臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第245號原 告 黃文章訴訟代理人 黃建華
陳建良律師複代理人 林永貹律師被 告 雲炳煌訴訟代理人 雲炳川上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國101年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落彰化縣彰化市○○段第867-9地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.04平方公尺及同地段第867-8地號土地上如附圖所示編號A3部分面積0.64平方公尺之報攤地上物清除，並交還上開土地予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：㈠原告所有之彰化市○○段○○○○號土地於民國99年12月3日出
賣予尤小姐前，已出租予被告，故與買方尤小姐約定，承租第三人應負責訂立租賃契約，轉租由買方與承租人訂立，而買賣事實上也由原告與承租人商談，惟被告稱與買方尤小姐有很深的芥蒂，堅拒不與買方轉租，原告無奈只得依雙方約約定，與承租人訂立租賃契約。上開與被告之租賃契約已於100年12月23日到期，原告業於100年11月15日寄發存證信函通知承租人即被告，並商請長樂里里長出面協調，被告表示不與原告續租，亦不搬遷，且繼續營業。
㈡原告請求權基礎為租賃物返還請求權：按租賃定有期限者，
其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。而「租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示。」（最高法院42年台上字第410號判例要旨參照）。原告起訴主張與被告間就附圖（即彰化地政事務所101年5月21日彰土測字第1340號複丈成果圖）所示A2及A3之土地訂有「土地租賃契約」，租期自99年12月23日至100年12月23日共一年，租約期滿前原告業以南瑤郵局第198號存證信函表示期滿不再續租。故原告基於上開民法規定及最高法院判例要旨，於土地租賃契約期滿消滅後，本於租賃契約終止後之租賃物返還請求權，及兩造租約第一條關於被告應清除地上物之約定，自得請求被告清除所承租土地上之地上物後，將土地返還原告。
㈢兩造租賃契約之標的確為附圖所示A2、A3之土地：不論係依
原告或被告所提出之土地租賃契約書，其上均有承租位置係「彰化縣光復路186號之側後臨中正路上」之記載。足認被告向原告所承租土地之位置，並非如被告所主張附圖所示B1、B2、B3之土地；否則租約中僅需記載「中正路」特定門牌前之空地已足，無庸特別以「光復路186號」為土地位置之表示。被告於101年4月30日之答辯狀中自承「因原地上無建物只有一片牆之開放空間擺放東西無法防盜，後加搭鐵捲門原告主張若要加搭鐵捲門必須租其佔有部分，經過被告與原告雙方討論達成協議不定租約每個月被告願意付1500元租金給原告後續租至本案租約訂立……」。由是可知，兩造租賃契約之標的確為附圖所示A2、A3位置其上加裝鐵捲門之土地無疑。被告於履勘時復否認有向原告租用附圖所示A2、A3位置土地之事實，並非可採。至被告雖稱附圖所示A1、A2、A3位置之土地係徵收所餘之土地云云。然附圖所示A3位置之土地為坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號、地目建、面積43平方公尺土地之一部，全部為「彰化市」所有，顯然為公有道路用地，非屬被告所稱徵收剩餘地。附圖所示A2位置之土地，現為坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號、地目建、面積100平方公尺土地之一部，全部為尤咨驊所有，同非無人所有之土地。附圖所示A3位置之土地，現則為坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號、地目建、面積143平方公尺土地之一部，為訴外人賴献鴻等6人所共有，亦非無人所有之土地。
