臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴更字第2號原 告 邱烋祭祀公業特別代理人 陳國偉律師被 告 邱垂湯訴訟代理人 邱奕彰
邱顯欽上列當事人間請求租佃爭議事件，原告對於民國100年1月20日本院99年度訴更字第4號第一審裁定提起抗告，經臺灣高等法院臺中分院以101年度抗更㈠字第139號廢棄原裁定發回本院，本院於102年3月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地上之耕地三七五租約關係不存在。
被告應將坐落前項土地上如附圖即彰化縣員林地政事務所收件日期民國九十八年四月二十三日、文號四三字第五九四號、複丈日期民國九十八年五月十二日土地複丈成果圖所示編號Ａ部分面積四九點五一平方公尺之鐵棚、編號Ｂ部分面積一五三點九四平方公尺之磚造房屋、編號Ｄ部分面積六三點五Ｏ平方公尺之磚造房屋、編號Ｅ部分面積五四點七二平方公尺之磚造房屋拆除後，將該部分土地連同編號Ｃ部分面積六五三點五八平方公尺之土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾壹萬捌仟玖佰肆拾陸元，及自民國九十八年四月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆佰伍拾玖萬陸仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹仟參佰柒拾捌萬伍仟壹佰伍拾玖元得假執行。
本判決第二項原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾捌萬參仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣壹佰肆拾壹萬捌仟玖佰肆拾陸元得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。次按於能力、法定代理權或為訴訟所必要之允許有欠缺之人所為之訴訟行為，經取得能力之本人、取得法定代理權或允許之人、法定代理人或有允許權人之承認，溯及於行為時發生效力，民法第48條亦有明文。又按祭祀公業條例已於民國97年7月1日施行，祭祀公業依該條例第21條、第22條規定向主管機關登記為祭祀公業法人者，固有當事人能力，未登記為法人者，仍不失為非法人團體，亦有當事人能力，並列其管理人為法定代理人（最高法院99年臺上字第1643號判決、97年度第2次民事庭會議決議參照）。經查，原告係於祭祀公業條例施行前即存在之祭祀公業，然尚未依該條例登記為祭祀公業法人，有原告提出之彰化縣政府100年5月23日府民宗字第0000000000號函、100年7月21日府民宗字第0000000000號函、彰化縣永靖鄉公所100年7月11日永鄉社字第0000000000號函附卷可稽（見臺灣高等法院臺中分院101年度抗更㈠字第139號卷第20頁至第22頁）。次查，原告祭祀公業原管理人邱煥火經本院97年度訴字第162號、臺灣高等法院臺中分院99年度上字第167號民事判決、最高法院99年度臺上字第2257號民事裁定，確定其對邱烋祭祀公業之管理權不存在，有各該判決在卷可按（見本院98年度訴字第204號卷第156頁至第161頁、99年度訴更字第4號第19頁至第26頁、第56頁至第57頁），雖原告主張其派下員已過半連署同意選任邱延俊、邱杏壇、邱創諒、邱紹然及邱森禧為管理人之同意書，且管理人間互相推選邱森禧為主任管理人等情，並提出原告祭祀公業邱烋全體派下員現員名冊、管理人選任同意書名冊及主任管理人選任同意書等件影本為證（見臺灣高等法院臺中分院100年度抗字第123號卷第48頁至第229頁）。惟觀諸上開管理人選任同意書所載：「本人同意選任下列附件管理人選任名單所列5名管理人均為祭祀公業法人彰化縣邱烋第1屆管理人，其任期自主管機關『完成選任備查』之日起算3年……」等語，顯見原告祭祀公業派下員所選任之前揭管理人，其任期須自主管機關完成選任備查之日起算，而原告祭祀公業申請法人管理人備查之程序，迄今未獲主管機關為合法備查之認定，有上開彰化縣政府、彰化縣永靖鄉公所相關函在卷可稽，則原告祭祀公業派下員所選任之前揭管理人，於主管機關完成選任備查之前，其任期既尚未開始，即無從行使管理人之權利，是原告祭祀公業即屬無法定代理人。而第三人邱森禧為原告祭祀公業之派下員，自屬利害關係人，其為免原告祭祀公業在本案訴訟因無法定代理人，恐致久延訴訟，將使當事人權益受損害，向發回前之臺灣高等法院臺中分院聲請選任其為原告祭祀公業之特別代理人，嗣經該院於101年4月19日，以101年度抗更㈠字第139號裁定選任陳國偉律師為原告祭祀公業之特別代理人。又陳國偉律師經選任為特別代理人後，已於本院言詞辯論期日追認原告原無合法代理時於歷審及本審程序所為之訴訟行為（見本院101年度訴更字第2號卷第58頁）。揆諸前揭法條規定，原告原起訴無合法代理之訴訟行為部分，均經補正而溯及發生效力。
