臺灣彰化地方法院民事判決 101年度簡上字第30號上 訴 人 太平洋房屋仲介股份有限公司臺中分公司法定代理人 李珠華訴訟代理人 蔡允文被 上訴人 黃錦南
黃乙惠陳讚登上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國100年11月17日本院員林簡易庭第一審判決（100年度員簡字第158號）提起上訴，本院於民國101年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人於民國99年3月18日，與被上訴人黃錦南、黃乙惠簽
訂「專任委託契約書」（下稱系爭專任委託契約書），委託上訴人居間銷售其所共有、權利範圍各2分之1，坐落彰化縣彰化市○○○段過溝子小段117-82地號土地及其上門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷4之1號房屋（以下稱系爭房地），被上訴人黃錦南並簽立授權書由被上訴人黃乙惠為其代理人，委託銷售價格為新臺幣（下同）798萬元，委託銷售期間自99年3月20日起至99年6月30日止，嗣於99年6月17日，契約內容委託總價變更為750萬元，委託期限變更為至99年9月30日止。嗣上訴人於99年4月13日覓得買受人即被上訴人陳讚登，其願以600萬元買受系爭房地，並與上訴人簽訂「不動產購買要約書」（下稱系爭不動產購買要約書），經上訴人通知被上訴人黃乙惠並居中斡旋，惟被上訴人黃乙惠拒絕，故買賣契約未能訂立。依系爭專任委託契約書第5條第3項第3款約定「賣方於委託期間屆滿後2個月內，與太平洋曾介紹之客戶、其配偶及二親等內親屬成交者，即應給付按成交價4％計算之服務報酬」；依系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定「買方或其配偶、二親等內親屬若與太平洋曾介紹之賣方於其委託契約期限屆滿後2個月內成交時，買方同意給付太平洋依賣方委託價之2％計算之違約金作為買方違約之賠償」，本件被上訴人黃錦南、黃乙惠於上開委託期間屆滿後2個月內，即於99年11月29日與被上訴人陳讚登之子陳家弘、媳婦李雅惠就系爭房地簽訂買賣契約，由訴外人陳家弘、李雅惠買受系爭房地，並於99年12月10日完成過戶登記手續，則依系爭專任委託契約書第5條第3項第3款約定及系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定，被上訴人黃錦南、黃乙惠應依委託價格750萬元，按4％共同給付上訴人服務報酬30萬元，被上訴人陳讚登應按上開價格2％給付上訴人違約金（起訴狀誤載為服務報酬）15萬元。並聲明：1.被上訴人黃錦南與黃乙惠應共同給付上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.被上訴人陳讚登應給付上訴人15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.願供擔保聲請宣告假執行。
㈡其餘與原審判決相同者予以引用外，於本院補稱：
⒈被上訴人陳讚登於99年4月13日簽訂系爭不動產購買要約書
，表示願以600萬元買受系爭房地後，上訴人所屬經紀營業員謝曜駿即至被上訴人黃乙惠處，出示系爭不動產購買要約書，並請其於「回簽單」上簽名確認，惟被上訴人黃乙惠看完拒簽，訴外人謝曜駿不得已至被上訴人黃錦南處，請其閱覽系爭不動產購買要約書，並於「回簽單」上簽名確認，被上訴人黃錦南於99年4月19日下午4時許簽名並蓋手指印表示知悉買方為誰，出價若干等情，但表示不同意以600萬元出售予被上訴人陳讚登。由上可知，被上訴人黃錦南、黃乙惠確實知悉上訴人所介紹之買受人為被上訴人陳讚登。嗣被上訴人黃錦南、黃乙惠於系爭房地於委託期限屆滿後，即於99年10月1日起，委由當時「家慶房屋」（現改為加盟「住商不動產」）經紀營業員王加乘（原名王志成）居間出售，後於99年11月某日由被上訴人黃錦南、黃乙惠出售予被上訴人陳讚登之子陳家弘、媳婦李雅惠。