是被告所辯，並非可採。
㈣原告就附圖所示A2、A3位置土地之租賃物返還請求權，仍有
權利保護之必要：查附圖所示A2位置之成功段867-9地號土地及A3位置之同段867-8地號土地，於法院判決分割前均為同段第867地號土地之一部，原告同為成功段867地號土地之共有人。系爭A2、A3位置之土地，地上原建有原告所有門牌號碼為「彰化市○○路○○○號」之建物，而為原告所占有使用，嗣因道路用地徵收，原告上開建物遭拆除，僅於現位於附圖所示A2、A3位置之一片牆壁及空地，仍為原告繼續占有使用。嗣被告始向原告洽租該片牆外之空地經營書報生意，並裝設鐵捲門。故原告依民法第941條之規定，就出租被告之土地應仍為間接占有人。「民法第825條規定，各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。經判決分割共有物之各共有人，所負交付分得部分及辦理分割登記之義務，已為分割共有物確定判決所涵攝，他共有人於分割共有物判決確定後，既不得另行起訴請求交付分得部分或協同辦理分割登記，則以辦理分割登記為目的之其他行為，自亦不得再據以起訴請求。又共有人依該條規定，就他共有人分得部分，固應負瑕疵擔保責任，惟瑕疵之有無，應以共有物分割時之現狀為準。」（最高法院99年度台上字第1657號判決要旨參照）。由是可知，原第867地號土地分割後，原告就原所占用之土地若分歸其他共有人取得，原告除應將土地交付及移轉占有與分得之共有人外，並應瑕疵擔保責任。附圖所示A2、A3位置之土地並非分歸原告所有，原告依上開說明，仍有排除被告占有，俾將土地交付同段867-8、867-9地號土地所有人。故原告本件起訴，除請求權基礎無缺外，並有權利保護之必要。
㈤至於彰化市○○路○○○巷○○號與系爭承租地點無關由複丈成
果圖及現場履勘結果可知，被告並未使用複丈成果圖B1、B2、B3的土地，實際使用的位置是A1、A2、A3之土地，因為A1土地是公有地，確認後當然會將之排除在訴訟標的以外，被告不可能為了沒有使用的土地去訂定租約給付租金，且從上開光復路186號被部分拆除後尚餘建物可知，原來的光復路190號與186號是不相鄰的，被告之所以要向原告承租A2、A3的土地就是因為這個土地原來是光復路188號基地的一部分，也就是兩造所稱拆除以後剩餘1片牆壁的位置，此亦可由被告所提答辯狀確知被告承租位置有加裝鐵捲門，所以兩造租約所承租的土地位置確如原告所主張。被告所稱關於附圖所示B1、B2、B3的使用紛爭，除了與本案無關之外，顯然是在兩造於99年12月訂定系爭租約之前所發生的，在兩造訂定租約當時無論是B1、B2、B3或是A1、A2、A3的使用現狀實如履勘所見。
㈥前案判決分割時原告將土地持分出售給尤咨驊，所以沒有分
配到土地，判決書中並未說明有承受訴訟。根據原告與尤咨驊的買賣契約原告有義務將占有使用的系爭土地點交給尤咨驊，所以本案對原告仍然有保護權利的必要，又拆除遮雨棚是根據兩造租約的約定，綜上，系爭租約確實是在原告與尤咨驊訂定買賣契約後方簽訂，不論有無簽約日期的記載從租約的起始日可以得知確實租約開始的時間是在99年12月23日，因為租約是在買賣契約之後才簽訂，所以沒有買賣不破租賃的適用，才會由原告起訴主張返還租賃物等情。並聲明：⒈被告應將坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號、地目建、面積100平方公尺土地如附圖所示A2部分、面積0.04平方公尺土地上，及坐落彰化縣彰化市○○段○○○○○○號、地目建、面積143平方公尺土地如附圖所示A3部分、面積0.64平方公尺土地上之地上物清除，將土地返還原告。⒉請依職權宣告假執行。⒊訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：㈠緣起被告與原告同屬鄰居 （即彰化市○○段○○○○號土地共
有人）；該地號業經彰化市火車站廣場擴建公共工程興建於84年元月原告持有地上建物即彰化市○○路○○○號與被告先父持有地上建物即彰化市○○路○段○○○號均列為被拆除戶於上述時間已被拆除，被告繼承與原告成功段867地號土地共有關係。
