賣契約當事人、標的物、價金、訂約日期、辦理所有權移轉登記日期如附表所示（出賣人欄記載之子○○為被告幸甫公司之法定代理人，非共同出賣人）。
2.附表所示坐落彰化縣○○鎮○○段130之1、130之46、130之47、130之49、130之50、130之51、130之52、130之53地號土地（下稱系爭土地），係彰化縣政府民國58年1月25日彰府都字第14897號函公告為員林都市計畫內範圍之土地，再由彰化縣政府85年4月12日彰府工都字第54437號函公告為實施都市計畫土地，應受都市計畫法第40條規定之限制，不得與附表內之其餘土地即都市計畫外之土地合併作為建築基地使用，而被告幸甫公司所營事業包含特定專業區開發業、市地重劃代辦業，被告癸○○對於系爭建案基地之取得、規劃著墨甚深，並有公務員因系爭建案基地違法闢建道路及指定建築線圖利，經判處罪刑在案，被告幸甫公司之實際負責人林世雄與被告癸○○於刑事案件偵查中亦坦認明知上開限制，且被告幸甫公司向彰化縣政府申請之建築執照、使用執照，早已排除將系爭土地列為該建案之基地範圍，竟以隱匿而不告知原告系爭土地均屬於都市計畫內土地，不得合併作為基地使用等攸關買賣契約之重要事項，而於被告所製作及明知其內容之廣告上，標示含系爭土地在內之附表土地，均為系爭建案之基地範圍，並於被告所製作及明知其內容之土地買賣契約書第2條及基地示意圖載明含系爭土地在內之附表土地，亦均為本建案基地，系爭建案所取得之建築執照及使用執照，於原告訂立買賣契約時，被告或其銷售人員未曾提示，使原告無機會研判上情，據以決定購買與否，乃向被告買受附表所示房地，支付價金。迄上開都市計畫經98年7月10日台內中營字第0000000000號函核定通過變更員林都市計畫主要計畫，並由彰化縣政府98年7月21日府建城字第0000000000B號函公告實施，再以98年7月29日府建城字第0000000000B號函核定公告實施擬定員林都市計畫細部計畫，將系爭土地列為公共設施兒童遊樂用地，方經彰化縣政府通知原告禁止異動，另系爭土地之登記原因，亦由彰化縣政府以96年5月10日府地字第0000000000號函通知地政機關註銷登記，原告方知受損。
3.系爭土地不得與附表之其餘土地合併作為建築基地永續使用，其通常效用有所減損，且減低經濟上之價值，復與被告廣告上所標示及兩造所訂之土地買賣契約書第2條及基地示意圖謂系爭土地為系爭建案基地範圍之一等約定不符，被告應負物之瑕疵擔保責任，原告得於扣除差額地價領取清冊所示列為公共設施兒童遊樂用地之補償金額（其中原告丑○○為216,678元，原告丁○○及戊○○各為111,419元，原告己○○為206,206元，原告壬○○為211,596元，原告甲○○為216,832元，原告乙○○為253,176元，原告辛○○及庚○○各為129,899元，原告丙○○為219,758元）後，依民法第359條前段規定，請求被告減少價金。
為此依買賣契約之法律關係請求被告給付並加計法定遲延利息。
㈡原告請求減少價金，未逾民法第365條關於6個月或5年之期間：
1.原告登記取得系爭土地所有權之日期，如附表所示，被告交付系爭土地日期約為95年11月、12月間，迄100年8月8日本件起訴日止，未逾民法第365條第1項規定之5年期間。
2.原告買受系爭房地後，已向被告取得所有權及權狀，房屋無瑕疵，土地亦無遭占用之情形，故已按房屋及土地之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。而上開建築限制為專業之法律規定，非一般人通常所能知悉，屬依通常檢查不能發現之瑕疵情形，不能視為原告已承認所受領之物。況上開建築限制亦屬被告於銷售當時對原告等消費者應盡之告知義務，被告未盡此義務，反故意不告知瑕疵，予以隱瞞，轉嫁原告等消費者，而課以自行查證之義務，有違誠信原則，不適用民法第356條所規定之買受人通知檢查義務，另依同法第365條第2項規定，亦不適用同法第365條第1項規定之6個月期間。
3.上述都市計畫沿革及系爭土地被註銷登記，均係原告於本件起訴前向彰化縣政府探詢時始知情，原告於99年7月初獲悉系爭土地在本件之爭議，方於99年7月7日委由住戶管理委員會發文向縣政府陳情，並於99年8月30日向彰化縣消費爭議調解委員會申請調解，而主張被告應賠償價差等之訴求，但最後未調解成立。故原告知悉系爭土地有瑕疵後，隨即於99年8月30日行使減少價金請求權，未逾民法第365條第1項之6個月期間。