自形式上觀察，上訴人所介紹之買方與「家慶房屋」所介紹之買方雖有不同，然自實質論，當屬一人。為防免此情形所生爭議，系爭專任委託契約書第5條第3項第3款約定始為上開約定。又被上訴人陳讚登與訴外人陳家弘、媳婦李雅惠間屬二親等內之親屬此一事實，上訴人認為依一般經驗法則推斷，被上訴人黃錦南、黃乙惠於訂立系爭房地之買賣契約書時，難諉為不知。再系爭房地之建物登記謄本上所記載之原因發生日期即99年11月29日，係屬「公契」訂立日，即不動產移轉契約訂立日，至不動產買賣契約訂立日，在一般經驗法則上，應於29日之前，原審就此有所誤認，特此說明。
⒉被上訴人陳讚登知道其所欲買受者為何棟房地，亦清楚知悉
所有權人為誰，此應屬肯定的事實。又其配偶黃玉里向「家慶房屋」表示欲買受系爭房地，及後來以訴外人陳家弘、媳婦李雅惠之名義買受系爭房地並登記為所有權人一事，被上訴人陳讚登當亦清楚知悉，則被上訴人陳讚登於委託期限屆滿後2個月內，以訴外人陳家弘、媳婦李雅惠之名義與被上訴人黃錦南、黃乙惠訂立買賣契約，當然違反系爭不動產購買要約書」第9條第2項第2款約定。又被上訴人陳讚登稱不知悉上訴人與被上訴人黃錦南、黃乙惠間之委託期限至何時為止，故否認其有違約之意圖云云。然查「家慶房屋」知悉被上訴人黃錦南、黃乙惠與上訴人所約定之委託期間於99年
9 月30日屆滿，是「家慶房屋」始與被上訴人黃錦南、黃乙惠約定委託期限自次日即99年10月1日起。此項事實被上訴人陳讚登實難諉為不知。再自實際言，99年9月30日以前，系爭房地究由何家仲介公司受託銷售中，乃極易打聽之事，此從系爭房地所在處張掛之銷售看板亦可得知。故被上訴人陳讚登就委託期限於何時屆滿，應清楚知悉。
二、被上訴人之抗辯：除與原審判決相同者，予以引用外，於本院補稱：
㈠被上訴人黃錦南、黃乙惠部分：
⒈被上訴人黃錦南、黃乙惠共有系爭房地，於99年3月18日委
託上訴人銷售（營業員謝耀駿），契約期間為99年3月20日起至99年6月30日，委託銷售價為798萬元。因上訴人未能承銷，上訴人乃於99年6月17日利用契約內容變更合意續約至99年9月30日止合約期滿，仍未能承銷，被上訴人黃錦南、黃乙惠旋即委託「家慶房屋」代為銷售，契約期間為99年10月1日至99年11月30日止，委託銷售價為811萬元。嗣於99年11月29日「家慶房屋」搓合訴外人陳家弘與李雅惠買受系爭房地，成交價740萬元，並於99年12月10日完成登記手續。
⒉被上訴人黃錦南、黃乙惠在委託上訴人期間不曾知道買方姓
名，更無與買方見面等情事，所以被上訴人黃錦南、黃乙惠從頭到尾都不知道買方是誰，當然更不認識被上訴人陳讚登。又被上訴人陳讚登於原審亦表示不認識被上訴人黃錦南、黃乙惠，被上訴人黃錦南、黃乙惠委託「家慶房屋」於99年11月29日撮合成交之買方即訴外人陳家弘與李雅惠，原係被上訴人陳讚登之子、媳婦。被上訴人黃錦南、黃乙惠直到上訴人提出本件訴訟時，始知悉其等關係。
⒊證人即「家慶房屋」經紀人王家乘於原審100年11月3日審理
時亦證稱：99年11月29日被上訴人黃錦南、黃乙惠與陳家弘、李雅惠成交價740萬元，此筆交易是他撮合成交的，同時也拿到買方仲介費，絕對不是私下交易的，被上訴人陳讚登從未到過「家慶房屋」等語。
㈡被上訴人陳讚登部分：
⒈被上訴人陳讚登於99年4月13日向上訴人簽立系爭不動產購
買要約書時，上訴人與被上訴人黃錦南、黃乙惠簽立系爭專任委託契約書之委任期間至同年6月30日，即便根據要約內容規定可追溯2個月，期限亦僅至同年8月31日，此為要約書當時確切之有效日期，然被上訴人陳讚登係至同年11月17日始向「家慶房屋」簽立要約書，被上訴人陳讚登並無違約。⒉被上訴人陳讚登簽立系爭不動產購買要約書，要約日期為99
