臺灣彰化地方法院民事判決 100年度重訴字第38號原 告 張良松訴訟代理人 陳姿君律師被 告 黃柏華訴訟代理人 楊振裕律師上列當事人間返還價金事件，本院於民國100年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣600萬元及自民國99年12月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
原告前開勝訴部分提出新臺幣200萬元供擔保，得假執行。但被告如提出新臺幣600萬元為原告供擔保，免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告方面：
（一）主張與聲明：被告委託訴外人施人豪為居間人及代理人出售其所有彰化縣○○鎮○○段○○○號土地及其上興建中之建物（下合稱系爭不動產），原告於民國（下同）99年12月2日與被告之代理人施人豪簽訂不動產買賣契約（下稱系爭不動產買賣契約）買受系爭不動產並同時支付新臺幣（下同）100萬元定金。嗣原告依約於99年12月17日支付第一次款項500萬元後，向被告要求依約申請鑑界，詎被告竟於當日（17日，星期五）由代理人施人豪向原告表示，如原告堅持鑑界，則被告要與原告解除系爭不動產買賣契約，並於下星期一（20日）退還原告已支付價金共計600萬元，同時要求原告應於當日（17日）答覆是否解約，原告經思考後，即於當日（17日）向被告代理人施人豪為同意解約之意思表示，施人豪也確實轉達原告同意解約之意思給被告，被告當日也同意解約退款，是以，99年12月17日原告與被告合意解除系爭不動產買賣契約之意思表示已達成合致，系爭不動產買賣契約應已解除，被告應依民法第259條之規定，返還已收之價金。詎被告又於99年12月20日委由施人豪提出同意配合鑑界希望合約重新繼續進行，原告對於此一新要約，除立即明確表達拒絕之意旨，並表達雙方契約業已解除，被告應返還已收之價金，且為表示慎重，原告並於99年12月22日以彰化府前郵局第267號存證信函表達契約已依法解除，被告應返還原告已支付之價金之意旨，惟被告又於99年12月28日以彰化永安街郵局第115號存證信函表達拒絕返還價金，要繼續履行契約，被告將契約之履行視為兒戲，原告至感無奈。原告於被告拒絕鑑界後，深覺被告對於系爭不動產之實際情形必有隱瞞，經查訪基地鄰居始知被告竟未於簽約前誠實告知系爭不動產興建中之房屋曾損壞鄰房與他人有糾紛，且系爭不動產所在之附近居民指出目前興建中房屋部分基地○○○鎮○○路○○ ○巷居民之既成巷道，該巷道已經由當地居民行走二十年以上，突遭被告圍起興建房屋，當地居民已經準備對被告提告爭取路權，準此，被告出售予原告之系爭不動產顯然與他人有權利糾葛不清之情形，系爭不動產顯有瑕疵且被告未於事先告知原告，原告自得依民法第359條之規定解除契約，原告已於99年12月22日以彰化府前郵局第267號存證信函，對被告為解除契約之意思表示並寄達被告，催告被告返還原告已支付之價金，惟被告詎不返還，反於100年1月28日以彰化光復路郵局第48號存證信函，主張原告違約，宣稱沒收原告之買賣價金云云，原告只好於100年1月31日委託律師以台中法院郵局第237號存證信函，說明系爭不動產買賣契約業已解除，並再次催告被告返還價金，惟被告仍置之不理。綜上所述，兩造間之系爭不動產買賣契約業因兩造合意解除契約意思表示合致而解除，被告應返還原告已支付之價金600萬元，退萬步言，如認兩造未經合意解除契約，惟被告故意隱瞞系爭不動產之重大瑕疵，原告亦可依民法第359條之規定解除與被告間之買賣契約，原告已依法解除與被告間之系爭不動產買賣契約，被告應返還已收之價金，惟被告至今仍拒不返還，原告不得已，爰依民法第259條之規定提起本訴。