二、至被告固抗辯：原告祭祀公業清理之最後時效係至101年7月1日止，原告既未能合法完成登記備查，陳國偉律師特別代理之情事即因此消滅，是原告祭祀公業從101年7月1日以後即欠缺合法代理而無從補正云云，然按「祭祀公業派下全員證明書核發，經選任管理人並報公所備查後，應於3年內依下列方式之一，處理其土地或建物：⒈經派下現員過半數書面同意依本條例規定登記為祭祀公業法人，並申辦所有權更名登記為祭祀公業法人所有。⒉經派下現員過半數書面同意依民法規定成立財團法人，並申辦所有權更名登記為財團法人所有。⒊依規約規定申辦所有權變更登記為派下員分別共有或個別所有；本條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業，應自本條例施行之日起3年內，依前項各款規定辦理；未依前2項規定辦理者，由直轄市、縣（市）主管機關依派下全員證明書之派下現員名冊，囑託該管土地登記機關均分登記為派下員分別共有。」96年12月12日公布、97年7月1日施行之祭祀公業條例第50條第1、2、3項分別定有明文。
原告祭祀公業迄今雖尚未依上開規定辦理，惟原告祭祀公業並未解散，且迄無證據證明主管機關已依派下全員證明書之派下現員名冊，囑託該管土地登記機關均分登記為派下員分別共有，是原告祭祀公業仍有法定代理人代為提起本訴及為訴訟行為之必要。故陳國偉律師自得行使特別代理人之職權，為原告祭祀公業為訴訟行為。被告上開所辯，難認可採。
三、又按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項分別定有明文。故就耕地租佃爭議，須先行調解、調處程序而不成立後，當事人始得提起民事訴訟以解決該紛爭，不得依行政爭訟方法以求救濟。故耕地租佃爭議之調解、調處不成立，係此類訴訟之訴訟成立要件，然其情形則屬可補正之事項，就調解、調處不成立之訴訟成立要件若有欠缺，倘經依法補正後，法院自不得再以耕地租佃爭議訴訟未經調解、調處不成立為由，駁回起訴。查兩造因耕地租佃關係發生爭執，前經彰化縣永靖鄉公所耕地租佃委員會於97年8月20日、同年9月30日調解不成立，再經彰化縣政府於98年2月25日調處不成立，由彰化縣政府移送本院裁判，有彰化縣政府98年3月4日府地權字第0000000000號函附永靖鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、調解程序筆錄、彰化縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄等件在卷可憑（見本院98年度訴字第204號卷第2頁至第29頁）。又雖上開調解、調處程序當時原告之法定代理人邱煥火之管理權，事後被認定確定不存在，然因本件發回前之臺灣高等法院臺中分院業於101年4月19日，裁定選任陳國偉律師為原告祭祀公業之特別代理人，且陳國偉律師於本院審理時追認原告於歷審所為之訴訟行為（見本院101年度訴更字第2號卷第58頁），業如前述，故應認本件起訴合法要件部分，已因其追認而補正邱煥火所踐行租佃爭議調解、調處程序法定代理權之欠缺，從而，有關耕地三七五減租條例第26條第1項規定調解、調處不成立之訴訟成立要件，即已補正，原告之起訴自屬適法。
四、再按「耕地三七五減租條例第26條第2項規定租佃爭議須經調解、調處始得起訴，旨在保持情感減少訟累。兩造既已因清償積欠地租及終止租約等事由，經調解、調處不成立，由宜蘭縣政府移送法院審理，則被上訴人另以上訴人不自任耕作，原訂租約無效為由，請求收回系爭耕地；為訴訟便宜起見，應認其已踐行該條項所定之調解、調處程序，否則未免勞民費事，有違立法真意。」（最高法院88年臺上字第403號、81年臺上字2930號判決要旨參照）。本件原告就本件租佃爭議，前依耕地三七五減租條例聲請調解時主張：確認三七五租約自始不成立，請求註銷租約登記，請求返還無權占有土地，請求返還土地使用15年之不當得利等情（見本院98年度訴字第204號卷第12頁至第13頁），其於本院審理時，就其請求確認兩造耕地三七五租約關係不存在之訴訟標的，併主張該租約因承租人不自任耕作，原訂租約無效之理由，應僅係原告就該訴訟標的提出之攻擊防禦方法，且揆諸前揭說明，兩造租佃爭議既經調解、調處不成立，並由彰化縣政府移送法院審理，亦應認此併主張部分已踐行該條項所定之調解、調處程序，而得由法院併予審理，附此敘明。
五、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於上訴人之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。原告主張兩造就彰化縣○○鄉○○段○○○○○號土地之耕地租賃關係不存在，惟為被告所否認，是以兩造就該土地之耕地租賃關係是否存在，將致原告之法律上地位陷於不安之狀態，而上開不安之狀態，復能以本件確認判決將之除去，則原告提起本件訴訟，訴請確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，本院認有確認之法律上利益。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○號（重測前為五汴頭段瑚璉