年4月20日到期，基本上過了要約期，雙方並無成交，被上訴人陳讚登亦四處另覓他屋，雙方並無聯絡，被上訴人陳讚登無從得知被上訴人黃錦南、黃乙惠之情形。又上訴人自承在與被上訴人陳讚登簽立要約書2個月後，即同年6月17日始與被上訴人黃乙惠變更契約內容，將原本同年6月30日到期之委任期限改至同年9月30日，當時被上訴人陳讚登之要約書早已過2個月，上訴人與被上訴人黃錦南、黃乙惠事後續約，可謂神不知鬼不覺，被上訴人陳讚登應不須為其完全不知情之情負責。再上訴人與被上訴人黃錦南、黃乙惠續約關係被上訴人陳讚登之權益，基於消費公平原則，上訴人既以營利為目的，斷無不告知被上訴人陳讚登之理，故上訴人自需負責。
⒊被上訴人陳讚登與上訴人並無嫌隙，亦與「家慶房屋」素昧
平生，被上訴人陳讚登之妻黃玉里之所以於99年11月17日改向「家慶房屋」寫要約書，純粹僅係因當時被上訴人黃錦南、黃乙惠確實委託「家慶房屋」出售系爭房地，被上訴人陳讚登與上訴人所簽訂之系爭不動產購買要約書亦已過期，加上這幾個月在別處，並未找到更適合之房屋，才會回頭購買系爭房地。但不論向何家仲介購買，被上訴人陳讚登均須負擔仲介費，訴外人黃玉里亦確實給付仲介費8萬元，被上訴人陳讚登確實無辜。
三、原審為上訴人敗訴判決後，上訴人提起上訴，其上訴聲明，求為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人黃錦南與黃乙惠應共同給付上訴人30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被上訴人陳讚登應給付上訴人15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則均請求：㈠駁回上訴人上訴。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院得心證之理由：㈠本件上訴人主張其與被上訴人黃錦南、黃乙惠於99年3月18
日簽訂系爭專任委託契約書，由被上訴人黃錦南、黃乙惠委託上訴人居間銷售其所共有、權利範圍各2分之1之系爭房地，上訴人黃錦南並簽立授權書由被上訴人黃乙惠為其代理人，委託銷售價格為798萬元，委託銷售期間自99年3月20 日起至99年6月30日止，嗣於99年6月17日，契約內容委託總價變更為750萬元，委託期限變更為至99年9月30日止；又上訴人與被上訴人陳讚登於99年4月13日簽訂系爭不動產購買要約書，被上訴人陳讚登願以600萬元買受系爭房地，惟買賣雙方未就價格達成共識而未成立。嗣於上開委託銷售期間屆滿後2個月內之某日，被上訴人黃錦南、黃乙惠與被上訴人陳讚登之子陳家弘、媳婦李雅惠簽訂買賣契約，陳家弘及李雅惠買受系爭房地，並於99年12月10日完成過戶登記手續等情，為兩造所不爭執，並有系爭專任委託契約書、授權書、契約內容變更合意書、系爭不動產購買要約書、系爭房地登記謄本等件附卷可稽（見原審卷第6頁至第15頁），堪信屬實。
㈡上訴人主張依系爭專任委託契約書第5條第3項第3款之約定
及系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款之約定，分別向被上訴人黃錦南、黃乙惠請求給付仲介報酬，及向被上訴人陳讚登請求給付違約金，則為被上訴人等所拒絕，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈按定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂
立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款；定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約，消費者保護法第2條第7、9款分別定有明文。基於契約自由原則，此等契約條款，原則上均屬有效，當事人雙方理應受其拘束。惟因此等條款係當事人之一方所預先擬定，其就交易之客體，非但具備專業知識，且通常均已累積豐富交易經驗，並多藉助法律專業人士為其擬定定型化契約條款，故其條款多以追求己方之最大利益為目標，或使用專門用語，而為通常欠缺相關法律常識之交易他方所難以理解，或隱藏風險轉嫁，而使交易他方承擔不利。是其雖符合契約自由之外觀，然多悖離契約正義之要求，為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，民法第247條之1明定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。