又原告主張系爭不動產買賣契約已解除之理由，主要係被告之代理人施人豪業將兩造間解除契約之意思表示傳達予雙方，並提出施人豪與原告之對話錄音為證，惟訴訟進行中，傳訊證人施人豪，施人豪竟改口稱是其個人的意思，是以，退步言之，倘本院認為兩造間之系爭不動產買賣契約並未解除，則應有追加備位聲明，請求被告履行系爭不動產買賣契約之必要，爰以先位聲明請求：被告應給付原告600萬元及其中100萬元自99年12月3日起至清償日止；另500萬元自99年12月18日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。並以備位聲明請求：被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段第50地號，面積244.08平方公尺，權利範圍全部之土地移轉所有權登記予原告；並將該土地上建物建造執照即彰化縣政府（99）府建管（建）字第0172938號建造執照，變更起造人為原告，移轉過戶所需之稅賦依兩造99年12月2日不動產買賣契約書第玖條規定負擔，原告應於被告辦妥前開移轉登記後，給付被告1750萬元。並願供擔保，請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告抗辯其並未授權予施人豪與原告解除契約，惟原告就兩造系爭不動產買賣契約是否解除，主張之事實乃買賣契約之議定過程及履約事宜之處理均由施人豪出面與原告及原告委任之代書陳秋燕洽商，被告從未出面。100年1月24日鑑界時被告方亦僅有施人豪出面，簡言之，被告除了99年11月第一次預訂簽約當日曾出面外，整件不動產買賣契約之洽商、正式簽約及之後交付款項等所有相關細節之處理均由施人豪出面與原告及原告委任之陳秋燕代書洽談，故正式簽約之時，原告才會要求施人豪應出具原證二之『授權同意書』，證明其有代替被告處理系爭不動產出售事宜及代收款項之權限。而當99年12月17日原告匯入第二期款予被告後，被告方即由施人豪及其委託之林代書，會同原告委託之代書陳秋燕，至原告診所用印，當場陳秋燕代書向施人豪表示賣方應依合約書所載鑑界，施人豪對鑑界一事，本表示應該沒有問題，但當天（99年12月17日）施人豪回去後，即先打電話給陳秋燕代書說，被告表示如果要鑑界，就不要賣了，要解除契約並退還已收之款項，斯時，陳秋燕代書聞言大感驚訝，旋對施人豪表示，此買賣合約解除的大事，她無法作主，要施人豪自己打電話跟契約當事人即原告說，故施人豪又於當日（17日）打電話給原告，並跟原告說：被告說要解除契約，並願意退還已收款項六百萬元，要原告當天就回覆是否同意。原告接獲施人豪之電話後，十分不解，幾經思索，認為買賣應該要歡喜圓滿，既然賣方不願意賣了且願意退還已收的款項，那就不必勉強，所以原告在施人豪告知被告解除契約意思表示的當天即打電話回覆施人豪，同意被告解除契約之要求。事後，施人豪於電話中亦向原告表示其確已在第一時間將被告解除契約之意思傳達給原告，同時也已明確將原告同意解除契約之意思傳達於被告。姑不論被告是否授權施人豪代理解除系爭不動產買賣契約，惟施人豪將被告解除系爭不動產買賣契約之意思表示傳達於原告，原告對於被告解除契約之意思表示同意，並由施人豪傳達於被告，依據民法第95條規定則兩造解除契約之意思已達合致，系爭不動產買賣契約業於99年12月17日當天解除，應可認定。
退萬步言，如前所述，系爭不動產買賣契約議定過程及履約事宜之處理均由施人豪出面與原告及原告委任之代書陳秋燕洽商，正式簽約當日施人豪出具原證二所示之「授權同意書」，該授權同意書上明確記載：『本人黃柏華授權施人豪先生代替本人處理彰化縣○○鎮○○段○○○號土地共一筆土地及其地上建物（土地詳細資料以謄本登記為主）出售事宜，並代收相關款項。』，該授權同意書既已明確授權由施人豪代替被告處理系爭不動產之出售事宜及代收款項，所謂代替被告處理出售事宜，當然包括出售及履約的相關事宜，是以，原告依合約交付第一次款項後，依合約第肆條約定，被告方亦由施人豪代表與被告委託之林代書一同到原告診所用印，顯見，被告確係授權施人豪辦理系爭不動產買賣出售之所有相關事宜，並不僅侷限於簽約當天之系爭不動產出售事宜及代收相關款項而已，如被告主張施人豪逾越代理權，被告應另行對施人豪為法律上之主張（例如：損害賠償），原告主張施人豪對原告為解除契約之意思表示應有表現代理之適用，被告仍應對原告負授權人之責任。