㈡原告稱系爭土地99年12月3日已售於訴外人（買方）尤小姐
。系爭土地出售前有租給被告，原告向（買方）約諾負有引介（買方）與被告訂定書面契約之責任等云云…。原告所主張與事實不符，被告完全不能接受。被告辯稱原告與他造土地買賣事與本案租約事有無直接關聯可議；原告稱買賣及訂約不能事因全推給被告有待事實證明。直至被告具狀前，尚未依法收到原告遞給被告書證第1項買賣契約書至第4項書證，因此被告無法更詳細做答辯。原告與被告間如租約記載土地面積1.8平方公尺（約半坪，下稱系爭土地），之約定應該追朔於前因；系爭土地位於同段867地號屬全體共有戶混雜使用地，業經上述拆除原因處於現狀之一部分，廣場擴建建物拆除後，原告承租彰化市○○路○○○號做餐飲生意，因店面攤位與共有戶混雜使用地系爭土地相鄰使用擺放爐台、洗碗台、直立式蒸籠、瓦斯桶等物做餐飲營生，後因95年7月後光復路186號出租人尤咨驊（即原告土地之買受人）收回房屋，被告退到鄰地包含系爭土地現址繼續營生因原地上無建物只有一片牆之開放空間擺放東西無法防盜，後加搭鐵捲門原告主張若要加搭鐵捲門必須租其佔有部分，經過被告與原告雙方討論達成協議不訂租約，每個月被告願付1500元租金給原告後，續租至本案租約訂立時因書面記載土地面積系共有地開放空間原告佔有部分未經丈量以目測擺放蒸籠位地為估算是系爭租賃契約所記載為系爭土地之原故。
㈢原告主張租約到期收回其佔有系爭土地，但系爭土地處於強
制分割後，其實體轉換事實為原告主張租收回占有系爭土地其適當性及適法性有待商確；查原告售於訴外人（買方）尤小姐其同段867地號共有持分經強制分割後，其實際面積為23平方公尺，原告所持有同段867地號持分地上建物拆除後分割前，並無實體地上權，且訴外人（買方）尤小姐也於分割案圖示說明如下：編號13號原黃文章「⒈為了現有分割.保持地上物完整性已與（）買賣完成.含李慶華合併。⒉此次分割位置地上建築物全部為編號（）尤咨驊所有並提示所有權狀證明「書證3資料來源鈞院99年度訴字第667號分割共有物案」。
㈣原告與被告間訂有租賃期約雖然已屆約滿但原告與（買方）
尤小姐有偽造租賃契約內容之嫌被告暫保留追訴權；且原告所提書證房屋稅單、地價稅單、土地權狀均與本案無關不足已證明其主張適法性。原告所主張系爭土地（面積1.8平方公尺）為訴訟標的，因地上物業經拆除、強制分割、買賣等變遷，實屬可議。
㈤系爭土地租約雖訂有期滿後清除地上物之約定；但原告所主
張依附圖所示A2、A3為系爭租賃契約約定之標的，清除地上物。就原告主張系爭之標的地位置、土地面積、均與契約訂定租約第一條約定事實不符，原告上述片面主張有失租賃誠信原則。該契約記載為「彰化市○○路○○○號之後側臨中正路上」，並非如原告所主張如附圖所示A2、A3，即是系爭地云云；其事實不容扭曲。系爭土地事因拆建廣場後，其餘留地業經鈞院測得成果如圖（即被告占有A1、A2、A3，及被告租有B1、B2、B3併為使用），尚有餘地（由賴獻鴻等6人占有及公廁）未測得。因餘留地B1、B2、B3面臨中正路，拆後實無門牌可依做為契約記載，其背後是原占有人蔡鳴瑞賣給賴獻鴻等6人之佔有地，有圖照、書證可證明實非原告所指「僅需記載『中正路』特定門牌前之空地已足」，若非原告允諾訴外人尤咨驊因土地買賣事，原告被告間租約簽訂必須關連到光復路門牌位置；原告係要約人為何捨近求遠，何不租約第一條直接約訂載記為「面臨中正路即附圖所示B1、B2、B3之後掛有光復路190號門牌左側或右側」即可，系爭土地確實是餘留地有圖為證。原告被告間兩造皆屬當事人，原告勿庸以未標定清楚之契約書混淆事實；「光復路186號」已於81年間拆除剩一根柱子及少部份。「光復路184號門牌下所掛有光復路186號門牌及面臨中正路即附圖所示B1、B2、B 3之後掛有光復路190號門牌均係有心當事者「張冠李戴」之行為。現場履勘前「光復路184號門牌下所掛光復路186號門牌為何履勘後拆除？」「面臨中正路即附圖所示B1.B2.B3之後光復路190號門牌為何履勘後也拆除？」原告以側後面臨中正路即附圖所示A2、A3，其正確性可議？公部門發給之門牌可以隨興掛換？。但事關被告權益，那系爭地其正確位置又何在？訴外人「光復路184號屋主尤咨驊」及「懸掛門牌號光復路190號屋主訴外人賴獻鴻等6人，均屬利益迴避關係人」。
