臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第179號原 告 謝秀貞
王湘淳兼 上二人訴訟代理人 蔡宿娟被 告 劉淑玲上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國101年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰伍拾壹元，並應自民國一百零一年三月一日起，在彰化縣彰化市○○○段下廍小段七一三五建號建物得使用之期限內，於每月一日給付原告新臺幣參仟零玖拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣參拾柒萬壹仟零肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：彰化縣彰化市○○○段下廍小段127之3號、地目建、面積359平方公尺土地（約108坪，下稱系爭土地），為原告三人共有，原告謝秀貞應有部分為1/4，原告王湘淳應有部分為1/16，原告蔡宿娟應有部分為11/16；又彰化縣彰化市○○○段下廍小段7135建號建物（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○號、4層鋼筋混凝土造樓房，下稱系爭建物）坐落系爭土地上，為被告於民國96年8月1日經拍賣拍定取得所有權，並於96年9月28日完成所有權登記，是被告占有原告之系爭土地使用收益，原告自96年10月1日起，自得請求被告給付租金。再被告使用系爭土地計108坪，雖該部分土地位於巷內，然至金馬路不及公里內有肯德基、大賣場家樂福、麥當勞，且附近有泰和國小、彰泰國中、陽明國中、大成國小等學校，東西向有金馬路、南北向有建國北路，故比照附近同小段131之1地號土地（土地約82坪，建物約48坪），每月租金新臺幣（下同）20,000元，原告自得請求被告自96年10月1日起按月給付租金20,000元，計算至101年2月1日相當於租金之損害共4年又5月，計1,060,000元，及自101年3月1日起按月以20,000元計算之租金給付原告。另就系爭建地坐落系爭土地以外之其他部分，因有法定空地之問題，原告無法使用，故被告就此部分亦應給付租金予原告。爰依民法第421條、第425條之1規定，基於租賃之法律關係，請求本院就系爭土地全部核定租金數額後，判決被告給付租金，並聲明：㈠被告應給付原告1,060,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自101 年3月1日起，於每月1日給付原告20,000元；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行；㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：被告所有系爭建物坐落系爭土地面積僅122.68平方公尺（約37.1坪），非原告所主張108坪，且原告主張應比照附近即彰化市○○○段下廍小段131之1地號土地（土地約82坪，建物約48坪）之每月租金20,000元為計算標準，惟該地為彰化市○○里○○○街○○號，緊鄰12公尺道路，且供吉豐玻璃工程有限公司辦公、營業之用，然被告所有系爭建物前之巷道僅有1.5公尺，為死巷，除一般住宅，並無商業活動，自不得比照此標準計算租金。又依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及建築物申報總價10％為限，原告所主張之租金每月20,000元實屬過高。再原告於97年4月29日，對被告提起拆屋還地之訴，經本院以97年度訴字第413號判決原告敗訴，嗣因原告仍阻撓被告，不得經過系爭土地進入屋內（因被告建物無臨外道路），被告遂於98年12月3日提出確認通行權存在訴訟，業經本院以99年度簡上字第92號判決被告勝訴確定，被告取得通行權，並已依判決給付償金予原告蔡宿娟。另被告復對原告提出確認管線安設權存在之訴，已經本院以100年度彰簡字第329號判決被告勝訴確定。至系爭建物坐落系爭土地以外之其餘部分，原告亦有在通行，且被告僅須由彰化市○○○段下廍小段131之10地號土地通行即可，故其餘部分土地之租金不應由被告負擔。另目前系爭建物因原告阻撓，迄今仍無水電可供使用，尤其原告蔡宿娟於訴訟期間，向臺灣電力股份有限公司申請暫停用電，被告欲恢復用電，原告百般阻撓，不准臺灣電力股份有限公司依照舊線路恢復供電，是被告拍得房屋已近5年，迄今仍無水電可供使用，更無法居住，原告如何給付租金，故被告主張縱本院認其應給付租金，亦應從臺灣電力股份有限公司在水利地施工之日起給付，爰聲明：㈠請求駁回原告之訴；㈡訴訟費用由原告連帶負擔；㈢如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年臺上字第1328號判決意旨參照）。再者，執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異。