２、被告主張原告於100年1月24日仍有會同被告至系爭不動產現場進行鑑界，足見系爭不動產買賣契約並未解除，原告鄭重否認，說明如下：
⑴原告於99年12月17日當天同意解除系爭不動產買賣契約後，
被告事後反悔，另於99年12月20日再委由施人豪致電原告及原告之委任代書陳秋燕，提出同意配合鑑界希望合約重新繼續進行，陳秋燕代書接獲施人豪之電話後，即對施人豪表示：兩造99年12月2日簽定之不動產買賣契約書業已於99年12月17日解除，此時，如被告方表達要重新進行買賣合約，應係被告方所提出之新要約，原告是否接受此一新要約，應由原告答覆。原告於接獲施人豪新要約之電話後，認為原契約既已解除，並無再接受此一新要約之必要，是以，原告除明確表達拒絕之意旨，為表示慎重，原告並於99年12月22日以彰化府前郵局第267號存證信函寄達被告，表達契約已依法解除，被告應返還價金之意旨。
⑵詎被告接獲原告99年12月22日存證信函後，竟又於99年12月
28日以彰化永安街郵局第115號存證信函表達拒絕返還價金，要繼續履行契約，並訂100年1月24日上午九時要進行鑑界，被告寄發該存證信函後，期間，仍由施人豪多次與原告及原告委託之陳秋燕代書聯繫，施人豪一再表達被告方希望繼續履行契約之意思，原告一再對施人豪表示先前的契約已經解除，至於新的要約，原告則表達拒絕接受之意。陳秋燕代書則向施人豪表示先前之買賣契約已經因被告為解除契約之意思表示，原告同意後，意思表示達於合致而解除，至於新的要約，則要看原告是否同意，始有成立新契約之餘地，亦即，新的要約，原告可以考慮是否接受。是以在原告考慮是否接受新要約之前提下，原告認為鑑界當天不妨與陳秋燕代書一同到現場了解，如果現場鑑界後，果真如被告所說如此單純，原告不妨可考慮接受新的要約，是以鑑界當天原告雖有到現場，但係基於考量是否接受新要約而到場了解，並非為履行契約而會同被告到場，且鑑界當天，被告並未到場，係由施人豪出面，鑑界當天情況混亂，里長、警察○○○鎮○○路○○○巷居民均有到場，中正路517巷居民在現場不斷地指謫被告將他們原先行走的道路封閉，居民打算另對被告主張公用地役權存在訴訟等等，經過鑑界當天的混亂情況，原告更加確定拒絕新要約的決定是正確的。由上可知原告於100年1月24日當日至現場係基於考量是否接受被告新要約而到場了解，並非為履行契約而會同被告到場。且原告前往鑑界現場之前、當時及之後，一再對施人豪表示，原契約已解除，被告所提出希望繼續履行契約之意思表示乃係新要約，原告對此新要約從未表示同意。且陳秋燕代書與施人豪於99年12月23日一同前往彰化縣政府建管課了解系爭不動產有無既成道路之問題，係因針對被告提出之新要約，原告認為應了解清楚系爭不動產之實際情形後再作出決定，此並無礙於99年12月17日系爭不動產買賣契約業已解除之情。
⑶關於系爭不動產之瑕疵部分，被告於出售系爭不動產前並未
誠實告知建物有毀損鄰房之情形及既成巷道公用地役權之紛爭。被告方面直至原告給付訂金簽約後，才告知有毀損鄰房之糾紛，此由被證四之切結書其上之傳真日期為99年12月14日可以證明，原告係簽約後才知道系爭不動產有毀損鄰房之糾紛，惟，斯時，被告方亦僅告知有該毀損鄰房之情事，會負責修復，但從未告知有與中正路517巷居民有關既成巷道公用地役權關係糾紛之問題。
