臺灣彰化地方法院民事判決 101年度訴字第287號原 告 蔡樹生訴訟代理人 蕭智元律師訴訟代理人 陳隆 律師複代理人 邵玉琪被 告 黃錫被 告 黃清標被 告 黃坤登被 告 黃笠夫前列四人共同訴訟代理人 劉豐綸律師複代理人 楊錫楨律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國101年9月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃錫、黃清標、黃坤登、黃笠夫應將其共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，予分割為如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ後，再將其中編號Ｂ部分、面積600平方公尺之土地所有權移轉登記為原告所有。
訴訟費用由被告等各負擔四分之一。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告蔡樹生於民國00年0月00日，因向黃逢時、黃清標、黃錫、黃金而、黃武勝、林貴英等六人以新台幣（下同）2,250萬元購買坐落彰化縣彰化市○○段坑子內小段45-
81、45-80、45-14、45-15、45-79、45-78等六筆土地。原告為了使所購買上開面積廣達15,446平方公尺之土地，得有聯外道路通行使用，故同時另向黃逢時、黃錫、黃清標、林貴英等四人購買其所有坐落彰化縣彰化市○○段坑子內小段45-5地號土地（重測後為彰化市○○段○○○○號土地），並約定買賣標的物（如契約書附圖）限供通路使用，日後不得變更使用或堵塞情事，路寬以現有既成道路西側路邊算起12米，買賣面積以土地測量後實際面積為準，按每坪壹萬元計算，嗣經鑑界結果，實際買賣面積為18
1.5坪（即600平方公尺），總價款壹佰捌拾壹萬伍仟元正。買賣價金當時原告皆已全部付清，就買得土地部分並已受讓點交，並實際提供作為道路通行使用。惟因當時受限法令規定，無法即時辦理所有權移轉及分割登記，是兩造乃於契約中特別約定，本件土地因受政府政策不得分割，經雙方同意以契約書附圖所示分別管理，日後倘因政府政策改變致可分割時，賣方應無條件提供有關證件辦理分割登記。
（二）本件不動產買賣標的經重測後，已改編為彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，而原不動產買賣契約之出賣人即當時之土地所有權人為黃逢時、黃錫、黃清標、林貴英四人，權利範圍各4分之1。嗣黃逢時死亡後之土地持分，由黃坤登分割繼承；林貴英死亡後之土地持分，由黃笠夫分割繼承，故系爭土地現登記所有權人為黃錫、黃清標、黃坤登、黃笠夫等四人。又按89年1月26日農業發展條例業已修正，農地之取得已不再限於自耕農身分，且得依法辦理分割登記，故依本件買賣契約之特別約定，現政府政策既已改變致可分割，原告自可請求移轉所購土地面積部分之所有權，以利辦理後續分割登記，然幾經請求，被告均藉詞推託，爰訴請鈞院判決。並聲明：1.先位聲明：⑴被告黃錫、黃清標、黃坤登、黃笠夫應將其共有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地，分割為如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ，再將其中編號Ｂ部分、面積600平方公尺土地所有權移轉登記為原告所有。⑵訴訟費用由被告等負擔。2.備位聲明：⑴被告黃錫、黃清標、黃坤登、黃笠夫等四人應將其所有坐落彰化縣彰化市○○段○○○○號土地所有權應有部分各移轉登記881580分之15000予原告。⑵訴訟費用由被告等負擔。
（三）原告之所以在系爭土地上設置柱子，乃以前發生有人以大車載運垃圾、廢棄物前來，丟置於原告之土地，彰化縣環保局行文要求原告處理，不得已乃暫設置柱子，以防大型車輛再度進入，惟一般行人、自小客車仍得進出；日後原告開發內部私人土地，自會處理等語。
二、被告等辯稱：
（一）先位之訴部分：
1、系爭土地原所有權人黃錫、黃清標、黃逢時（即黃坤登之父）、林貴英（即黃笠夫之母）於78年3月31日與原告就「特定土地」簽立土地買賣契約，嗣黃逢時過世後之土地持分由被告黃坤登分割繼承，林貴英過世後之土地持分由被告黃笠夫分割繼承。依上開土地買賣契約書第四條記載「本件土地因受政府政策不得分割，經雙方同意以契約附圖所示分別管理，日後倘因政府政策改變致可分割時，甲方應無條件提供有關證件辦理分割登記。」本件，若法律允許，被告均願意將原告所買「特定位置土地」辦理分割登記給原告，惟原告未向被告請求，即逕行起訴，就訴訟費用部分要被告負擔，被告實無法接受。另依上開第四條約定「甲方應無條件提供有關證件辦理分割登記。」被告方面只負責提供相關證件。反面而言，相關過戶費用及稅金等，均由原告負擔，併予敘明。
2、另上開土地買賣契約書第一條「上開買賣標的物限供通路使用，日後不得變更使用或堵塞情事」然原告在上開土地上（甚至在被告土地上）設置障礙物，阻礙通行，顯然違反契約，請原告將該道路上（及被告土地上）之障礙物拆除。又當初約定購買12米，供通路使用，然原告舖設道路時，於道路兩旁超越12米範圍，加建水道，已侵害被告等之權利，祈原告將之拆除。
（二）備位之訴部分：