小段268-2地號）、面積975.25平方公尺，同段284地號（重測前為五汴頭段瑚璉小段283地號）、面積518.23平方公尺，及同段285地號（重測前為五汴頭段瑚璉小段261-1地號）、面積1847.29平方公尺等三筆土地（下稱系爭1016、284、285地號土地），原均為原告所有，嗣系爭284、285地號土地經法務部行政執行署彰化分署以原告積欠地價稅，以95年度地稅執特字第81016號行政執行事件進行公開拍賣，其後由被告買受，並於97年9月4日取得該2筆土地之權利移轉證書，此有各該土地登記第二類謄本、法務部行政執行署彰化分署不動產權利移轉證書等件在卷可稽（見本院98年度訴字第204號卷第22頁、第50頁至第52頁、第55頁至第62頁）。
又原告所有土地，自日據時期以來，均由前任管理人邱魏才管理，惟前任管理人邱魏才於日據時期大正8年1月11日死亡（即民國8年1月11日死亡）。前任管理人邱魏才死亡後，因原告派下員眾多且分散各地，故久未能合法選出繼任之新任管理人，致原告名下所有土地（包括系爭1016、284、285地號土地），均遭人無權占有使用。再被告占有系爭1016、28
4、285地號土地之使用情形為：⒈在系爭1016地號土地上建築房屋做為居家使用達數十年之久，詳如彰化縣員林地政事務所收件日期98年4月23日、文號43字第594號、複丈日期98年5月12日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號Ａ部分面積49.51平方公尺之鐵棚、編號Ｂ部分面積153.94 平方公尺之磚造房屋、編號Ｄ部分面積63.50平方公尺之磚造房屋、編號Ｅ部分面積54.72平方公尺之磚造房屋。⒉在系爭284、285地號土地上栽種苗木等園藝作物。
㈡被告固提出臺灣省彰化縣永瑚字第59號私有耕地租約書，承
租人欄之記載雖為被告，惟出租人欄所載之原告管理人邱魏才，早已於日據時期大正8年1月11日死亡（即民國8年1月11日死亡），根本不可能於40年左右期間與被告簽立系爭1016、284、285地號土地之耕地三七五租約書，是在欠缺契約當事人（即出租人）一方事實存在之前提下，該租約之契約要件不具備，故即不存在任何有效之耕地租約關係。又縱兩造間原有耕地租約存在，亦因被告在系爭1016地號土地建築房屋居住，已違反耕地三七五租減租條例第16條「承租人應自任耕作，……承租人違反前項規定時，原訂租約無效」規定，致兩造間之耕地租約依法無效（失效），致生租約關係不存在。因目前系爭1016地號土地仍屬原告所有，系爭284、285地號土地則經被告於97年9月4日由拍賣取得土地所有權，故僅請求確認被告就系爭1016地號土地之耕地三七五租約關係不存在，並依民法第767條規定請求被告拆除系爭1016地號土地上之地上物，將系爭1016地號土地返還予原告。㈢被告係於40年左右期間以無實質契約關係存在之耕地三七五
租約（永瑚字第59號），掩護其無權占有使用系爭1016、28
4、285地號土地之事實。又被告依據「不成立也不生效」之形式上租約而占有使用系爭土地，於法應認屬無權占有，而其無權占有期間之使用利益，即屬不當得利，被告自應依民法第179條前段規定及最高法院61年臺上字第1695號判例要旨，負返還不當得利之義務。本件斟酌系爭1016地號土地作為建築房屋居住使用，系爭284、285地號土地作為栽種園藝苗木使用，且被告亦為原告祭祀公業之派下員子孫等情，原告願依土地法第97條、第110條之規定，分別以法定最高租額之半數即以申報地價5％計算系爭1016地號土地之每年度不當得利數額2,516,145元（計算式：975.25平方公尺×3440元/平方公尺×5％×15年＝2,516,145元），並以申報地價4％計算系爭284、285地號土地之每年度不當得利數額各220,890元（系爭284地號土地計算式：518.23平方公尺×710.4元/平方公尺×4％×15年＝220,890元）、1,519,769元（系爭285地號土地計算式：1847.25平方公尺×1371.2元/平方公尺×4％×15年＝1,519,769元），合計前開3筆土地不當得利數額為4,256,804元。
㈣並聲明：⒈確認兩造間就坐落系爭1016地號土地之耕地三七
五租約關係不存在。⒉被告應將坐落系爭1016地號土地如附圖所示編號Ａ部分面積49.51平方公尺之鐵棚、編號Ｂ部分面積153.94平方公尺之磚造房屋、編號Ｄ部分面積63.50平方公尺之磚造房屋、編號Ｅ部分面積54.72平方公尺之磚造房屋拆除後，將該部分土地連同編號Ｃ部分面積653.58平方公尺之土地返還予原告。⒊被告應給付原告4,256,804元及自97年8月20日起（本件耕地租佃爭議第1次調解日）起至清償日止按年息5％計算之利息。⒋訴訟費用由被告負擔。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告對被告抗辯所為之陳述：㈠被告所引臺灣高等法院臺中分院85年度重上更㈠字第12號民
