臺灣彰化地方法院民事判決 100年度重訴字第191號原 告 賴 麗 芳訴訟代理人 蔡 明 松
胡 宗 智 律師被 告 裕鋒建設股份有限公司法定代理人 朱 文 種訴訟代理人 王 昌 鑫 律師複 代理 人 張 幸 茵 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年5月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告將如附表所示不動產所有權移轉登記並返還予被告之同時，應給付原告新台幣1,009萬7,358元及自民國100年12月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣336萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣1,009萬7,358元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告在起訴狀送達被告後之民國100年12月7日，就兩造間因同一不動產買賣契約所生爭執，具狀追加先位之訴。其追加之訴之基礎事實與原訴相同，亦不甚礙於被告之防禦及訴訟終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，程序上於法並無不合。另就備位之訴部分，原告於102年5月29日最後言詞辯論時擴張其聲明(原請求金額新台幣130萬元，擴張為230萬元)，依同法條第1項第3款之規定，亦應予准許，先予說明。
二、原告主張
㈠、聲明：
1.先位之訴：⑴被告應給付原告新台幣(下同）1,020萬元及自更正（追加
）聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
2.備位之訴：①被告應給付原告230萬元，及其中130萬元自起訴狀繕本送
達翌日起，其餘100萬元自102年5 月30日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
②訴訟費用由被告負擔。
③原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡、原因事實及訴訟標的：
1.兩造於97年7月16日簽訂「英倫四季」 房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買編號Ｃ31預售屋之基地及房屋乙戶（房屋建造完成後門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○巷○弄○號，土地地號、房屋建號及其面積等資料詳如附表所示，870建號房屋以下稱系爭房屋)，總價金為1,020 萬元。原告已依約陸續給付全部價金，被告亦於98年9月24日將所有權移轉登記為原告所有，並於99年1月21日交屋 (不含公共設施部分)。詎原告於99年3月26日入住一段時間後，半夜常被噪音干擾醒來，經向被告所屬人員（即訴外人鐘麗容）反應，一直未獲改善。嗣於100年1月間，方循線找出噪音來源，即為前開房屋地下室緊鄰隔壁之社區配電室，持續24小時發出低頻噪音，房屋一樓外牆有造景水牆瀑布及社區化糞池、地下室抽風設備，於運轉時亦造成令人難以忍受之噪音。原告長期受此噪音干擾，因此罹患「精神官能性憂鬱症、睡眠障礙」，精神瀕臨崩潰，體檢結果，白血球亦指數偏低，醫師表示可能與居家地下室電磁波有關，以後可能會罹患癌症。
2.在簽約期間，被告並未提供地下室平面圖、供電設施給原告參閱，也未告知地下室供電室、供電設施及社區化糞池設在系爭房屋地下室旁，其展售中心僅就社區整體模型為展示。。被告之預售房屋廣告資料及平面圖中，均未將地下室隔壁設置供全社區使用之大型配電室、多項供電設施及該配電室與系爭房屋共用牆壁之事實，加以清楚標示。於訴訟中，原告於100年6月17日向彰化縣政府調閱原始建造圖與竣工圖核對後，更發現「英倫四季」社區供電室，原來並非設計在目前所在位置，而係原告簽約購買後不到2個月之97年9月11日，才變更設計。但被告從未告知原告是否同意變更至系爭房屋地下室隔壁位置。查系爭房屋地下室隔壁設置供全社區使用之大型配電室產生低頻噪音，乃房屋交易之重要資訊，若購買者知有此情，多因畏慮而無購買意願，影響於房屋之交易價值甚鉅。被告未能誠實告知，自始即刻意隱瞞真相，致原告陷於錯誤而購買，足見其售屋之初便有詐欺意圖。
