臺灣彰化地方法院民事裁定 101年度事聲字第69號異 議 人 梁聯豊相 對 人 臺灣土地銀行股份有限公司法定代理人 蘇樂明代 理 人 蕭國楨拍 定 人 蕭雪花上列當事人間因清償債務強制執行事件，異議人對於民國101年9月5日本院民事執行處司法事務官所為101年度司執字第2615號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
本院101年度司執字第2615號執行事件就異議人所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地應有部分2分之1，及建號1191號即門牌號碼彰化縣鹿港鎮楊厝巷2之2號建物（加強磚造2層樓房、農舍）、建號2208號即1191建號之增建部分（加強磚造、農舍）所為之拍賣程序，應予撤銷。
理 由
一、原裁定意旨略以：本件拍賣標的為農舍，投標人需符合無自用農舍之資格或條件，該資格或條件證明之提出，屬得命補正事項，不因拍賣公告漏未記載，且投標人於投標時未提出該證明文件，即認投標無效。本件投標人投標時雖未提出無自用農舍之證明文件，然已於投標後補正，經審查後符合無自用農舍之資格或條件，投標人應買為有效，本件拍賣程式尚難謂有瑕疵。又本件拍定公告備註第五點所定拍賣條件但書之記載，與農業發展條例第18條第4項之規定不符，該拍賣條件有瑕疵。惟強制執行之拍賣，通說之見解係解釋為買賣之一，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，執行程序之瑕疵，是否構成撤銷之事由，應依個案權衡以求三方當事人權利之衡平考量。上開拍賣條件但書與農業發展條例第18條第4項立法意旨相左部分，因抵觸法規而無效，對土地共有人不生拘束效力，自無侵害其權利之虞。另上開拍賣條件本文部分仍屬有效，土地共有人行使優先承買權時，併同農舍優先承買，若土共有人不行使優先承買權或另有農舍而不得行使優先承買權，即由拍定人取得土地及農舍，不論由共有人優先承買或拍定人得標，均不生侵害異議人即債務人之利益。是異議人請求撤銷拍賣程序，為無理由，應予駁回。
二、異議意旨略以：㈠異議人對於於執行法院民國101年6月28日之開標程序（即應
宣布廢標而未宣布廢標），執行法院既承認拍賣條件有瑕疵（即承認違法），當然不服其再認定拍賣條件雖有瑕疵，然該瑕疵存在，不致侵害債務人及共有人之權益為由，裁定駁回異議人請求撤銷拍賣程序。
㈡本件拍賣公告第五點但書拍定條件，違反強制規定，先自創
出農舍顯然不必與其坐落用地併同移轉之定拍條件（不同人承買），故意讓共有人限於錯誤而未參與投（競）標，（誤解農舍不必與其坐落用地併同移轉，則共有人對共有土地，當然有絕對優先權）。違法拍賣公告，既然影響投標人（共有人）競標意向，當然影響拍定價格，當然生侵害異議人、債權人利益（強力競標，提高拍賣標的物拍定價格，債務人可多還債務，債權人可多取償債權）。反觀執行法院違法之公告，讓土地共有人誤解農舍不必與其坐落用地併同移轉，否則土地共有人可將其持有1/2土地，再創設出售（移轉）部分持分予無農舍農民，則土地共有人確定可買回共有土地與農舍，孰謂違法之公告，不生侵害共有人之權益。
㈢依原裁定理由三記載，本件執行程序既然違反強制規範，自
始無效，則已構成撤銷拍定之事由，無庸置疑，絕不容執行法院自創違法定拍條件，又辯稱：執行程序之瑕疵，是否構成撤銷拍定之事由，自得應依個案權衡以求三方當事人之平衡考量。既是違法之執行程序，強制執行承辦人員，依法規範權限射程絕不及此。本件違法之拍定程序，顯然故意確保拍定人確定可以買農舍，而侵害債務人，土地共有人之權益至鉅，情極灼明，爰依法提出異議等語。
三、經查，本院101年度司執字第2615號強制執行事件，就異議人所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號土地應有部分2分之1，及建號1191號即門牌號碼彰化縣鹿港鎮楊厝巷2之2號建物（加強磚造2層樓房、農舍）、建號2208號即1191建號之增建部分（加強磚造、農舍）等不動產（下稱系爭不動產）拍賣，拍賣公告備註第五點記載「土地共有人就其共有土地有優先承買權。因本次拍賣標的訂為合併拍賣，共有人如欲主張土地優先承買權時，即應依拍定條件，連同非共有部分一併承買。但拍定人如不願意將非共有標的讓由共有人一併承買，共有人僅得就共有部分承買，其他標的仍歸拍定人。」，經執行法院於101年6月28日公開拍賣，由蕭雪花得標拍定，並於101年6月29日具狀補正其全國財產稅務歸戶財產查詢清單、建物登記謄本等，嗣因異議人聲明異議，拍定人尚未繳交價金，執行法院亦未核發權利移轉證書等情，業經本院調卷查明。
四、按拍賣不動產之公告應載明定有應買資格或條件者，其資格或條件，固為強制執行法第81條第2項第6款所明定，惟該項規定係使一般投標人預先明瞭應買之資格或條件，促其注意，以避免發生買賣契約為無效或得撤銷之情形。惟「無擁有農地之人，即無法於強制執行拍賣程序中，提出『無自用農舍』之證明文件，如強令其於投標時，即應提出該證明文件，對該等人自有不公，則上開證明文件之提出，核屬得命補正之事項，非因未提出該證明文件，即認投標無效。」（參照最高法院97年度台抗字第24號裁判意旨）。是本件強制執行之拍賣程序，投標人於投標時雖未提出無自用農舍之證明文件，然既於投標後補正，經執行法院審查後認為符合無自用農舍之資格或條件，依上開說明，自難認其投標無效。原裁定此部分認定，並無違誤。
五、次按強制執行法第81條第2項第1款規定，不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項，應於拍賣公告載明之。又依辦理強制執行事件應行注意事項第43條第6項規定，拍賣之不動產，債務人之權利受有限制，應於拍賣公告載明。上開規定旨在使投標人預先明瞭拍賣之不動產實際狀況，以決定是否投標及其出價之金額。而「第1項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。」，則為農業發展條例第18條第4項所明定。是本件拍賣公告備註第五點但書之記載，顯然違反農業發展條例第18條第4項規定。而依上開拍賣公告之內容觀之，亦足使投標人誤認為土地共有人僅得就土地行使優先承買權，其如不願將農舍由共有人承買，仍能取得農舍之所有權，此對於其他人是否決定應買及出價高低，自有影響。故異議人主張上開公告事項侵害其利益，即非無據。本件拍賣程序既有瑕疵，異議人聲明異議，請求撤銷系爭不動產之拍賣程序，即屬有據。本院民事執行處司法事務官以上開拍賣公告之記載違反法律強制規定而當然無效，無損於異議人之權利，而駁回異議人之聲明異議，尚有未洽。爰由本院廢棄原裁定，並裁定撤銷系爭不動產之拍賣程序。
六、依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 23 日
民事第三庭 法 官 羅秀緞以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1000元。
中 華 民 國 101 年 10 月 23 日
書記官 楊筱惠