事判決，係屬原告確認派下權訴訟中之一例，該案兩造之陳述，均係派下員個人之意思陳述，不具有拘束原告之效力。況該案兩造之各別陳述，其事實真偽均待查證確認，僅係個別於訴訟中之攻擊防禦方法，並非訴訟標的，不具既判力，也不具爭點效，更對不同訴訟主體之本案原告及不同訴訟標的之本案訴訟，不具法律拘束效力。
㈡訴外人邱漢水、邱洲明、邱家濯、邱金章、邱家宅、邱木生
、邱傳利等人，均未曾經任何選任程序，不具有繼任管理人之資格，也無任何合法之管理權。渠等對外有關原告財產之行為，均屬無權處分或無權管理，對於原告均不具效力。
㈢被告檢附多紙52年至76年間之房屋稅、戶稅、田賦、地價稅
等單據，均與系爭1016、284、285地號土地（重測前舊地號為五汴頭段瑚璉小段268-2、283、281-1地號）無涉。
㈣原告既否認兩造間租賃關係之存在，自不可能依據租約關係
請求被告給付租金，惟被告卻抗辯主張兩造間之租約關係存在，而主張應適用租金請求權時效期間為5年之規定云云，應屬誤會。又依最高法院94年臺上字第1198號判決要旨，不當得利返還請求權之時效期間，應適用民法第125條一般時效期間15年之規定，此亦有另案本院96年訴字第939號確定判決確定可參。
㈤被告抗辯其為公同共有人，得依土地法第34條之1規定行使權利，惟土地法第34條之1規定與本案之請求無涉。
㈥原告並非以三七五減租條例第17條第1款第5項規定終止租約
，而係以三七五租約自始不成立及未自任耕作致租約無效為由提起本件訴訟，被告無受補償之權利。況參照最高法院83年臺上字第2400號判例意旨，耕地三七五減租條例第17條第2項規定之補償，與同條第1項第5款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯問題。
㈦彰化縣永靖公所租約登記簿所載，並無確定之私權效果。又
另案臺灣高等法院臺中分院81年度重上字第31號民事判決之兩造當事人與本件兩造當事人均屬不同，且其訴訟標的之法律關係亦均不同，該案就訴外人邱漢水於訴外人邱魏才死亡後接續管理祭祀公業邱烋之事實記載，並不具爭點之法律效力，自不得據此為有利被告之認定。
㈧訴外人邱煥火業經本院以97年度訴字第162號民事判決、臺
灣高等法院臺中分院以99年度上字第167號民事判決及最高法院以99年度臺上字第2257號民事裁定確定其對原告祭祀公業之管理權不存在，此為兩造所不爭執，則訴外人邱煥火於送交備查之祭祀公業邱烋第1次派下員大會紀錄之記載，亦無拘束原告之效力。
三、被告則以：㈠原告前登記管理人邱魏才於日據時期大正8年1月11日死亡，
被告係於民國37年、38年與原告祭祀公業之實質管理人邱漢水就系爭1016、284、285地號土地，訂立臺灣省彰化縣永瑚字第59號私有耕地租約，且經永靖鄉公所報請地政機關登記於謄本，並有臺灣省彰化縣永靖鄉耕地租約登記簿為證（見本院101年度訴更字第2號卷第24頁）。又稽之該臺灣省彰化縣永靖鄉耕地租約登記簿，上面有登載邱魏才、邱漢水、邱煥火（對造所認合法管理人），是兩造間就系爭1016、284、285地號土地確有三七五租約存在。
㈡耕地三七五減租條例係屬政策性之條例，具強行規定之效力
，且屬特別法，應優先於民法適用，此參照臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項「前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記…」規定即明。故原告主張其管理人邱魏才早已死亡，無人代表祭祀公業簽約，兩造間租約自始及不存在云云，殊無可採。
㈢原告於80年代曾提起確認派下權存在之訴，業經臺灣高等法
院臺中分院民事庭以85年度重上更㈠字第12號判決確定，該判決第46頁記載「邱氏宗祠敦睦堂及周邊公業田地由華循供派下之29世邱創廉、30世邱垂湯父子接續管理100年迄今...。」等語；第51頁記載「本公業設立後之前3位管理人為邱魏才、邱漢水、邱洲明祖孫三代..」等語；第56頁記載「…邱姓後世子孫，集資購置祭田（即原告祭祀公業土地），當時並推舉邱魏才為管理人，…至民國56年間，…上訴人邱家濯組成管理委員會（委員除邱家濯外，尚有邱金章、邱家定、邱木生、邱傳利等）與邱洲明訂立合約書..」等語，足認原告之管理人除訴外人邱魏才外，尚有訴外人邱漢水、邱洲明從事公業事務及財產之管理。又臺灣高等法院臺中分院81年度重上字第31號民事判決第7點亦提到邱魏水死後雖未正式選任，但實際上係由其子邱漢水接續管理為兩造所不爭執。再原告所承認之管理人邱煥火送交公所備查管理人之資料「祭祀公業邱烋第1次派下員大會紀錄」，清楚記載祭祀公業演變由邱魏才過世後，由其子邱魏水接任繼續管理38年，後由其子邱洲明管理10年等語（見本院101年度訴更字第2號卷第42頁至第46頁）。訴外人邱漢水、邱洲明雖未依法於地政機關登記為管理人，但其為「實際管理」，則毫無疑義。另被告承租系爭1016、284、285地號土地期間，曾受實際管理人邱漢水、邱洲明指示而代繳地價稅、田賦、房捐等，此有收據25張附卷可參（見本院98年度訴字第204號卷第108頁至第114頁），可證兩造間確有租賃關係存在。從而，依最高法院69年臺上字第475號、81年臺上字第516號、88年臺上字第756號、95年臺上字第1233號判決意旨，訴外人邱漢水、邱洲明及委員邱家濯、邱金章、邱家定、邱木生、邱傳利等人，代表原告祭祀公業與承租人即被告簽訂耕地三七五租約，並收取租谷，應對原告發生效力。本件兩造間有租賃關係存在，應屬無疑。