1、上開土地買賣契約書第一條載「上開買賣標的物(如附圖)限供通路使用，日後不得變更使用或堵塞情事」而原告追加起訴狀事實及理由三亦載「又該契約係約定原告買受系爭土地之某特定部分(即附圖所示乙部分)，且該部分已點交予原告。」且上開土地買賣契約書第四條載「本件土地因受政府政策不得分割，經雙方同意以契約附圖所示分別管理，日後倘因政府政策改變致可分割時，甲方應無條件提供有關證件辦理分割登記。」可知上開土地買賣契約之標的為「特定位置土地」，且並無約定「若無法分割登記，改移轉持分」。
2、再者，原告是因於78年3月31日，向黃逢時、黃清標、黃錫、黃金而、黃武勝、林貴英等六人購買彰化縣彰化市○○段坑子內小段45-81、45-80、45-14、45-15、45-79、45-78等土地，為有聯外道路通行使用，而購買系爭「特定位置土地」。當初上開「特定位置土地」上有既有6米道路，且原告說道路不夠寬，原告要增加購買6米也是做為道路，合計12米。因原告與原出賣人約定12米都是要做為道路(見土地買賣契約書第一條「限供通路使用，日後不得變更使用或堵塞」)。原出賣人才以較便宜的價格賣給原告。今原告要求過戶「特定位置土地」未果，改要求被告將其所買「特定位置土地」換算為「持分」，並要求轉移持分，如此原告反而是取得「非道路」土地，與上開土地買賣契約書之本意不符。被告等無法同意原告要求土地所有權持分移轉。
3、最高法院75年台上字第404號判例，固載「單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地。」然本件不同。原告與原所有人簽訂上開土地買賣契約時，已預見該「特定位置土地」當時法令不得分割，而原告所要的確實是該「特定位置土地」(因原告起訴狀自承「為使所購買…土地得有聯外道路通行使用」)，故雙方於土地買賣契約書第四條載「本件土地因受政府政策不得分割，經雙方同意以契約附圖所示分別管理，日後倘因政府政策改變致可分割時，甲方應無條件提供有關證件辦理分割登記。」。是故，若現上開「特定位置土地」尚無法分割，係條件尚未成就，而暫無法分割。非「不能」。是故原告備位之請求，實無理由。
（三）並聲明：1.先位答辯聲明：⑴如法律允許，被告同意原告先位聲明。⑵訴訟費用由原告負擔。2.備位答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
（一）原告主張其前向黃逢時、黃錫、黃清標、林貴英等四人購買其所有坐落彰化縣彰化市○○段坑子內小段45-5地號土地（重測後為彰化縣彰化市○○段○○○○號土地）之契約附圖位置，並約定買賣標的物限供通路使用，日後不得變更使用或堵塞情事，路寬以現有既成道路西側路邊算起12米，買賣面積，以土地測量後實際面積為準，按每坪壹萬元計算，嗣經鑑界結果，實際買賣面積為181.5坪（即600平方公尺），總價款壹佰捌拾壹萬伍仟元正，買賣價金當時原告皆已全部付清，就買得土地部分並已受讓點交，並實際提供作為道路通行使用，因當時受限法令規定無法即時辦理所有權移轉及分割登記，是兩造乃於契約中特別約定本件土地因受政府政策不得分割，經雙方同意以契約附圖所示分別管理，日後倘因政府政策改變致可分割時，賣方應無條件提供有關證件辦理分割登記等情，業據其提出土地買賣契約書、土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、照片為證，被告對該部分事實，亦未爭執，此部分堪信為真正。
（二）按每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：「...三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。」，89年1月26日修正施行後之農業發展條例第16條第1項第3、4款定有明文。查系爭土地為山坡地保育區之農牧用地，屬農業發展條例第3條第11款規定之「耕地」，且於89年前即由被告黃錫、黃清標、黃坤登、林貴英所共有，嗣林貴英之應有部分於98年8月5日由被告黃笠夫所分割繼承，此有原告提出土地登記第二類謄本、異動索引附卷可參，是系爭土地合於上開農業發展條例第16條第1項、2項規定，不受農業發展條例規定不得分割之限制。又據原告提出之土地買賣契約書第四條所載：「本件土地因受政府政策不得分割，經雙方同意以契約附圖所示分別管理，日後倘因政府政策改變致可分割時，甲方（即本案被告等人）應無條件提供有關證件辦理分割登記。」等語，參諸原告主張之先位聲明內容，並未違反農業發展條例規定及當時兩造買賣契約之本意。固然依原告之先位聲明，系爭土地經分割如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ後，被告仍共有之Ａ、Ｃ部分，即不得申請再行分割為單獨所有，此觀本案附圖之彰化縣彰化地政事務所土地複丈成果圖之備註事項已有載明，然被告亦表示如法律允許分割，即同意原告先位聲明等語，則兩造訂立之土地買賣契約書第四條所載之條件現今既已成就，原告之先位聲明，即有所依據。從而，原告本於買賣契約關係，請求被告等人應將系爭土地分割為附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ後，再將其中編號Ｂ部分移轉所有權登記予原告，應准許之。
四、本件原告先位聲明既然有理由，其備位聲明暨主張，即毋庸再予審酌，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。中 華 民 國 101 年 9 月 25 日
民事第一庭 法 官 王鏡明以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊美芳中 華 民 國 101 年 9 月 26 日附圖：彰化縣彰化地政事務所於101年7月20日之土地複丈成果圖