３、證人施人豪之證詞多有不實，明顯偏袒被告，茲提出原告於99年12月20日星期一與證人施人豪間二通電話錄音與譯文，可證該電話錄音係施人豪在99年12月17日星期五打電話向原告傳達被告要解除契約並要求原告當天（星期五）晚上要回覆是否同意解除契約，原告回覆同意解除契約，施人豪表達被告同意在下星期一匯還六百萬元後，星期一原告等不到被告匯還款項後，打電話詢問施人豪之電話錄音。該電話錄音中，施人豪明確表示其有代替被告傳達要解除契約之意思且有將原告同意解除契約之意思轉達給被告知道，同時也確實告知原告，被告同意退還六百萬元，該電話錄音中施人豪不斷地強調其確實有將被告黃柏華的意思傳達給原告知悉，也有將被告的意思一五一十地轉告原告。施人豪固到庭證述：『我在電話裡面講說若堅持要鑑界就不要買了退錢，這是我個人的意思』、『（原告訴訟代理人問：請問證人原告是否有回電表示不買了?是否有將同意不買的話轉告給賣方?）有。當晚原告有回電說不買了』、『（原告訴訟代理人問：請問證人你有將原告不買的話轉告給賣方嗎?）沒有。』，主張要求原告不要買是其個人意思且沒有傳達原告的話給被告，惟其證述顯然與錄音中與原告的對話不符，其證述顯不實在，企圖掩飾兩造解除契約意思表示已達成一致之結果。且由上開電話錄音可以明確，施人豪已經十分清楚地傳達兩造雙方的意思給彼此知道，依民法第95條之規定，雙方解除契約的意思表示透過施人豪的傳達，已經達於合致，解除契約之意思表示業已生效，被告應退還原告600萬元。退萬步言，施人豪自承買賣的過程中，都是施人豪與原告接洽，顯示，整個買賣過程，被告方的代表是施人豪，被告都是透過施人豪傳達訊息，此事由亦由陳秋燕代書到庭證稱可知被告確係授權施人豪全權辦理系爭不動產買賣出售之所有相關事宜，所以才會在整個買賣過程中，從未出面與原告洽商且其委託之代書林代書亦從未與原告方接洽，如被告否認有授權施人豪為契約解除之意思表示，原告主張施人豪對原告為解除契約之意思表示應有表現代理之適用，被告仍應對原告負授權人之責任。綜上，由前開對話錄音譯文可以明確顯示，施人豪業將被告解除系爭不動產買賣契約之意思表示傳達於原告，原告對於被告解除契約之意思表示同意，並由施人豪傳達於被告，兩造解除契約之意思已達合致，依民法第95條之規定，系爭不動產買賣契約業於99年12月17日當天解除，應可認定。且由前開證人陳秋燕之證述亦可以顯示，被告確係授權施人豪全權辦理系爭不動產買賣契約出售之所有相關事宜，所以才會在整個買賣過程中，從未出面與原告洽商，且被告委託之代書林代書亦從未與原告方接洽，如被告否認有授權施人豪為契約解除之意思表示，原告主張施人豪對原告為解除契約之意思表示應有表見代理之適用，被告仍應對原告負授權人之責任。退萬步言之，如認兩造解除契約之意思表示，尚未達於一致，則系爭不動產買賣契約尚未解除，兩造即應依約履行系爭不動產買賣契約，請本院准予如備位聲明之判決。
二、被告則聲明請求駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保，請准宣告免假執行，抗辯稱：
（一）被告否認有授權予施人豪代理解除與原告間系爭不動產買賣契約：按代理人於代理權範圍內所為之法律行為，其效果始歸於本人；逾越代理權範圍，則為無權代理，最高法院87年度台上字第1931號判決要旨參照。復按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，縱本人事後再為承認，亦不能使該無權代理行為對於本人發生效力，最高法院85年台上字第963號判例要旨併參。被告固有於99年12月2日與原告簽訂系爭不動產買賣契約，約定由被告出賣其所有系爭不動產予原告，且當時確係由施人豪擔任居間人，然系爭不動產於99年11月間第一次商洽簽訂買賣契約時，被告亦有到場準備簽約，但因原告臨時變卦，以致該次簽約未能順利完成。嗣經原告詳細考慮後，兩造才又於99年12月2日正式簽訂系爭不動產買賣契約，然因簽約當天被告人在桃園楊梅工作，無法南下簽約，因此才出具授權同意書，授權施人豪代為處理系爭不動產之出售事宜並代收相關款項。是被告授權施人豪處理之事務，僅侷限於簽約當天之系爭不動產出售事宜及代收相關款項，並不及於其他事項，更遑論解除契約此等重要之事務。是原告主張被告有授權施人豪向其表示要解除契約並接受其同意解除契約之意思表示，顯已逾越被告授權之範圍，自不能認對被告發生效力，而被告亦否認有授權施人豪與原告解除契約之情事。從而，原告主張被告應返還已收取之部分買賣價款600萬元，即無理由。