3.另被告在簽訂系爭買賣契約前，曾因未依核准設計配筋圖說施工，而遭主管機關彰化縣政府停工處罰，被告隱瞞真相，使原告陷於錯誤而購買，亦違反通知、保護之契約附隨義務及誠信原則。又依系爭買賣契約附件四有關電氣設備記載，係約定採用正字標記PVC 配管及電線。但經原告於100年8月25日檢查屋內所有配電箱是否有漏水時，發現整棟房屋之配線管路皆為軟管，顯然與契約之約定不符，20～30年後配管腐化，易造成電線走火，影響住家安全。此外，原告於入住系爭房屋後，方發現該房屋外觀與簽約時之廣告內容不符，致減損其價值。
4.按被告於簽約前未告知遭停工處罰，且系爭房屋上開緊臨社區配電室、化糞池、抽風設備及造景水牆等設備發出噪音，減損房屋價值並因此造成原告罹患精神官能性憂鬱症、睡眠障礙，暨房屋外觀、配線管路材質與廣告內容或契約之約定不符等瑕疵，均係可歸責於被告所致，應構成不完全給付及侵權行為。惟迭經原告要求被告處理迄未有何效果，足見其瑕疵重大且無法補正，達得以解除契約之程度。而土地如與系爭建物分離，將致原告受有損害，依民法第363條第2項規定，原告自得併予解除。先位之訴部分，原告爰依消費者保護法第22條及民法第227條、第254條等規定，以100年12月7日更正訴之聲明狀向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第259條第1、2 款規定，請求被告返還價金並附加利息。倘法院認為解除契約為無理由，備位之訴部分，原告則依侵權行為（民法第184條第1項）、不完全給付之規定（民法第227條第1項、第227條之1、第226條)，請求被告賠償230萬元〔含配電室等噪音之瑕疵減損房價150萬元（起訴時此部分請求50萬元，於最後言詞辯論時擴張金額）、精神損害賠償30萬元、房屋外觀與約定不符減損房價50萬元）並加給利息【原告起訴時併依買賣瑕疵擔保之規定為請求，嗣於101年8月10日言詞辯論時撤回該部分主張】。
三、被告之答辯
1.原告購買系爭編號Ｃ31房屋， 已於99年1月21日親自驗收並完成交屋手續。原告反應地下室噪音事宜，經彰化縣環境保護局於100年3月21日下午17時15分至原告指定地點量測低頻噪音結果，該噪音源抽水馬達背景音量，均符合噪音管制法規定之標準40分貝。原告自行向台灣電力公司彰化區營業處反應地下配電室噪音問題，經該公司派員現場測量，亦均在正常範圍內，且配電室屬於電力公司事業單位所施作。系爭房屋為社區管理型建築，依合約書附則第⑵款約定為維護社區外觀之美觀，建築師保有外觀立面修正權，原告主張折價，純屬無理要求。原告所購買建物合約面積81.6坪，被告過戶給原告之實際建物面積為85.83坪，坪數 並無短少。原告主張於入住後，方發現與廣告約定內容不符，顯非事實。原告驗屋多次，被告並依其要求修改，方才喜悅交屋，噪音問題，被告亦未置之不理，並隨時配合改善，原告主張各節，有違事實。
2.原告主張配電室、一樓外牆造景水牆瀑布運轉、化糞池、地下室抽風設備發出令人難以忍受之噪音，造成其精神官能症、睡眠障礙云云，並未提出該聲響傳達至原告住處之分貝量與持續時間等證據證明之，無從判斷是否達一般人難以忍受之程度。原告所稱10分貝之標準值，係屬聽覺較靈敏之人於噪音之忍受程度，並非一般人之標準。又依原告所提診斷書，僅能得知其罹患精神官能憂鬱症及睡眠障礙， 並曾於100年3月23日門診追蹤治療1次，且王俸鋼醫師所為診療，亦皆憑據原告之主訴，尚未確認為系爭聲響所導致，不能因而認定該聲響與原告前開疾病有因果關係存在。
3.為建築物之供電需要，建築師應在建築設計時，洽當地電業單位，決定需留設之配電場所及通道，建築技術規則建築設備編第1之1 條第1項定有明文。公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同，公寓大廈管理條例第56條第1項、第58條第1項復定有明文。被告在英倫四季社區建案中，即依上開規定由建築師規劃留設配電場所，並在申請建造執照時，檢附社區詳細施工圖說向主管機關申請。其中有關社區地下層之配置圖所規劃之配電室、污水處理位置，被告亦已在預售屋之銷售現場，公開放置供人閱覽，盡資訊提供義務。原告在購買預售屋簽約當時，被告在銷售現場提供之地下層配置平面圖，已係變更設計後之配置圖，原告足可詳細參看，依其意願審慎考慮欲購買的預售屋位置。原告主張被告在簽約後之97年9 月11日，未經同意擅自變更配電室位置，並非事實，所稱被告未清楚標示，致其陷於錯誤，不無欺瞞消費者之嫌云云，顯然無稽。且原告所提之預售屋平面圖本即僅指一樓全區平面圖之展示，並非地下之配置平面圖，該圖面下方文字業已明確記載，自不能在一樓平面為地下層之標示。原告主張被告應在該一樓平面圖上標示配電室、污水處理之位置云云，自屬無理。
