臺灣彰化地方法院民事判決 101年度簡上字第138號上 訴 人 蕭蘇鴛鴦訴訟代理人 蕭旭佐被 上訴人 聯群不動產仲介經紀有限公司法定代理人 曹馨云上列當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於中華民國101 年9月11日本院北斗簡易庭第一審判決（101年度斗簡字第136號）提起上訴，本院於民國102年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人於原審起訴主張：㈠上訴人於民國（下同）100年11月7日委託被上訴人，自100
年11月7日起至101年2月10日止，以新台幣（下同）332萬元（原為368萬元）價格，銷售其所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地，及其上445建號、門牌清興路145巷1號房屋（下稱系爭房地），並簽定不動產專任委託銷售契約書（編號：B0000000號，下稱系爭契約）及委託銷售契約內容變更合意書（下稱系爭契變書）。該訂約之事由被上訴人之職員張炎波為之，張炎波於簽訂上開系爭契約及系爭契變書時，曾向上訴人說明契約內容中，關於私賣條款（即系爭契約第11條第1項之3規定）等之相關約定。而被上訴人於委託銷售期間，曾將系爭房地介紹予訴外人黃蕊，並由被上訴人之職員許秀羚曾偕同訴外人黃蕊察看系爭房地3次，且許秀羚曾向上訴人告知及提示被上訴人與訴外人黃蕊所簽訂之買賣議價委託書（下稱議價書），但終為上訴人拒絕要約斡旋，故未能成交，詎上訴人竟於101年2月23日私自與訴外人黃蕊簽定買賣契約，並於101年3月21日辦竣所有權移轉登記予訴外人黃蕊之子蕭俊凱。上訴人與訴外人黃蕊、蕭俊凱間就系爭房地所為之買賣行為，顯有違系爭契約第11條第1項第3款之約定，依該約定視為被上訴人已完成仲介義務，上訴人自應給付被上訴人服務報酬132,800元（計算式：委售總價3,320,000元×0.04＝132,800元），屢經催討，均未獲置理。
爰本於系爭契約第11條第1項第3款約定，提起本件訴訟。
㈡並聲明：上訴人應給付被上訴人132,800元，及自支付命令
送達上訴人之翌日即101年4月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被上訴人於本院補陳：㈠於庭期中一再陳述之要約書即係指買賣議價委託書，被上訴
人之職員許秀羚確曾向上訴人為提示及告知內容，但遭上訴人以價錢未達所委託出售之價額為由而拒絕接受，且上訴人亦表示勿需再睹該要約書。
㈡系爭契約第11條第1項第3款（私賣條款）約定：「委託人如
有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人：...3.於本契約存續期間或期限屆滿之翌日起3個月內，與委託人成交之買方係受託人曾帶看之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者。」等內容，核其用語極為簡單，其文義亦無艱澀難解之處，依契約自由及契約應嚴格遵守等原則，兩造所為給付報酬之約定，不僅非法律所禁止，亦不許任何一方單憑己意逕行毀諾。再者，消費者違約時，原則上應依其與企業經營者間所定訂立之契約內容為準，不得以系爭契約內容與契約範本有些許不符，憑為上訴人有利認定之依據。
㈢由於不動產交易之特殊，仲介業者與消費者始約定，買賣成
交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價，如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本，倘仲介業者於付出勞力與時間為賣方覓得買方並協助帶看及磋和，買賣雙方為規避服務報酬之給付而於委託期間屆滿後，始私下成立買賣契約，則對仲介業者實不公平有違誠信原則。故兩造間為上開私賣條款之約定，一方面可避免仲介公司投入之心力付諸流水，另一方面則籍以避免客戶意圖免給付仲介費，並無不公平或不當限制消費者權益之處。
貳、上訴人方面：
一、上訴人於原審辯稱：㈠系爭契約及系爭契變書雖為上訴人所簽，惟上訴人不清楚契