㈢被告交付系爭土地予原告前，瑕疵已經存在，其不利益應由被告承受負擔：
1.於98年7月29日公告之細部計畫，將系爭土地劃設為兒童遊樂場用地，係源自於85年4月12日之公告，而85年4月12日之公告將系爭土地由農業區變更為住宅區，附帶條件為應擬細部計畫含配置適當比例之公共設施，以市地重劃方式整體開發。故上開建築限制係發生在原告買受系爭建案之前。
2.系爭土地不能作為系爭建案之建地而有受重劃徵收之不利益，於被告申請建築與使用執照之前，及原告受領系爭土地前，皆已存在，依民法第373條規定，該不利益應由被告承擔。
㈣原告取得土地之所有權以後使用土地，並無不當得利，不應
再予扣除：原告自登記為系爭土地所有權人起至今，係基於所有權人之地位而使用系爭土地，並非無法律上之原因而使用系爭土地，於將來徵收後登記為彰化縣政府所有之前，亦同。被告應給付之金額，自不應再扣除原告自95年使用系爭土地日起至徵收時止相當於租金之利益。
被告幸甫公司聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：
㈠被告出賣之土地並無物之瑕疵：
1.兩造約定之買賣契約內容如附表所示，買賣契約書內雖記載系爭土地是基地，但由基地示意圖及建造執照可知，系爭土地係獨立一筆，且原告買受之房屋未建築在系爭土地上，被告只是將之合併規畫，將系爭土地作為系爭建案之後院，由原告使用而已。被告出賣房地時，以成本加利潤等而為統一定價，未區分土地是否為公共設施或房屋基地價格而為不同定價。
2.兩造訂立買賣契約及交付房地移轉所有權時，系爭土地之地目為建，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地，其使用分區、使用地類別並非空白，當時尚無細部計劃，至98年7月29日公告細部計劃後，始確定系爭土地為兒童遊樂場用地。細部計劃公告前，系爭土地是否被劃為公共設施，尚屬未定，且原告於公告後亦未循行政爭訟途徑救濟。換言之，系爭土地之建築限制，是98年公告細部計劃後才發生。又都市計劃之建築限制，乃依法令規定為之，只要向鎮公所查詢，即可知悉系爭土地之都市計畫用途，另由土地登記謄本之土地使用分區、使用地類別欄是否空白，亦可得知是否為都市計劃內之土地。而都市計劃內外之土地雖不能合併建築，但能夠合併規劃使用，被告未將之作為建築基地，自非瑕疵，亦未故意不告知瑕疵。被告無從預知98年公告細部計劃之內容，不可歸責被告。
㈡縱認都市計劃之建築限制為物之瑕疵，原告請求減少價金已逾民法第365條之期間：
1.被告交付系爭土地日期，與原告登記取得所有權之日期相同，原告起訴時已逾民法第365條規定之5年。
2.系爭土地若有瑕疵，原告自應於登記後從速檢查，竟怠於為之，依民法第356條即視為承認其所受領之物。何況系爭土地經彰化縣政府以96年5月10日府地字第0000000000號函通知地政機關註銷登記，原告對此早已知情，由彰化縣政府99年7月15日府地價字第0000000000號函可知，原告於99年7月以前即知本案，原告於起訴狀第4頁第5行以下復自認於98年7月29日彰化縣政府公告為公共設施後，方經彰化縣政府對原告通知系爭土地禁止異動等語，原告至99年9月1日始以被告違反消費者保護法等為由申請調解，而非主張瑕疵擔保，於提起本件訴訟時，已逾6個月，原告亦未依民法第356條第3項通知被告，即視為承認其所受領之物，不得請求減價。
㈢原告取得土地之所有權以後，受限於都市計畫之建築限制，依民法第373條規定，此不利益應由原告承擔。
㈣縱認原告得請求減少價金，金額亦有錯誤：
1.被告係以每坪5萬元取得土地，另支出稅金、整地等費用，原告不應以買賣價格扣除補償款來計算損害。且兩造就系爭土地約定之價金，原告戊○○部分為473,959元，原告己○○部分為390,076元，原告壬○○部分為為421,317元，原告甲○○部分為395,108元，原告辛○○部分為490,828元。
2.除補償費應予扣除外，原告自95年使用至徵收時之使用利益即相當租金之利益亦應扣除。
3.被告在系爭土地上建有圍牆，補償費應由被告取得。被告癸○○聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。陳述：
㈠被告提供土地與被告幸甫公司合建，當時系爭土地屬都市計
畫內土地，地目建，尚未規劃為兒童遊樂場用地，故每坪價金均為5萬元。
㈡土地係由被告幸甫公司委由售屋人員銷售，被告未與原告直接接洽。