（二）況系爭不動產買賣契約已有約定土地鑑界之條款，被告不可能因原告要求鑑界，即主張解除契約，且兩造於系爭不動產買賣契約最後附註條款第九項明確約定「甲乙雙方同意於起造人變更後，由乙方申請土地鑑界，該費用由甲乙方雙各負擔一半」。而原告在提出鑑界主張時，在場除施人豪外，尚有被告委託之林代書均表示同意，並無拒絕原告土地鑑界之要求。甚者，被告於99年12月28日亦曾寄發郵局存證信函通知原告已向鹿港地政事務所申請鑑界，並訂100年1月24日上午9時到系爭不動產現場鑑界。故被告實無可能會因原告要求鑑界，即表示要解除契約，由此益徵原告主張並不合理。
（三）原告於100年1月24日仍有會同被告至系爭不動產現場進行鑑界，足見系爭不動產買賣契約並未解除。又設若兩造間系爭不動產買賣契約已於99年12月17日合意解除，何以原告會要求施人豪與其委託之陳秋燕代書於99年12月23日一起前往彰化縣政府建管課瞭解系爭不動產有無既成道路之問題。甚者，原告更於100年1月24日會同被告及鹿港地政人員至系爭不動產現場進行鑑界。顯見原告仍認為系爭不動產買賣契約尚有效成立，始會繼續會同被告辦理土地鑑界等相關履約事宜。則兩造間所簽訂之系爭不動產買賣契約在被告於99年12月28日寄發存證信函催告其繼續履約，並於100年1月28日以原告有債務不履行之違約事由發函解除契約前（被證三），既仍有效成立，原告請求被告返還定金及部分買賣價金，即屬無據。
（四）被告否認系爭不動產有原告所指瑕疵存在，原告據此主張解約，亦無理由：蓋原告雖主張被告未於簽約前誠實告知系爭不動產興建中之房屋曾損壞鄰房與他人有糾紛，且系爭不動產之部分基地○○○鎮○○路○○○巷居民之既成巷道，顯與他人有權利糾葛不清之瑕疵，而主張解除契約云云。惟原告早在簽約前，即已知悉系爭不動產興建中房屋，於施工時曾與鄰房間有損害賠償之糾紛，因此由原告委託之陳秋燕代書傳真切結書，要求被告簽立。則原告推稱其不知系爭不動產興建中之房屋曾損害鄰房，顯然昧於事實，應非可採。況上開糾紛經彰化縣政府查明並要求監造人顏國欽建築師提出鑑定書，係認定「無危及公共安全」，足證原告所指瑕疵應非關重要。至於，原告主張系爭不動產有部分基地為既成巷道云云，亦屬無稽，被告亦否認有此事實，應由原告舉證以實其說。實者，系爭不動產若真有部分基地為既成巷道，在該部分基地尚未處理妥當前，彰化縣政府應不會核發建造執照，准許被告興建房屋。尤其，系爭不動產之部分基地是否為既成巷道，應參照大法官會議釋字第400號解釋理由所揭示「既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。」之三項要件，始能加以判定，而非原告片面主張即可謂為既成巷道。此外○○○鎮○○路○○○巷居民亦不曾對被告提出確認通行權等訴訟，以證明其等權利之存在。故原告所主張系爭不動產有部分基地為既成巷道，應非可採。
（五）原告雖主張被告有授權證人施人豪向原告解除系爭不動產買賣契約，惟據證人施人豪到庭證述，即可知被告就系爭不動產買賣最初有出面與原告接洽，但因被告人在台北於簽約當時沒空南下，才就系爭不動產買賣契約之簽訂及第一次收款，委由施人豪代為處理。而上開授權同意書係應原告委託之代書要求而出具，其用意在證明當次證人施人豪有權代被告簽約及收款，並不及於嗣後系爭不動產買賣契約之其他事項。證人施人豪雖有打電話給原告及其委託之代書表示，若是堅持要鑑界就不要買了退錢，然此乃其個人之意思，並未得到被告之授權，被告自不受拘束。且證人施人豪乃是系爭不動產買賣之仲介，其角色僅是媒合兩造簽訂系爭不動產買賣契約，殊無代理被告將系爭不動產買賣契約解除之理？而證人因亟欲想要讓買賣可以儘速完成，以賺取佣金，乃以其個人意思向原告催促履約，否則將另起買賣，實不難想見。