約內容，且被上訴人之前職員張炎波亦未向上訴人解說系爭契約內容。再者，被上訴人未曾告知與買方黃蕊簽定相關欲購買系爭房地之議價書，是上訴人對之並不知情，故縱上訴人嗣後與訴外人黃蕊成立買賣，應屬善意且無過失，並無違約之情形。又系爭契約不僅未依照契約範本制定，且依契約範本第11條，被上訴人本應提供帶看客戶資料予上訴人，被上訴人實際上亦未提供或交付與買方黃蕊所簽定之議價書予上訴人，故依系爭契約第7條第3項、第11條第2項等約定，上訴人得解除系爭契約，是被上訴人之請求，並無依據。
㈡上訴人於系爭房地委託銷售期間，曾有數人前來探詢買賣事
宜，再加上訴人實際銷售價格遠高於被上訴人議價金額，難認被上訴人帶看及議價之客戶即為黃蕊，抑或被上訴人帶看之物件即為系爭房地。
㈢黃蕊向上訴人購買系爭房地，僅表示其透過修房屋工人介紹而來，並非經由被上訴人介紹。
二、上訴人於本院補稱：㈠證人張炎波簽約就私賣條款並沒有說明；嗣又指其不曾辯稱
不知私賣條款內容，僅就張炎波有說明契約內容乙事提出否認。
㈡被上訴人有多次機會將要約書交付予上訴人，卻未依雙方簽
立契約之第7條第3項約定即「受託人與買家簽立要約書，受託人應即將要約書轉交委託人。」，而盡交付義務，致使上訴人完全不知被上訴人曾與買家簽立要約書一事，其何時簽立、內容、價格及買家資料更是一無所知。就此，被上訴人主張曾告知與出示要約書乙事，並非事實。
㈢契約之規範應由雙方共同履行，而非僅要求對方單方面的履
行，被上訴人既未依約履行交付要約書之義務，卻以刻意隱匿資料之行為，要求上訴人履約，顯然與簽訂契約之公平正義原則有所違背。再者，為要約書之送達時間、方法，至少應依照民事訴訟法送達之方法為正確。不應在賣方未同意買賣價格時就認為賣方也拒絕接受要約書。
㈣上訴人知曉依照契約內容，被上訴人處存有要約書，被上訴人在原審所講要約書即係買賣議價委託書。
叁、原審對於被上訴人之請求，判決全部勝訴，並依職權宣告假
執行（判決上訴人應給付被上訴人13 2800元，及自101年4月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息）後，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明為：㈠原審判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明駁回上訴。
肆、法院之判斷：
一、本件兩造不爭執之事項：㈠兩造（被上訴人由其前職員張炎波出面）於100年11月7日簽
訂系爭契約、系爭契變書，約定上訴人委託被上訴人，自100年11月7日起至101年2月10日止，以332萬元價格（原為368萬元）出賣上訴人所有系爭房地。
㈡上訴人被上訴人所簽定買賣契約第11條第1款規定：「委託
期間內，委託人自行將本契約不動產出售或另行委託第三者仲介者。」、第3款規定「與本契約存續期間或屆滿之日起三個月內，與委託人成交之買方係受託人曾帶看之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者。」委託人仍應全額一次支出委託銷售價格百分之四服務報酬。
㈢被上訴人於委託銷售期間內，曾與訴外人黃蕊簽定議價書。
㈣上訴人於101年2月23日與訴外人黃蕊就系爭房地簽定買賣契
約，旋於101年3月21日辦峻所有權移轉登記予訴外人黃蕊之子蕭俊凱。
上開兩造不爭執之事項，並有被上訴人所提不動產專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書、不動產標的現況說明書、買賣議價委託書及系爭房地之謄本1份在可證，是此部分堪信為真實，自堪為本件判斷之基礎。
二、被上訴人主張其公司之職員張炎波，曾向上訴人說明契約內容中，關於私賣條款（即系爭契約第11條第1項之3規定）等之相關約定。惟上訴人於契約期限屆滿之翌日起3個月內即101年2月23日私自與訴外人黃蕊簽定買賣契約，並於101年3月21日辦竣所有權移轉登記予訴外人即黃蕊之子蕭俊凱。而該訴外人黃蕊與被上訴人簽妥議價書成為客戶後，非但由職員帶看系爭房地多次，抑且由職員許秀羚向上訴人告知及提示被上訴人與黃蕊所簽訂之議價書等情，但終為上訴人拒絕，今上訴人違反系爭契約書禁上私賣之約定，依系爭契約第11條第1項第3款規定，上訴人自應給付委託銷售價格百分之4之服務報酬等語。上訴人則執上開諸詞，拒絕給付而抗辯。
三、經查：㈠兩造所簽定者，厥為系爭契約及系爭契變書，而非契約範本