4.況原告所主張之不法侵害行為，係指規劃設置之配電室、化糞池地下室抽風機、一樓造景水牆設備發出令人難以忍受的噪音。然配電室部分，被告係依建築技術規則留設配電場所，並請台灣電力公司安裝供電設備，該供電設備係該公司所有，非屬被告施設，要難謂原告依法留設規劃配電室，屬不法之侵害行為。甚且，台電公司因原告陳情而派員至現場量測，結果均在正常範圍內，足見配電室運作發作之聲響，符合法律規定。而其他噪音經彰化縣環境保護局派員量測結果，亦均在噪音管制標準值40分貝以下，亦屬適法範圍。再就房屋外觀部分，原告所提特1、特2之房屋，與系爭房屋規劃不同之區段，價格也有落差，根本不具對比性。依兩造所簽訂買賣契約書附則第⑵款之約定，建築師保有外觀各項設施之修正權，顯見原告知悉並同意房屋外觀不必然全依該房屋立面圖外觀建造。尤其交屋前原告多次驗屋，均未對房屋外觀表示異議，竟稱於入住始發現外觀不符，顯然無稽，其主張被告應賠償損害50萬元，要屬無據。再者，系爭房屋建築完成後，被告實際過戶原告之坪數，土地部分多1.25坪，建物部分多4.68 坪，其誤差逾1％以上，依契約書第4條第3款約定，本應由原告補貼價款499,638 元。但交屋時，兩造達成一致合意，原告不對房屋外觀異議，被告亦不要求增加價款，原告始自交屋後數約均未對外觀部分異議，足認系爭房屋縱有外觀不符情形，亦經原告同意接受。況上開補貼價款，尚較台灣省建築師公會鑑定認為減損之價值107,000 元為高，可見被告均依誠信原則履行，整體而言並無任何減少買賣標的物之價值。原告主張房屋外觀被告未依廣告施作，應負賠償損害，要屬無據。
5.系爭買賣契約附件㈣Ｃ區雙拼別墅建材表，其中電器設備係記載：「採用正字標記PVC 配管及電線」等語，並非約定所有電線均應包覆PVC 配管。況裝潢實務上，裝設軟管電線即可絕緣，並達安全目的，要無可能全面包覆PVC 配管。原告主張被告違反契約，顯有未合。再者，參照民法第354條第1項、第359條之規定，主張買賣契約瑕疵解除契約， 須有重要之瑕疵或解除契約未顯失公平之情形。本件縱認系爭房屋有瑕疵，該瑕疵占房屋價款1,020 萬元之比例非鉅，並非重要之瑕疵，若解除契約顯然對被告有失公平，請依法駁回原告先位之訴。如法院認為可解除契約，價金部分應扣除追減工程款，被告並行使同時履行抗辯。而備位之訴部分，原告亦未能就所主張之瑕疵詳盡舉證，亦為無理由。次依系爭契約附件一，即附有房屋平面圖說（契約書第16頁），該圖說均係變更設計後之平面圖，其四層平面圖右側部分即為編號Ｃ31房屋之正向立面，足認兩造就房屋外觀，業經契約合意，不採廣告房屋圖之設計，自難謂被告所施作房屋外觀有何未依債務本旨履行或廣告不實之處。原告主張系爭房屋之外觀有不完全給付情事，顯屬無據。復且，關於本件履約爭議，原告提起刑事偽造文書及詐欺告訴，亦經台灣彰化地方法院檢察署檢察官為不起訴處分（100年度偵字第2142號)，益證原告主張其陷於錯誤始購買系爭房屋，被告應負不完全給付責任，顯屬無據等語，資為抗辯。並聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、原告主張其向被告購買系爭「英倫四季」預售屋編號Ｃ31之房地1戶，總價金1,020萬元（含土地部分581萬4,000元，房屋部分438萬6,000 元，嗣因變更設計追減工程款102,642元，詳如後述)，雙方於97年7月16日簽訂「房屋及土地預定買賣合約書」。該房屋建造完成後，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○路○○巷○弄○號，土地及房屋建號面積等項如附表所示。
原告已依約陸續給付被告全部買賣價金，被告亦於98年9 月24日將土地及房屋所有權移轉登記予原告，並於99年1 月21日交屋（系爭房屋部分)。共有公共設施部分，被告則於100年9 月間移交給社區管理委員會。而系爭房屋地下室隔壁設有社區用配電室之事實，有所提房屋及土地預定買賣合約書影本（卷一第10～26、81～94頁）、土地及建物登記謄本（卷二第52～69頁)、照片（卷一第29～34、170頁）在卷為證，並為被告所自認，堪信為真實。