二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」。次按消費者保護法第12 條復明定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，亦屬無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：
一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」，至定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之。本件上訴人係以提供不動產仲介服務之企業經營者，被上訴人黃錦南、黃乙惠係以接受上訴人居間服務之消費者，雙方就系爭居間契約之法律關係核屬消費關係，且雙方簽訂之系爭專任委託契約書，為上訴人為與不特定多數消費者訂立同類型契約之用，預先擬定之契約書面，屬消費者保護法第2條第7款所稱之定型化契約，自有消費者保護法相關規定之適用。再參照內政部於92年6月6日公布修正之不動產委託銷售契約書範本第11條第1項約定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第5條約定之服務報酬，並應全額一次給付與受託人：...㈢受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託期間屆滿後2個月內，逕與該資料內之客戶成交者。但經其他不動產經紀業仲介成交者，不在此限」，衡諸該條之規範意旨，係為防止委託人規避支付受任人約定之報酬，私下與透過受託人認識之仲介客戶達成交易，而基於誠實信用原則所為之特殊規定，然仍以委託人因受託人所提供之資料，而於委託期間屆滿後2個月內與資料內之客戶成交時為前提，但若係經其他不動產經紀業仲介成交者，則不在此限。而系爭專任委託契約書第5條第3項第3款約定：「賣方於委託期間屆滿後2個月內，與太平洋曾介紹之客戶、其配偶及二親等內親屬成交者，即應給付按成交價4％計算之服務報酬」等語，除擴張上訴人所得請求支付服務報酬之範圍，即於被上訴人黃錦南、黃乙惠未因上訴人所提供之資料而與資料內之客戶、其配偶及二親等內親屬成交時，上訴人亦得請求給付服務報酬，顯加重被上訴人黃錦南、黃乙惠之責任而悖於誠信原則外，該約定並將被上訴人黃錦南、黃乙惠所不得交易之對象範圍，擴大至經其他不動產經紀業仲介成交之情形，限制被上訴人選擇不同居間對象之自由，亦屬不利於被上訴人黃錦南、黃乙惠，本院審認基於誠實信用原則，此部分約定應為目的性限縮解釋，即限於委託人透過受託人認識客戶、其配偶及二親等內親屬，且非經其他不動產經紀業仲介，而私下與買方成交之情形，受託人始得請求委託人給付按成交價4％計算之服務報酬。
⒉本件被上訴人黃錦南、黃乙惠主張其等於與上訴人簽訂之系
爭專任委託契約書合約期滿，即委託「家慶房屋」代為銷售系爭房地，契約期間為99年10月1日至99年11月30日止，委託銷售價為811萬元，嗣於99年11月29日「家慶房屋」仲介被上訴人陳讚登之子陳家弘、媳婦購買系爭房地，成交價為740萬元，並於99年12月10日完成登記手續等情，有系爭房地登記謄本、「家慶房屋」專用專用委託銷售契約書、購買不動產要約委託書等件在卷可按（見原審卷第14頁至第15頁、第47頁、第57頁）。