則原告僅以仲介即證人施人豪未經被告授權之單方面意思，即遽認兩造間系爭不動產買賣契約已經解除，殊嫌無據。據上，原告主張被告有授權施人豪解除兩造間之契約，即無理由。況解除契約猶如訴訟法上之撤回訴訟，本於相同事件應為相同處理之法理，設若被告果有授予代理權，理應會在授權書中載明有解除契約之特別代理權，然上開授權同意書卻採列舉方式，亦足徵被告確實未授權施人豪向原告解除契約。另據證人陳秋燕證稱「（請問證人施人豪打電話跟你講說如果沒有在時間內回覆你契約就取消，你接完這電話後是否有向被告求證？就你所知同樣這件事原告有無向被告求證過？）沒有。我不知道兩造之間是否有互相求證」等語，足以證明原告之代書在接獲證人施人豪之電話後，並未再向被告確認，又被告亦不曾接獲原告本人向被告確認施人豪告知其等將要解約之情事。故實不能以施人豪未經授權之行為，即率認被告已經向原告解除系爭不動產買賣契約。又被告與原告約定前往系爭不動產現場會同鑑界時，被告就鑑界之相關事宜是委託證人許錫銘在現場處理。故證人施人豪才於庭訊中證稱「（問：請問證人鑑界當天你是否代表被告去的？）不是。」等語。則原告主張系爭不動產買賣事宜被告均授權證人施人豪即有誤會。
（六）「按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（參看本院六十年台上字第二一三○號判例）。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷」，最高法院70年台上字第657號判例要旨參照。復按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第一百六十九條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善意無過失者，始足當之，最高法院96年度台上字第1051號判例要旨併參。準此，原告雖另主張被告應對證人施人豪之行為負表見代理之責，而認兩造間系爭不動產買賣契約已經解除云云。惟被告對施人豪授權之範圍僅限於代被告簽約及收款，並不及於其他事項，且被告就系爭不動產之地上物部分，另有委請訴外人許錫銘配合原告就相關營建物之問題協助解決，此外亦有委託林蕙靚代書就系爭不動產買賣過戶事宜與原告委託之代書接洽處理。則揆諸上揭最高法院意旨，實難認被告就施人豪部分應負表見代理之責任。至於原告提出與證人施人豪之錄音部分，乃原告事後與施人豪之談話，並非與被告本人之對話，且其中諸關於系爭不動產買賣是否解除之事宜均係由原告提出，尚難認被告已有同意解除契約之意思，自不能憑該部分錄音即認兩造間之系爭不動產買賣契約已經解除等語。
（七）原告起訴後又追加備位聲明，請求被告依系爭不動產買賣契約移轉不動產登記，此部分涉及訴之追加，依法應不得為之，被告亦不同意。
三、兩造不爭執事項：
１、被告授權施人豪與原告於99年12月2日就系爭不動產簽訂系爭不動產買賣契約，並於該日由施人豪代收原告交付之定金即面額100萬元之支票1紙。又原告於99年12月17日再匯付系爭不動產買賣契約約定之款項500萬元至被告指定之帳戶。
２、被告於99年12月2日出具予原告之授權同意書內容為：本人黃柏華（即被告）授權施人豪先生代替本人處理彰化縣○○鎮○○段○○○號十八筆土地及其地上建物（土地詳細資料以謄本登記為主）出售事宜，並代收相關款項。惟恐口說無憑，特立此據以資證明。
３、原告於99年12月22日寄發彰化府前郵局第267號存證信函向被告表達系爭不動產買賣契約已依法解除，被告應返還原告已支付價金之意旨。被告亦於99年12月28日寄發彰化永安街郵局第115號存證信函向原告表達拒絕返還價金，要繼續履行契約之意旨。嗣兩造續寄發對造存證信函，原告係告知被告應返還價金。被告則指原告已違約，函知已沒收原告交付之前述定金與價款。
四、得心證之理由：