五、先位之訴重要爭執事項及其判斷
㈠、配電室何時變更設計為目前位置？被告有無積極告知原告將於系爭房屋地下室隔壁設置配電室？
1.系爭房屋地下室隔壁之配電室，申請建築執照時原設計於系爭房屋西北方（即原設於475-130地號土地，鄰接同段476地號土地處)，嗣變更為目前位置（即475-130地號土地鄰接原告買受之475-132地號土地處)，此項變更設計，係彰化縣政府於97年9 月15日以府建管字第0000000000號函核准變更（第1次變更)之事實，有原告所提社區地下室變更前後設計圖影本（卷一第110、111、168、169頁）、建造執照(變更)存根影本(卷二第17頁）及彰化縣政府101年3月2日府建管字第0000000000號函送本院之(97)府建管(建)字第190665號建造執照變更設計相關資料影本在卷為證。
2.被告雖辯稱該次變更設計圖，早在兩造簽約前即已送申請變更，並曾在97年3 月17日勘驗地下室頂版，決定地下層配電室之位置，有建造執照附表可稽等語。查依彰化縣政府前開函送變更設計資料及被告所提地下壹層平面圖(卷二第166頁)，固可知被告在97年5月28日即欲將該配電室移設於目前位置，但仍屬規劃階段，實際上尚未送請主管機關核准。至於所提建造執照附表影本（卷一第179頁），雖有於97年3月17日勘驗地下室頂版符合之記錄，但此僅能證明地下室頂版初步建造完成，地下室其他各項設施顯不在勘驗範圍，尤其當時配電室位置變更尚未申請變更及核准，主管機關根本不可能勘查配電室施設位置，被告此部分所辯，委無可採。被告係在兩造簽訂系爭買賣契約後，始於97年9 月15日經建管機關核准變更配電室施設位置，洵堪認定。
3.原告主張被告在簽約前未曾提供地下室平面圖、供電設施圖供參閱，其廣告資料亦無標示配電室等供電設施設於系爭房屋地下室旁，被告故意隱瞞系爭房屋地下室隔壁設有配電室等情。被告則辯稱：有關配電場所依建築技術規則建築設備編第1之1條及公寓大廈管理條例第56條、第58條等規定，應由建築師規劃留設，並在申請建造執照時檢附詳細施工圖說向主管機關申請，伊已於預售屋之銷售現場，公開放置變更設計後社區地下層之配置圖供人觀覽，盡資訊提供義務，原告可詳細參看，依其意願審慎考慮購買之預售屋位置等詞，並聲請傳訊證人鐘麗容。茲據證人鐘麗容具結證稱：伊擔任簽約工作，負責與客戶簽約，並非現場銷售人員，平常會去接待中心看一下，系爭買賣契約是伊與原告簽訂的，原告原來訂購Ａ區，隔幾天後才改為編號Ｃ31；負責銷售房屋的是代銷公司的林淑蘭；銷售現場有經政府機關審查後的建築圖，林淑蘭平時將建築圖放在櫃台，變更後的圖也會同時送到現場；房屋模型沒有全部做，大樓及透天Ｂ區部分有做，公設是否有做，伊已忘記；整個社區地下室配置平面圖是附在建築圖內；因為銷售人員與原告接洽時，伊不在現場，是否有將社區地下配置之相關圖示提供給原告，伊不知道等語（卷二第111～113頁），至多僅可證明銷售接待中心有放置建築圖說。然社區地下壹層變更設計圖，係遲至兩造簽約後之97年9 月15日始經主管機關核准，衡情豈有在未經核准前即將相關建築圖說放置於銷售現場之可能。
4.況且，被告因「設計圖說及鋼筋結構」未經辦理變更設計即擅自施工，違反建築法第58條第1項第6款規定，先經彰化縣政府以97年7月11日府建管字第0000000000A號函請停工補辦手續；再因擅自復工，經彰化縣政府以97年8月6日府建管字第0000000000Ａ號函請即停工並依規定申請復工，否則將依建築法第93條規定移送司法機關處理；其後始於97年9 月11日備齊相關資料申辦變更設計及申請復工，並經彰化縣政府以前揭97年9 月12日函准許，有各該函文及被告復工申請書影本（參上開彰化縣政府函送之變更建造執照資料）可證。即兩造簽約時，被告事實上處於遭主管機關命停工狀態，更無可能將違規變更設計之相關資料公然放置於銷售現場之理。再者，證人鐘麗容僅負責簽約工作，對於締約前與原告接洽之銷售人員，是否有提供原告社區地下室設施配置圖或積極向原告為說明，則並無所悉。尤其預售屋銷售時，為使客戶儘速明瞭房屋規劃及特色，實務上大都提供印刷精美、構圖較為簡潔及較有吸引力的廣告，並配合模型屋、樣品屋作為介紹解說之依據，鮮少或幾無提供經核准的建築設計圖說者。一般購屋人受限於欠缺建築設計方面的知識，更無主動要求預售屋銷售人員提供相關設計圖說之可能。