又參以證人即「家慶房屋」前經紀人王加乘於原審審理時亦明確證稱：我在市場吃飯，聽說這間房子要出售，我上地政網站查詢所有權人，先找到被上訴人黃乙惠，之後問她出售的價格，是否有委託他人，發現她跟上訴人有簽委託契約，所以我們在期限後再跟被上訴人黃乙惠簽約，我們透過小蜜蜂的電線桿看板廣告，後來是被上訴人陳讚登之妻黃玉里打電話給我詢問這間房屋如何出售，我就向她要聯絡方式，我們在99年11月17日跟黃玉里簽約，如果交成買方要負擔2％的仲介費用。後來黃玉里出價700萬元，但賣方不賣，賣方當時簽了811萬元，之後我們約雙方到公司（指營業處所）當面議價，成交價格是740萬元，我們有向買方收了8萬元仲介費用，賣方就未再給付仲介費，因為賣方認為要賣811萬元，但成交價是740萬元，故未再給付仲介費。當時接洽雙方過程感覺他們完全不認識，且被上訴人陳讚登從來未到過「家慶房屋」公司（指營業處所）等語（見原審卷第52頁至第53頁），是堪信系爭房地之買賣契約，係由「家慶房屋」居間仲介而成立。再證人即上訴人之業務員謝曜駿於原審審理時證稱：朋友介紹賣方黃乙惠給我認識，黃乙惠委託我出售該房屋，簽完合約後我刊登報紙、網路廣告及海報，陳讚登看到現場的廣告打電話給我，之後有出價，但沒有談成，買方出價600萬元，賣方要賣750萬元，我有去找賣方降價，但是黃乙惠看到出價單之後不在上面簽名，之後我找黃錦南簽署『回簽單』，我們買方的任何出價都要賣方簽名，讓賣方知道買方的名字避免日後爭議，陳讚登在6個月底有打電話問我，表示願意價格再往上加，說他願意出價620萬元，6月17日我有再找黃乙惠請她降價，但她沒有降價，我又請她再續約，委託期限到9月30日，7月中旬之後我與黃乙惠聯絡，她的態度就很不好，所以這案件就沒有談成。7月到9月我都有找黃乙惠，電話有時有通，有時候就掛掉了，陳讚登7月以後就沒有再聯繫了」等語（見原審卷第53頁至第55頁），雖證人謝曜駿提出由被上訴人黃錦南親簽之回簽單1紙，以證明於委託期間被上訴人黃錦南、黃乙惠確已知悉買方為被上訴人陳讚登，然此並無法證明被上訴人黃錦南、黃乙惠即知悉系爭房地買受人陳家弘、李雅惠為被上訴人陳讚登之子及其媳婦，況證人即「家慶房屋」前經紀人王加乘亦證稱：當時接洽雙方過程感覺他們完全不認識，且陳讚登從來未到過「家慶房屋」公司（指營業處所）等語，是自難推認被上訴人黃錦南、黃乙惠係透過上訴人所提供之客戶資料，認知買受人陳家弘、李雅惠與被上訴人陳讚登之關係。從而，被上訴人黃錦南、黃乙惠與訴外人陳家弘、李雅惠簽訂系爭房地之買賣契約，既係經由「家慶房屋」居間仲介而成立，且被上訴人黃錦南、黃乙惠並未透過上訴人所提供之客戶資料，認知買受人陳家弘、李雅惠與被上訴人陳讚登之關係，揆諸前揭規定及說明，此部分自不符合系爭專任委託契約書第5條第3項第3款約定。從而，上訴人主張依該款約定，向被上訴人黃錦南、黃乙惠請求按成交價4％計算之服務報酬30萬元等情，為無理由，應予駁回。⒊觀諸上訴人與被上訴人陳讚登所簽訂之系爭不動產購買要約
書，被上訴人陳讚登係以接受上訴人居間服務之消費者，兩造就系爭居間契約之法律關係核屬消費關係，且系爭不動產購買要約書，為被上訴人預先擬定之契約條款並作為契約內容，當屬定型化契約無訛。又內政部於92年6月26日公告不動產委託銷售契約書範本所附之「要約書簽約注意事項」，雖無不動產委託銷售契約書範本第11條第1項第3款之類似規定，然按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。復按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第1項、第2項亦分別定有明文。觀諸上開不動產購買要約書第9條第2項第2款固約定：「買方或其配偶、二親等內親屬若與太平洋曾介紹之賣方於其委託契約期限屆滿後2個月內成交時，買方同意給付太平洋依賣方委託價之2％計算之違約金作為買方違約之賠償」等語，然其所指委託契約期限是否僅限於系爭不動產購買要約書簽約時，賣方委託仲介銷售系爭房地之契約期限？抑或包括系爭不動產購買要約書簽立後，賣方與上訴人雙方變更延長委託銷售系爭房地之契約期限？