㈥系爭土地屬於餘留共有區塊土地暫時各自佔用各持有部分，
前加裝鐵捲門事因A與B界線放有原租戶「台中美早餐店」蒸籠位置，為免紛爭，按原租戶相同租金每月1500元雙方達成協議以租約平息，上開事實原告訴訟代理人黃建華並未否認。原告主張契約第一條條文起訴為由有理，後有現場履勘測得附圖所示A2及A3為主訴求依據有理。然，事實真偽應有分辨。又主觀事實、客觀事實，何為事實待證。查，系爭地現場履勘當日原告訴訟代理人陳建良律師現場即主張以被告所經營飲料、香煙攤現場實體位置做平面及立體丈量（即牆前鐵捲門搭蓋範圍）做為新訴訟標的物，即附圖所示A1、A2、A3之土地。系爭土地現場履勘事，原告前後所主張之事實有所動搖，按原告所主張為附圖所示A1、A2、A3之土地，倘原告所主張之系爭土地為事實；為何原告於準備書狀主張時，獨有剔除A1，（查A1系原告之主觀事實所測得，後因得知A1是人行道）改以A2、A3為新訴訟標的地。顯然，原告於主觀事實即轉為客觀事實，指鹿為馬或馬即鹿，原告主張A1可隨心剔除，那A2、A3或許也可轉換為A1，原告原主張之系爭土地其基礎依據為何？㈦又附圖所示A3位置之土地，座落於成功段867-1地號徵收前
為共有地，因徵收後人行道公共工程完工後全體共有人無重測共有地界線，徵收後剩餘地係屬未重測開放空間。A2位置之土地，座落於同段867-9地號係分割案之後新地號，訴外人尤咨驊屬原土地共有人，其未取得同段867-9地號之前地號系原共有地867地號，其所屬全體共有人至明。
㈧再者，就地理位置推算光復路188號理當座落於光復路兩側
其背後必有物建界線，光復路186號已拆剩一根柱子及少部份，往右依序推算光復路188號屬已全戶被拆除；「被告已陳狀於前，原告及被告先父皆係（全）被拆除戶」。186號拆後已屬人行步道，合理往下推「光復路188號」現況已位於中正路，絕非原告所指A2、A3後之一片牆，是被拆後188號所留之牆。查，牆前、地菱形傾斜15度朝中正路，其左右側皆有起始建物界點（如附圖所示A1、A2、A3）以側面推算「光復路188號」之側尚有186號二墻之隔，又188號（拆後）其後邊已屬位於中正路‧就原告所主張很難讓人信服，原告所指是真或假？。反觀被告所主張，（繼承）先父所有之中正路581號後邊，位置之推算，位於被拆剩3分之1戶即（現）「台中美早餐店」於中正路577號、依序為彰化客運所有之中正路579號被拆剩一片鐵捲門寬，約3台尺間方，(其)579號後邊即剩餘地B1、B2、B3屬原告佔有區塊，係剩餘地共有開放空間，依序先父所有之中正路581號後邊為被告占有剩餘A1、A2、A3土地區塊（即一片牆外之空地）。原告占有B1、B2、B3之後邊區塊；因蔡鳴瑞之光復路190號被拆轉搭鐵皮屋於現位置延用光復路190號原告因占有B1、B2、B3區塊，係蔡鳴瑞鐵皮屋搭蓋之後門前通道，台中美早餐店租用蔡鳴瑞掛有門牌光復路190號之後，原告主張台中美早餐店擺放蒸籠位於B1、B2、B3之區塊及A、B之界線係其佔有物，事後台中美早餐店以每月1500元租用。
㈨共有物分割後原告之土地買受人尤咨驊（分割前系土地共有
人）其分割前後之最大受惠利益者，至今現況均占有超出其持有土地、建物面積，樂得收取高額租金受益，且原告買受人同為土地共有人買受之前已詳知土地使用狀況，有無瑕疪，擔保責任，應屬無故意過失責任。原告應無庸，負瑕疪擔保責任之問題。原告買受人土地已順利取得轉移（有權狀可稽）地上建物也維持原狀出租受益。又原告因分割中土地出售權利一併轉移若土地分歸原告所有必有瑕疪。而原告之請求權基礎及權利保護必要若附屬於買受人應屬外案。被告基於情誼，淪為被告，並不合理。
㈩原告主張拆屋還地事，實有顛倒事非，斷被告生路。不論原