被告抗辯原告可於銷售現場參看其提供之變更設計後地下室配置圖，並依意願審慎考慮購買之預售屋位置等語，對於房地產職業投資客，或具有建築設計等相關智識之購屋人，或許有可能。但原告實為欠缺房地產相關經驗及知識的一般消費者，若銷售人員未能本於誠信詳為告知及說明，顯難以期待其能審慎考慮購買之預售屋位置。被告此部分所辯，並參酌證人鐘麗容證稱原告原先訂購Ａ區，數日後才更改為編號Ｃ31，充其量僅可認為被告於締結契約前後，尚無故意隱瞞系爭地下室隔壁將規劃設計社區配電室之情形。原告主張被告在簽約前未提供地下室平面圖、供電設施圖等供伊參閱，廣告資料亦無標示配電室設置於系爭房屋地下室隔壁，堪值採信。被告於締約前、後均未積極告知原告社區用配電室規劃設置於系爭房屋地下室隔壁，即屬顯然。
㈡、社區配電室設於系爭房屋地下室隔壁是否為瑕疵？
1.原告主張地下室隔壁設置社區用配電室，於運作時發出低頻噪音，已超出一般人能忍受範圍，影響購屋意願，屬於重要交易資訊，長期居住不利於身心健康，為有瑕疵等語。被告否認有何瑕疵，並辯稱其噪音經彰化縣環境保護局量測結果，均在噪音管制標準40分貝以下，配電室之供電設備，經台電公司量測結果亦在正常範圍等詞。
2.經查，在原告發現噪音來源後，彰化縣環境保護局（下稱彰化縣環保局）曾數次到系爭房屋量測，其情形如下：
①100年3月24日下午17時15分，噪音源抽水馬達之聲音量測結
果均音量36.3分貝，背景音量35.9分貝，符合噪音管制法日間時段第三類管制區其他經主管機關公告之場所、工程及設施噪音管制標準40分貝（參彰化縣環保局100年3月29日彰環空字第0000000000號函，本院卷一第51、126頁）。
②100年12月20日上午3時50分，於指定地點量測地下室配電室
噪音，測得均能音量為41.6分貝，尚符合第三類夜間噪音之管制標準50分貝。101年1月20日上午3時20分，於系爭房屋2樓臥室測得低頻均能音量31.1分貝，尚符合其他主管機關公告之場所第三類管制標準，另於地下室1 樓車庫，測得低頻均能音量31.0分貝，亦符合其他主管機關公告場所第三類管制標準(參彰化縣環保局101年2月2日彰環稽字第0000000000號函所附行政院環保署公害陳情系統--案件清單，本院卷二第42、43頁）。
③101年3月21日會同台灣彰化地方法院檢察署噪音檢測，於14
時32分44秒在系爭房屋地下室車庫檢測低頻均能音量結果為
31.6分貝，於14時47分10秒在2 樓臥室檢測低頻均能音量結果為31.1分貝，均符合○○○區○○○○○段，低頻均能音量噪音管制標準35分貝（參彰化縣環保局101年4月13日彰環稽字第0000000000號函，本院卷二第116頁）。
④101年5 月30日23時34分12秒，在系爭房屋2樓臥室檢測低頻
均能音量結果為34.2分貝，符合第三類區夜間管制標準35分貝（參彰化縣環保局101年6月15日彰環稽字第0000000000號函，本院卷二第136頁）。
3.再經本院囑託中華民國振動與噪音工程學會鑑定，於102年2月22日上午10時24分許，在系爭房屋2 樓臥室量測結果，低頻噪音（20～200Hz）、全頻噪音（20～20KHz）均能音量分別為13.6分貝及22.6分貝；於同日10時38分許，在3 樓臥室量測結果，低頻、全頻噪音均能音量依序為17.0分貝、28.2分貝；同日11時18分許，在1 樓客廳（無抽水設備運作）量測結果，低頻、全頻噪音均能音量各為17.8分貝、30.4分貝，遠低於晚間與夜間較嚴格之噪音管制標準15～20分貝（參該工程學會鑑定改善建議書第五項量測結果及表5.1 、第六項結果與結論及表6.1)。而就結構振動傳遞噪音現象，由配電室運轉傳出的振動頻譜以31.5Hz、125Hz、250Hz及500 Hz為主，系爭房屋之1樓客廳、2、3 樓臥室各樓層均受到來自配電室31.5Hz振動最明顯(參同鑑定改善建議書第六項6.2.2結構音影響）。其鑑定結論並認為：雖然在系爭屋內不論是低頻及全頻噪音量測結果，均無超過夜間噪音管制標準，但3樓主臥室所量得之空氣音頻譜，在125Hz及250Hz會有比2樓更明顯的噪音頻率峰值產生，一方面振動在樓層傳遞過程，往往會使與樓板相接觸連結的桌椅書櫃等傢俱產生共振現象，書櫃抽屜傢俱內的空間如同音箱般會產生與振動頻率成倍數頻率的空腔共鳴聲噪成擾人的噪音，如31.5Hz的振動會使共振體產生共鳴頻率為ｎ×31.5Hz（ｎ＝1,2,3,…）＝31.5