１、兩造不爭執事項並有系爭不動產買賣契約書、授權同意書、支票、匯款單、郵局存證信函等影本在卷可稽，自可信為真正。
２、原告主張系爭不動產買賣契約已經與被告代理人施人豪於99年12月17日合意解除，並約定於99年12月20日返還600萬元部分，被告否認，抗辯如上。經查，證人施人豪確有於99年12月17日向原告及證人陳秋燕表示若原告堅持鑑界，則系爭不動產契約要解除，並於99年12月20日返還600萬元之意，原告亦於當日即回覆同意解除契約等情，已經證人施人豪、陳秋燕證述明確。施人豪固又陳稱，前述解除契約等語，係其一己之行為，其未獲被告授權等語，合於被告所辯，惟依前述兩造不爭執事項２之授權同意書，既明白載記被告授權施人豪代替被告處理系爭不動產出售事宜，並代收相關款項之內容，解釋此出售事宜概含解除契約之行為，容不違文義及一般經驗。益以兩造訂約及履約過程，施人豪委係口語上原告及其代書直接、唯一可連繫者，此據原告陳明被告並無留有聯絡電話給原告等語，被告並未爭執，與證人許錫銘亦證述，其係為被告營建系爭不動產之建物……，鑑界時被告有一位姓施的人員到場，其認為原告當天是來鑑假的，因為其有聽說原告之前就毀約不買了，這是被告跟其說的……，其當天是來配合指點，其只是負責蓋房子等語，實未證明其亦有代理被告之權，故原告主張施人豪係有權代理被告與原告解除系爭不動產買賣契約者容應採取。此外，原告於解除契約後，又請代書了解系爭不動產與附近居民之糾紛、亦至現場鑑界等，依其所釋，係為回應被告之新要約部分，容亦合理可採，故此部分施人豪之證述與被告否認、抗辯之詞，自係事後飾卸之語，均未足採取。從而，施人豪既有權代理被告解除系爭不動產買賣契約且經與原告合意為解除系爭不動產買賣契約之行為，原告此部分主張應加採取。
３、原告主張系爭買賣契約已經合意解除，被告應依民法第259條之規定返還定金、價金予原告並加給利息部分，被告否認。按合意解除契約與行使法定解除權解除契約本不相同，故前者除有特別約定亦適用後者解除後應適用之民法第259條規定外，自不適用民法第259條之規定，核先敘明。從而，兩造既係合意解除契約，且已約定於99年12月20日由被告返還給付原告600萬元，則原告主張應適用民法第259條，被告應給付原告600萬元及其中100萬元自99年12月3日起至清償日止；另500萬元自99年12月18日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息顯不適當，此部分，被告係自99年12月21日起負遲延給付之責，故本院爰認原告於請求被告應給付原告600萬元及自遲延給付之99年12月21日起至清償日止，按法定遲延利息計算之年息百分之5計算範圍內為適當，可加准許。逾此範圍即無理由，應予駁回。
綜上，原告於請求被告應給付原告600萬元及自99年12月21日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息範圍內為適當，可加准許。逾此範圍即無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行、免假執行，於原告勝訴部分，均於法相合，本院各酌定相當金額，宣告如主文。至原告敗訴部分，假執行之聲請無所附驪，爰予駁回。
六、本件為判決之事項已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論，於此敘明。
七、按備位訴之聲明部分，係於先位聲明所據者無理由後始有審究之餘地，本院既認原告先位聲明所據者係有理由，被告抗辯不同意備位聲明之提出部分，本院尚無審究之必要，於茲不贅，併此敘明。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
民事第三庭 法 官 洪榮謙以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 9 日
書記官 蔡亦鈞