並未明確以文字為約定，自應解釋之。本件被上訴人陳讚登辯稱：其與上訴人簽立系爭不動產購買要約書時，被上訴人黃錦南、黃乙惠委託上訴人出賣系爭房地之期限係至99年6月30日，故系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款所指期限屆滿後2個月內，應僅至同年8月31日等語。本院審酌被上訴人陳讚登與上訴人簽立系爭不動產購買要約書時，固約定被上訴人陳讚登或其配偶、二親等內親屬若與上訴人曾介紹之被上訴人黃錦南、黃乙惠於其委託契約期限屆滿後2個月內成交時，被上訴人陳讚登同意給付上訴人依被上訴人黃錦南、黃乙惠委託價之2％計算之違約金作為被上訴人陳讚登違約之賠償等情，然該委託契約期限依一般消費者客觀上所得認知，應係指簽立不動產購買要約書之際，被上訴人黃錦南、黃乙惠委託上訴人銷售系爭房地之明確契約期限，方與常情相符，否則若任上訴人與被上訴人黃錦南、黃乙惠於事後擅自變更委託銷售系爭房地之期限，甚至無限期延長，豈不置被上訴人陳讚登長時期處於有違反系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定，而須賠償上訴人違約金之風險？此顯與交易實務不符，並損及買方經濟上之利益。是此部分應於有疑義時，為對消費者有利之解釋，即系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定之「委託契約期限」，應係約定「不動產購買要約書簽約時，賣方委託仲介銷售系爭房地之契約期限」，而非約定及於「不動產購買要約書簽立後，賣方與上訴人雙方變更延長委託銷售系爭房地之契約期限」之情形，如此解釋，始符合不動產購買要約書契約當事人間之公平，不致過度限制買方本所享有之締約自由。從而，系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定之「委託契約期限」，依消費者保護法第11條及民法第98條之規定解釋，應係約定「不動產購買要約書簽約時，賣方委託仲介銷售系爭房地之契約期限」，則上訴人與被上訴人陳讚登係於99年4月13日簽訂系爭不動產購買要約書，當時被上訴人黃錦南、黃乙惠委託上訴人銷售系爭房地之期限為99年3月20日起至99年6月30日，故系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款所約定之「期限屆滿後2個月內」，應僅至99年8月31日甚明。本件被上訴人黃錦南、黃乙惠委託「家慶房屋」銷售系爭房地之期限為99年10月1日至99年11月30日止，其與被上訴人陳讚登之子陳家弘、媳婦李雅惠就系爭房地簽訂買賣契約應為99年10月1日以後，顯已逾系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定之「委託期限屆滿後2個月內」即99年8月31日，則上訴人自不得依該款約定，向被上訴人陳讚登請求按賣方委託價之2％計算之違約金。
五、綜上所述，上訴人本於系爭專任委託契約書第5條第3項第3款約定，請求被上訴人黃錦南、黃乙惠給付按成交價4％計算之服務報酬30萬元，及本於系爭不動產購買要約書第9條第2項第2款約定，請求被上訴人陳讚登給付按賣方委託價之2％計算之違約金15萬元，均為無理由，不應准許。原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，理由雖有不同，但結論並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經審酌後核與本件判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
民事第一庭 審判長法官 康弼周
法官 詹秀錦法官 黃楹榆以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 10 月 16 日
書記官 彭月美