Hz、63Hz、125Hz、250Hz…等倍數頻率的噪音，因此由結構音振動傳遞影響得知，配電室在頻率31.5 Hz及125Hz的振動能量會傳遞至住戶1樓客廳及2樓臥室，進而引發如變壓器共鳴噪音，而其所產生的振動能量大小會隨著社區用電住戶用電量增加而加大，因此夏季用電量大時，該頻率的振動能量傳遞至3 樓，會使住戶感受到更大變壓器噪音干擾，另參照前開彰化縣環保局於101年5月30日夜間量測低頻噪音結果為
34.2分貝，可知受電室變壓器產生振動能量大小與社區整體用電量有關，並非全天任意時段均維持固定的噪音量，行政院環境保護署為因應國人對環境品質的要求，將修正噪音管制標準值，其第三類夜間低頻噪音管制標準降低至32分貝，屆時量測便可能超過標準等語（參同鑑定改善建議書第六項結果與討論之6.1、6.4）。
4.由上開彰化縣環保局、中華民國振動與噪音工程學會現場量測結果，可知系爭房屋因與社區配電室緊鄰，於配電室之電力設備運作時，伴隨所產生的響音及振動，確實會沿著樓板及牆壁等建築物本體結構傳遞至系爭房屋內，不僅對於居住環境安寧造成相當之負面影響，通常亦會影響購屋人之購買意願。而其振動噪音值雖未超過目前噪音管制標準，但並非全天任意時段維持固定之噪音量，有隨社區用電量增加而使音量加大之情形。相較於同建案其他房屋，並無是項噪音振動之干擾，顯然會減損其使用及經濟上價值。另經本院囑託華聲科技不動產估價師事務所洪振剛估價師鑑定系爭房屋地下室北側設置有大型配電室，與該配電室未設置該處相較，兩者交易價格增減之比例，其結果亦認為：系爭社區配電室，因裝設位置產生低頻噪音，引起住戶心理不快，即可稱之為嫌惡設施，不論其設置是否已符合建築法規或噪音管制標準進而造成「生理因素」影響人體健康，單就不動產交易市場中嫌惡設施造成消費者「心理因素」影響房地價格極為普遍；系爭房屋以供居住為主，屬中高級住宅，因配電室緊鄰該房屋牆壁，其低頻噪音沿牆壁傳導致影響住戶安寧，屬於心理層面因素，雖尚無資料顯示對安全性或建物品質上有很大影響，但對於交易價格則有相當程度影響而減損其價值，故綜合各項因素分析討論，其造成之減價因素為7.5 ％，即如附表所示房屋及土地，其正常價格為1,110萬3,802元（土地707萬4,616元、建物402萬9,186元），北側設有配電室之價格則為1,027萬1,017元等情，有所提估價報告書（價格日期101年10月17日)可稽。明顯可見，系爭房屋因地下室隔壁設有社區用配電室，其電力設備運轉所產生振動噪音會傳至該房屋內，影響居住環境安寧及一般人購買意願，減損房地總值達7.5％，為有價值及使用之瑕疵，堪以認定。
㈢、是否有未依約定使用正字標記PVC 配管及電線之瑕疵？
1.原告主張依系爭買賣契約之附件四電器設備，係約定採用正字標記之PVC 配管及電線，惟經其於100年8月25日檢查屋內配電箱有無漏水時，發現整棟房屋之配線管路均為軟管，與契約之約定不符，20～30年後如配管腐化，易造成電線走火等情。被告雖不否認使用軟管之事實，但辯稱依上開契約記載，並非約定所有電線均應包覆PVC 配管，且裝潢實務上，裝設軟管電線即可絕緣並達安全目的，不可能全面包覆PVC配管等詞。
2.原告主張系爭房屋整棟電線之配管均係使用軟管之事實，有所提照片（卷一第172頁、卷二第14頁)為證。被告抗辯契約並非約定所有電線均應包覆PVC配管，且未能提出其使用PVC配管於系爭房屋何處之相關證據資料，原告此部分主張，堪信為實在。查系爭買賣契約之附件(四)Ｃ區雙拼別墅建材表，關於電氣設備確實約定「採用正字標記ＰＶＣ配管及電線」（參卷一第91頁），被告製作之廣告亦為相同之記載（參卷一第27頁），並無得使用軟管替代之例外約定，自係指整棟房屋電線均應採用PVC配管而言。而PVC配管，係指硬質聚氯乙烯管，耐腐蝕性強、絕緣特性佳，可保護線路，減少電路傷害，埋設於牆壁內亦不易受擠壓變形，但由於接管及佈設彎管時須烘烤，因此施工比較費時。被告未依契約之約定使用PVC 配管包覆電線，而擅自使用組裝容易、施工較不費時、較易受擠壓變形的軟管替代，品質、價格亦屬不明，不無偷工減料情形，顯屬違約，自亦應認為屬於瑕疵。
㈣、原告依不完全給付規定解除契約有無理由？