經查，訴外人王榮彬原為系爭土地應有部分2分之1、系爭建物暨增建部分（建號11804號，下合稱系爭房屋）之所有權人，系爭土地之共有人除訴外人王榮彬外，尚有訴外人王介男、王吉彰，應有部分各為1/4，嗣訴外人合作金庫銀行股份有限公司執本院92年度執丙字第7769號債權憑證，聲請拍賣訴外人即債務人王榮彬所有之系爭房屋所有權全部及系爭土地應有部分1/2，由本院以95年度執字第5224號執行事件受理，其後系爭房屋部分經被告拍定取得，並於96年8月9日領得本院核發之權利移轉證書，而取得系爭房屋之所有權；訴外人王榮彬就系爭土地之所有權應有部分1/2，則由訴外人王介男行使優先承買權而取得，並於96年8月20日領得本院核發之權利移轉證書，而取得系爭土地應有部分1/2之所有權；再系爭土地共有人即訴外人王吉彰，於96年1月2日將系爭土地應有部分1/4，以夫妻贈與為由登記予其妻即原告謝秀貞；訴外人王介男於96年10月30日，將系爭土地應有部分3/4，以買賣為由登記予原告王湘淳、蔡素娟，應有部分各為1/16、11/16，故系爭土地之共有人現為原告謝秀貞、王湘淳、蔡素娟3人，應有部分各為1/4、1/16、11/16，以上業經本院調閱95年度執字第5224號全卷查核屬實，並有原告提出之系爭土地、建物登記謄本、土地登記舊簿、異動索引等件附卷可按（見本院卷第7頁至第8頁、第72頁至第97頁），堪以認定。又系爭建物為有保存登記之建物，有建物所有權狀在卷可按（見本院卷第29頁），顯見訴外人王榮彬以其共有之系爭土地供其所有之系爭房屋使用，本即為合法使用而不生無權占有之問題。則訴外人王榮彬就系爭土地之所有權應有部分1/2及系爭房屋所有權全部，既同時分別讓與訴外人王介男及被告，揆諸前揭說明，自應類推適用民法第425條之1第1項之規定，推定在系爭房屋得使用期限內就系爭土地有租賃關係存在。從而，被告與系爭土地之所有人謝秀貞、王湘淳、蔡素娟在系爭房屋得使用之期限內，推定成立租賃契約。另兩造於本院審理時對租金數額協議不成，是原告依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定租金數額後，判決被告給付租金，即無不合。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，其後土地及房屋
先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，將之推定在房屋得使用期限內有租賃關係之旨，主在促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平（最高法院92年臺上第957號判決參照），是據此基礎事實而受推定有租賃關係者，範圍應以房屋坐落之土地合理使用範圍為界，期間則以房屋得使用之期限為限，不宜無限擴張；否則如許房屋買受人以增建附屬建物之方式任意擴充租賃標的之範圍、或以拆除建物重建（改建）之方式變相延長租賃期間，非惟置土地所有權人權益於不顧，亦與推定兩造間租賃關係存立原欲調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平之意旨相悖。本件系爭房屋占用系爭土地面積為160平方公尺（計算式：120＋12＋14＋10＋4＝160），業經本院另案以97年度訴字第413號拆屋還地事件審理時，囑託彰化縣彰化地政事務所測量人員測量屬實，有該所收件日期97年6月17日彰土測字第1494號、複丈日期97年6月30日複丈成果圖1份（詳附圖）在卷可按，是兩造受推定有租賃關係之範圍，自應以房屋坐落之土地合理使用範圍即160平方公尺為基準。至原告雖主張被告就系爭土地之租賃範圍應及於系爭建物之法定空地，然法定空地之留設乃建管機關之對建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離所為之行政管理，與推定之租賃關係（民法425條之1規定）分屬二事；法定空地既為空地，即無建物坐落其上，自無從依建物坐落於土地之事實推定兩造就系爭建物占用土地部分外之空地亦有租賃關係存在，是原告上開主張，於法無據。
㈢再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。又土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。
故土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。另供營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，得營商而享受商業上特殊利益，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。而土地法第97條、第105條限制房屋、土地租金最高額，旨在保護經濟上弱者，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，是承租房屋，既非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，故土地法第97條、第105條之規定，不包括供營業用使用之房屋、土地（最高法院94年度臺簡上字第8號判決、最高法院94年度第2次民事庭會議決議參照）。從而，權利人請求租金者，如行為人占用標的物未作營利使用，基於上開規定之規範意旨，權利人所請求租金之金額，自應受前揭土地法第105條準用第97條規定之限制。經查，被告就系爭建物占用系爭土地係作為居住使用，為兩造所不爭執，並有系爭建物照片可稽（見本院卷第47頁），是原告所請求之租金，自應受前揭土地法第105條準用第97條規定之限制。