，是系爭契約內容除有違反強制規定及公序良俗而無效外，縱與契約範本縱有所不同，兩造就系爭房地委託銷售所生之權利與義務，自不得捨系爭契約於不顧，觀系爭契約內容無論係本件主要爭執點所述之私賣條款（即系爭契約第11條第1項第3款規定）、交付要約書（系爭契約第7條第3款及第11條第2項）或係其他相關約定，均無違反強制規定及公序良俗之情形，是尚難單憑系爭契約內容與契約範本有些許不符，即否定其效力。
㈡上訴人於原審指被上訴人之職員張炎波未解說系爭契約內容
（見原審卷第7頁正面），後於本院行準備程序期日，又改稱：其不曾辯稱不知私賣條款內容等語（見本院101年10 月12日理由狀），是上訴人就有關被上訴人之職員張炎波是否曾解說含私賣條款等系爭內容等情，所陳前後不一，而證人張炎波於原審審理時證稱：曾向上訴人說明私賣條款，上訴人亦知其意，無論上訴人是否知悉系爭房地買方客戶為被上訴人所帶看，依照系爭契約，仍須給付百分之4報酬等語（原審卷第33頁背面至34頁正面參照），是上訴人至少確已明白了解系爭契約含有關私賣條款約定之內容等情，應可認定。再者，由兩造所簽訂之系爭契約第11條第1項第3款（私賣條款）約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格百分之4服務報酬予受託人：...3.於本契約存續期間或期限屆滿之翌日起3個月內，與委託人成交之買方係受託人曾帶看之客戶或其配偶或其二等親以內親屬者。」以觀，該用語極為簡單，其文義清楚並無艱澀難解之處，系爭契約（私賣條款）既經兩造簽署，於效力無瑕疵之下，不容上訴人爭執其效力，是上訴人辯稱不知私賣條款內容，亦不知買方黃蕊為被上訴人曾帶看之客戶，自無須給付報酬等語，並無依據。㈢系爭契約第7條第3款約定：「如買方簽立『要約書』，受託
人應即將要約書轉交委託人」，而兩造迄今均同認被上訴人與黃蕊所簽訂之議價書即係要約書，是被上訴人依系爭契約之定約，即有交付之義務。而證人即被上訴人職員許秀羚於原審審理時，明確證稱：「張炎波曾經帶我們去看過系爭房地，而且我有帶黃蕊去看系爭房地3次，而且黃蕊稱她的兒子在台北銀行上班，所以有問我一些貸款的問題。」、「議價部分是由張炎波去議價的，我會提供我的斡旋書給張炎波，書面全稱為買賣議價委託書，簡稱議價書或是斡旋書。當時我是與張炎波與劉俊卿一起去被告處所找被告，有拿議價書要給被告簽立、也告知有人要出價，但是被告拒絕簽立是因為出價不滿意，當時有提示、告知。」等語（原審卷第35頁正面之筆錄參照）。由此，堪認被上訴人之職員非但曾告知議價書之內容，且當面出示議價書予上訴人，但遭上訴人以價錢不滿意為由，拒以接收而未予簽認，以表示承諾或調整變更買方議價條件等事實為真實。
㈣按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
」，民法第235條前段定有明文。換言之，債務人已依債之本旨實行提出給付者，即已生提出之效力。本件被上訴人已依兩造所簽系爭契約之約定，不僅已提出示議價書予上訴人，且並以言語告知議價書之內容，是其確已依債之本旨實行提出給付無誤，惟其後遭上訴人拒絕而已，故上訴人以被上訴人未交付議價書（要約書）為由，據以解除系爭契約，即無依據，要難採認。
㈤本件上訴人確實於系爭契約期限屆滿之翌日起3個月內即101
年2月23日私自與訴外人黃蕊簽定買賣契約，並於101年3月21日辦竣所有權移轉登記予訴外人即黃蕊之子蕭俊凱，此依系爭契約第11條第1項第3款約定，上訴人應支付委託銷售價格百分之4服務報酬予被上訴人，本件之委託銷售價係332萬元，故該百分之4服務報酬為132,800元（計算式：委售總價3,320,000元×0. 04＝132,800元），承上，上訴人拒絕給付上開金額之報酬，即無依據，是其所辯，洵不足取。
四、綜上，被上訴人依系爭契約第11條第1項第3款之約定，請求上訴人給付132,800元，及自支付命令送達上訴人之翌日即101年4月24日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。上訴人拒絕給付，委無可採。原審為被上訴人之全部勝訴之判決，並依職權宣告准予假執行，並無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決結果不生影響，爰毋庸一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 蘇清恭
法 官 陳瑞水法 官 洪志賢以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 102 年 3 月 22 日
書記官 蔡杰玲