1.按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。另債權人於有民法第226條之情形時，得解除契約，同法第256 條復定有明文。又契約關係本質上為基於信賴所發生之上律上特別結合關係，為使建立在契約上之經濟社會關係安定，強化人們對契約關係安全之信賴，並使債權人之契約目的或契約利益能圓滿實現，隨著契約關係之發展，本於誠實信用原則，於個別情況下應要求當事人之一方有所作為或不作為，以維護他方之利益，並促使給付義務能合乎債務本旨而履行。尤其在預售屋買賣，購屋人事先無法經由實物外觀檢視其瑕疵，更應要求建商就其建案規劃結果，可能影響所銷售房屋之重要事項，諸如是否鄰近大型配電室或空調設備、高壓鐵塔、加油站或其他機械設備等，對於居住安寧或房屋價值有影響之嫌惡設施，在締約前即能對買受人具體告知或說明，使買受人得以知悉，而能依其意願自由選擇。
2.被告於兩造締約前、後，均未積極告知原告社區用配電室規劃設置於系爭房屋地下室隔壁，而該配電室運作時，伴隨所生之振動聲響，確實會沿著樓板及牆壁等建築物本體結構傳遞至系爭房屋內，對於居住安寧造成負面影響，且其噪音值會隨社區用電量增加而加大，減損房價比例為7.5 ％，系爭房屋有屬價值及使用上之瑕疵，已如前述。被告明知該配電室已規劃移設於系爭房屋地下室隔壁，竟未積極向原告說明此項交易上重要事項，使原告有知悉並能審慎決定適當購買位置，或於締約後選擇是否解約之機會，應認為違反誠實說明之義務。故縱使被告並非故意隱瞞事實，亦應認其對於此項瑕疵為有過失。另被告就系爭房屋整棟之電線，均擅自使用施工較簡便、易受擠壓變形的軟管包覆，與契約規定採用正字標記PVC 配管明顯不符，被告之給付亦有瑕疵。而此兩項瑕疵，前者對於原告居住安寧有重大影響，此觀其因受該配電室傳遞而來之噪音，迭次前往彰化基督教醫院就醫，並經醫師診斷認為係有精神官能性憂鬱症、睡眠障礙，有所提診斷書（卷一第35頁、卷二第16頁）可參；後者如於將來軟管或電線老化時，不利於管線更新及居家用電安全，均堪認為屬足以影響契約目的達成之重要瑕疵。被告抗辯其給付並無瑕疵，或瑕疵非鉅，尚非可採。
3.又因前揭建案房屋已全部建造完畢及交屋，事實上無法或難以變更或敲除重新施作，且配電室內之相關設備亦為訴外人台電公司施設並供應社區全部住戶電力，非被告所能隨意施工更動，應認為被告不能補正。中華民國振動與噪音工程學會鑑定意見，雖建議安裝具有抵抗地震力的隔振裝置設備，可大幅降低受電室變壓器結構因傳遞能量約95％以上（參外放鑑定改善建議書及本院卷三第37～41頁），僅具供參考性質，不能認為被告得補正其瑕疵。故原告自得依不完全給付適用給付不能之規定，向被告解除契約。至於原告既謂瑕疵不能補正，其引用民法第254 條給付遲延定期催告後解除契約規定，乃屬誤引條文，本院自得依判決所認定之事實適用正確法條。從而，原告以100年12月7日更正訴之聲明狀，向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，於法即屬有據。系爭買賣契約應自被告收受該聲明狀繕本之日即100 年12月12日起發生契約解除之效力。
4.至於原告主張之其餘瑕疵（簽約時未告知遭停工、房屋外觀與契約或廣告不符等），與原告得否解除契約已屬無關重要，爰不予詳為審究，附此敘明。
㈤、原告所得請求返還之金額及被告為同時履行抗辯
1.契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；如受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，此觀民法第259條第1、2 款規定即明。又此項因契約解除而生之回復原狀義務，依同法第261條準用第264條規定，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。
2.兩造間系爭買賣契約業經原告依不完全給付之規定解除，原告本於契約解除後回復原狀請求權，請求被告返還所受領之價金並附加利息，被告為同時履行抗辯，於法即均屬有據。系爭契約總價金固約定為1,020 萬元，但因原告嗣後變更設計，而追減為102,642 元，有兩造分別提出之土地房屋預定買賣契約書影本可證（卷一第24頁、第87頁），原告所得請求被告返還之價金，自應扣除此項追減金額，即扣除後原告得請求金額為1,009萬7,358元。原告主張仍得請求返還原約定總金額，委無可採。故先位之訴部分，原告依解除契約之回復原狀請求權，請求被告返還價金及其利息，在此金額及自更正聲明狀繕本送達翌日即100 年12月13日起至清償日止，按年息百分之５計算利息範圍，洵屬正當，應予准許。逾此範圍，則為無理由，應予駁回之；該部分假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，應分別酌定相當擔保准許之。而備位之訴部分，則因原告先位之訴主張解除契約為有理由，本院毋庸就該備位之訴部分為裁判，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 19 日