經查，系爭土地為建地位於巷道內，附近大部分○住○區○○○○路2段135巷轉彰泰三街再往建國西路出去，可通往附近之探索國小、托兒所、泰和國小、彰泰國中等學校，交通尚屬便捷，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄可憑（見本院卷第51頁），又系爭房屋為4層鋼筋混凝土造樓房及鋼筋混凝土造停車空間，亦經本院核閱95年度執字第5224號全卷查核屬實，復有現場照片可證，且系爭土地之99年1月申報地價為每平方公尺3,360元，亦有土地登記謄本1份在卷可稽（見本院卷第7頁），是本院審酌系爭房屋之坐落位置、被告利用基地之經濟價值及所受利益、系爭房屋之現況等情，認原告請求之租金，以系爭土地申報總價年息7％計算，尚稱妥適，是就原告每年應給付年租金定為37,632元（計算式：
3,360×160×7％＝37,632，元以下四捨五入），每月應給付之月租金為3,136元（計算式：37,632÷12＝3,136，元以下四捨五入）。又被告於96年8月9日取得系爭建物之所有權，原告謝秀貞於96年1月2日取得系爭土地所有權應有部分1/4，原告王湘淳、蔡素娟於96年10月30日，取得系爭土地所有權應有部分各1/16、11/16，業經本院認定如上，是原告向被告請求自96年10月1日起日起至101年2月28日止之租金164,011元【計算式：原告謝秀貞部分為96年10月1日起至101年2月28日止共計4年又5月租金，即37,632×（4＋5/12）×1/4＝41,552；原告王湘淳、蔡素娟部分為96年10月30日起至101年2月28日止共計4年又4月又2日租金，即37,632×（4＋4/12＋2/365）×3/4＝122,459，元以下均四捨五入，以上合計共41,552＋122,459＝164,011】，及自101年3月1日起於系爭房屋（即彰化縣彰化市○○○段下廍小段7135建號建物及增建之同小段11804建號建物部分）得使用之期限內，於每月1日給付原告租金3,136元，為有理由，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。至被告抗辯原告阻撓系爭房屋之供水供電，致被告無法使用收益系爭房屋，故應從臺灣電力股份有限公司在水利地施工之日起給付租金云云，然本件租金之給付係基於推定之租賃關係而來，非惟被告所有之系爭房屋早已建築在系爭土地上，且系爭房屋目前僅被告有鑰匙得進入該屋，並得在該屋堆放所有物品及停放車輛，而原告復未占有使用系爭房屋所坐落之基地，是系爭房屋所使用之基地，自始即係在被告之占有使用中，而得由被告為使用收益之狀態，並不因系爭房屋無水電可供使用而異，是被告上開主張即非的論，難認有理。
㈣末按關於請求法院核定租金，其訴之性質，為形成之訴，未
經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利，故當事人就地租協議不成時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，最高法院84年度臺上字第2707號判決意旨可資參照。是土地所有人既須經法院核定地租數額後始得請求給付租金，則在法院核定地租前，確切之給付數額尚非明確，縱未為給付，亦難謂已陷於給付遲延，故土地所有人須待法院核定租金數額後，始合於民法第229條第2項所謂「得請求給付時」之要件，依該條項之規定，又須再經催告債務人而未獲給付時，始得請求遲延利息，從而，本件被告應給付之租金數額，既仍有待法院確定，原告於本訴訟中一併請求被告給付遲延利息，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告主張依民法第425條之1之規定，請求核定兩造間就系爭土地，於系爭房屋得使用期限內之月租金3,136元後，基於推定之租賃關係請求被告應給付164,011元，及自101年3月1日起於系爭房屋（即彰化縣彰化市○○○段下廍小段7135建號建物及增建之同小段11804建號建物部分）得使用之期限內，於每月1日給付原告租金3,136元，核屬有據，為有理由，逾此部分之請求，應予駁回。
五、本件為通常訴訟程序事件，原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，僅係促本院依職權發動而已。又被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額376,320元（計算式：37,632元×10年＝376,320元）宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 10 月 11 日
民事第一庭 法 官 黃楹榆以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 12 日
書記官 彭月美