告主張A1、A2、A3位置之土地或剔除A1，或原告以傳真自繪圖示做為系爭土地，均與事實不符。查，A2、A3土地面積0.68平方公尺、B2、B3土地面積1.13平方公尺，以面積觀之，與被告主張之事實較為相符，且原告訴訟代理人黃建華也承認其所出租給被告僅全部共有剩餘地之某部份。系爭土地已呈於B2、B3之開放空間，原告毋庸申告，而遮雨棚、鐵捲門均非系爭土地之地上物，而係被告賴以為生之地等語置辯。並聲明：⒈駁回原告之訴。⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造於99年間簽立土地租賃契約書，原告為出租人，將彰化
縣彰化市○○段○○○○號土地位於彰化市○○路○○○號之側後臨中正路上，面積1.8平方公尺（約半坪）之範圍出租予被告，租賃期限99年12月23日起至100年12月23日止，共1年，每月租金1500元，並約定現有土地為共有地，出租人出租其持有部分土地，地上物承租人所有自行處理，於租賃屆滿清除地上物後交還土地。
㈡彰化縣彰化市○○段○○○○號土地原為原告與他人所共有，
共有人之一於99年間提起分割共有物訴訟，訴訟進行中原告於99年12月10日將其土地應有部份18分之1全部買賣移轉登記與另一共有人尤咨驊，嗣該土地於100年2月25日經本院99年度訴字第667號判決分割確定在案，並分割登記為同地段
867、867-2~867-9等地號土地，原告因已非共有人故未分配取得土地。
四、本院得心證之理由：㈠查原告主張其出租彰化縣彰化市○○段○○○○號土地予被告
之位置係如附圖所示編號A1、A2、A3部分面積1.58、0.04及
0.64平方公尺等部分土地，被告則以：其向原告承租之土地係如附圖所示之編號B1、B2、B3部分，面積0.82、1.11、0.03平方公尺等語置辯，經查，附圖所示編號A1、A2、A3部分，係位於如附圖所示編號Ｃ部份即彰化市○○路○○○號建物之左後側，面臨中正路，而附圖所示之編號B1、B2、B3部分土地，則係位於彰化市○○路○○○號建物後方即北側之光復路190號建物前面等情，業經本院會同彰化地政事務所派員至現場測量勘驗屬實，製有勘驗筆錄及彰化地政事務所收件日期101年5月21日彰土測字1340號複丈成果圖附卷足憑，被告並自承目前其係占有使用附圖所示編號A1、A2、A3部分土地設置報攤，編號B1、B2、B3部分則係懸掛門牌彰化市○○路190建物前之空地，該建物原係台中美早餐店，目前其未使用等語在卷。查依兩造所訂立土地租賃契約之記載，租賃位置係在彰化市○○路○○○號之側後臨中正路上面積1.8平方公尺（約半坪）範圍之土地，此處洽與如附圖所示編號A1、A2、A3部分土地位置相符，而被告主張之承租範圍即如附圖所示編號B1、B2、B3部分土地，既位於光復路186號建物後方另一棟建物即光復路190號之前面，自與土地租賃契約所載之租賃範圍不同，是要以原告之主張較屬可採。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物與出租人，民法第450條第1項及第455條定有明文。被告承租系爭土地如附圖所示編號A1、A2、A3部分，其租賃期限於100年12月23日既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅，被告自應將系爭土地返還原告，故原告請求被告返還系爭租賃土地，洵屬有據。
五、從而，兩造間之租賃契約已因期限屆滿而消滅，被告已無法律上理由得繼續占用系爭土地，故原告依租賃物返還請求權，請求被告應將坐落彰化縣彰化市○○段第867-9地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.04平方公尺及同地段第867-8地號土地上如附圖所示編號A3部分面積0.64平方公尺之報攤地上物清除，並交還上開土地予原告，為有理由，應予准許。
六、本判決第一項所命給付之價額未逾新台幣50萬元由本院依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 101 年 8 月 20 日
民事第一庭 法 官 黃倩玲以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 20 日
書記官 陳美敏