民事第四庭
法 官 陳 瑞 水┌─────────────────────────────────────────────┐│附表： 100年度重訴字第191號│├─┬────────────────────┬─┬─────┬─────┬────────┤│編│土 地 坐 落 │地│面 積 │ │ ││ ├───┬───┬────┬──┬────┤ ├─────┤ 權利範圍 │備 註││號│縣 市○鄉 鎮○ 段 │小段│地 號 │目│平方公尺 │ │ │├─┼───┼───┼────┼──┼────┼─┼─────┼─────┼────────┤│1 │彰化縣│員林鎮│ 三 和 │ │475-123 │建│ 645.86 │1350分之1 │ │├─┼───┼───┼────┼──┼────┼─┼─────┼─────┼────────┤│2 │彰化縣│員林鎮│ 三 和 │ │475-130 │建│ 790.38 │790380分之│ ││ │ │ │ │ │ │ │ │12522 │ │├─┼───┼───┼────┼──┼────┼─┼─────┼─────┼────────┤│3 │彰化縣│員林鎮│ 三 和 │ │475-131 │建│ 6.16 │全 部 │ │├─┼───┼───┼────┼──┼────┼─┼─────┼─────┼────────┤│4 │彰化縣│員林鎮│ 三 和 │ │475-132 │建│ 79.52 │全 部 │ │├─┼──┬┴───┼────┼──┴────┼─┴─────┼─────┼────────┤│編│ │ │ │主要用途、主 │建 物 面 積 │ │ ││ │建號│建物門牌│坐落地號│ │ │ 權利範圍 │備 註 ││號│ │ │ │要建材及層數 │ （平方公尺） │ │ │├─┼──┼────┼────┼───────┼───────┼─────┼────────┤│5 │870 │彰化縣員│彰化縣員│鋼筋混凝土造地│1層 60.44 │ 全 部 │共有部分： ││ │ │林鎮建國│林鎮三和│上三層、地下一│2層 58.27 │ │三和段921建號、 ││ │ │路70巷2 │段475-13│層住宅、停車空│3層 58.27 │ │面積831.35平方公││ │ │弄2號 │2地號 │間、儲藏室、機│屋頂突出物 │ │尺、權利範圍 ││ │ │ │ │械室 │ 17.77 │ │83135分之728 ││ │ │ │ │ │地下1層 77.28 │ │ ││ │ │ │ │ │合計 272.03 │ │ ││ │ │ │ │ │附屬建物： │ │ ││ │ │ │ │ │陽台 8.43 │ │ ││ │ │ │ │ │雨遮 3.28 │ │ │├─┼──┼────┼────┼───────┼───────┼─────┼────────┤│6 │890 │彰化縣員│彰化縣員│鋼筋混凝土造一│1層 39.02 │75分之1 │共有部分： ││ │ │林鎮建國│林鎮三和│層集合住宅 │合計 39.02 │ │三和段920建號、 ││ │ │路70巷1 │段475-12│ │附屬建物： │ │面積1,333.31平方││ │ │弄1號 │3地號 │ │陽台 4.43 │ │公尺、權利範圍 ││ │ │ │ │ │ │ │133331分之1388 ││ │ │ │ │ │ │ │三和段921建號、 ││ │ │ │ │ │ │ │面積831.35平方公││ │ │ │ │ │ │ │尺、權利範圍 ││ │ │ │ │ │ │ │83135分之143 │└─┴──┴────┴────┴───────┴───────┴─────┴────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 23 日
書記官 蕭 美 鈴