㈣被告近幾年未支付租谷，並非被告不予支付，而係原告未來
收取，被告應不構成欠租。又系爭1016、284、285地號土地之租金，依兩造間耕地三七五租約之記載，為每年231公斤，原告僅得據此租額請求給付，其請求給付不當得利，依法不合。系爭284、285地號土地業經被告以承租人身分，於強制執行拍賣程序主張優先承購，並已於97年9月15日辦畢移轉登記，故依民法第69條、第295條之規定，系爭284、285地號土地既已為被告所有，則系爭284、285地號土地以往未收取之租額，亦應歸屬被告。退言之，縱原告得收取，被告主張就超過5年時效之租金，依民法第126條規定得拒絕給付。
㈤祭祀公業條例規定清理時效為97年7月1日至101年7月1日，
原告迄未合法產生管理人，被告為原告祭祀公業派下之一員，自得依祭祀公業條例第50條第3項規定為共有人之一，享有共有人之權利，其法律關係應由共有人間任意為之。又被告為系爭284、285、1016地號土地之共有人，自得依土地法第34條之1規定行使權利。再系爭284、285、1016地號土地於63年，已依彰化縣永靖鄉公所發布之都市計畫法列為建地目，建地蓋屋為合法使用在先，原告欲對被告終止租約，亦應依耕地三七五租約條例第17條第1項第5款規定補償被告後，方進行終止租約。
㈥祭祀公業土地之處理方式，需完成法人登記後，依祭祀公業
條例第33條第1項規定經3分之2以上派下員同意，方能為土地財產之處理。兩造耕地三七五租約存在，已登載於土地登記謄本，原告欲解除其設定負擔，應提出3分之2以上出席、4分之3以上之同意書方得為之。
㈦並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如為不利被告之判決，請准提供擔保免為假執行。
四、本院得心證之理由：㈠原告主張系爭1016地號（重測前為五汴頭段瑚璉小段268-2
地號）、面積975.25平方公尺土地，系爭284地號（重測前為五汴頭段瑚璉小段283地號）、面積518.23平方公尺土地，及系爭285地號（重測前為五汴頭段瑚璉小段261-1地號）、面積1847.29平方公尺土地，原均為原告所有，嗣系爭284、285地號土地經法務部行政執行署彰化分署以95年度地稅執特字第81016號行政執行事件進行公開拍賣，其後由被告買受，並於97年9月4日發給被告權利移轉證書，有各該土地登記第二類謄本、法務部行政執行署彰化分署不動產權利移轉證書等件在卷可稽（見本院98年度訴字第204號卷第22頁、第50頁至第52頁、第55頁至第62頁），應堪認定。又原告主張被告在系爭1016地號土地上搭蓋如附圖所示編號Ａ部分面積49.51平方公尺之鐵棚、編號Ｂ部分面積153.94平方公尺之磚造房屋、編號Ｄ部分面積63.50平方公尺之磚造房屋、編號Ｅ部分面積54.72平方公尺之磚造房屋，及在系爭284、285地號土地上栽種苗木等園藝作物等情，業據其提出現場照片附卷可稽（見本院98年度訴字第204號卷第91頁至第93頁），並經本院會同兩造及彰化縣員林地政事務所測量人員勘測現場屬實，製有勘驗筆錄、現場略圖、附圖複丈成果圖附卷可按（見本院98年度訴字第204號卷第70頁至第74頁、第79頁），復為被告所不爭執，亦堪認定。
㈡原告主張兩造間就系爭284、285、1016地號土地之耕地三七
五租約並未合法訂立，縱有合法訂立，亦因被告未自任耕作，致租約無效，原告得依民法第767條規定請求被告拆除系爭1016地號土地之地上物，並就所占用之土地給付相當於租金之不當得利云云，惟為被告所否認，並以上開理由答辯。是本件應審酌之爭點為：⒈兩造間就系爭1016、284、285地號土地上之耕地三七五租約是否存在？⒉原告依民法第767條規定，請求被告拆除系爭1016地號土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分建物，並將該部分土地及如附圖編號Ｃ部分土地返還予原告，有無理由？⒊原告依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告給付原告占用系爭1016、284、285地號土地之不當得利，有無理由？其得請求之金額為若干？㈢兩造間就系爭1016、284、285地號土地上之耕地三七五租約
是否存在？⒈按「租賃為諾成契約，耕地租賃由當事人約定一方以田地租