㈢彰化縣政府已於96年間註銷編定，原告知情，起訴時已不得請求減價。
㈣系爭建案於94年7月初興建，95年8月間取得使用執照交屋，
此段期間地目仍為建，建造執照、使用執照均合法，交屋時並無瑕疵。98年7月29日細部計畫之不利應由原告承擔。㈤原告於細部計畫公告後，未循行政爭訟途徑救濟，應有疏忽，不應歸責被告。
㈥被告幸甫公司曾於99年8月27日發文管理委員會，同意補貼
每戶3萬元並修護防盜系統，未獲回應，已盡心幫助原告等住戶。
下列事實，業據兩造各自提出被告幸甫公司基本資料、土地與
建物買賣契約書、廣告單、使用執照、土地與建物所有權狀、土地與建物登記謄本、異動索引、地籍圖謄本、員林都市計畫座談會說明資料、土地複丈結果通知書為證，並經本院向彰化縣政府調取系爭建案之建造執照與使用執照相關資料、擬定員林都市計畫細部計畫書、市地重劃計畫書、差額地價領取清冊、消費爭議調解案件及系爭建案住戶管理委員會陳情案件資料在卷可稽，及向彰化縣員林鎮公所函詢系爭土地屬性，經該所於100年11月10日函覆在案，且為兩造所不爭執，堪為本件判斷之基礎：
㈠原告壬○○與被告幸甫公司訂立買賣契約，其餘原告與被告
癸○○訂立買賣契約，約定由被告出賣系爭建案之土地與建物予原告，買賣契約當事人、標的物、價金、訂約日期、辦理所有權移轉登記日期如附表所示（見100訴2072號卷起訴狀及本院卷一第19至26頁）。
㈡系爭土地未列入94年7月8日核發之建造執照與95年6月23日
核發之使用執照所示「建築地點」（見外放證物及及本院卷二第47至50頁）。
㈢系爭土地於58年納入都市計畫範圍內，劃設為農業區，彰化
縣政府於85年4月12日以彰府工都字第54437號函公告為實施都市計畫土地，由農業區變更為住宅區（附帶條件應另擬細部計畫含配置適當比例之公共設施，以市地重劃方式整體開發），納入都市計畫後，不得再與非都市土地合併申請建築。彰化縣政府於98年7月29日以府建城字第0000000000B號函核定公告實施擬定員林都市計畫細部計畫，將系爭土地列為公共設施兒童遊樂用地（見本院卷一第79頁）。
㈣系爭130之1地號係分割自同段130地號，而130地號地目為建
，使用分區為特定農業區，使用地類別為甲種建築用地。其餘系爭土地於兩造訂立買賣契約前，係分割自130之1地號。
系爭土地之土地登記謄本標示部於96年5月14日登記「依據彰化縣政府96年5月10日府地用字第0000000000號函核准註銷編定」（見100訴2072號卷起訴狀及本院卷二第47至48頁）。
㈤系爭建案之住戶管理委員會曾於99年7月7日發文向縣政府陳
情，請求勿拆除系爭土地上之圍牆，並於99年8月30日向彰化縣消費爭議調解委員會就兩造之消費爭議申請調解，未調解成立（見本院卷二第8至29頁）。
原告主張其等向被告買受系爭土地，被告出賣之系爭土地有物
之瑕疵，即受有都市計劃之建築限制，且不在買賣契約約定之基地範圍內，原告得依民法第359條前段規定請求被告於扣除補償金後，減少價金；被告則以系爭土地無物之瑕疵，縱有瑕疵，原告之請求已逾期，且請求之金額有誤置辯。
民法第354條第1項規定「物之出賣人對於買受人，應擔保其物
依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，第373條規定「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限」，第359條前段規定「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，第365條規定「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，此有最高法院73年台上字第1173號判例可參。是本件主要爭點在於：
㈠系爭土地於被告交付原告時，有無民法第354條第1項所稱之
瑕疵？㈡原告行使減價請求權，是否已逾民法第365條規定之期間？㈢原告得請求減少之價金若干？經查：
㈠原告主張被告交付系爭土地日期約為95年11月、12月間，被
告幸甫公司辯稱其交付系爭土地日期同原告登記取得系爭土地所有權之日期，被告癸○○未就此為陳述。惟原告與被告幸甫公司所述之系爭土地日期，均為85年4月12日系爭土地公告為實施都市計畫土地後，且為98年7月29日公告細部計劃前，尚無礙於瑕疵之認定。
㈡兩造於土地買賣契約書第2條及基地示意圖約定之「本戶基