與他方使用，他方支付租金而生效力，至耕地三七五減租條例第6條第1項規定，係為保護佃農及為舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或續訂，須經登記始生效力。茲系爭土地，既仍由被上訴人繼續耕作，並按期繳清應繳之租額，即與上訴人之間，已有租賃關係之存在」（最高法院70年度臺上字第1217號判決要旨參照）。次按「在上訴人登記為祭祀公業林和珠管理人之前之數十年，由林麗堂（與林和珠原同為祭祀公業林耀烈之派下員）實際管理，將前開土地出租，其收取之租金復用於前開土地稅捐之繳納，祭祀公業林和珠之派下亦從未為反對表示，自足引起義務人（被上訴人）正常之信任，認林麗堂、林朝實之出租或收租行為係合法而有效，基於誠實信用原則，衡量兩造之利益，應認其租賃契約對於上訴人繼續有效」（最高法院69年臺上字第475號判決意旨參照）。又按「公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意，惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限」（最高法院88年臺上字第756號判決意旨參照）。
⒉原告主張訴外人邱魏才為原告祭祀公業之前任管理人，於日
據時期大正8年1月11日（即民國8年1月11日）死亡乙節，業據其提出日據時代戶籍資料（見本院98年度訴字第204號卷第53頁）為證，並為被告所不爭執，此外，觀諸被告所提出之臺灣省彰化縣土地登記簿（見本院101年度訴更字第2號卷第25頁），其上記載系爭1016地號土地之所有人為原告祭祀公業，管理人為訴外人邱魏才等語，益見原告此部分主張，堪信屬實。又被告抗辯其於30、40年間，與原告之實際管理人邱漢水簽訂耕地三七五租約乙節，並提出臺灣省彰化縣永瑚字第59號私有耕地租約書、臺灣省彰化縣永靖鄉耕地租約登記簿等件為證（見本院98年度訴字第204號卷第23頁、101年度訴更字第2號卷第39頁）。本院審酌系爭284、285、1016地號土地謄本均登記有三七五租約，訂約面積各為0.0518公頃、0.1847公頃、0.0975公頃，面積核與上開永瑚字第59號私有耕地租約書記載之內容相符，且臺灣省永靖鄉耕地租約登記簿上亦記載承租人邱垂湯依耕地三七五減租條例第20條規定申請續訂永瑚字第59號私有耕地租約，續訂期間為44年1月1日至49年12月31日，出租人原記載「祭祀公業邱烋管理邱漢水」（大字體），後刪改為「邱魏才」（小字體），再刪改為「邱煥火」（小字體），有各該土地登記第二類謄本、臺灣省彰化縣永靖鄉耕地租約登記簿在卷可稽（見98年度訴字第204號卷第24頁至第25頁、101年度訴更字第2號卷第39頁），堪認系爭284、285、1016地號土地租約登記係被告於44年間，單方面向永靖鄉公所申請與原告祭祀公業續訂租約，且主張原告祭祀公業管理人為邱漢水，經永靖鄉公所審核後，依40年6月7日公布施行之耕地三七五減租條例第
20 條「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」規定，准予續定租約。再依40年6月7日公布施行耕地三七五減租條例第6條第1項「本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」之規定及臺灣省耕地租約登記辦法第2條「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉(鎮、市、區)公所申請」之規定，可知耕地租約訂立之登記，應以有合法訂立之耕地租約存在為前提。衡情若兩造就系爭284、285、1016地號土地未有耕地租約存在，彰化縣永靖鄉公所豈有可能於耕地租約租期屆滿，被告單獨申請租約登記時准予續訂租約？故被告抗辯訴外人邱漢水於30、40年間，以原告管理人名義與其就系爭284、285、1016地號土地簽訂耕地租約等情，並非子虛。
⒊原告主張祭祀公業邱烋於大正8年1月11日（即民國8年1月11
日）邱魏才死亡後，其子邱漢水並未經選任為原告管理人等情，為被告所不爭執。又依被告所提出之臺灣高等法院臺中分院81年重上字第31號民事判決（即確認祭祀公業邱烋派下權存在之訴訟），該判決理由七亦認定「系爭公業（即祭祀公業邱烋）自清光緒14年（戊子年即西元1888年）設立時，即選任邱魏才為管理人，其死亡後雖未經正式選任，但實際上係由其子邱漢水接續管理，邱漢水死亡後，仍依此例由其子邱洲明管理，至民國56年間，始由部分派下員選任邱家濯等5人為管理委員會委員，接管系爭公業之管理事宜，此為兩造所不爭執，並有上述合約書影本附卷可稽」等語，參以該案經法院認定為原告祭祀公業之派下員多達數百人，均對此部分不爭執，益見原告祭祀公業於邱魏才死亡後，並未選任邱魏才之子邱漢水為原告管理人。再邱魏才生前擔任祭祀公業管理人之身分地位及其管理權，因性質專屬「身分權」，邱漢水無從因繼承取得管理人地位，邱漢水固非祭祀公業邱烋合法管理人而有代理出租系爭土地之權限。然訴外人邱漢水於30、40年間，以原告管理人名義將系爭284、285、1016地號土地出租予被告，並與被告簽訂耕地租約，租期屆滿即由彰化縣永靖鄉公所核定續訂租約，租期6年，且原告祭祀公業數百名派下員於上開臺灣高等法院臺中分院81年重上字第31號確認派下權存在訴訟時，兩造對於邱漢水為原告之實際管理人乙節，從未為反對表示，又對於邱漢水將系爭28
4、285、1016地號土地出租予被告，迄至原告提起本件訴訟之前，長達50年之久，期間亦未見有任何原告祭祀公業派下員曾為反對之表示，堪認原告祭祀公業派下員間就此並無異議，自足以引起被告正常之信任。另被告主張其有代原告祭祀公業繳納地價稅、田賦、房捐等稅賦，作為使用土地之代價等語，並提出其繳納相關稅賦之收據等件為證（見本院98年度訴字第204號卷第108頁至第11 4頁），由該等稅賦之納稅義務人記載「邱漢水」、「祭祀公業邱烋」或「邱烋、邱洲明」等字觀之，堪認訴外人邱漢水應係為有效處理及解決原告祭祀公業之稅賦繳納問題，遂將系爭284、285、1016地號土地出租予被告進行利用，以免荒廢，並以被告代為繳付原告祭祀公業應繳納之相關稅賦，代替被告承租土地之租金繳納，其出租行為客觀上對原告祭祀公業派下員尚難認為不利。是揆諸前揭最高法院判決意旨，基於誠實信用原則，衡量兩造之利益，應認其出租行為對被告係合法有效。
⒋又按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項固分別定有明文。復按耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約固均歸於無效，惟此係指同一租約而言（參照最高法院94年臺上字第600號、99年臺上字第339號裁判意旨）。再按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列（參照最高法院91年臺上字第1447號裁判意旨）。查系爭1016地號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積49.51平方公尺之鐵棚、編號Ｂ部分面積153.94平方公尺之磚造房屋、編號Ｄ部分面積63.50平方公尺之磚造房屋、編號Ｅ部分面積54.72平方公尺之磚造房屋，均係被告所搭蓋，業如前述，被告顯已就承租耕地之一部不自任耕作，揆諸前揭最高法院裁判見解，已符合耕地三七五減租條例第16條第1項規定「不自任耕作」之要件，依同條例第2項規定，其就系爭284、285、1016地號土地之全部耕地租約（即臺灣省彰化縣永瑚字第59號私有耕地租約）均歸於無效。⒌從而，兩造間就系爭1016、284、285地號土地上之耕地三七五租約不存在，應堪認定。
㈣原告依民法第767條規定，請求被告拆除系爭1016地號土地
如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分建物，並將該部分土地及如附圖編號Ｃ部分土地返還予原告，有無理由？系爭284、285、1016地號土地之全部耕地租約（即臺灣省彰化縣永瑚字第59號私有耕地租約），既已因承租人即被告不自任耕作而歸於無效，兩造之租賃關係已消滅，且被告復未能舉證證明其有何占用系爭1016地號土地之合法權源，從而，原告主張被告無權占有系爭1016地號土地，請求被告將系爭1016地號土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分建物拆除，並將該部分土地及如附圖編號Ｃ部分空地返還予原告，自屬有據。
㈤原告依民法第179條之不當得利法律關係，請求被告給付原
告占用系爭1016、284、285地號土地之不當得利，有無理由？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復依不當得利法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占用系爭1016地號土地，及於取得系爭284、285地號土地所有權之前占用該等土地，自均屬無法律上原因而受利益，致原告受有無法使用系爭土地之損害，是其依不當得利之法律關係，請求原告返還相當於租金之利益，自屬有據。又按租金之請求權因5年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。再無法律上之原因而獲相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹消滅時效之利益，不得依不當得利之法則，請求返還（最高法院65年度第5次民庭總會決議、85年臺上字第2059號、96年臺上字第2660號判決意旨參照）。至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之不當得利，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（最高法院49年臺上字第1730號判例參照）。原告請求被告返還97年8月20日在彰化縣永靖鄉公所進行調解前之15年內即自82年8月21日起至97年8月20日止之相當租金不當得利，本院認原告請求被告給付自調解之日回溯5年內即92年8月21日起至97年8月20日止之相當租金不當得利，未罹於前揭時效期間，其請求係屬有據。至於原告逾此部分之不當得利請求，被告既已為消滅時效之抗辯，則原告就此部分即無請求權。