地」、「專有面積」，均含系爭土地，且契約書內未專就系爭土地約定其效用或為不同於其他土地單價之約定，而原告乃購買社區型預售屋之消費者，兩造係就土地及建物買賣，非單純買賣土地而已，則所謂「基地」，自應與建造執照與使用執照涵蓋之基地範圍相符，始合於當事人之真意及目的。然依建造執照與使用執照所示，系爭建案之基地，均未包含系爭土地，則被告所交付之系爭土地，已不符其通常效用及契約預定效用。換言之，原告買受之系爭土地，與建造執照、使用執照割裂，無法供作基地使用，自應認有瑕疵。
㈢惟民法第356條規定「買受人應按物之性質，依通常程序從
速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」。原告主張被告交付系爭土地日期既為95年11月、12月間，而系爭土地是否為建造執照、使用執照所涵蓋，原告本得從速向建築主管機關查詢其內容而發見，卻怠於查詢，至99年間始向彰化縣消費爭議調解委員會就兩造之消費爭議申請調解，顯見其未依民法第356條規定通知原告，視為承認其所受領之物。
㈣買受人之減少價金請求權於依民法第356條規定通知後6個月
內不行使而消滅之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，依同法第365條規定，固不適用之。惟所謂出賣人故意不告知瑕疵，係指物交付時，買受人不知瑕疵，出賣人仍不為告知，故處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定，倘買賣雙方認知交付之物有瑕疵存在之可能，而出賣人未為告知，已非所謂故意不告知瑕疵，買受人自仍應受民法第365條規定之6個月期間限制。原告主張被告故意不告知瑕疵，為被告否認，而系爭建案之建造執照、使用執照係先後於94年7月8日、95年6月23日核發，早於原告所稱95年11月、12月間之交付系爭土地，且其內容均可向主管機關申請查閱，系爭基地又無所謂隱蔽部分，堪認原告有認知瑕疵存在之可能，原告未就被告有何故意不告知之事實盡其舉證責任，自仍應受上開期間限制。是原告怠於將物之瑕疵通知被告，已視為承認其所受領之物，其行使減少價金請求權，自屬無據。
㈤公法對買賣標的物之使用有限制之規定存在時，基於「人民
對於國家不得以自己不知有法規存在而有所主張」之原則，買受人本有探知公法上使用限制之義務，除有反證外，應推定買受人明知該使用限制之之存在。都市計畫法第21條第1項規定「主要計畫經核定或備案後，當地直轄市、縣（市）（局）政府應於接到核定或備案公文之日起30日內，將主要計畫書及主要計畫圖發布實施，並應將發布地點及日期登報周知」，系爭土地雖於85年4月12日公告為實施都市計畫土地，不得再與非都市土地合併申請建築，然既經公告，依上說明，原告亦不得以此主張不知該使用限制存在，進而謂有瑕疵。
㈥系爭土地雖依彰化縣政府96年5月10日府地用字第000000000
0號函，於96年5月14日登記註銷編定，後又依彰化縣政府98年7月29日府建城字第0000000000B號函核定公告實施擬定員林都市計畫細部計畫，並列為公共設施兒童遊樂用地，然皆為原告所稱系爭土地交付後發生之情事，依民法第373條規定，其不利益應由原告負擔，尚不得將系爭土地交付後發生之不利益解為物之瑕疵，而請求減少價金。
綜上所述，被告交付之系爭土地，無法依兩造之約定供作基地
使用，雖有減少其通常效用及契約預定效用之瑕疵，惟被告無故意不告知瑕疵之情事，且原告於受領後未查詢建造執照與使用執照之內容，怠於依通常程序從速檢查系爭土地，已視為承認其所受領之物；又85年間實施都市計畫既經公告，原告自不得以此主張不知建築之限制，亦不應以此認有瑕疵；而被告交付系爭土地予原告後發生註銷編定、擬定細部計畫之情事，其不利益應由原告負擔，並非瑕疵。是原告以系爭土地有物之瑕疵，對被告行使減少價金請求權，難認有據。從而原告依據賣賣契約之法律關係，請求被告減少價金並加計法定遲延利息，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，失所附麗，一併駁回。
本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
民事第一庭 法 官 廖政勝以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 101 年 12 月 21 日
書記官 陳美敏附表（即起訴狀附表二、三）