⒉查系爭1016地號土地之每平方尺申報地價，93年1月及96年1
月均為3,440元；系爭284地號土地之每平方公尺申報地價，93年1月為710.4元，96年1月為740元；系爭285地號土地之每平方公尺申報地價，93年1月為1,371.2元，96年1月為1,3
83.2元，有原告提出之各該土地地價第二類謄本在卷可按（見本院98年度訴字第204號卷第63頁至第65頁），原告主張按較低之每平方公尺申報地價計算，對被告較為有利，自可採為計算之基礎。又查系爭1016地號土地公告現值為每平方公尺14,135元，該土地位在彰化縣永靖鄉批發市場及果菜市場旁，附近均有商家為商業活動，尚稱熱鬧，目前原告在其上蓋有建物使用，至系爭284、285地號土地地目為田，系爭285地號土地臨彰化縣○○鄉○○路與中山路，公告現值各為3,175元、5,157元，目前原告在其上栽種苗木等園藝作物等情，業經本院會同兩造及彰化縣員林地政事務所測量人員到場勘驗屬實，並有原告提出之土地登記第二類謄本、現場照片、現場土地暨其周遭環境照片示意圖及本院勘驗筆錄、現場略圖等在卷可稽（見本院98年度訴字第204號卷第50頁至第52頁、第70頁至第74頁、第89頁至第97頁）。本院參酌上情，認原告主張系爭1016地號土地以申報地價年息5％為租金利益之計算標準，系爭284、285地號土地則以申報地價年息4％為租金利益之計算標準，尚屬相當。準此，依年息5％計算被告5年占用系爭1016地號土地，所獲得相當於租金之不當得利數額838,715元（計算式：975.25平方公尺×3,440元×年息5％×5年＝838,715元，元以下四捨五入，下同。）；被告5年佔用系爭284地號土地，所獲得相當於租金之不當得利數額73,630元（計算式：518.23平方公尺×710.4元×年息4％×5年＝73,630元）；被告5年佔用系爭285地號土地，所獲得相當於租金之不當得利數額506,601元（計算式：1,847.29平方公尺×1371.2元×年息4％×5年＝506,601元），以上共計1,418,946元（計算式：838,715元＋73,630元＋506,601元＝1,418,946元）。被告抗辯本件原屬耕地租賃之情形，原告僅得依據租約所載請求給付云云，然查兩造之耕地租約既已無效，被告復早已無稻穀收成，自無再適用租約以計算被告所受利益之可言，附此敘明。
㈥再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定較高者，仍從其約定利率；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。本件原告依不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之損害，並未定有給付期限，又原告係於97年8月20日在彰化縣永靖鄉公所調解時向被告請求返還使用土地之不當得利（以法定地價年息10％計算15年之不當得利），有永靖鄉公所耕地租佃委員會租佃爭議調解申請書、調解程序筆錄等件在卷可憑（見本院98年度訴字第204號卷第3頁至第13頁），則原告請求自彰化縣永靖鄉公所調解之翌日即97年8月21日起算，按週年利率5％計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。逾此範圍所為之請求，難謂有據。
五、綜上所述，兩造間簽訂之耕地三七五租約，因被告一部不自任耕作致全部租約無效，則原告請求確認就系爭1016地號土地之耕地三七五租約關係不存在，為有理由，應予准許。又原告於上開耕地三七五租約無效後，並無合法占有之權利，故原告依民法第767條第1項規定及不當得利法律關係，請求被告拆除系爭1016地號土地如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分建物，並將該部分土地及如附圖編號Ｃ部分土地返還予原告，及應給付原告1,418,946元及自97年8月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，就原告如主文第2、3項勝訴部分，核無不合，茲酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核結果於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 黃楹榆以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 25 日
書記官 翁美珠